“第六屆中國經濟前瞻論壇”于2015年1月24日在北京舉行。上圖為全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌。(圖片來源：新浪財經 梁斌 攝)

　　新浪財經訊 “第六屆中國經濟前瞻論壇”于2015年1月24日在北京舉行。上圖為全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌。

　　以下為演講實錄：

　　顧云昌：我認為中國的房地產市場叫做樓市變態，樓市的狀態已經變了。中國的經濟進入新常態，中國的樓市進入新時代，這是我最近一直在念叨的一個詞。大家知道，新常態的出現不是偶然的，是國際社會發展和中國經濟社會發展的必然結果。中國走到今天，狀態變了，國內宏觀經濟也受到了國際環境的影響，最明顯的是去年的變化。

　　2013年的時候，我們重點討論的中國房地產市場的主題是“分化”，2014年的表現就是“下行”，從國家統計局發布的數字看，所有的數據只有一個沒有下行，其他的數據都下行，我們的投資增長速度大幅度下滑，過去都是20%以上，去年只有10%多一點，而且最后三四個月都在10%以下。銷售同比下降7%，銷售額同比下降6%點幾，下滑特別多的是新開工面積和買地，表明了整個行業對形勢的判斷。開發商買地數量下降14%，新開工面積下降14%，唯一一個上揚是土地價格，這是2014年的表現。

　　可以看得出來，下行是非常明顯的，為什么在2014年會出現這個情況？是不是2014年比較特殊？我個人的觀點，如果說過去十年到十五年是中國房地產的黃金時代，那從2014年明顯的看出這個時代已經一去不復返了，我們吻別了黃金時代，現在迎來了一個新的時代，我把它叫做白銀時代，而且這個白銀時代的概念業界人士都比較認同，還不錯。

　　為什么過去會出現黃金時代？我認為有兩個原因：一是中國的人口紅利。二是改革的紅利。98年以后住房制度改革，正是中國勞動力人口、買房子的人口出現高峰，對整個房地產的需求是巨大的，是實際的情況。十幾年當中都處在人口高峰當中，有專家說2012年可能是拐點，勞動力人口開始往下走。但光有人口、光有需求不夠，那么就得改革，1998年啟動的住房制度改革這么一個巨大的、跨時代的改革，中國是史無前例的，世界上也是沒有過的改革，把我們的需求引爆了，就出現了買房的需求像火山一樣爆發，使市場出現了超級的繁榮，使房地產企業出現了野蠻的增長，而房價卻形成了脫韁的野馬，這就是黃金時代的標志。

　　過去一直在壓房價，壓不下來，是這么個需求、這么個市場造成的，當然還有體制的原因。到了2014年，整個黃金時代大概有15—16年的歷史，據我知道的美國房地產市場有長周期和短周期之分，過去100年當中大概18年左右是一個長周期。中國從1998年開始到2013年，加在一起有16、17年，這個黃金的時代是一個長的周期，這個長的周期在2014年出現了變化，快結束了。

　　再就是短周期，房地產市場其實有小的周期的變化，2012年差一點，2013年好一點，2014年差一點，正好2014年遇到小周期往上走，所以兩個小周期的重合在2014年出現了。剛才我說了兩個紅利爆發出來的時代，很可能會得出一個結論，可能2015年以后會往上走，并且走得很快。

　　如果研究了長周期，說明黃金時代過去了，我們進入了一個新的時代。這個時代的標志是什么，最大的標志就是房地產市場的變態，這個變態就是過去的房地產市場是賣方市場，理論上講是供不應求的市場。現在市場已經清清楚楚表現出買方市場的狀況，是供大于求的市場，表現出來的就是庫存大幅度增加，去年的任務是去庫存，所以去年去庫存當中慢慢采取的手段是降價，否則賣不掉。

　　當然，2014年的表現大家已經看到了，房地產市場已經進入了經濟新常態、樓市新時代，這個時代是白銀時代，我沒有說黃銅時代，也沒有說黑金時代，因為中國房地產需求正像總理在達沃斯論壇上講得那樣，在城鎮化過程中，中國房地產市場的剛性需求還是長期的，我們雖然已經沒有了住房制度改革、人口紅利爆發出來的巨大需求，超常的發展，但是我們還有穩步向前的城鎮化進程。我們的城市人口在不斷膨脹，農村人口向城鎮轉移，已經轉移到城市的人口由常住人口將來變成戶籍人口，變成市民化，這會不斷持續爆發出對房地產的需求，這是住房市場，房地產市場分住房市場和住房市場以外的其他市場。住房市場而言，我們還有一段發展時間，還有長期的剛性需求。

　　與此同時，我覺得房地產市場不僅包括住宅市場，還包括商業地產、旅游地產、產業地產、文化地產，當中國的老百姓通過十幾年努力，中國城市居民的自有住房率已經超過90%，我們的人均住房面積已經達到34、35的時候，我們已經達到了階段性飽和，有的城市戶均已經超過一套房了。

　　在這樣的情況下，未來的發展還有城鎮化的進程帶動，還有改善型需求帶動等等。除此之外我們還要看到，我們的物質需求滿足之后產生的更多是其他的消費需求，健康的消費、旅游的消費，以及在城市中各種各樣商業性消費。

　　商業地產、旅游地產、養老地產等等，在未來的白銀時代仍然有很大的發展空間，這兩個加在一起得出一個結論：我們將處在一個白銀時代。但是白銀時代和黃金時代有很大的區別，白銀時代的特點是競爭加劇，有的房子賣不掉了。再就是洗牌加快，我們發現洗牌加快在前三年就開始了，特別是去年洗牌更多。全國原來有八九萬家開發企業，這幾年每年減少一萬家左右，我們既看到了萬科、綠地這樣的企業已經兩千億，百億俱樂部房地產開發數量在增多，但我們看到更多中小企業被淘汰，在市場中消亡。再就是利潤減薄，房地產的利潤一年比一年減少，但是總體上房地產開發利潤要比制造業高，所以還是白銀時代。

　　特別是2014年，許多開發企業，包括上市公司，他們為了走量降價，所以利潤壓得很低，有的樓盤幾乎不賺錢，整個白銀時代競爭加劇，洗牌加快，利潤減薄。這樣一種態勢，2015年以后的時間，十年，甚至十五年仍然會處在這樣的環境當中。根據中國城鎮化的進程以及房地產發展的階段性，這樣的態勢我認為是真正的房地產新常態。謝謝。