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住房建筑業對美國今年GDP的貢獻是近6年來最明顯的，房價飚升很大程度上與低按揭利率密切相關
□本報記者王令／文
近5年來，股市縮水導致美國人損失慘重，但與此同時，7200萬美國人的房產價格卻大
幅上升。“未來五年，我家的房子還能再升值多少？”這是現在許多美國人最想知道的問題。
我們先來看一組數據，美國整體房價自1995年起已上升51%，比同期的通脹率高出32個點，7200萬擁有房產的美國人人均財富增值5萬美元，個別地區升值更為顯著，如波士頓自1996年起房價至今飚升了110%，紐約的房價“9.11事件”后仍升11%。《財富》雜志統計顯示，目前全美房地產價格比實際價值高出5%-10%，這一幅度尚屬溫和。但最大的風險來自以波士頓、舊金山和紐約、邁阿密、波特蘭兩個沿海地帶，因為這兩個地區的房產價格不斷飚升，就業機會卻一減再減。80年代初期，納斯達克5000指數和波士頓、舊金山及圣地阿哥的房產價格曾比價值高出30%，因此如果簡單地把目前的房產價格定性為已出現很大的泡沫，理由尚未充分。
如果隨著經濟的逐漸復蘇和利率的逐步回升，房產價格能根據市場機制自行調整，在當前價位企穩或者小幅上揚，則泡沫出現的可能性大為減少。有人把目前的房產價格比喻成高市盈率的股票價格，在目前價位買入，獲利的空間大為縮減。但哈佛大學房產研究聯合中心負責人尼古拉斯警告說，如果房產泡沫繼續增大，經濟進一步下滑，房產將拖累經濟陷入雙底衰退。他代表了相當部分房地產市場人士的看法。
一直以來，房地產隨整體經濟走向高峰或步入低谷。但近兩年，房地產似乎從經濟指標的跟隨者變成引導者，目前房地產甚至成為推動經濟復蘇最大的發動機。有兩個數字最具說服力：住房建筑業對美國今年GDP的貢獻是近6年來最明顯的，按第一季度GDP5.6%算，其中0.6%歸功于房地產業。9月新屋開工量與去年同比大幅飚升13.3%，達到自1986年6月以來最高水平。
房地產的火爆主要有兩方面的因素。一是市場的投機使房產價格遠離基本面。90年代中期到99年，住房按揭利率創下近30年新低，大大刺激了房地產市場。這意味著原來供一套42.4萬美元的房子，每月需交付銀行2400美元按揭，現在可以改供更貴更舒適的價值60萬美元的房子。
房地產市場持續活躍，對美國經濟的正面影響很大。最直接的貢獻是，2001年房子銷售額達到創記錄的530萬套，截止今年8月底的過去12個月來，新建和修葺住房支出也創下3.71億美元的歷史記錄，比經濟處于高峰期的1999-2000年的數字還高出7%。房地產業帶動家具、建材等相關行業蒸蒸日上。其二，房產增值帶來的財富效應刺激了消費需求。加州大學、耶魯大學以及威爾士利大學幾位教授聯合作的研究顯示，美國人房產每增值1000美元，業主平均消費60美元，相關的系數為0.6%，而股票的財富效應與消費之間的這一系數僅有0.2%-0.3%。其三，房子已成為名副其實的“自動提款機”。2001年，美國人從住房按揭中融資3500億美元，其中消費支出700億美元，美聯儲統計數據顯示，另有1200億美元用于信用卡及負債。其四 ，對美國GDP的貢獻越來越大，2001年房地產業為GDP貢獻0.5個百分點，今年前8個月房地產業已貢獻了一個百分點，估計今年該行業的直接貢獻率將可構成GDP的1/3。
至于目前的房地產市場是否存在泡沫則眾說紛紜。有投資銀行的分析師認為，房地產市場出現泡沫的最顯著特征是，人們認為房產價格會一路飚升，四處買房，不是為了居住，而是權當投資，帶動房價進一步越升越高，直至泡沫爆破。這不是聳言危聽，早在80年代初和90年代初的舊金山和波士頓，房價就曾從顛峰期直線下滑27%。
歷史經驗表明，一旦房價明顯脫離兩個重要指標——家庭收入和租金，則房價會開始扭頭向下。不排除這種情況會重演。目前房產總值與家庭收入之比為3.5，比近21年來平均值略高6%。情況還不算嚴重。另一個指標是房價與租金之比，如果過高，就要小心，經濟學家們認為，如果房價沒有隨租金翻番，房地產市場泡沫爆破就不遠了，因為這意味著人們置房僅出于投資考慮，市場投機氣氛濃厚。自從1996年起，美國的租金水平已上升了10%，是房價升幅30%的1/3。這樣看來，目前美國房地產泡沫問題并不算嚴重。
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