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在過去六年中，美國的股市不斷波動，而房地產價格卻直線上升。據劍橋的研究公司CaseShillerWeiss調查，過去六年里，亞特蘭大的房價上漲40%；紐約上漲54%；波斯頓上漲68%；丹佛上漲71%；舊金山上漲100%。現(xiàn)在仍有一些城市的房地產價格在上升，而且不知道它何時能夠下滑。只是房地產市場的供給正開始超過需求。90年代美國未售出房屋的存量穩(wěn)步下降，但自今年1月份以來，其數額上漲了23%，為十年來的首次上升。隨著美國經濟增速放緩，失業(yè)增加，房地產市場也會作出相應調整，價格泡沫隨時可能破滅。
美國股市的財富效應正在消失，如果房地產價格也進入下降通道，這將對美國經濟帶來什么影響呢？
首先，房地產價格的下跌將會損害銀行業(yè)。今年，美國銀行業(yè)的利潤已受到公司貸款違約、垃圾債券損失和結構改革支出的侵蝕。下一個沖擊可能就來自于房地產。據美聯(lián)儲資料顯示，由于極度有效的房屋貸款市場，過去五年中，未清償的房屋抵押貸款的數額飛速增長40%多，達到5.28萬億美元。雖然經濟已出現(xiàn)下滑跡象，但銀行卻沒有放慢房屋抵押貸款發(fā)放的速度。今年上半年，四家最大的房屋抵押貸款行將抵押貸款發(fā)生額增加了兩倍。實際上，來自房屋貸款的利潤幫助銀行沖銷了疲弱的商業(yè)及投資銀行業(yè)務的損失。不斷上漲的房價使得房屋貸款業(yè)務至今運作良好。如今，大多數的貸款機構將其貸款賣給政府主辦的聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(FannieMae)和聯(lián)邦住房抵押貸款公司(FreddieMac)，或者將其貸款打包成抵押擔保證券出售。在華爾街，公司、外國投資者和保險基金對這些證券進行活躍的交易。2000年，發(fā)行在外的抵押擔保證券的數額高達3萬億美元。但是，這些做法并沒有使銀行完全擺脫險境。對于出售給FannieMae和FreddieMac的貸款，銀行仍須承擔部分或全部風險。2000年，銀行承擔了FannieMae和FreddieMac持有的2.5萬億美元貸款組合產生的損失的20%。1994—1999年，30年期固定利率抵押貸款的利息率從9.2%下降到6.7%，這大大增強了美國家庭的貸款意愿。現(xiàn)在，美國家庭的負債率已達到歷史最高水平。2000年第四季度，抵押貸款占可支配收入的比例上升到6.46%，超過了1991年第一季度經濟處于衰退深淵時6.35%的水平。今年第一季度，美國房屋所有者投入的自有資金占房地產價值的比率下降到55%，達歷史最低水平，比1982年下滑了70%。經濟的不景氣、個人收入的下降使銀行的房屋貸款面臨極大的違約風險。若房價下跌，銀行處置抵押房屋的收入將不足以抵補違約貸款的損失，銀行將遭受沉重打擊，重演90年代初儲蓄貸款危機的歷史。十年前，美國的儲蓄機構由于發(fā)放了過多的房地產貸款而陷入困境。為了援救瀕臨倒閉的儲蓄機構，美國政府付出了2000億美元的高昂代價。
另外，房價的下跌將會拖長并加重美國的經濟衰退。消費支出的增長是美國經濟的主要推動力之一，而購房支出構成消費支出的主要部分。活躍的房地產部門是美國經濟的重要支柱。Shiller是一名長期研究房地產市場的學者，他認為，房地產市場的崩潰對消費者信心的打擊將大于股市下跌的影響。他還說，在2000年5月之前的18個月中，是房地產的繁榮。追溯到1975年，將美國零售支出的消長與另外15個國家的情況相比較，也清楚地表明：房地產市場直接影響消費支出，而股市的波動卻沒有。
毫無疑問，美國房地產的價格被大大抬高了，價格泡沫的破滅只是時間問題，而泡沫的破滅必將對美國經濟帶來嚴重的負面影響。
譚敬亭
《國際金融報》(2001年11月05日第四版)
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