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據(jù)日前國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年四季度全國房屋銷售價格同比上漲了5.1%；上海、青島、沈陽、南京等城市上漲幅度分別高達(dá)29.1%、17.6%、15.8%和13.4%！近日更有傳聞稱“成都今年房價每平方米漲300元”！
1998年以來全國房價持續(xù)上漲，有學(xué)者認(rèn)為部分地區(qū)房價已經(jīng)虛高，“泡沫已經(jīng)產(chǎn)生”，已到了給該行業(yè)“降溫”的時候了；國家也在出臺相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)“局部過熱”
。央行研究局課題組的最新研究結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)，1998年以來，我國各地商品房銷售增長明顯快于房地產(chǎn)投資增長，兩者之差最高年份竟達(dá)25個百分點(diǎn)！
房地產(chǎn)似乎是在“非理性繁榮”。那么消費(fèi)者是否非理性？其背后原因是什么？繁榮是否能持久？房地產(chǎn)股到底是面臨機(jī)遇還是潛在的風(fēng)險？或者說風(fēng)險將在何時來臨？房價上漲原因多一位做房地產(chǎn)開發(fā)的朋友告訴記者，“炒鋼鐵、水泥股的股民不是賺歡了嗎？那是因?yàn)殇撹F、水泥的出廠價上漲太快了。最重要的是去年以來國家開始實(shí)行的土地公開拍賣，現(xiàn)在大家拿到的地皮的價格都要比原來高些，房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升肯定要反映在房價上。”他告訴記者，“比如我在東邊的那兩百畝地，因?yàn)槟玫臅r候剛好是在新政策實(shí)施之前，我的地價就只有30多萬一畝，后來有一塊地位置比我的還差，拍賣價為70多萬一畝。”
據(jù)了解，我國各地正取消協(xié)議和邀標(biāo)方式出讓土地的傳統(tǒng)做法，新增的經(jīng)營性項(xiàng)目用地已逐步納入公開招標(biāo)范圍，今后還將逐步推行競價出讓方式，這直接刺激了短期內(nèi)地價的攀升。昨日《證券時報》報道，去年上海公開招投標(biāo)出讓的1200多公頃土地，平均每畝中標(biāo)價比2002年上漲了124.3%。
有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，為了控制房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，現(xiàn)在銀行向開發(fā)商的貸款政策也有所不同，“原來兩千萬就可以運(yùn)作1個億的項(xiàng)目，現(xiàn)在就不行了，不封頂銀行肯定不得貸款。”發(fā)展商利潤彈性縮小勢必拉動房價上升。
與此同時，因物價上漲因素，銀行存款實(shí)際上已是負(fù)利率。而人們除了炒股和炒匯，在負(fù)利率下買似乎價格只漲不跌的房子便是一個較為穩(wěn)妥的選擇，這從客觀上刺激了房價的上漲。消費(fèi)升級房地產(chǎn)將繼續(xù)繁榮近6年來，我國房地產(chǎn)投資額年平均增長20%以上，房地產(chǎn)銷售額也以每年超出27%的速度增長。專業(yè)人士認(rèn)為，以20%左右高速度增長的商品房消費(fèi)熱在我國將會持續(xù)5到6年。
居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級是房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的最大動力。目前，我國部分城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力已開始從萬元級向十萬元級或幾十萬元級過渡，進(jìn)入以住房、汽車為主要消費(fèi)品的發(fā)展型和享受型消費(fèi)階段，許多地區(qū)的住房消費(fèi)已進(jìn)入購買新房和以舊換新并存的新階段。有調(diào)查顯示，目前北京居民對現(xiàn)住房的滿意率不到20%，約有48%的居民提出在幾年內(nèi)愿意換購住房，已購公房戶中有67%希望通過換購住房來改善環(huán)境條件。
雖然目前我國人均收入仍處于比較低的水平，但我國不同區(qū)域和不同群體之間的收入差距較大，人們消費(fèi)水平的不斷提高、特別是中等收入階層的崛起，將使住房消費(fèi)的增長具有較好的持續(xù)性。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價收入比是判斷房價的核心指標(biāo)，我國在6倍左右比較合適，按此標(biāo)準(zhǔn)來看，目前我國許多地區(qū)的房價依舊偏低。政策面利好上市公司近一年來管理層針對房地產(chǎn)行業(yè)所出臺的一系列調(diào)控政策，從表面上來看對整個房地產(chǎn)業(yè)的“過熱”有所抑制，但對資金實(shí)力雄厚、土地資源儲備較為豐富的上市公司而言，卻是客觀上的利好，其股票的投資價值也將進(jìn)一步凸現(xiàn)。
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于高度分散的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。央行121號文件規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸資金的程序，客觀上限制了部分中小開發(fā)商的業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力，將促使我國房地產(chǎn)業(yè)的集中趨勢會越來越明顯。對處于行業(yè)優(yōu)勢地位的房地產(chǎn)上市公司來講，迎來的是較大的發(fā)展機(jī)遇，在擴(kuò)張速度加快的同時，其經(jīng)營業(yè)績也將得到提升。
隨著2004年土地以拍賣方式轉(zhuǎn)讓在全國的正式實(shí)施，房地產(chǎn)公司擁有的土地的價值也會水漲船高。目前房地產(chǎn)上市公司中的一些優(yōu)勢公司如萬科、招商局和華僑城將會迎來一個長期、穩(wěn)定、高速發(fā)展的局面。(記者 楊杰）
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