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在利率進入新一輪上漲周期時，在世紀初跌到冰點的美國高科技產業卻進入了新一輪升溫周期，使得美國在未來幾年擁有了保持消費信心和房價堅挺的經濟理由，而導致近年來全美特別是大城市房價飛漲心理因素同樣沒有消失，甚至在得到加強
高山 狄克
華盛頓經濟政策與研究中心主任貝克(Beik)在半年前賣掉了他在市中心的一套公寓，價格是他在1997年買入時的3倍。交易合同墨跡未干，美聯儲便宣布了年內的第三次加息，由于按照美國相關法規，格林斯潘有權獨立作出幅度在25個基點以內的加息決定，因此人們很難有確切證據懷疑，職務大約相當于中國的國務院政策研究室主任的貝克大人有事前得到消息而提前出貨的嫌疑。事實上，盡管格老到本周二(3月22日)為止已經在8個月內7次加息(每次均為其“獨裁”權限的0.25個百分點)，但美國房產業是否會因此降溫仍受到相當多的經濟學家的懷疑。
但幾乎沒有人懷疑超低利率對最近幾年美國房價持續走牛的巨大支持作用，特別是互聯網泡沫之后經濟低迷的時候，美國的住房市場正是因為空前的低利率而保持了蓬勃增長的勢頭。
有“產”者盛宴
在美國的住房抵押貸款中，最常見的是30年期的固定利率貸款，即貸款的利率在買房時鎖定，以后無論利率如何變化，購房人只需按鎖定的利率還款。由于貸款基數大，期限長，很小的利率變化對購房人來說都意味著一大筆錢。因此，利率越低就越是買房置業的好時候。當前的住房抵押貸款利率處于6%以下的歷史最低水平，大大刺激了人們對買房置業的熱情。
統計資料表明，美國整體房價自1995年起已上升51%，比同期的通脹率高出32%，個別地區升值更為顯著，如波士頓自1996年起房價升了110%，紐約的房價在“9·11事件”后仍升11%。2004年的全美房價上漲幅度估計超過13%(前三季度已經達到這個數字)，由于美國經濟統計部門和中國一樣，都把住房算成一種投資工具而非消費產品，所以去年美國3.4%的CPI漲幅沒有包含房價的上漲因素，否則這個數字將提高兩個百分點左右(中國的CPI則需要調高至少1個百分點)。但即便是比較激進的學者，也只認為全美房地產價格的泡沫成分大約只有5%-10%。
對房價“泡沫”產生憂慮的，主要是擔心泡沫破碎而影響經濟繁榮的經濟學家們，對于擁有房產的美國人來說，人均財富卻由于10年的房價上漲而增值了5萬美元,這甚至比老板加薪更能鼓舞美國人的消費信心，因為就全美而言，過去兩年中，房價的增長率是收入增長率的3倍多。
我思故我漲？
在以億計中國都市人為房價叫苦不迭而怨聲載道時，大洋彼岸的兩億多美國人卻大多并不希望房價下跌。除了占城市人口的多數的美國有“產”者希望自己的財產因此增值外，對于持貨幣待購者來說，美國多數地區的房價也確實不貴。據統計，除了個別大城市外，美國2/3人口居住的房產均價只有每套20萬~30萬美元，相當于每套150萬~250萬元人民幣，是家庭平均稅后年收入的3至5倍。
當然這并不是支持美國房價繼續向好的所有理由。在利率進入新一輪上漲周期時，在世紀初跌到冰點的美國高科技產業卻進入了新一輪升溫周期，使得美國在未來幾年擁有了保持消費信心和房價堅挺的經濟理由，而導致近年來全美特別是大城市房價飛漲心理因素同樣沒有消失，甚至在得到加強。
有趣的是，導致美國大城市房價上漲的一大心理原因，正是高科技產業的發展。信息產業和信息傳遞能力的迅速提高，使得感受到世界在變小的人樂觀地相信：空間信息資源的不平衡性將被削弱。但信息時代的到來，國際大都市所散發出的在信息的生產和集散上的迷人魅力，就像“牧師勸人搬到天堂一樣”驅動著人和金錢向它們涌去。結果是從波士頓到紐約，從上海、北京到杭州、寧波，中心城市無一例外地領導了從其輻射區域到整個地球村的房價上漲浪潮。
而推動全美大小城市房價普遍上漲的一個普遍心理因素，則是資產安全性觀念增強，而導致美國人對房地產的“消費偏好”的提高。自從2000年互聯網泡沫破裂并導致新生代富翁們資產價格的毀滅性跌落之后，金融資產不再給人從前的安全感，這樣就刺激了“追求質量”的房地產業。此外，雖然在3年多前恐怖分子駕機撞毀了美國也是世界上最貴的兩幢樓。但日趨活躍的恐怖主義卻使人們發現，在住宅上投資才最安全。隨著布什在新一屆任期對反“恐”工作的加強，美國公眾的這種心理恐慌“指數”肯定還將不斷攀升。
如果美國房產市場確實已經存在泡沫了，那產生泡沫的真正原因肯定同樣是心理因素——在地球人心中和經濟界都無處不在的投機心理。
耶魯大學、美籍德裔Robert Shiller教授指出了一個全球都很普及的現象，那就是凡是有魅力的城市，房地產市場的泡沫是必然。無論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼。房地產市場長期低迷或是長期高漲都會造成泡沫，這也是必然的規律。
Karl Case和Robert Shiller是兩位一直在關注美國住房市場的經濟學家，其中在耶魯大學任教的Robert Shiller更是以曾在2000年3月出版《非理性繁榮》(Irrational Exuberance)一書預測了美國的股市巨變而聞名。他們兩個的調查顯示，波士頓、洛杉磯與舊金山的購房者中有高達28%的人預期今后10年中當地的住房市場都會以每年20%的速度高速增長。這種對市場走向的非理性過高預期造成了成千上萬的人涌入房市，從買家變成了業余炒家，然后變成了職業炒家。
以拉斯維加斯為例，主要是來自加利福尼亞州的投機購房者涌入該市，導致當地的房價在去年5月到11月的半年時間里就暴漲了45%，一套兩室住房的價格從近20萬美元一下子漲到了近28萬美元。
泡沫的模糊
透過泡沫看到的，總是模糊的景象，何況泡沫是否存在本身還是一種模糊的認識。但確實已經有一些經濟學家認為，美國住房市場過熱，已經嚴重地與相關經濟要素脫節。他們所指的經濟因素主要是指一個地區房產市場的走勢與當地房租和人均收入情況相關。
對買房投資者來說，房租代表了他們可能獲得的收益，就像是公司的盈利與股票的關系一樣。如果一個地區的房屋出租價格低，更多的人就會選擇租房而非買房，從而降低了住房市場的需求總量，抑制了價格的上漲。
但是，盡管目前美國的房租水平一直沒有上漲，但是因為購房者對住房市場普遍看漲，所以即使是租房便宜，許多人還是選擇了買房，從而造成了房價與房租的進一步脫節。而中國的朋友告訴筆者，至少在北京和上海，這種租金下跌，房價上漲的現象在2003年起就開始了。
另一個與住房市場密切相關的經濟要素是人們的個人收入水平。
2000年以前的20多年中，美國的平均住房價位一直大約保持在美國個人收入中位值的2.7到2.9倍。自2000年以后，這一指數就開始不斷上升，現在已經達到了3.4。而在沿海大城市，這一數字更是不得了，加利福尼亞州是6.4，波士頓地區是5。盡管美國的就業情況在今年有所好轉，但平均個人收入的增長也只有4.2%，也就是說，美國人手中的錢并沒有增加多少，同時，由于房價暴漲，金融機構在審核批準住房貸款時所要求的申請人最低收入水平也隨之水漲船高，使許多家庭難以達到標準，從而制約了對住房總體需求的增長勢頭，使投資者難以將房產及時轉手賣出。
關于收入和房價比例，需要特別告訴中國學者們：1989年，香港大學的伯納德·李諾教授(Bertnand Renaud)在他的一份研究報告中指出：“在發達國家，房價收入比在1.8-5.5∶1之間；在發展中國家，該數據一般在4-6∶1之間，當然也有例外……”但這僅僅是一位專家的論點，現在業內多數人已經認為這一論點并不準確。而且這些年來，國內人士在引用上述論點時無一例外地刪去了發展中國家“也有例外”的論點，單單抽出4-6倍，把它說成是國際慣例，而且訛傳至今。
其實，Bertnand Renaud在搜集到較多國家的房價收入比資料后，發現一些經濟落后的發展中國家和社會主義經濟國家的房價收入比，遠遠高于6倍，因此他在1991年6月發表的研究報告中已經修正了自己的觀點：“發達國家和發展中國家的房價收入比數據形成鮮明對比”“社會主義經濟國家的房價收入比非常高”。可惜許多人在引用Bertnand Renaud的論點時不僅斷章取義，而且也沒有與“時”俱進。
種種消息都顯示，無論美國最近的經濟復蘇情況是否如預期一樣強勁，利率還將進一步升高的長期趨勢是一定的。今年30年期固定利率住房抵押貸款的利率已經從2003年的5.2%升高到了5.8%。如果利率再升高，許多沒有申請固定利率抵押貸款的購房者就會有困難支付利率增加后的分期付款。
文章開頭的那位華盛頓經濟政策與研究中心主任貝克便是一位悲觀份子，賺了200%的他，估計美國的房地產價格將有20%-30%的向下修正空間。貝克同時認為，盡管房地產市場有地區性特點，但當很多地區都有泡沫的時候，這個泡沫的影響就將是全國性的。
不過，美國全國房產經紀人協會首席經濟師David的觀點與貝克大人大相徑庭，卻與中國的房地產協會的某位秘書長們異曲同工：他認為美國房產業仍相當樂觀。
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