五一觀察上海房價 購房者趨冷靜炒房者開始頭疼

　　本報記者　曹筠武

　　從3月26日到4月27日，國務院在大約一個月時間內連續出臺了兩項涉及房地產市場管理、平抑過高房價的文件、通知。很快，一手房市場成交降了下來，二手房市場成交多起來，以前開盤即售罄的瘋狂情景終于銷聲匿跡了。房價調整政策取得了初步的成效。

　　“五一”長假的最后一天，老賀一大早就來到了上海市徐匯區的“天成(化名)房產中介公司”。他的一套三室一廳面積150平方米的房子在“天成”掛牌出售已經5個多月了。

　　整個“五一”假期，老賀一共給“天成”打過三次電話，今天干脆直接登門，為的是“跟專業人士聊一聊，了解一下前景”。但專業人士和幾天前電話里一樣，依舊告訴他，大家的房子現在都不好賣，他的也一樣。

　　那套房子是2004年底老賀一家搬進新居時在“天成”掛的牌。由于地段好，戶型不過時，小區也說得過去，當時叫價260萬還很走俏。

　　老賀說：“僅春節過后，就接待了不下10個看房的。”雖然有兩家曾給到250萬，但由于房價依然看漲，經多次家庭討論，老賀最終沒有把房子賣掉，老賀甚至想把掛牌價再上調一些。然而，還沒等到老賀一家把新價碼想好，上海房價的風頭似乎轉了。

　　加息、限貸、貸款利率上調、提高首付、差額營業稅……政策和措施一條接一條，從3月份開始，老賀養成了看報關注房地產政策信息的習慣。

　　5月7日，坐在“天成”的營業所內，老賀拿著一份報紙，使勁地讀著工作人員指給他看的一篇文章，眉眼幾乎都快擰到一塊去了。他看的就是一篇有關國務院4月27日工作會議出臺的關于房地產政策的評論。“這下更難賣了，更難賣了。”老賀邊看邊嘆。

　　削價

　　“現在這個行情就不要賣了，先掛著，你就是賣也沒人買啊。”“天成”的中介人員跟老賀商量。老賀想把掛牌價下調一些，但中介不同意，“降也沒用，不如先這樣掛著，再等等看，”中介人員說，“都來降，那不是真完蛋了？！”

　　“現在形勢還不是很明朗，5月份是個很敏感的時期，過了這一陣，形勢清晰起來之后，地段戶型都較好的優質房型可能不會受到太大沖擊。”“天成”的一名工作人員分析說。老賀也私下咨詢過好幾家中介，得到的建議大多與“天成”相同。

　　但房產中介們的說辭和做法似乎又并不一致。據上海房地網上信息，隨著3月一系列房地產政策出臺，二手房交易量已經受到影響；4月以來，這種影響更為明顯，掛牌的多、成交的少、成交周期變長等，最顯著的則是放盤者開始削價。上海媒體的報道說，4月份上海高檔二手房出現了多個價格下跌案例。普陀區的音樂廣場，3月成交均價為17000元／平方米，4月就跌到14000元／平方米；長寧區中山公寓、春天花園比3月都有1000元／平方米左右的跌幅……

　　如此大面積的削價，似乎與老賀這樣出售自家舊居的小賣家沒什么關系。現在緊張的是炒房者，“天成”的一位門店經理解釋說，炒房者基本是拿銀行的錢炒房子，目前一方面銀行加息加重了他們的負擔；另一方面在一系列房地產政策出臺后，購房者開始觀望，房價預期下跌，炒房者不能出貨就可能被“憋死”。所以，有跡象表明，在一步緊似一步的房市新政緊逼下，包括溫州投資炒房團在內的二手市場投資者迫于巨大的成本壓力，已開始將手中的房產向外拋售。

　　徐匯區另一家房產中介公司的工作人員透露，大的炒房者一旦出手，一個人拋出的房子就可能在5套以上，一旦讓很多人都著急拋，“這個沖擊波就很厲害了”。

　　相比二手房，新盤市場顯然更具有說服力。根據“網上房地產”公開的樓盤銷售信息統計，3月份以來，上海超過50個樓盤的銷售率不足三成。從3月1日至4月17日，這些樓盤共銷售834套，剩余房源多達5164套，平均銷售率僅為13.9%。更有20個左右的樓盤銷售率還不到10%。

　　很多春節后開盤的新樓具有相同的銷售經歷，2月份開盤時的房源幾乎都是一售而空，但進入3月，新開盤的房源到4月底也不過賣出50%左右，而4月份以后更是難得賣出一套。

　　樓市監測系統發布的4月份報告顯示，房產調控新政對樓市的影響在近期逐漸顯現：與3月份相比，4月份上海新建住宅成交面積下降了37%；在黃浦、靜安等中心城區房價也出現了回調。同時，二手房中介的業務量也普降一半左右。

　　由于有多個環節對銷售策略進行控制，新盤市場不會像二手房市場一樣迅速地把變化反映在銷售價格上。而開發商也必然會制定各種策略苦撐。但是因為資金緊張、運營需要等，分析人士相信，3個月將是開發商能夠支撐的極限，如果3個月內觀望、看空的局面沒有變化，將出現大規模的樓盤價格下調現象。

　　上海樓市在經歷了一個長時期的沸沸揚揚之后，看來進入了一個相對平和的時期。

　　“冷靜”下來了？

　　近日剛剛結束的“假日樓市——2005上海房地產春季展示會”上，上海約有200多家發展商參展，但據統計，來自中心城區的項目大約只占參展樓盤三成。業內人士指出，中心城區有限的供應量，加之當前搖擺不定的市場需求心態，使多數在中心城區持有物業的發展商正靜觀其變，進入捂盤階段。

　　“既然目前市場形勢不太好，那就推遲上市，等風頭過去再說”，這已是相當一部分開發商目前的心態。部分開發商堅持認為，從長遠看上海樓市仍然看漲，只要有足夠的資金實力支撐，就可以選擇推遲項目時間以選擇最好時機。徐匯區某房產開發公司一位分析師認為，目前上海中環線以外項目風險較大，而內環線以內項目含金量則未過分減少。只要不是2004年剛剛高價拿下的土地和項目，存在的風險不過是“多賺一點”或“少賺一點”而已，可以選擇“捂盤”待機。

　　賣家捂盤，買家則更“篤定”。3月以來，上海的購房自住者已經開始從盲目跟風購買中冷靜下來。政府的連續出手，以及坊間各種看似言之鑿鑿的消息，讓一些買房者對房價可能回落都開始半疑半信起來。

　　強烈的觀望氛圍下，買房者甚至開始“回吐”。自滬上報紙首度報道“上海康城”樓盤退房事件以來，據專業媒體統計，截至2005年4月28日，珠江香樟南園四期可銷售總套數為270套，目前尚余202套，合同撤銷率達27.04%；位于寶山區聯誼路上的共富鑫鑫花園，從去年11月份開盤，截至2005年4月28日，項目總套數375套，累計撤銷次數504套，合同撤銷率達134.40%；截至4月29日，幸之苑二期項目總套數為59套，累計撤銷次數35套，合同撤銷率達59.32%……

　　漲跌趨勢如何？

　　分析人士指出，近期上海房價的下跌是實情，不過更多的是因為近來配套商品房和中低價房的大量推出的緣故，在政府的調控措施之下，未來這種拉低效應還將持續顯現。

　　但房產商也有自己的看法，“目前的確在擠水分，但目前能擠的水分并不多。”普陀區某開發公司一位經理評價說。他認為，中心城區的一些發展商受政策影響捂盤觀望，將上市時間向后推，即便是在售新盤，發展商也有意識放慢進度，這對成交總量和價格都產生了下拉影響。長遠來看，漲跌趨勢還比較難說。而這似乎也是多數發展商的觀點。

　　一位業內人士指出，在政府系列調控房價措施出臺之前，處于賣方市場的房地產市場，無論是新盤還是中介，在銷售的時候都會虛掛價格，向外界公布的成交價格比實際高出很多。越是在投資旺盛的中心城區，虛掛現象越是嚴重。“這樣一來，目前和今后一段時間的統計數據會顯示房價持續下跌嚴重，但實際上擠掉的部分是數字水分”；“跌是總體趨勢，但短期內大跌也不太現實，還要看政府的后續調控措施以及措施的執行力度”。

　　“國務院那兩次工作會議透露的最重要信息就是政府決意退出房產市場，有些人寄予厚望的政府托市應該不會成為現實了，”一位業內分析師指出，“當然，關鍵還要看政府的執行決心，地方政府的執行程度。”

　　無論存在多少種可能，老賀的房子目前是更難賣了。“天成”的中介人員閑著沒事跟老賀開起了玩笑，“沒聽說嗎，現在賣出去一套房子，就跟中了彩票一樣。”

　　不過老賀現在倒也不太著急了，“反正趨勢已經這樣了，我的房子品質好，樓市正常了，說不定還能賣個不錯的價。”至于“不錯的價”到底是個什么價，老賀想了半天，也沒說出來。