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英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》日前發(fā)表文章稱(chēng)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)在第三季度仍呈現(xiàn)局部過(guò)熱現(xiàn)象，而英國(guó)、澳大利亞等國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格在連續(xù)幾年過(guò)度上漲之后已顯露回落之勢(shì)。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)歷史上最為嚴(yán)重的泡沫。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》針對(duì)20個(gè)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查顯示，11個(gè)國(guó)家或地區(qū)第三季度的房地產(chǎn)價(jià)格比去年同期上漲10％左右，其中南非增幅達(dá)35％，香港增幅為31％。過(guò)去3年中
，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)總體增值約20萬(wàn)億美元，而在1997年至1999年間，僅增值10萬(wàn)億美元。盡管現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)有美元貶值的因素，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍擔(dān)心，此次房地產(chǎn)泡沫已“今非昔比”。
在發(fā)達(dá)國(guó)家中，今年西班牙房地產(chǎn)價(jià)格升幅最大，比去年同期上漲17％。美國(guó)、法國(guó)和瑞典的房地產(chǎn)市場(chǎng)都還在繼續(xù)升溫。美國(guó)第三季度的房地產(chǎn)平均價(jià)格比去年同期上漲13％，是歷史上增幅最大的一季。美國(guó)半數(shù)以上州的房?jī)r(jià)都在以?xún)晌粩?shù)字增長(zhǎng)，而加州和華盛頓特區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅更是超過(guò)了20％。
文章認(rèn)為，如果將房?jī)r(jià)與收入掛鉤，這些國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅更是達(dá)到了空前的地步。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)與收入之比，已經(jīng)超出了過(guò)去被認(rèn)為是“不能持久”的水平。如果將1975年至2000年的房?jī)r(jià)與收入的平均比率作為基準(zhǔn)線，美國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)幾乎被高估了30％。假如實(shí)際利率有所降低，那還可以解釋房?jī)r(jià)相對(duì)于收入的提高，但美聯(lián)儲(chǔ)今年一再加息的事實(shí)，使人更加懷疑泡沫的存在。
不過(guò)，美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在最近的一次演講中，再次否認(rèn)了美國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”的存在，認(rèn)為各方的擔(dān)心完全沒(méi)有必要。他辯解說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不像股票市場(chǎng)那樣容易出現(xiàn)泡沫，因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的處置不會(huì)像投機(jī)者買(mǎi)賣(mài)股票那樣隨意，而且房地產(chǎn)交易的高額成本也避免了交易的頻繁發(fā)生。
針對(duì)格林斯潘的講話，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了反駁意見(jiàn)。他們認(rèn)為，有三方面因素可以說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)比股票市場(chǎng)更容易形成泡沫。其一是信息不完全。目前還沒(méi)有及時(shí)記錄房地產(chǎn)交易價(jià)格的機(jī)構(gòu)。其二是缺乏短線交易。假如看好市場(chǎng)的投資者將交易價(jià)格推高到“均衡水平”以上，那么在股票或外匯市場(chǎng)，這種價(jià)格上漲將會(huì)因其他投資者及時(shí)撤出而回到“均衡水平”。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還沒(méi)有期貨或期權(quán)市場(chǎng)，因此投資者會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格一路走高。其三是房地產(chǎn)多數(shù)可作為抵押品。因此在價(jià)格上升時(shí)，銀行發(fā)放的貸款金額將會(huì)大量增加，加速金融泡沫的形成。相反，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，銀行的不良債權(quán)就會(huì)大幅增長(zhǎng),進(jìn)而給社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面帶來(lái)巨大沖擊。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》認(rèn)為的好消息是，2003年以來(lái)，在房地產(chǎn)價(jià)格一直位居發(fā)達(dá)國(guó)家之首的澳大利亞，現(xiàn)在卻出現(xiàn)了價(jià)格下跌的趨勢(shì)。澳大利亞聯(lián)邦銀行的數(shù)據(jù)顯示，悉尼11月的房地產(chǎn)價(jià)格比2003年12月低15%，而全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格比去年同期平均下降了10％。新西蘭和愛(ài)爾蘭的房?jī)r(jià)雖然仍在上漲，但漲幅已大為縮減。英國(guó)公布的官方數(shù)字顯示，盡管第三季度房地產(chǎn)價(jià)格比去年同期上漲14％，但房地產(chǎn)價(jià)格和銷(xiāo)量都已開(kāi)始下降。巴克萊銀行預(yù)測(cè)，未來(lái)3年，英國(guó)房?jī)r(jià)將下降20％。分析人士由此聯(lián)想到上世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)的情形。自1991年日本房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到最高點(diǎn)后已經(jīng)連續(xù)13年下跌，跌幅高達(dá)35％。而且日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期難以從房地產(chǎn)泡沫破裂產(chǎn)生的陰影中走出。
文章最后指出，在低利率的推動(dòng)下，全球眾多國(guó)家和地區(qū)同時(shí)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮的景象。國(guó)際貨幣基金組織最新發(fā)表的《世界經(jīng)濟(jì)展望》警告說(shuō)，正如房地產(chǎn)價(jià)格上漲已經(jīng)成為全球趨勢(shì)一樣，未來(lái)的價(jià)格下跌同樣也將成為一種全球趨勢(shì)。
作者：肖瑩瑩
（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
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