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海外基金是否在賭人民幣升值？在地產界頗有聲譽的上海鄧與周商務咨詢有限公司總裁鄧智仁對摩根士丹利和高盛等海外基金的投資操作模式有所了解。他認為，海外基金頻繁收購上海等地的大型商業地產只是出于吸引投資者加入基金的目的，人民幣升值只是增加他們基金說服力的一個方面，而不是最終目的
6月15日，海外資本再次進入上海商業地產，摩根士丹利以8.46億港元收購上海廣場。
在海外熱切關注人民幣升值的背景下，近期海外資本頻頻進入中國，讓人很容易聯想到這些巨額的海外資金是沖著人民幣升值而來的。
海外基金是否在賭人民幣升值？在地產界頗有聲譽的上海鄧與周商務咨詢有限公司總裁鄧智仁對摩根士丹利和高盛等海外基金的投資操作模式有所了解。他認為，海外基金頻繁收購上海等地的大型商業地產，只是出于吸引投資者加入基金的目的，人民幣升值只是增加他們基金說服力的一個方面，而不是最終目的。
據了解，從2004年底開始，摩根士丹利、高盛、凱德置地等海外基金頻繁收購上海等地的大型商業地產。如2005年1月，澳大利亞麥格里集團旗下基金公司MGPA投入8億元人民幣購買甲級寫字樓上海新茂大廈95%的股權；4月高盛旗下Whitehall房地產基金花了1.076億美元整體購買甲級寫字樓上海百騰大廈。此外，業內還盛傳摩根士丹利將以32億元人民幣的代價收購上海明天廣場。
外資進入三種模式
鄧智仁從事房地產行業已有21年，先后在香港、上海、北京、深圳等地操作過許多大型地產投資項目。他認為，海外資本實際上從1991年開始就看好上海等長三角城市的房地產發展，雖然期間海外資本曾受過挫折；但近年來，隨著中國整個經濟環境的改善及房地產行業操作的逐步規范，海外資本又再次卷土重來。鄧智仁首先分析了進入中國房地產行業的海外資本的三種操作模式：房地產開發資金、房地產開發基金與房地產投資基金。
房地產開發資金是指海外資本以開發商的身份將資金直接投入到房地產的開發中，如目前上海的湯臣、新天地和恒隆廣場等，這些都是上世紀90年代進入到上海房地產的。這些開發資金主要來自于中國香港、中國臺灣地區和新加坡。
基金操作模式主要來自歐美，如摩根士丹利和高盛等。基金操作模式又分為兩類即房地產開發基金和房地產投資基金。房地產開發基金就是將基金直接投入到開發領域中，而房地產投資基金則主要是收購成熟物業并以租金為主要回報。
鄧智仁分析到，這三種模式進入中國的房地產行業都有兩個共同的前提，一是當地的法律制度和操作規范要比較完善；二是他們賺了錢能夠方便地離開。在目前，上海、北京等大城市無疑是他們首選的目標。
鄧智仁認為，房地產開發資金和以基金為操作模式的房地產開發基金與房地產投資基金在選擇進入房地產的思維上是有根本區別的。他認為，房地產開發資金是資金所有者自身的投資行為，所以他們在投資的時候是要講究眼光和時機的，他們可能會在市場看上去不怎么好的時候進入，也可能會選擇當時人們并不怎么看好的區域，但是他們相信未來某個時候行情會上漲。如湯臣、新天地和恒隆廣場等在1996年的時候由于市場調整，很多海外投資者都撤離了上海房地產市場，但是他們卻沒有，就是看好上海房地產市場長期的發展潛力。
而摩根士丹利和高盛等海外基金的操作者卻并不是資金的擁有者，他們只是高級管理人員。他們根本的出發點并不是選擇一個有潛在高回報的投資項目，而是要選擇一個已有很多數據說明這是一個好的投資項目，以此來說服眾多投資者加入他們的基金。
上海的房地產市場從2001年以來一路升溫，近幾年來上海房地產市場也逐步規范起來，海外資本看中上海的房地產業是很自然的事。此外，在2004年和2005年，摩根士丹利和高盛等海外基金已經有足夠的歷史數據向他們的客戶證明進入上海的房地產市場是有利可圖的，同時人民幣將升值也給他們的投資報告增加了說服力。
至于上海房地產未來的走勢到底會怎樣實際上并不是他們最關心的問題。鄧智仁舉例表示，就像銀行家一樣，如果一家企業所有的銀行都不貸款給他，而惟獨你這家銀行貸款給他，那么你一定會遭到股東們的反對；而如果別的銀行都貸款給這家企業，你也貸款給這家企業就比較容易通過了，因為你有數據可以證明自己的行為是對的。鄧智仁認為，這就是摩根士丹利和高盛等海外基金的思維方式，也是為什么他們在去年和今年大舉進入上海房地產市場的原因。
緣何選擇商業地產
鄧智仁分析到，雖然在政府的努力下，上海的房地產業已經逐步規范起來，但是在開發領域，由于諸多原因，海外資本直接進入開發領域還有很大的風險，所以房地產開發基金目前還是比較少。而房地產投資基金相對來說就比較好操作。
但是，摩根士丹利和高盛等房地產投資基金為什么只選擇商業地產？鄧智仁認為，在目前情況下，商業地產是他們惟一可以選擇的較好的投資項目。住宅市場由于過于零散，不好操作；而高級公寓開發商一般只出租而不愿出售，他們也沒有投資的機會；剩下的就是大型辦公物業了。
鄧智仁認為，如果單純為了賭人民幣升值以套利，投資商業地產并不是一個好的方式。對于摩根士丹利和高盛等海外基金來說，人民幣升值只是增加他們投資報告說服力的一個砝碼。
鄧智仁表示，上海房地產的泡沫完全是大家共同預期的結果。他認為，自從去年中央加強土地供應控制后，很多人就認為土地供應減少將促成樓市升值；再加上中國缺乏其他好的投資渠道等諸多原因，海內外資本一起看好上海樓市，才導致上海房價去年以來突然飆升。鄧智仁一再向記者強調：炒房只是果而不是因。
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