圖為國土資源部法律中心產權處處長劉燕萍。（圖片來源：新浪財經 駱霄 攝）

　　新浪財經訊 由新華社《財經國家周刊》和瞭望全媒體傳播有限公司共同主辦的“2014中國城市發展市長論壇暨‘中國價值城市及貢獻企業’頒獎盛典”于2014年12月20日-21日在北京舉行。國土資源部法律中心產權處處長劉燕萍出席了會議。

　　以下為文字實錄：

　　劉燕萍：

　　當時提出統籌城鄉是一個基本目標，農村為發展城市三十多年作出了貢獻。土地出讓金的收入是我們城市建設的一個重要來源，在前面講話當中也都提到了，但是整個經濟建設到了這個階段，攤大餅式的建設已經成為不可持續的發展模式。

　　城市發展過程當中，用地需求量巨大和保護耕地是一對矛盾，我們既要保護耕地還要滿足城市用地的需求，就要走集約節約這條路。80年代、90年代我們有一個提法，花園式的工業產區，但是到現在隨著產業結構轉型和產業升級，工業園區特別是一些高新園區自己就有提高集約用地的這種需求。如果到市場上重新拿地成本也是比較高的，這樣就把原來的工業產能通過增加容積率等方式進行了擴容。

　　但是，我們有一些政策實際上跟現在發展是不太配套的。比如說，我們過去鼓勵建立土地市場走公開的招拍掛。這種方式能增加市場透明度、保障了公平和效率，另一方面我們也規定若增加容積率要補地價、要重新招拍掛。原來的工業廠房，現在想變成行政中心、研發中心的，這樣到市場招拍掛就是公平交易，但是最后能不能回到我的手里就不一定了。所以，我們的制度就需要去調整。部里也在研究節約用地的政策，針對這些問題也研究出臺了一些相應政策文件。

　　另外，從城市的發展來說，國家目標可能跟地方有一些不一致的地方。城市為了發展，它有這點沖動，因為土地的收益現在是一個重要來源，地方財政不能說是其主要來源，起碼占的比例比較高，有些地方占到60%，一般占到30%，不賣地收益從哪來？總之趨向于收益比較高、成本比較低，這種區域集中在大城市周邊農村地區。可能有一些改革需要配套推進，包括財稅體制改革。我們現在新增建設用地有償使用費70%規定在地方，基本上中央沒有收益。這樣，整個財稅體制改革也是土地制度改革當中一個重要環節。

　　我們現在一直在研究征地制度改革，集體經營性建設用地入市改革。要把征地限制在公益性范圍，真正像憲法所說為了公共利益的需要。但我們現在的法律規定，一個是為公共利益才能征地，但是另一個方面，建設用地必須使用國有土地，集體土地必須轉為國有，這個就是一個矛盾。現在集體經營性用地也是按照十七大城鄉統籌建設用地的市場來推進，同時宅基地也是要逐步的，納入有償的軌道，因為我們現在農村的宅基地是無償使用，這是農民基本的生活保障。

　　現在，我感覺每個地方的用地指標都不夠用。在2000年我去調研，他們就在規劃2010年指標。現在很多改革地區探索增減掛鉤，搞地票，天津宅基地換置房，我看到一些地方出臺文件，農民退出宅基地獎勵兩萬塊錢，但是這個是不是可持續？農民這兩萬塊錢夠不夠他在城市去買房子？我覺得國家要把個人包括整個社會結合起來。

　　大概三周之前我參加了一個會，在會上見到一個企業家也見到一個鎮長，我問鎮長你們那邊承包權流轉農民都自愿嗎？還有舊村改造農民是不是自愿？他說現在有些就不愿意搬。所以，在城鄉一體化這個過程中，我們要更好地考慮權利人的權益，我覺得要在這種保障公共利益或者是提升城市的生活質量的同時，要更好地維護個人權益、企業利益。

　　比如城市當中，我們很多小區，大家可以看到剛開始告訴你綠化率多少、覆蓋率多少，可是真正住進去開發商不斷加蓋房子，這個權利人的權益是怎么掌控的？買房的時候實際上已經分開了。我們現在城市比較擁擠，很多地方解決交通擁堵的方法都是把一些路拓寬，可能涉及到很多的拆遷，這樣的拆遷的成本又比較高。辦公用房過去是劃撥用地，另外很多單位可能樓都往邊上蓋，還有一些新建小區把樓都建在綠地四周。現在有些地方要把單位道路拆掉，這個做起來也是比較難的。實際上解決城市病的這個問題需要綜合地去考慮。

　　主持人：

　　我想問劉處長一個問題，房地產稅寫進了三中全會的決議，房地產稅要立法，以后要開征，因為在過去十年關于物業稅還有房產稅，這個弄下來會有哪些實質性的規定？我前不久遇到一個美國建筑師，在中國工作好幾年，突然有一天想明白一件事，為什么所有人都在談你們修了一個奧林匹克公園，為什么政府到處去拆遷？因為你們的公共服務不直接產生稅收，唯一的產生稅收的方式就是拆，地鐵一過，所有的建設都有產值，這變成一個非常大的問題。現在，不動產登記條例要公開，國土資源部在管，你能給我們透露一些什么信息嗎？

　　劉燕萍：

　　房地產稅到目前為止到了關鍵時刻，社會也非常關注。我有幸參與到不動產登記條例的起草過程，從不動產登記暫行條例起草的出發點或者它的目的來說，主要是要落實物權法。物權法明確了不動產權利，我們的土地使用權，還有抵押權都是要登記生效的，也有一些例外是合同生效。

　　不動產登記條例首先就是落實物權法。要穩定物權，要確定物權，對權利的確認，經過登記部門進入到登記薄以后，能夠得到法律的保護；第二是維護交易安全。物權的方式就是登記，通過登記使得交易方得到信息，有沒有被法院查封，有沒有設定抵押權，才能保證交易秩序和安全；第三維護交易方的合法權益。但是咱們這一次不動產登記，國務院明確由我們部來負責指導和監督全國不動產的登記，要把土地房屋、林地、草地、海域納入不動產登記范圍。這在過去都是分別登記，信息之間是一個一個的孤島，我們登記基本上都是屬地登記，以縣級為單位登記的，縣里頭最終掌握每一個人的不動產的權利狀況，是最基本的單位，市里頭到省里甚至到國家可能都沒有掌握這個信息。

　　通過不動產的統一登記可以準確掌握權利以及不動產信息，會為征稅奠定一個很好的基礎。而且通過這種信息的共享，能夠有更準確的稅基基礎。所以從這個方面來說，不動產登記暫行條例可以間接的達到這樣一個目的。但是從本質上來說，不動產登記暫行條例目的是剛才說的。謝謝。