|
實習(xí)記者貝佳發(fā)自上海
領(lǐng)匯觸礁了，還帶來了滿城的風(fēng)雨。本欄曾報道了這一房地產(chǎn)信托基金(REIT)事件——由香港地區(qū)房委會宣布分拆旗下所有商場及停車場上市、獲得逾50萬投資者高達(dá)2800億港元的認(rèn)購、公屋居民提出訴訟及上訴，再到因訴訟風(fēng)險而要暫時擱置上市。這些變化都發(fā)生的那么突然和直接，就好像在此圣誕前夕，大家期待許久有一場大雪來渲染氣氛，等來的
卻是暴風(fēng)雨的襲擊。而這場暴風(fēng)雨，卻是因為遙遠(yuǎn)的地方，有一只蝴蝶煽動了它美麗的翅膀。
美國的圣誕節(jié)是不是總是有雪？我不知道，但至少美國是世界上最早成立房地產(chǎn)專業(yè)投資基金的國家之一，也是REIT最成熟的國家之一。它出現(xiàn)于20世紀(jì)60年代初期，是1960年美國國會根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而成的。它的組建發(fā)起人以前一般是商業(yè)銀行、抵押銀行、保險公司和房地產(chǎn)公司。20世紀(jì)80年代后有所變化，半數(shù)以上的REIT由非投資顧問型機構(gòu)、辛迪加組織、投資銀行和個人組建。其投資經(jīng)理和投資顧問是委托管理基金的專業(yè)房地產(chǎn)投資專家,他們經(jīng)驗豐富,精于各種市場分析和投資技巧,能在基金的管理、運營中保證資本增值。
美國的資產(chǎn)證券化模式(表外模式)，是由銀行外部特殊機構(gòu)(SPV)真實收購銀行信貸資產(chǎn)，銀行取得現(xiàn)金，由SPV對信貸資產(chǎn)實施證券化，發(fā)售證券所獲得的資金并不直接回歸銀行，而是直接回歸SPV。銀行與SPV可以簽訂延期付款的收購協(xié)議，發(fā)售證券所得資金轉(zhuǎn)手即回歸銀行。SPV分為特殊目的的公司(SPC)和特殊目的的信托(SPT)兩種形式。
美國所有的REIT幾乎都以權(quán)益擁有的方式被資本化了，成為資產(chǎn)型信托。如果REIT是個SPC，它將發(fā)行普通股，有時也會發(fā)行優(yōu)先股。如果不是SPC，則通常發(fā)行受益憑證。對于完全靠股東權(quán)益籌建起來的REIT，其投資資本來源于出售股票的收入。有時，REIT也會同時發(fā)行不同的股票，以滿足不同投資者的需要，如同時發(fā)行資本收益股和收入收益股。
由于REIT在過去的5年里取得了卓越的表現(xiàn)﹐現(xiàn)在它已經(jīng)是美國市場上的最熱門投資之一，市值相當(dāng)于美國股市總市值的2%。《華爾街日報》曾指出，應(yīng)該將REIT在投資組合中的比例提高至5%﹐甚至是10%。REIT之所以能在美國如此受到青睞，是因為REIT的確是一種非常不錯的多樣化投資工具﹐當(dāng)其他美國股票下跌時它通常都表現(xiàn)得很出色。此外﹐雖然REIT自身并非舉足輕重﹐但它們是參與房地產(chǎn)業(yè)的一個絕佳途徑——而房地產(chǎn)是一個龐大的市場。根據(jù)美國聯(lián)邦儲備委員會(Fed)的數(shù)據(jù)﹐美國所有的商業(yè)和民用地產(chǎn)價值在28萬億美元左右﹐令美國13萬億美元總市值的股票市場都顯得相形見絀。而在美國商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益融資中，REIT占到37.7%。
美國市場有一些REIT專門投資于按揭債券。因為地產(chǎn)投資信托的特別組成法規(guī)，它們往往派息很高。資料顯示，在彭博按揭REIT指數(shù)占最大比重的ThornburgMort-gage今年升幅約10%，但它最吸引投資者的卻是高達(dá)9%的派息率。如果現(xiàn)價能維持至年尾，整年的整體回報可能會高達(dá)20%。
美國在REIT的雪不僅下了，還下得很大。領(lǐng)匯若能成功上市，必然能起到示范作用，吸引其他地產(chǎn)商推出REIT，使投資市場更為全面。期待領(lǐng)匯的雨轉(zhuǎn)雪。
| 
