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房產(chǎn)泡沫危及金融健康
本報記者 韓圣海 綜合報道
4月6日，美聯(lián)儲主席格林斯潘再次敦促國會限制美國兩大聯(lián)邦住房抵押貸款公司的規(guī)模。過去一年，他已多次提及應限制這兩大聯(lián)邦抵押貸款公司的規(guī)模。
格林斯潘6日在美國參議院銀行、住房和城市事務委員會發(fā)表講話時說，“若不限制聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住房抵押貸款公司的資產(chǎn)負債規(guī)模，美國保持安全和健康的金融市場的能力就會面臨危險，而金融市場又是支持美國房地產(chǎn)市場的關鍵組成部分。”
格林斯潘的擔憂不無道理。就在上月，摩根士丹利全球首席經(jīng)濟學家史蒂芬·羅奇在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時表示，“與美國相比，中國房地產(chǎn)市場情況不算很熱，美國已經(jīng)有25個州的房地產(chǎn)市場以兩位數(shù)的速度急速增長，創(chuàng)過去25年來的最高水平。另外美元疲軟，也使得美國房地產(chǎn)成為海外買家的投資熱點，這才是大泡沫。”
聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住房抵押貸款公司的主要職能就是購買抵押貸款資產(chǎn)，然后將其重新打包為債券出售給投資者，便利資金在投資者和住房購買者之間的流動，使抵押貸款持有人能夠調(diào)整其抵押的規(guī)模和結構，減少了貸款風險，吸引大量資金投入房地產(chǎn)業(yè)。很顯然，已處于“非理性繁榮”階段的美國房地產(chǎn)恰恰相反，需要降溫。
另外一個不能忽視的背景是，隨著美聯(lián)儲連續(xù)7次升息，美國房地產(chǎn)貸款的風險正逐漸累積。
根據(jù)摩根士丹利最近援引的美國抵押銀行家協(xié)會資料，美國消費者正越來越頻繁地使用ARM(浮動利率抵押貸款)購置房產(chǎn)，2004年7月ARM申請量比例已達到近50%，創(chuàng)下近五年的峰值，比前年同期上漲約154%。美國家庭債務總額(包括房地產(chǎn)貸款在內(nèi))占GDP比重自1997年以來加速上揚，目前已超過85%。
格林斯潘6日表示，“1990年底，這兩大公司的資產(chǎn)規(guī)模為1320億美元，約占美國單棟住房抵押貸款市場的5.6%。而到2003年，它們的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達到1.38萬億美元，單棟住房抵押貸款市場的比例升至23%。”
事實上，美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住房貸款抵押公司近年也屢屢“觸線”。2004年3月，美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會首次公布了虧損詳情，其中僅對沖基金交易一項損失就高達近122億美元。2003年底，聯(lián)邦住房貸款抵押公司會計違規(guī)行為也被發(fā)現(xiàn)。而自2003年9月開始，美國參議院機構委員會的共和黨人就提出對兩大房貸機構加強監(jiān)管，包括增加房貸機構的透明度、將監(jiān)管權由聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)察局轉移到財政部、解除《破產(chǎn)法》對兩家機構的豁免等。
格林斯潘6日指出，僅僅依靠世界通行的規(guī)則來限制這兩家公司的膨脹似乎是不夠的。而針對聯(lián)邦住房貸款抵押公司認為限制它們的規(guī)模可能會引起美國家庭住房抵押貸款的利率上升的提法，格林斯潘也針鋒相對地表示，“美聯(lián)儲的研究表明，限制這兩大公司的規(guī)模并不會影響到美國家庭住房抵押貸款的利率。”
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