“第六屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇”于2015年1月24日在北京舉行。上圖為國(guó)家發(fā)改委社會(huì)發(fā)展研究所所長(zhǎng)楊宜勇。(圖片來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng) 梁斌 攝)

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 “第六屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇”于2015年1月24日在北京舉行。上圖為國(guó)家發(fā)改委社會(huì)發(fā)展研究所所長(zhǎng)楊宜勇。

　　以下為演講實(shí)錄：

　　楊宜勇：剛才談到了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，沒(méi)有提到房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題，在這之前可能也沒(méi)有提到過(guò)，會(huì)議的前后都沒(méi)有提到過(guò)，說(shuō)明中央對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)事情開始進(jìn)行冷處理。過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控提起來(lái)了就放不下，現(xiàn)在中央冷處理放下了就不想提了。

　　中國(guó)的股市其實(shí)也是這樣，2007年之后，中央的文件都不談股市了，一直沒(méi)談，股市起來(lái)之前也沒(méi)談股市，就是讓市場(chǎng)有一個(gè)自我消化、自我沉淀、自我興起的過(guò)程，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)也是這么看的，也符合中央十八屆三種全會(huì)精神，看得見(jiàn)的手應(yīng)該少伸，這只手必須是法有授權(quán)才能伸，看不見(jiàn)的手，市場(chǎng)這只手就是法無(wú)禁止皆可為，從這個(gè)意義來(lái)講，我還是贊成顧會(huì)長(zhǎng)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代的判斷。

　　剛才談到放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)的問(wèn)題，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用在增強(qiáng)的一種表現(xiàn)，因?yàn)辄h的十八屆四中全會(huì)也說(shuō)了要依法治國(guó)，也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)較大的市要賦予立法權(quán)，較大的市是省會(huì)城市、副省級(jí)城市，現(xiàn)在把較大的市解讀為有社區(qū)的市，實(shí)際上地級(jí)市都有立法權(quán)，所以限購(gòu)、限貸，很多地方的自主權(quán)越來(lái)越大。

　　除了上海、北京不輕易放開限購(gòu)之外，實(shí)際北京已經(jīng)放開了限貸，其他的直轄市，像天津、重慶，很多地方都沒(méi)有限購(gòu)了。所以未來(lái)地級(jí)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較看好的，因?yàn)榈丶?jí)市一般是大城市，大城市的周邊區(qū)放開的可能性比較大。中小城市全面放開，但中小城市是叫好不叫座。從看得見(jiàn)的手來(lái)看，人口政策也在進(jìn)行調(diào)整，去年放開了單獨(dú)二胎，多生了60萬(wàn)人，25年之后結(jié)婚的就是30萬(wàn)個(gè)新的家庭，28年之后每年房子會(huì)增加30萬(wàn)套，消化30萬(wàn)套。當(dāng)然“十三五”期間，很多專家也在呼吁要全面放開二胎，長(zhǎng)期人口的變量可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

　　從每家?guī)滋追縼?lái)看，有統(tǒng)計(jì)說(shuō)中國(guó)是戶均1.2套，美國(guó)是1.1套，我們還有一定的空間，但我們套的面積比較小，美國(guó)套的面積比較大，美國(guó)一套人均面積68，我們算的是建筑面積，是32，從改善性住房方向來(lái)看，全國(guó)依次推進(jìn)還是波瀾壯闊的，對(duì)長(zhǎng)期支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還有相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不提房地產(chǎn)也是為了給房地產(chǎn)企業(yè)家有一個(gè)冷靜的思考，現(xiàn)在出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例，很多人理解反了，不光登記房子，比如土地、林地、礦山，甚至很多其他的土地形式，所以不要片面理解不動(dòng)產(chǎn)登記就好象是打壓房地產(chǎn)的。

　　十八屆三中全會(huì)說(shuō)了加快房地產(chǎn)稅立法適時(shí)出臺(tái)，給老百姓買房子一個(gè)合理預(yù)期，根據(jù)立法進(jìn)程，2017—2020年之間肯定這個(gè)稅是要出臺(tái)的，給居民一個(gè)理性的預(yù)期。當(dāng)然這個(gè)稅大家認(rèn)為是可以部分轉(zhuǎn)嫁的，十八屆三中全會(huì)文件還說(shuō)研究遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，有專家分析，研究也不能總研究，估計(jì)2025年—2030年之間遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅也要出臺(tái)，也不見(jiàn)得是針對(duì)房地產(chǎn)的。這些東西穩(wěn)定之后，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新可能會(huì)對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本起到積極的作用。

　　總之，只要政策法律完善之后，運(yùn)行的規(guī)則明確之后，是有利于房地產(chǎn)從非理性發(fā)展進(jìn)入理性發(fā)展的。比如現(xiàn)在股市不錯(cuò)，可能將來(lái)上市的房地產(chǎn)企業(yè)在股市上更容易融資，降低融資成本。股市還可能有一年半的繁榮，老百姓在這一年半中會(huì)掙不少錢，掙的這些收入干什么？肯定也不會(huì)閑著，所以我對(duì)2015、2016年房地產(chǎn)業(yè)還是持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。