英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》日前發(fā)表文章稱,全球房地產(chǎn)市場在第三季度仍呈現(xiàn)局部過熱現(xiàn)象,而英國、澳大利亞等國的房地產(chǎn)價格在連續(xù)幾年過度上漲之后已顯露回落之勢。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心,全球房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)歷史上最為嚴(yán)重的泡沫。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》針對20個國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示,11個國家或地區(qū)第三季度的房地產(chǎn)價格比去年同期上漲10%左右,其中南非增幅達(dá)35%,香港增幅為31%。過去3年中
,發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)總體增值約20萬億美元,而在1997年至1999年間,僅增值10萬億美元。盡管現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)有美元貶值的因素,但經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍擔(dān)心,此次房地產(chǎn)泡沫已“今非昔比”。
在發(fā)達(dá)國家中,今年西班牙房地產(chǎn)價格升幅最大,比去年同期上漲17%。美國、法國和瑞典的房地產(chǎn)市場都還在繼續(xù)升溫。美國第三季度的房地產(chǎn)平均價格比去年同期上漲13%,是歷史上增幅最大的一季。美國半數(shù)以上州的房價都在以兩位數(shù)字增長,而加州和華盛頓特區(qū)的房價漲幅更是超過了20%。
文章認(rèn)為,如果將房價與收入掛鉤,這些國家或地區(qū)的房價漲幅更是達(dá)到了空前的地步。換句話說,房價與收入之比,已經(jīng)超出了過去被認(rèn)為是“不能持久”的水平。如果將1975年至2000年的房價與收入的平均比率作為基準(zhǔn)線,美國現(xiàn)在的房價幾乎被高估了30%。假如實(shí)際利率有所降低,那還可以解釋房價相對于收入的提高,但美聯(lián)儲今年一再加息的事實(shí),使人更加懷疑泡沫的存在。
不過,美聯(lián)儲主席格林斯潘在最近的一次演講中,再次否認(rèn)了美國房地產(chǎn)“泡沫”的存在,認(rèn)為各方的擔(dān)心完全沒有必要。他辯解說,房地產(chǎn)市場不像股票市場那樣容易出現(xiàn)泡沫,因?yàn)橘彿空邔Ψ康禺a(chǎn)的處置不會像投機(jī)者買賣股票那樣隨意,而且房地產(chǎn)交易的高額成本也避免了交易的頻繁發(fā)生。
針對格林斯潘的講話,許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了反駁意見。他們認(rèn)為,有三方面因素可以說明房地產(chǎn)市場比股票市場更容易形成泡沫。其一是信息不完全。目前還沒有及時記錄房地產(chǎn)交易價格的機(jī)構(gòu)。其二是缺乏短線交易。假如看好市場的投資者將交易價格推高到“均衡水平”以上,那么在股票或外匯市場,這種價格上漲將會因其他投資者及時撤出而回到“均衡水平”。但由于房地產(chǎn)市場目前還沒有期貨或期權(quán)市場,因此投資者會推動房地產(chǎn)價格一路走高。其三是房地產(chǎn)多數(shù)可作為抵押品。因此在價格上升時,銀行發(fā)放的貸款金額將會大量增加,加速金融泡沫的形成。相反,當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂時,銀行的不良債權(quán)就會大幅增長,進(jìn)而給社會經(jīng)濟(jì)各個方面帶來巨大沖擊。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》認(rèn)為的好消息是,2003年以來,在房地產(chǎn)價格一直位居發(fā)達(dá)國家之首的澳大利亞,現(xiàn)在卻出現(xiàn)了價格下跌的趨勢。澳大利亞聯(lián)邦銀行的數(shù)據(jù)顯示,悉尼11月的房地產(chǎn)價格比2003年12月低15%,而全國房地產(chǎn)價格比去年同期平均下降了10%。新西蘭和愛爾蘭的房價雖然仍在上漲,但漲幅已大為縮減。英國公布的官方數(shù)字顯示,盡管第三季度房地產(chǎn)價格比去年同期上漲14%,但房地產(chǎn)價格和銷量都已開始下降。巴克萊銀行預(yù)測,未來3年,英國房價將下降20%。分析人士由此聯(lián)想到上世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)泡沫破裂時的情形。自1991年日本房地產(chǎn)價格達(dá)到最高點(diǎn)后已經(jīng)連續(xù)13年下跌,跌幅高達(dá)35%。而且日本經(jīng)濟(jì)長期難以從房地產(chǎn)泡沫破裂產(chǎn)生的陰影中走出。
文章最后指出,在低利率的推動下,全球眾多國家和地區(qū)同時出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過度繁榮的景象。國際貨幣基金組織最新發(fā)表的《世界經(jīng)濟(jì)展望》警告說,正如房地產(chǎn)價格上漲已經(jīng)成為全球趨勢一樣,未來的價格下跌同樣也將成為一種全球趨勢。
作者:肖瑩瑩
(來源:經(jīng)濟(jì)參考報)
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