中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵

　　城市中國網綜合 8月8日，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵應邀出席南方都市報主辦的“生態深北·深圳城市生活新方向”論壇，作主題演講。李鐵主任表示，未來珠三角人口向深圳、廣州兩個方向聚集是不可避免的，深圳、東莞發展一定會向郊區化轉移，深北的發展將取決于市場提供的多樣化選擇和政府改善交通的進度。以下是李鐵演講和對話觀點整理：

　　我國城鎮化處于快速發展期會帶來對房地產的巨大需求

　　第一，我國城鎮化處于快速發展期。最近有人說中國房地產市場處于低谷狀態，我不認同。我國和其他國家不太一樣，日本1.3億總人口，城市化率90%多，已經飽和了，而我國有13.68億人口，城鎮化率才54.77%，戶籍人口城鎮化率還不到40%，無論是現在城鎮中2億多農民工的存量，還是未來將從農村轉向城鎮的2億多農業轉移人口的增量，以及8000多萬的城鎮間流動人口，他們要租賃住房，抑或是購買住房，都會帶來對房地產的巨大需求。

　　很多人說中國的人均住房面積已達30多平米，是不是飽和了？可是這個面積里包括了大量農村的住宅。在未來的城鎮化進程中，大量進城人口會對城鎮空間里的房子產生大規模需求，而農村的房子將會過剩。這點和歐美國家不太一樣，因為這些國家城鎮化基本上飽和了。

　　人口向大城市集聚的趨勢是不可逆轉的

　　第二，關于都市人口的發展趨勢。中國和世界其他國家一樣，人口向大城市集聚的趨勢是不可逆轉的。為什么我們要談特大城市？中國千萬人口以上的超大城市有六個，包括北京、天津、上海、深圳、廣州、成都，其中上海和北京是超過2000萬人口的城市。深圳和廣州都是一千萬以上人口的城市，實際上是兩個特大都市，加上800多萬人口的東莞，相當于一個超過3000萬人口的都市群，這對整個區域未來的人口、就業和產業的格局，對房地產的發展，將會產生深遠的影響。我們了解人口聚集的規律，特別是我們國家有13.68億人口，廣東省有1個多億的人口，在這么大的人口基數下，人口向大城市聚集的趨勢是不會改變的。

　　我們看世界上不同規模城市吸納人口在1970年-2025年的變動狀況，其中，1000萬人口以上城市吸納人口的比重，1970年是2.88%，1990年是6.33%，2011年是9.88%，預測2025年是13.57%。而其他規模城市所吸納的人口，集聚態勢遠不如特大城市。因此，特大城市未來的人口態勢是聚集的、是遞增的，是快于其他城市的，這會對深圳及周邊地區的發展，對整個區域的房地產市場有正面的影響。

　　城市服務業發展滯后 工業主導的局勢沒有發生根本變化

　　需要強調的是，雖然我國人口規模大，但是我們也有短板，就是服務業。我國服務業增加值占GDP的比重是48.2%，服務業就業占總就業的比重是40.5%，而發達國家都達到了70%或以上。例如韓國，服務業增加值占比是工業增加值占比的1.5倍，而服務業就業占比是76.4%。我們再看深圳，雖然城市化率是100%，已經沒有農業了，但是服務業增加值占比和服務業就業占比才一半多；廣州服務業增加值占比是65%，服務業就業占比56%；北京相對高一點，是77%，而佛山、東莞都有較嚴重的問題。可見，我們特大城市的發展與未來人口集聚的趨勢還不太適應，還需要一個比較長期的調整過程。

　　為什么要講這個？因為城市化的顯著特點之一是工業會逐漸遠離城市。由于人口密度增加，城市土地的利用價值也在增加，工業支撐不起這個成本，而且工業污染會對城市產生負面影響。發達國家的工業都不在大城市內。

　　但我們看深圳，兩千多平方公里范圍內，有一千多萬人口，但是大多數人口包括外來人口的就業還是以工業為主。這是目前產業結構中存在的較大問題。由于我們以工業為主，所以我們的土地產出率就比較低。可以看到，東京、首爾、香港平均每平方公里大概有5萬美元的產出，但深圳是1.3萬美元，差距較大。

　　我們的服務業占比即使已經接近50%，但高端服務業有多少呢？我們看大學的數量，首爾有38所大專院校，香港有38所大專院校，深圳加廣州才23所，如果再將東莞考慮進來，3000萬人口的城市群才只有23所高等院校。從這里可以看出，我們還處于工業化發展后期，工業主導的發展格局沒有發生根本的變化。這決定了我們的住房供應結構也沒有辦法及時進行調整，因為人口結構決定未來的住房需求結構，也決定未來房地產的發展結構，我們不能想象所有的外來農民工會到這兒來購買每平米萬元以上的商品房。

　　珠三角特大城市的服務業會逐漸替代工業

　　未來的珠三角，人口主要向廣、深兩個方向聚集的趨勢是不可避免的，這是因為特大城市有強大的虹吸效應。隨著產業結構的調整，珠三角特大城市的服務業會逐漸替代工業，這會給整個人口結構調整帶來非常好的預期。

　　機遇在哪里？香港服務業向深圳轉移，這是必然趨勢，深圳一定程度上會對香港的服務業進行替代。全世界的移民城市都是活力很好的城市，比如香港、新加坡和澳大利亞的城市，大量的移民是創造城市活力的重要源泉。深圳也是一個移民城市，其自身活力在全國也是最優的，同時深圳創新能力的提高，更意味著深圳服務業發展有巨大的提升潛力和空間。

　　促進深圳服務業更好更快發展，首先要轉變城市發展觀念，認可外來人口在城市中發揮的作用。外來人口中有農民工，有從事服務業的大學生等，所謂的“廣漂”、“深漂”，他們是最具有活力的人，怎么樣讓他們在深圳安居下來，對深圳人口結構調整、產業結構調整、住房結構調整會帶來巨大的機遇，這需要我們在戶籍制度改革上有更大的舉措。

　　其次，要調整土地利用方式，降低服務業發展成本。現在的土地產出率過低，未來土地存量調整應是政策重點。我到深圳來，有一個很深的印象，即土地資源配置效率不高，有大量形象工程，這些似乎是為了和房地產配套，但我們到其他國家和地區，到韓國首爾、到日本東京、到歐美國家看一看，像我們這樣搞形象工程浪費土地資源的不是太多。采用現在這種發展模式，會抬高城市發展的成本，城市的包容性會大大降低，包括深北的這些城市，可能也存在用地投入和政府投資上的浪費。現在的城市發展中，形象工程和傳統工業在空間上形成了視覺的對比，在各種工程投入上造成了巨大的反差，嚴重影響未來的城市發展，也是債務增加的原因之一，希望政府在發展中調整自己。

　　怎樣提高土地利用效率？傳統產業調整也能釋放巨大活力，包括我們經常提出的“騰籠換鳥”政策，實行產業轉型。調整傳統粗放型的工業和城市發展模式，實現緊湊型的城市發展，不要把攤子鋪得特別大，要提高人口密度和資源配置效率。我們知道產業空間調整面臨眾多的壓力，例如征地拆遷等，會造成很大的麻煩。其實問題不在于是否麻煩，而在于我們制度有沒有做深入調整，關鍵是方法要對。

　　再次，要改善交通配置狀況。大家都知道北京和張家口剛剛成功地聯合申辦2022冬奧，從這個故事可以看深北的發展機會。五、六年前北京制定環首都綠色經濟圈規劃的時候，選了14個城市做試點，但后來這些試點并不成功，反而是遠離北京200多公里的國家級貧困縣崇禮，由于近幾年滑雪產業發展迅速，成為了2022年舉辦冬奧的主會場之一。以前北京人去崇禮滑雪受到交通的制約，后來北京修了一條高速公路過去，通到崇禮縣城，此后崇禮滑雪人數從幾萬一下子增加到十幾萬人，跟著就有多家高檔酒店進駐，有了這樣的接待能力后，就可以承辦大型賽事。因為依托北京，崇禮的滑雪市場旺盛起來，因為有了滑雪市場，有了北京人到這里來滑雪的大量需求，就改變了這個地方的地產格局。申奧成功那天我正在崇禮，聽說當天有一個樓盤的價格從9000元/平米躍升到12000元/平米。

　　另外一個例子是長白山。近幾年，萬達[微博]集團在長白山投了差不多二百億，長白山哪兒都比崇禮好，唯一的不足就是與大城市的距離太遠，從北京到長白山要坐飛機，到那兒還要住豪華賓館，滑雪成本就很高。但去崇禮的話，開兩個多小時車就到了，也不一定住高端賓館，可以住老百姓家。

　　深北不在深圳市區，在深圳的北邊，原來叫郊區，一線區、二線區、像龍崗、坪山等。過去這個地方過多地發展工業，所以交通配置和現在的人口結構還不適應。我聽介紹的時候，一直聚焦在高速公路上，但高速公路是給誰用的呢？是給有車的人用的。對于城市交通而言，什么樣的交通更方便呢？是軌道交通。我們看全世界各大城市郊區的鐵路長度，東京是2013公里，倫敦3650公里，紐約3155公里，巴黎1867，而北京才77公里，軌道交通決定了整個城市核心區和郊區的發展方向。

　　如果未來要把深北當成重點發展的區域，軌道交通嚴重滯后的話會影響到它的發展。我們去東京郊區開會，從中心區坐輕軌半個小時就可以到達，陪同的日方人員開完會回家也是坐輕軌。如果開車的話，不但要收高速費，還要收停車費，但是坐輕軌的話，什么都不用帶，因此他們上班、下班也都坐輕軌。你說哪個成本低？無論是中國的大城市還是世界的大城市，發展軌道交通是基本的規律，而我們在這方面嚴重滯后。

　　特大城市服務業外溢有規律 應滿足多元化的需求

　　當一個特大城市的人口聚集以后，這些人要尋求新的消費點，這個就是服務業外溢的過程，他們的選擇是有規律的，不會選擇同構的地方，他們有多元化的需求。那怎么樣滿足和大城市不一樣的需求呢？深北的發展，會給深圳的市民提供什么樣的地方，讓他們到這里來？能提供什么樣的產品和服務，這就取決于多個因素：一是市場；二是政府怎么改變交通。我們能給所有到深北發展的人、置業的人提供市場化的服務，市場化的服務可以引起我們很多的想象。我作為市民到這里來，能滿足我看的東西還是滿足用的東西，能滿足消費的需求，還是滿足休閑度假的需求？滿足的選項越多，成功的機會就越大。我想深北的發展將會向這一趨勢走，深圳的發展、東莞的發展，一定會向郊區化轉移，因為城市和郊區在整個面向需求的供給上會提供不同的選擇。

　　深北區域的發展空間仍然很大

　　有人說，深圳的空間存量沒了？我不是特別支持這個觀點，因為我們的改革并不到位，而且還有大量的低效工業用地可以調整。我們可以看到，東京人口仍然在集聚，接近東京中心的區域，有些七八層的樓房，照樣還在搞更新。深圳近2000平方公里的土地，有大量的工業用地，通過更新還有非常大的空間，所以“存量沒了”的說法是不成立的。

　　第二，深圳人口還不夠多，密度還不夠大，還沒有到向外輻射的階段。核心區人口密度越高、輻射越快。

　　第三，特大城市的最佳輻射區是半徑30公里范圍內，這是世界城市發展的一般規律。日本人到中國的大城市來投資房地產，只選擇半徑30公里范圍內的區域。我今天去了東莞的黃江鎮，正好離深圳核心30公里，這個區域內會比較有發展前景。北京以天安門開始算，半徑30公里范圍延伸到河北的地方只有一個燕郊鎮，但那邊的房價比北京便宜一半還要多，有點像黃江。

　　第四，邊界不是那么重要。北京和河北的邊界區域，發展水平上并沒有太大區別，如果不考慮戶口的差別，那在公共服務上也沒太大的差別。

　　作為深北區域的房地產開發，如果把珠三角的軌道交通建立起來的話，會改變城市的空間結構，整個房地產的發展空間就會特別大，這是非常重要的。就像張家口申辦冬奧，申奧成功后給大家一個非常明確的信息，就是從北京到張家口的高鐵2019年將通車，坐高鐵40分鐘就可以到；還會再修一條高速公路，修通后從北京到崇禮大概170公里，開車差不多一個半小時就可以到。有這樣的預期，那里的房子能不升值嗎？同理，如果黃江未來的交通預期發生變化，房價也會迅速發生變化。

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