本報記者 李明偉 上海報道

　　由于上海地價高漲，“按照以前的水平，百貨公司3年可以擺脫虧損打平，按照現(xiàn)在，至少要5年。”

　　2月24日，王德明攜成商集團(tuán)人民百貨總裁的新職位而來，依舊是上海希爾頓飯店的

蔡依琳演唱會票價1元? 法拉利版奧林巴斯現(xiàn)身 海納百川 候車亭媒體 財富之旅誠邀商戶加盟

咖啡廳，他特地問服務(wù)員要來一個計算機(jī)，不厭其煩地給本報記者算一筆賬。

　　這筆帳他也不厭其煩地給很多人算過，他們主要是那些在市中心拿地造房的開發(fā)商，也包括一位上海分管商業(yè)的重要的市委領(lǐng)導(dǎo)，這位領(lǐng)導(dǎo)專門找王德明作了三次調(diào)研。

　　“按照這樣的算法，在上海做百貨是不是高風(fēng)險？還有幾家人敢到上海來投資百貨呢？”十年前，王德明率領(lǐng)的太平洋百貨在上海灘叱咤風(fēng)云；然而當(dāng)他剛剛離開不到兩年后，這塊曾經(jīng)給他帶來無窮好運(yùn)的市場，已經(jīng)筑起了一道即使是這個百貨高手也難以逾越的高高門檻———地價。

　　不算不知道，一算嚇一跳

　　前兩年，上海黃金地段的地價已經(jīng)漲到了500美元／平米，這帶來租金的成倍跳升，從每年每平米的幾百元增長到了幾千元，南京西路段甚至到了近1萬元，在這種情況下，只有幾家業(yè)績好的百貨公司可以勉強(qiáng)度日。

　　而這樣的勢頭還沒有停止，黃金地段現(xiàn)在的地價已經(jīng)超過了700美元／平米。王德明先算了一筆尚可忍耐的500美元地價的賬。

　　以較多見的3萬平米的商場為例，如果樓板價是500美元(約4000元人民幣)／平米，3萬平米就是1.2億元人民幣；3萬平米商場的造價一般是1.5億元，因此該商場的總成本為2.7億元。對于只用于出租的地產(chǎn)，一般做到投資報酬率10%，即10年左右還本清息，在考慮樓板升值與利息對沖的簡單算法下，開發(fā)商每年必須收回租金2700萬元。

　　通常情況下，百貨公司營業(yè)額除稅后的6%用于支付租金是可以承受的，由此可以算出百貨公司必須做到的年營業(yè)額是52500萬元(2700萬÷6%×1.17＝52500萬)，即約5.25億元。

　　也就是說百貨公司每年要做到5.25億元才能打平。按照平日營業(yè)額一般是節(jié)假日營業(yè)額70%和一年有115個節(jié)假日計算，則該百貨公司節(jié)假日營業(yè)額必須做到181萬元【5.25億÷（115＋250×70%)＝0.0181億】，平日營業(yè)額則必須做到126萬元(181萬×70%＝126萬)。

　　這對于百貨公司是比較困難的，尤其是第一年，王德明認(rèn)為全上海也只有太平洋徐匯店、淮海店和百盛陜西路店三家店可以做到，很多百貨公司單日營業(yè)額只有幾十萬元。

　　在當(dāng)前競爭激烈的情況下，好的百貨公司營業(yè)額除稅后的毛利率可以做到18%左右，其中9%用于支付公司的營運(yùn)管理及人力費用，6%用于支付租金，最后可以剩下3%(18%-9%-6%＝3%)的純利潤。因此如果做不到18%的店，就慘了，那樣租金占的基數(shù)比例就更大，用王德明的話說：“如果你的毛利率是12%，就昏倒了。”

　　“現(xiàn)在很不幸，上海很多地方的地價上升到了700美元／平米(約5800元人民幣)／平米。”如果還是以3萬平米為例，則地價升為1.74億元(700×3萬×8.3＝1.74億)人民幣，加上造價1.5億元，總價3.24億元，依照如上算法，一年總租金為3240萬元左右，總營業(yè)額必須做到6.31億元左右才能打平，假日則必須突破210萬元，平日必須做到152萬元。

　　這還只是以3萬平米為基數(shù)的算法，如果是5萬平米呢，所有業(yè)績還要再提高1.5倍，那對于很多百貨公司就更加是天文數(shù)值了。

　　無法逾越的虧損空間？

　　現(xiàn)任太平洋百貨中國區(qū)執(zhí)行副總經(jīng)理兼上海太平洋百貨總經(jīng)理的江慶能同樣并不輕松，他認(rèn)為上海現(xiàn)在的商務(wù)成本在快速增加，“按照以前的水平，百貨公司3年可以擺脫虧損打平，按照現(xiàn)在，至少要5年。”

　　江慶能接手太平洋之后，同樣面臨開新店的任務(wù)，但是一年多過去了還未有成果，原因之一正是地價飆升后的租金難題，“現(xiàn)在的許多百貨公司，最可忍耐的租金大約是每平米每天3毛到5毛，如果超過就很困難，現(xiàn)在太平洋淮海店的租金超過這個幅度了，但是它是有七八年基礎(chǔ)的老店了，才可以抵抗。”

　　如果是新開店，必然面臨一個無法逾越的虧損空間，隨著地價的高企，這個虧損空間被迅速拉大。

　　王德明繼續(xù)算賬，他舉的例子就正好是他曾經(jīng)統(tǒng)領(lǐng)過的地下二層、地上六層、總面積30000余平米的太平洋百貨淮海店。淮海店于1997年9月開幕后，以其精美豪華的設(shè)施、高檔優(yōu)質(zhì)的商品，迅速成為淮海路上最具代表性的中高檔百貨商場，其業(yè)績也由此處于不斷上升的通道之中，但是假設(shè)淮海店是租來的，按照現(xiàn)在這樣的地價，它開業(yè)后至少要虧損3年。

　　淮海店第一年實現(xiàn)營業(yè)額4.1億元，第二年4.9億元，第三年5.8億元，均沒有達(dá)到上文以700美元地價虛擬計算的6.31億元，第四年后才達(dá)到。由此可以算出其第一年缺口2.21億元，第二年缺口1.41億元，第三年缺口0.51億元，三年的總?cè)笨谶_(dá)到4.13億元。

　　這是營業(yè)額缺口，對于百貨公司而言，則需要付出真金白銀以彌補(bǔ)虧損，其虧損數(shù)值就是營業(yè)額缺口乘以稅后毛利率18%。由此不難得出第一年淮海店要虧損3978萬元，第二年要虧損2538萬元，第三年要虧損918萬元，三年累計虧損7434萬元。

　　這還是以業(yè)績突出的店、以18%的稅后毛利率計算而得，如果是稍微一般的店，4年后能否打平都是未知，以王德明的經(jīng)驗，3年虧損1個億以上，對于大多數(shù)新店將是再尋常不過的事情。

　　而這還只不過是4年后打平，打平還不等于百貨公司真正開始賺錢，因為其后面幾年的盈余還得用于填補(bǔ)前3年的虧損，這將進(jìn)一步考驗百貨公司的經(jīng)營管理能力，如果第四年后的增長能保持前幾年的勢頭，那么再過三年就可以真正贏利，否則依靠微薄的盈余光填前面的窟窿就又得好多年，很可能真正收回全部投資就已經(jīng)10年過去了。

　　兩難的商務(wù)成本

　　“700美元的地價，百貨公司承受不起。為什么很多百貨公司到上海周邊開了很多店，就是不來上海，就是這個原因。”江慶能認(rèn)為上海地價的高啟必然帶來商務(wù)成本的抬升，也由此削弱上海作為商業(yè)中心的競爭力。

　　這幾年走南闖北、8個月開出6家大型百貨商場的王德明繼續(xù)用數(shù)字說話：“在外省市省會城市的3A地段(指大流量、高級消費區(qū)、高檔人才集中區(qū))，地價只有100美元到200美元，不到上海的1／3，但是那里的業(yè)績卻可以達(dá)到上海的1／2，所以要到外地去開百貨店啊。”

　　這幾天王德明天天在跟開發(fā)商談這個事情，憑他的經(jīng)驗，租金沒有樓板總成本的10%就根本租不下來，現(xiàn)在他所能做的就是盡量說服開發(fā)商不要把樓板地價造價的利息計算在內(nèi)，他的理由是10年后樓還是開發(fā)商的，如果樓每年的升值是5.31%，就正好與利息對沖掉。

　　但是即使這樣，還是租不到房子，王德明怪來怪去，就只能是地價了：“現(xiàn)在實行招投標(biāo)后，700美元都打不住了。”

　　上海九百(600838)董事長黃躍馬上就要有一個面積達(dá)9萬平米的購物廣場開業(yè)了，這個廣場所在的南京西路，個別地方的租金高達(dá)每平米每年1萬元以上，原因除了這里是各類品牌匯集地，就在于地價的飆升。

　　上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心常務(wù)副理事長張鴻銘身任上海政府參事，他認(rèn)為地價的攀升的確不利于商務(wù)成本的調(diào)控，也存在降低城市競爭力的可能性，但是他同時也認(rèn)為：“地價是由房價決定的，房價是由市場決定的，地價與房價也同時是由城市的地位決定的。”

　　“這是一個頗費躊躇、頗費思量的事情，既要考慮到上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又要考慮到把上海的商務(wù)成本調(diào)控在一個適度的范圍內(nèi)。”張鴻銘認(rèn)為，“這牽涉一個土地出讓方式的問題，拍賣可能更公平一些，但是可能難以調(diào)控地價，招投標(biāo)也許在掌控房地價方面好一點，但是有可能搞形式主義。”

　　上海市經(jīng)委秘書長朱成鋼認(rèn)為地價的確對零售業(yè)會產(chǎn)生影響，但是也有積極的一面：“這樣可以加速商業(yè)布局調(diào)整，市中心地段可以把那些世界一流、資本實力強(qiáng)、能夠承擔(dān)風(fēng)險的百貨公司引進(jìn)來。”

　　不管怎樣，王德明是沒招了，這個曾經(jīng)在上海苦心經(jīng)營多年的百貨狂人末了嘆口氣：“這樣的話，我回上海也只有一個辦法了，直接買現(xiàn)成公司。”