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記者 王振華
上世紀(jì)90年代中期，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席格林斯潘曾指出美國(guó)股市存在“非理性繁榮”，后來(lái)美國(guó)股市“泡沫”的破滅證明了他的遠(yuǎn)見(jiàn)。最近，格林斯潘又認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前“多沫”，引起美國(guó)經(jīng)濟(jì)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”及其前景的擔(dān)憂。
從近幾年的情況來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)功不可沒(méi)。雖然2001年美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退并在復(fù)蘇階段長(zhǎng)期步履蹣跚，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)卻始終保持強(qiáng)勁，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)中少見(jiàn)的亮點(diǎn)之一。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退的2001年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高了至少0.5個(gè)百分點(diǎn)。如果沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，當(dāng)年美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率就不是最終統(tǒng)計(jì)的0.5%，而很可能是負(fù)增長(zhǎng)。
近幾年促使美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“發(fā)燒”的原因主要有兩個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)衰退和復(fù)蘇乏力促使美聯(lián)儲(chǔ)一再降息，從而也帶動(dòng)住房抵押貸款利率下降。2001年美國(guó)發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退和遭受“9·１1”恐怖襲擊之后，美聯(lián)儲(chǔ)為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曾連續(xù)13次調(diào)低利率，使美國(guó)的短期利率降至40多年來(lái)的最低水平。因此，美國(guó)用于購(gòu)房的30年期抵押貸款利率也隨之下降。這是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“發(fā)燒”的最主要原因。二是前幾年美國(guó)股市持續(xù)下跌使更多的人將資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2001年初到2002年10月，美國(guó)家庭在股市暴跌中損失的財(cái)富大約近8萬(wàn)億美元，而同期美國(guó)人從投資房地產(chǎn)得到的收益約2.7萬(wàn)億美元。這兩大因素是促使近幾年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的主要原因。
出乎不少人意料的是，隨著美國(guó)股市的復(fù)蘇和利率的提高，許多人預(yù)測(cè)的今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將要降溫的情況并沒(méi)有出現(xiàn)。比如，4月份美國(guó)的新房銷售量以年率計(jì)算達(dá)130多萬(wàn)套，舊房銷售量以年率計(jì)更高達(dá)718萬(wàn)套，均創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。
目前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱的不利影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。有人認(rèn)為，最明顯的是房屋價(jià)格持續(xù)飆升導(dǎo)致住房市場(chǎng)“泡沫”急劇涌現(xiàn)。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)字，4月份美國(guó)舊房的全國(guó)平均中間價(jià)達(dá)到每棟20.6萬(wàn)美元，比去年同期增長(zhǎng)了15.1%，也是歷史上首次突破20萬(wàn)美元大關(guān)。美國(guó)新房銷售中間價(jià)4月份漲到了23.08萬(wàn)美元，也比去年同期有較大幅度上漲。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2000年以來(lái)美國(guó)全國(guó)的住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)了1/3以上。過(guò)去10年是二戰(zhàn)以來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的10年。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前到底有沒(méi)有“泡沫”或者說(shuō)到底有多大的“泡沫”，分析家們目前還眾說(shuō)紛紜，莫衷一是。但是格林斯潘已經(jīng)比較肯定地說(shuō)，雖然目前還看不到全國(guó)性的房地產(chǎn)“泡沫”，但至少在局部地區(qū)已經(jīng)存在不小的“泡沫”。從目前情況看，美國(guó)的住房市場(chǎng)似乎不會(huì)很快降溫。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)像前幾年的股市一樣積聚“泡沫”并最終“泡沫”破裂，已越來(lái)越引起人們的關(guān)注和擔(dān)憂。
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