由新浪財經和盤古智庫共同主辦的“兩會議事廳(三)：房地產與城鎮化”于2015年3月9日在北京舉辦。全國工商聯房地產商會副會長毛大慶。（圖片來源：新浪財經 劉海偉 攝）

　　新浪財經訊 由新浪財經和盤古智庫共同主辦的“兩會議事廳(三)：房地產與城鎮化”于2015年3月9日在北京舉辦。全國工商聯房地產商會副會長毛大慶在發言時表示，像北京、上海這些城市，如果只計算已經出讓的土地，按照工薪階層的收入計算，需要5-10年才能消耗掉現在市場上的房子，更別說地還在賣。老百姓兜里的財富，并沒有真正跟地價的增長、房價增長一樣鼓起來。

　　此外，他還以北京舉例指出，2014年全國房地產投資縮減了21%左右，但是北京增長了24%左右。去年北京土地價格增長的斜率將近70度。跟城市大量需求人口的購買能力是不匹配的。這種狀況下的市場化，實際上不能真正解決住房問題。

　　以下是文字實錄：

　　毛大慶：說房地產拐點說了好多年，拐點論不是近一年兩年提出來的，我從來不認為這個行業有拐點。中國房地產業需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決，說房地產行業還有8年到10年的大量需求，一點都不為過。

　　但存在什么問題呢？首先，我要澄清并不是房地產這個行業沒有“做頭兒”。但是過去十年快速增長的過程中，實際上房地產行業跟市場的錯配現象越來越突出。錯配表現為三個問題：

　　第一，原來是“土地財政”，這是最簡單的、不動腦子的發展方式，也是最容易在報告里體現GDP數值的發展方式。但這樣的增長是沒有潛在的再增長能力的。錯配就帶來了大量快速甚至盲目的賣地過程，和人進入城市的速度節奏以及公共服務配套的嚴重不匹配，導致這些地賣出去以后，實際上地變成房子，房子要給誰，以及以那樣的價錢給誰，這些人要不要，這首先是一個很大的錯配。

　　剛才說城市化率已經達到50%多了，但是戶籍人口才30%多，中間差的都不知道是什么人。這些人很大一部分買不起城市里的商品房，或者也沒準備在城市買商品房，但是也沒地方住。這也是一個很大的錯配的問題。

　　第二個錯配，我們老說房地產價格飛漲，土地價格飛漲，地王頻生，實際上這個問題只出現在很少量的城市。過去說70個城市調控房地產，實際上真正有問題的恐怕也就10來個城市，甚至今天只剩下個位數的幾個城市。

　　2014年全國房地產投資縮減了21%左右，但是北京增長了24%左右。代表什么問題？北京、上海等幾個城市，吸引了全國大量投資，而這種投資投到了土地上，使得地的價格飛速增長。去年北京土地價格增長的斜率將近70度。而這些土地、這些面粉產生的面包，跟城市大量的需求人口的購買能力是遠遠不匹配的。這種狀況下的市場化，實際上不能真正解決老百姓的住房問題。

　　第三個不匹配，房子蓋得很快，但實際上沒有制造出真正有能力消費的人口。

　　像北京、上海這些城市，如果只計算已經出讓的土地，按照工薪階層的收入計算，需要5-10年才能消耗掉現在市場上的房子，更別說地還在賣。這怎么能匹配呢？這是老百姓兜里的財富，并沒有真正跟地價的增長、房價增長一樣鼓起來，這是一個問題。

　　第二，公共服務配套。這是新型城鎮化一個很重要的問題，剛才說到三個“一億人”，怎么讓已經進入城市的這些人，真的變成城市人。已經進入城市，沒有拿到戶籍的人是什么人？要給他們提供教育、醫療，不至于變成貧民窟，要給他們相應的城市配套功能。這部分實際上也需要政府的投入跟大量的精力花費。

　　這三個不匹配，實際上是過去十年中國房地產的總體縮影，這些問題存在于中國680個城市里邊的70來個城市，這70來個城市，我們特別容易解讀，縮小到50個的時候，是真正房地產行業影響經濟增長的城市，這50個里面38個是直轄市、計劃單列市跟省會城市，只有12、13個是東部沿海地區的比較富裕的地級市。按照行政級別來分配資源，實際上導致人口流入嚴重的不均衡，不均衡是跟著資源去的，又導致房價、地價和市場需求脫節。

　　簡單地說，新型城鎮化要解決的很多問題都是市場跟需求不匹配的問題，我歸納為房地產跟經濟內分泌失調的問題。另外，棚戶區改造是這屆政府寄希望于在解決房地產產能過剩之中，解決房地產相關下游行業的問題，比如建設行業、勘查設計行業、建材行業，這些不能夠因為房地產商品房的產能過剩，而導致一批行業都出問題。這些行業出問題，國家是有大量麻煩的。

　　同時，城市好多東西又需要建設，比如大量的棚戶區改造，我前些時候去太原，太原在城市周邊出讓了很多土地，但其實城市的核心部位，城市的主城區，三分之二還是棚戶區的狀態。把這部分東西加以改造做好，整個城市風貌改變，老百姓居住條件改變，同時又解決了一大堆的基礎建設投資的問題。所以，基礎建設投資在這一屆政府不是不要做，而是一石幾鳥的完成。

　　這是我對現在房地產行業以及到今天政府所采取的措施的基本理解。

　　主持人：在我看來，一直感覺政府對房地產這個行業是又愛又怕，在這個時候提出了要保證房地產行業的平穩健康發展，未來的著力點主要在哪里？

　　毛大慶：我解讀一下，大家說政府對房地產行業又愛又怕，其實不是這樣，房地產這樣一個產業，關聯了太多的基礎行業，下游行業非常多。

　　主持人：關聯多少？

　　毛大慶：大致將近50個，包括電、煤、鋼、水泥、陶瓷，包括紡織業都跟它有關系。

　　易鵬[微博]：包括電子商務都跟它有關系。

　　毛大慶：包括商業地產，餐館、零售商、超市等等，影響的面非常廣。我們原來過多的集中在商品性的房地產身上。但實際上政府在城市建設過程中，還有大量的問題并沒有解決，像棚戶區的問題，沒有解決，老百姓真實居住的感受，包括出行更方便、環境更宜居等等這些問題，是不是都真正得到改善？并沒有。

　　包括公共教育配套方面，萬科在北京做了一個很典型的例子，去年得到國家高層的關注，我們把北京的一個重點中學移到房山去，只是從一個城區移到另一個城區，影響了周圍十幾萬戶老百姓的教育問題。同時，這對政府是一個好大的變化，因為學校之間移來移去的政策壁壘包括編制問題非常復雜。暴露出體制改革必須要深層次的發生變化，否則新型城鎮化的落地都有很多問題，都不是那么簡單。

　　前兩天李克強總理說一年有70萬人到北京看病。

　　易鵬：不止70萬，應該是7000萬，幾千萬數。

　　毛大慶：這么多人跑到北京來看病，證明我們的公共資源不匹配、不均等到什么程度。其實房地產是個廣義的概念，我們不要一想就是開發商，就是蓋那些房子的那些人，這是不對的。

　　主持人：您認為整個房地產行業不存在拐點，只是商品房有一定的問題。

　　毛大慶：商品房有一定的問題。

　　主持人：但是房地產內涵很大，其它地方潛力還是巨大的。

　　毛大慶：可以這么理解。

　　新浪聲明：所有會議實錄均為會議主辦方提供，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。