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英國房價自2001年初進入新的上漲周期之后3年多時間內(nèi)，連續(xù)以每年超過20％的速度增長，出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象。國內(nèi)經(jīng)濟界和世界經(jīng)濟組織多次就一旦泡沫破裂，可能給經(jīng)濟帶來難以彌補的損失發(fā)出警告。為了抑制房地產(chǎn)市場的過分火爆，政府和中央銀行采取了一系列行之有效的宏觀調(diào)控措施和政策，到2004年8月份房地產(chǎn)市場開始降溫，出現(xiàn)“溫和剎車”，多家抵押貸款銀行去年曾預(yù)計今年內(nèi)住房價格增速將減低到10％左右。
回顧英國房地產(chǎn)市場近幾年從快速增長到逐漸減速的過程，可以明確地看到，央行和政府主要采取了兩方面的措施，一是從抑制購買熱著手進行“釜底抽薪”，二是為增加房源提供政策扶持和刺激盡量緩解供求矛盾。
從“釜底抽薪”方面來看，英國主要采取了通過央行提高利率導(dǎo)致借貸成本增加的措施。在沒有通脹擔(dān)憂的前提下，為了遏制房地產(chǎn)市場和消費信貸過熱的現(xiàn)象，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月，把利率從48年來3.5％的最低水平連續(xù)5次上調(diào)到4.75％。導(dǎo)致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業(yè)人士的入市熱情。
據(jù)一家咨詢公司資本經(jīng)濟學(xué)機構(gòu)的調(diào)查顯示，2004年中期以前的5年中，貸款購房用于出租的個人貸款行為從7.3萬猛增到47.3萬，成為住房需求的重要源泉。但到2003年底，購房出租行為基本見頂，去年勢頭更見收斂。而首次置業(yè)者也因利率上調(diào)帶來的成本增加而大規(guī)模撤出市場，這批人購買住房的貸款在抵押貸款總額中所占比例從2000年的49％下降到2004年的28％。去年首次置業(yè)人數(shù)也是自80年代中期以來最少的年份。而隨著利率上升和首次置業(yè)人員的減少，住房建造同業(yè)之間的競爭加劇。今年初有調(diào)查報告說，現(xiàn)在實際交易價格與平均報價之間差距拉大了，而交易時間卻增加了，從交易過程中顯示了房價升勢被抑制的效果。在這里，利率杠桿發(fā)揮了重大的調(diào)節(jié)作用。
從增加房源方面來看，英國政府主要采取了兩項措施。一是通過政策鼓勵增加住房建造。受財政大臣布朗委托，英國央行貨幣政策委員會成員之一凱特·巴克對英國房地產(chǎn)情況進行全面調(diào)查后，于去年3月初提交報告建議，為滿足需求和抑制房價，每年必須再多建造7萬所住房，并讓首次置業(yè)者買得起。根據(jù)巴克的建議，英國財政大臣布朗在2004－05年度的財政報告中宣布，英國政府將建立房地產(chǎn)投資基金，并對這種投資予以免稅，讓零散投資者更容易向房地產(chǎn)開發(fā)投資。二是對城市改造中夷舊建新給予政策扶持。在這方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地廢舊建筑除舊布新的貸款。
去年底新通過的《住房法2004》中更就如何確保建造足夠的低收入群體買得起的“社會性”住房、創(chuàng)建更加公平和良好的住房市場以及加快實現(xiàn)政府關(guān)于2010年“體面”住房目標(biāo)等都做出一系列切實可行的規(guī)定。同時英國政府還于今年2月份公布了督促房地產(chǎn)開發(fā)商利用可獲得的資源最大限度提高效益的討論文件。此間分析家認(rèn)為，如果當(dāng)前英國政府的住房政策和法規(guī)得以順利實施，可以預(yù)見，今后數(shù)年內(nèi)，英國將出現(xiàn)一個25年來房屋建造規(guī)模最大、持續(xù)時間最長的建房高潮。
當(dāng)然，還有其他一些促使房價穩(wěn)定的因素。如對凡是被批準(zhǔn)用于住房建造的公有地皮，政府部門對于從批準(zhǔn)到開工的時間有嚴(yán)格規(guī)定，防止地皮擱置或挪作他用。政府監(jiān)管部門還對市場進行嚴(yán)格監(jiān)督，防止出現(xiàn)違規(guī)操作或人為扭曲市場正常運作和哄抬價格的現(xiàn)象發(fā)生。而且，人們的收入增長速度趕不上房地產(chǎn)價格增長速度也使房價受到抑制。
3月份一家住房跟蹤機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，英國房地產(chǎn)市場當(dāng)月增速減緩趨勢出現(xiàn)停止，顯示再次回升跡象。不過，房地產(chǎn)市場作為支撐英國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的主要支柱之一，央行和政府在對其進行宏觀調(diào)控方面一直把目光緊緊盯住其對宏觀經(jīng)濟走勢的影響，盡量做到既不影響經(jīng)濟增長大局，又防止房地產(chǎn)市場過熱使經(jīng)濟突然遭遇風(fēng)險為觀照坐標(biāo)，確保經(jīng)濟健康增長。
作者：：劉桂山
（來源：經(jīng)濟參考報）
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