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□ 王振華
美房地產(chǎn)火爆背后有隱憂
上世紀(jì)90年代中期，美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席格林斯潘曾指出美國股市存在“非理性繁榮”，后來美國股市“泡沫”的破滅證明了他的遠(yuǎn)見。最近，格林斯潘又認(rèn)為美國房地產(chǎn)
市場目前“多沫”，這引起美國經(jīng)濟(jì)界對(duì)房地產(chǎn)市場“泡沫”及其前景的擔(dān)憂。
從近幾年的情況來看，美國房地產(chǎn)市場的火熱對(duì)美國經(jīng)濟(jì)增長功不可沒。雖然2001年美國經(jīng)濟(jì)陷入衰退并在復(fù)蘇階段長期步履蹣跚，但是房地產(chǎn)市場卻始終保持強(qiáng)勁，成為美國經(jīng)濟(jì)中少見的亮點(diǎn)之一。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在美國經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退的2001年，美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展使經(jīng)濟(jì)增長率提高了至少0.5個(gè)百分點(diǎn)。如果沒有房地產(chǎn)市場的火爆，當(dāng)年美國經(jīng)濟(jì)的增長率就不是最終統(tǒng)計(jì)的0.5%，而很可能是負(fù)增長。
近幾年促使美國房地產(chǎn)市場“發(fā)燒”的原因主要有兩個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)衰退和復(fù)蘇乏力促使美聯(lián)儲(chǔ)一再降息，從而也帶動(dòng)住房抵押貸款利率下降。2001年美國發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退和遭受“9·11”恐怖襲擊之后，美聯(lián)儲(chǔ)為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曾連續(xù)13次調(diào)低利率，使美國的短期利率降至40多年來的最低水平。因此，美國用于購房的30年期抵押貸款利率也隨之下降。這是推動(dòng)房地產(chǎn)市場“發(fā)燒”的最主要原因。二是前幾年美
國股市持續(xù)下跌使更多的人將資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2001年初到2002年10月，美國家庭在股市暴跌中損失的財(cái)富大約近8萬億美元，而同期美國人從投資房地產(chǎn)得到的收益約2.7萬億美元。這兩大因素是促使近幾年美國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的主要原因。
出乎不少人意料的是，隨著美國股市的復(fù)蘇和利率的提高，許多人預(yù)測的今年房地產(chǎn)市場將要降溫的情況并沒有出現(xiàn)。
目前，美國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱的不利影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。有人認(rèn)為，最明顯的是房屋價(jià)格持續(xù)飆升導(dǎo)致住房市場“泡沫”急劇涌現(xiàn)。據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)字，4月份美國舊房的全國平均中間價(jià)達(dá)到每棟20.6萬美元，比去年同期增長了15.1%，也是歷史上首次突破20萬美元大關(guān)。美國新房銷售中間價(jià)4月份漲到了23.08萬美元，也比去年同期有較大幅度上漲。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2000年以來美國全國的住房價(jià)格增長了1／3以上。過去10年是二戰(zhàn)以來美國房價(jià)上漲最快的10年。
格林斯潘已經(jīng)比較肯定地說，雖然目前還看不到全國性的房地產(chǎn)“泡沫”，但至少在局部地區(qū)已經(jīng)存在不小的“泡沫”。從目前情況看，美國的住房市場似乎不會(huì)很快降溫。
(新華社)
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