“2015亞布力中國企業家論壇夏季高峰會”于8月28日-30日在重慶召開。上圖為萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖。(圖片來源：新浪財經)

　　新浪財經訊 “2015亞布力中國企業家論壇夏季高峰會”于8月28日-30日在重慶召開。萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖出席并演講。

　　馮侖把到目前為止的轉型大體上分為了三個方法，一種是微轉型。在原來開發領域，比如說住宅領域做一些細微深耕，比如說產品更細分，區域更集中，服務更好，更全面。第二種是小轉型。就是轉型不轉行，在房地產里由住宅擴大到商用、產，業地產，再增加一些相關房地產領域其他的業態。第三種是大轉型。轉型就轉行了，比如說萬達[微博]去房地產化，現在“嫌棄”房地產，另尋新歡去了。

　　馮侖說了三種轉型姿勢上的不一樣。一種劉曉慶式轉型，姐歲數大了，但是外形可以加以修飾，重新整一下，但是基因沒了，生命基因一樣停止，眼已經花了，這兩件事沒法改。改了外表，實質沒法改，叫“劉曉慶式轉型”。

　　還有像金星式轉型，由哥變成姐，由弟弟變成了妹妹。這個姿勢比較狠，一般人下不了手，轉型完進入新境界，大家看電視特別的火爆。

　　還有就是李玉剛或者是蔡康永轉型，人還是那個人，身子還是那個身子，但是習性變了，充滿溫柔，充滿智慧。

　　馮侖講道，轉型意味著你動作的大小付的代價不同，有的代價非常大，要疼。有的代價換了姿勢但是不疼，有的改了外表實質沒有改。

　　他表示，其實轉型最難的是和增長怎么協調。往往隨著轉型越大，增長的目標在階段性就得下滑，甚至要放棄一些簡單的，按原有方式慣性增長的目標。在這個過程當中，轉型出現的問題，特別是像小轉型、大轉型，短期增長速度會放慢。在這種情況下，企業的領導人面臨非常大的挑戰，就來自于股東的挑戰，證券分析師的挑戰，別人都會罵你怎么會不行了。但是實際上在這種情況下，如果你把不住方向盤，油門剎車不在你手里千萬別轉型，你一轉分析師就罵你，股東就罵你，可能讓你下臺。你一下臺就說證明你錯了。但是如果方向盤、剎車、油門都在自己手里，你只管轉，速度慢就慢，有可能掰過來了。

　　馮侖還提到，在轉型過程中，對公司治理，究竟在上市資本平臺轉，還是私下非上市公司轉。在轉的過程中準備不準備付出增長的代價，這些都屬于目前進入新境界必須要考慮的問題。否則說轉型容易，實際上做起來面臨的壓力是非常大的。今天為止我們看到的公司萬科是小轉型，住宅為主增加城市配套服務商。你增加資源越多，到新的房地產其他領域增長速度就可能放慢。萬達是徹底要大轉型，準備金星式的疼一下，逐漸由哥們變成姐們，這個動作有點大，他離開地產商，地產開會基本不來了，試圖要脫離地產，目前大轉型，我們也在觀察，當然也在學習，今后如果能成功會有很多企業關注這條路。

　　在談到地產商什么時候能走持久性模式，馮侖表示，每個公司戰略和市場環境以及經濟階段不同選擇適合自己的模式。美國快速發展住宅有20年，20多年發展完以后，其實就出現了一個拐點，一個轉折，一種是繼續做住宅開發。但是住宅開發基本上在基本市場上的估值，開發的模式，PE在5倍-7倍就不錯，美國市場一般就這樣，香港一般是3-5倍，中國大陸好的時候不得了，現在很多住宅公司退市了，他自己怎么做都可以，否則在資本市場沒有價值，還有一些減少住宅，開始做住宅以外的，這就是小轉型。

　　他還說，有一個東西非常有意思，在成熟市場看到和資本市場的關系，作為賣家的公司，資本市場上成熟市場上越來越少，要么退市轉型，要么就是加大不賣的部分，這樣才能在資本市場上生存。我們國內最近兩年40家開發類的A股房地產公司推出資本市場，轉了，不做了。如果PE 5-7倍的模式成本太高，融資也不容易，而且每季度看財報，一轉型下來他容易拋棄你。轉型時有兩種選擇，要么是加大持有，逐步的加大，但是要10-15年的忍耐。要么把這部分從上市公司拿出來，慢慢自己做，這些都是安全的。如果說一直是一個模式，PE5-7倍的環境下堅持做下去也有，但是很少，美國也有幾家這樣的公司，但是比較辛苦，就是這樣的情況。

　　他舉了一個例子，萬科做了32年，銷售額最多過2000億，但是公司市值是1200-1500億，嘉里國貿在北京做了30年，不算外地只算北京國貿一期、二期、三期，110萬平米，現在估值1500億。這兩個模式是不一樣的，但是這30年嘉里模式沒東京，媒體上不大能看到，但是開發媒體上看到很多，因為開發要賣東西，要吆喝。兩個模式證明兩個企業領導人不一樣，持有的比較持重，比較穩健。開發的企業相對來說在市場上活躍度比較大，因為總是在推東西，然后要融資。嘉里的模型和萬科模型都是好公司，都很成功，但是適應不同階段，不同的市場。

　　馮侖講道，萬科30年前開始做時肯定沒有嘉里實力，所以嘉里可以在北京做30年。我記得最早在他們工地上走時研究生還沒畢業，1984年那個工地開始的。我有一天和劉永好講，我說大哥這事該你做，你32年，首富也做過，現在該留兩個樓。32年前我是22、23歲，當時在工地上沾了一腿泥，當時不懂，看的都是工地。當時我掙80塊工資，他已經蓋大樓。過去30多年，蓋小樓，我們也就十幾萬平米。

　　他認為，還是要看你的策略，看你想干什么，這是每個企業領導人自己心里權衡的事情。

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