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倫敦的房價在過去10年上漲了200％，現在，購房者擔心大限已至，有人已經開始尋找新的避險方式，認沽證（持有人有權在一定期限內以下跌前價格出售相關資產）這一金融衍生工具就應運而生了。但是，倫敦證券交易所的認沽證交易并不火爆，其價格從去年發行以來就一直下跌。耶魯大學經濟學教授羅伯特·希勒就曾指出：“倫敦人都在說房地產價格已經到頂了，但他們好像并沒有采取什么防范措施�！�
這也難怪。17世紀30年代荷蘭的“郁金香球莖風潮”令投機者們相信，測算泡沫何時破裂幾乎是不可能的。因此，盡管美國房地產協會多年來一直警告說，房地產價格不可能按照現在的每年15.1％的速度上漲，泡沫遲早會破裂，但投機者們依然我行我素，他們相信自己不會是最后被套牢的人。
傳統的經濟理論認為，市場價格是由那些謹慎而理性的買賣雙方決定的，如果所有的利潤都流向那些不謹慎和不理性的人手中，經濟規則就會失去效力。這就是當前房地產市場的真實狀況，那些預測泡沫很快會破裂的經濟學家和市場人士一次次遭到殘酷現實的打擊。
美國人羅伯特·希勒再版暢銷書《非理性繁榮》認為，現在正處于房地產泡沫之中，但是對泡沫破滅并無定論。在今年5月耶魯大學管理學院的一次研討會上，希勒先生做了主題發言，將上世紀90年代末的股票市場泡沫和今天的房地產泡沫進行了類比。他指出，今天的房地產泡沫與當時的股票泡沫十分相似，上世紀90年代末華爾街不乏明智之士，他們認為當時的股票價格被大大高估了，但是這些預言太早的人卻被市場淘汰了，股票市場還是被一些認為價格還會繼續上漲的人所操縱，直到市場形勢真正發生逆轉。
也許有人會問，為什么資產價格會不可避免地停止上升呢？美國《財富》雜志的文章認為，這是因為資產的真正價值來自未來能夠帶來的收入。對于自有房產來說，其價值來自“折算租金”——租住同類房屋必須支付的租金。這就意味著資產價格的上升速度不可能持續超過經濟增長速度，因為租金的升幅必然會和總體經濟增幅保持一致，甚至還要低于經濟增幅。
以現在的美國房產市場為例，購買房產的成本按月折算要遠遠超過租住房屋的月租，如果根據“折算租金”原理則根本沒有必要去購買房產。但那些擠破腦袋要去買房子的人還抱著這樣一種觀念——房價肯定會繼續上漲，他們的房子未來可以倒手賣個好價錢。這當然需要存在其他也認為房價會繼續上漲的購房者，這樣房價才會持續上漲下去�？梢灶A見，一旦人們不再迷信房價會無休止地上漲下去，這些違背經濟規律的購房者就找不到下一個買主，房產泡沫就會破裂。
換句話說，全球房地產市場的泡沫不可能如此膨脹下去，如果要對泡沫何時破裂下賭注，那可真是場危險的游戲。
作者：：肖瑩瑩
（來源：經濟參考報）
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