|
固定資產投資項目自有資本金比例的提高，使資金流缺欠的小型房地產企業面臨倒閉或
退出行業的局面，也為一些優勢企業提供了做大的契機。
半求/文
國內房地產業投資規模近年高速增長，目前占全國固定資產總投資的比率已上升到25%左右。房地產業的超速發展隱含的“泡沫”引起了政府的警惕，2003年以來，政府逐步出臺一系列措施，加強了對房地產市場的調控。
2003年土地、信貸調控措施迭出
政府對房地產業宏觀調控的著眼點放在土地和信貸市場上。2003年2月，國土資源部發布《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，當年全國撤并整合各類開發區2046個。另外國土資源部還規定，自2003年7月1日起，經營性建設用地原則上全部實行掛牌、招標、拍賣。政府加大土地市場的整頓，主要為了控制土地的供應，進而調控房地產市場的供應量和供應結構。
2003年3季度央行貨幣政策執行報告指出，我國房地產市場60%以上的資金來源于信貸資金，房地產貸款余額占商業銀行各項貸款余額的比重高達17.8%。為防止因房地產業波動導致國民經濟大起大落，2003年6月，央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號令)，規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權益)應不低于開發項目總投資的30%，今年4月，這一比例又提高至35%及以上。
資金流缺欠企業目前面臨困境
嚴控土地供應對房地產市場的影響目前已逐漸顯現，從今年的土地價格增長情況看，公開拍賣的土地大部分以超出標底30—90%的價格中標；掛牌的土地大部分以高于掛牌價10—20%的價格摘牌。在尚有相當存量土地交易的供給情況下，土地的價格已在高升，那么在存量土地交易大量減少之后，壟斷的土地一級市場的價格競爭會日趨加劇。土地作為房地產行業的源頭，供應收緊，未來房產上市量必將減少。
固定資產投資項目自有資本金比例提高到35%，意味著房地產開發商的銀行負債率不能超過65%。業內評估認為，70%的開發商都達不到這一標準，也就是說，有70%的企業將無法從銀行貸出款。最近一些小型公司貸款遭遇閉門羹，土地交易、合作開發、后續投入都沒了資金著落，資金鏈已面臨斷裂。關鍵的資金流環節一旦出現問題，作為資金密集產業的房地產開發，將受到重創。這樣一來，一些小型企業可能倒閉或者退出行業，房地產業內以前少有的兼并和被兼并的情況可能因這種變化而到來，行業的整合也為一些資金流充沛的優勢企業帶來更多的發展契機。
房價預計將于明年底開始調整
當前政府針對房地產業調控措施基本上都集中在產業上游，影響的是供應環節。由于政策效應的遲緩以及目前市場供應的減少撐托了房價，估計消費信心真正受到整體性的影響將在一年以后，也就是說，政策的變化真正導致房價開始調整將在明年年底到2006年。
首付比例、按揭貸款利率、按揭年限的變化才是房價可能發生變動的必要技術條件。前面的政策是“打雷”，這兩項才是“下雨”。只要這兩項政策不出，目前的調控措施對市場末端將是“毛毛雨”。
| 
