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李正信
摩根斯坦利的經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德.伯納日前發(fā)表了一份報(bào)告，題為“房屋價(jià)格：即將破滅的泡沫？”匯豐銀行美國(guó)證券的經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊恩.莫利斯不久前也發(fā)表研究報(bào)告，試圖以醒目的題目引起人們的警覺：“美國(guó)房地產(chǎn)周期：另一泡沫？”
隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象的日益趨強(qiáng)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界近來正在展開一場(chǎng)引人注目的辯論。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家相信，2002年的房地產(chǎn)業(yè)仍將蓬勃發(fā)展，將繼續(xù)充當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的主動(dòng)力之一。但部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻警告人們，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮景象不但正成強(qiáng)弩之末，且可能使美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繼股市泡沫之后的又一次泡沫破裂，甚至拖累剛開始恢復(fù)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)再次下滑。
的確，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在此次經(jīng)濟(jì)衰退中一枝獨(dú)秀，持續(xù)強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)出乎多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)料。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，低利率等因素促使新舊住宅銷售，在經(jīng)濟(jì)衰退的2001年奇跡般地創(chuàng)了歷史最高紀(jì)錄。新宅銷售去年11月上升了5.2%，12月繼續(xù)攀升5.7%。舊宅銷售2001年也創(chuàng)了歷史最高，達(dá)到525萬套。令樂觀派鼓舞而悲觀派擔(dān)憂的還有，在經(jīng)濟(jì)衰退期間，美國(guó)的房屋價(jià)格仍然持續(xù)上漲，如2001年12月份的舊宅中間平均價(jià)達(dá)到151400美元，比2000年上升了8.4%。
多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家相信，在低利率的帶動(dòng)下，更加之不斷涌入美國(guó)的新移民對(duì)住宅的強(qiáng)烈需求增長(zhǎng)，居民住宅市場(chǎng)2002年將繼續(xù)強(qiáng)勁。而住宅建筑業(yè)占美國(guó)經(jīng)濟(jì)總體的1／3，旺盛的美國(guó)住宅業(yè)將帶動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)走出衰退。
然而，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)前景擔(dān)心的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，住宅價(jià)格上漲已造成難以為繼的態(tài)勢(shì)，尤其是價(jià)格和收入之間的比例已經(jīng)嚴(yán)重失衡。在正常情況下，房屋價(jià)格和收入的比率一般為1.2，而現(xiàn)在這一比率已經(jīng)上升到1.6，相當(dāng)于上次房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下降開始的1989年。現(xiàn)在，房屋的高成本被低利率所掩蓋，特低的分期付款利率降低了消費(fèi)者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，使他們住上了超過他們購(gòu)買力的房屋，而一旦經(jīng)濟(jì)恢復(fù)利率上漲，住宅市場(chǎng)就可能崩潰。
還有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，美國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)與1989年前后的日本非常相似，當(dāng)時(shí)，日本的房地產(chǎn)也是隨著股市不斷飆升，但在股市崩潰后一年左右也跟著崩潰。現(xiàn)在美國(guó)的股市崩潰已經(jīng)過去一年多，今后隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和股市的回升，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也將面臨越來越大的考驗(yàn)，其中危險(xiǎn)最大的將是高檔房地產(chǎn)，如價(jià)格超過30萬美元的住宅，而從區(qū)域來看，加州、華盛頓州等西部和中北部的房屋價(jià)值和收入比距離較大，從而舊金山、波士頓和西雅圖等地的房地產(chǎn)業(yè)屆時(shí)面臨的壓力也將最大。
有觀察家認(rèn)為，美國(guó)目前之所以掀起又一波關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的辯論，一方面由于此次衰退中房地產(chǎn)業(yè)的特殊表現(xiàn)不斷引起經(jīng)濟(jì)學(xué)家的極大興趣，另一方面由于房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)有著至關(guān)重要的作用。如果房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)強(qiáng)勁，美國(guó)經(jīng)濟(jì)年中恢復(fù)的把握就大得多。但如果出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)崩潰，消費(fèi)者信心將遭受的打擊，勢(shì)必要大大超過股市崩潰所造成的打擊，屆時(shí)，剛開始恢復(fù)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)就很有可能再次大幅度下滑，從而出現(xiàn)“雙凹型”經(jīng)濟(jì)衰退。
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