圖為萬通集團主席、萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖。（圖片來源：新浪財經 駱霄 攝）

　　新浪財經訊 由中國國際友好聯絡會主辦，《財經》雜志承辦的“三亞·財經國際論壇”于2014年12月12日-14日在海南省三亞市召開。主題為：新經濟 新平衡。在分論壇“城鎮化進程與城市治理”上，萬通集團主席、萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖發表了自己的觀點。

　　以下為文字實錄：

　　蘇琦：潘總，他們說房地產商主要有兩個心態，一個是失落，一個是焦慮，您是什么感覺？

　　潘石屹[微博]：最近房地產界都比較失落，最能說明問題的，我們的馮主席總結了兩個段子，稍微帶點顏色，在三亞也可以給大家說一說。剛才我動員他，他說他就不說了，可是我在這個臺上，還是想讓他給大家講兩個段子，這兩個段子特別能夠反映現在開發商的心態。

　　馮侖：兄弟是靠不住的。最近一到海南就想起以前有時候會唱的一個歌，這個歌里頭有一段詞非常有意思，叫世上只見新人笑哪聽舊人哭，房地產肯定是舊人了，互聯網是新人，人工智能是新人，大健康是新人，大文化是新人。地方政府對新人關心，所以，都是圍著新人小，不管舊人哭。

　　另外一個感受，互聯網相當于地方政府的小三，是若明若暗的關系，我們跟地方政府的關系，是正太太的關系，直接就招商引資，登堂入室，吃飯都是坐主桌的，現在換了位置了，他們扶正了，我們下堂了。現在唯一給了面子，就是在邊上坐著，但看別人吃。

　　我跟潘總說，我們也要適應，如何地位的變化，都不完全是別人的決策，其實是自己的決策。我們自己也要意識到，在中國經濟發展了二十多年以后，房地產已經到了這個行業、產業發展的一個重要的轉折時期。不能想象，我們城鎮化已經過了50%了，很多二線城市GDP都過了8000美金了，城鎮人均住房過了30平米了，人口倒金字塔，在三四線城市人口幾乎沒什么增長。在這種情況下，以住宅快速開發銷售為主導的房地產的增長模式，和以地方政府通過不斷賣地，擴大城市范圍，攤大餅發展模式的城鎮化，還能繼續嗎？所以，從這個角度來說，我們應該看到，在一個階段，我們幫助地方能生能養，雖然形象不太好，能生能養把任務完成了，可能嫌你長的不好看，作為一個勞動婦女仍然非常光榮。所以，我們仍然還會努力工作。

　　朱中一：我補充一句話，對房地產更準確的話，應該是喜新不厭舊，咱們肯定考慮培育新興產業，但有個過程。房地產盡管要重新進行科學定位，要尊重它的規律。

　　馮侖：朱總還是不愿意下堂，我覺得這個時候會很尷尬，主動行去，行在寬處。硬扛著很難看，也不用注重寫不寫，愛情也沒有寫在公告里，不重要嗎？當然重要。大家一出門就撞上了，但真要撞上又不太容易。所以，我們就把自己的事做好。相當于餐飲行業，不管再有新經濟，這個行業也要創新，也要改善提高菜品質量，不斷進步就行了，只要一直進步著，雖然不像互聯網這么妖嬈，但我們仍然能夠有安身立命的地方，所以，把自己的事做好，把當下的事做好，公司活下去，這是我們學習不管是四中、五中，未來八中公報，都不能改變的一個立足點。  

　　蘇琦：馮總的段子特別好，講到一個女人三個境界，反正一開始都是妖精，往好的發展可能成為仙，發展的不好可能成為孽。如果我們擺平心態，進行自我修煉，能不能重新做人，修煉成仙？

　　馮侖：我們一直是人，其實發展的空間還是非常大的，過去講房地產都是講住宅，說了20年房地產，說來說去是住宅，說來說去是開發，說來說去是銷售、開工。但真正房地產，除了住宅以外，還有非常廣闊的一個空間。從經濟成長的需要來說，至少還有五大類商務不動產，在全球的資本市場上表現出非常強大的市值和增長性，那就是寫字樓、購物中心、物流倉儲、健康醫療和教育。從發展模式上來說，也會從開發逐步演進到以經營和財富管理為核心的一種商務不動產的新的模式，再發展到金融和房地產結合的金融房地產，最終互聯網和房地產也會有一個重新的結合，包括創造新的模式。像美國，把房屋的租賃重合整合。

　　這樣一個發展空間，實際上就是一件事，就是回答一個問題，房地產在70億地球人，80%時間都是在我們房地產的產品里生存發展，因為我們的工作是創造最具價值的固定的人造空間，這是我們的工作。我們不是創造自然空間的，自然空間，一開始有地球的就有，我們是創造人造空間，而人造空間高鐵不是我們管的，我們是創造固定的人造空間的，而這些人造空間的價值，因為是商業活動，它的經濟價值和空間形式是否成為主要的產品和服務的對象。這些東西基本不會改變。

　　說個好玩兒的事，最近陌陌上市大家都知道，坊間有很多說法，陌陌創辦的時候是在萬通中心，現在打敗了世紀佳緣[微博]，世紀佳緣市值一億多美金，陌陌是世紀佳緣的20倍市值，每20個人約會只有1個人想結婚，而陌陌你越約會越想結婚，有一個美女上了陌陌就有20個人上去搶著約會。而結婚網站，每一個美女結婚走了，至少走100個男的追求者，越成功人還少了，結婚叫舊常態，陌陌是新常態。所以，陌陌就發展了。你看它離開房子了嗎，無非是從我這兒1000平米跑到潘總那兒5000平米。這就是房地產的希望，新經濟對空間不能回避，仍然在我們創造的這個產品里耍，不能說大家都約，越約越頻繁，都鉆樹林里了，那這個社會壓力就大了，所以，一定還進到房間里。但進到房間里不是一個量的變化，而是一個質的變化。因為望京SOHO比萬通更是新一代的產品。像空間形式、質量、服務都在變化，這種變化是給新經濟提供的。

　　包括健康，這么多整形美容的不都還是在屋里躺著，不管是管理胸的，還是管理臀的，都是5000平米的租房。未來我們的發展空間巨大，一定要堅守這個行業，而且非常高興，不管你們怎么耍，健康也好，醫療也好，倉儲物流，最后都還在我們制造的這個固定的人造空間里，我們的責任就是把這個產品和服務不斷地改進、提升，用新的商業模式來代替過去簡單的開發、銷售，而且互聯網還有更多的想象。所以，這件事不用操心，我們雖然下了堂了，要想不拍在沙灘上，唯一的辦法就是推進后浪。所以，我們自己也要改變。

　　昨天我參加會，所有高大上的人講互聯網說剛看了百步，我就想20歲小孩上來不會說什么叫互聯網，他就是在互聯網里長大的，他無非會問什么是階級斗爭。所以，這就叫差距和變化。所以，我們現在最重要的是改變自己，然后看到房地產發展的新的演進的模式變化，由制造業到服務業，再到金融互聯網，包括改變自己公司團隊的能力，以及決策的方向。同時，也要為整個未來的新經濟提供更專業化的物業服務。我覺得這樣呢，雖然年紀大了，但仍然有價值，仍然受人待見。

　　蘇琦：雖然新經濟給房地產帶來一些新的空間，但不可否認，最直接的一個沖擊，比如商業地產，這兩年確實萎縮的比較厲害，因為電商的發展，您怎么看？

　　馮侖：挪地方了不等于在外，全球每年傳統的購物中心簡單的零售業面積減少了10%到15%，但是挪到倉儲物流了，倉儲物流都是智能，高標準的，從京東上買個牙刷，這一大屋子倉庫里怎么能瞬間找到牙刷，然后給到快遞，送到你家，這叫智能倉庫。現在亞馬遜[微博]都是機器人智能手。這些都在哪兒發生的呢？也是在空間里發生的。所以，最近七、八年我們也做了一些智能物流倉庫，叫萬通工社，這些產品做了以后，租金也在漲，需求也很旺盛，尤其是馬云[微博]上市以后，最近互聯網熱，現在圍繞著電商的倉儲物流公司，到處在找地方。像普羅斯、平安、萬科，到處都在買地，來制造這種。所以，從這兒減少了，在那邊增加了。人類的生活方式，經濟形態，不管千變萬變，反正有一條都在屋里，只要這個不改變，我們就有得可做。

　　蘇琦：潘總，您經常往美國跑，能不能講一下他們是怎么從市場上弄一些房子，給貧民解決租售的問題？

　　潘石屹：到美國去買了一些房子，搞了一些投資，從來沒見過政府，所以，也不知道他們政府在什么地方，政府想什么東西。

　　馮侖：住宅在政府中扮演的角色，全世界大概有三種：一種是德國管的比較緊，主要把住宅當成公共產品和福利，限制炒房，基本上就是土地租賃，也不鼓勵轉手，等等，不太鼓勵私人擁有很多住宅。一種是新加坡80%的政府管，但有彈性的管，20%是私人公寓，市場來解決。美國是另外一個模式，聯邦政府有一個幫助窮人的金融上的辦法，剩下的大部分都是市場解決。包括幫助窮人，也有市場機會，次貸都是為了解決窮人買不起房，不斷地給予免首付、免利息，基本上市場化了。現在政府這兩年不再調控上糾結了，我覺得是對的，因為這個階段過了，中國跟任何后發展起來的新興經濟體一樣，在經濟起飛階段，大體在GDP8000美金之前，都是快速需要住房的時間，這個階段過了，如果老糾結這個事，相當于青春期都過了，都到更年期了，還在老說青春期的焦慮，這事不對的。

　　蘇琦：馮總，新常態我問了很多人，新常態到底是一種什么常態呢？我們正在向新常態前進，還是速度下來了就是個新常態？

　　馮侖：政府的文件，包括決議里，都有非常準確的解釋，我們叫領會精神實質。通常理解，這事比較簡單，青春期是長個兒，就叫舊常態，過了青春期就不長個兒了，開始智力健全了，社會關系越來越豐沛了，男的往左，女的往右，各走各路，中間私下里約會的約會，正當的不正當的，快樂的不快樂的日子都發生了，這就新常態。這個新常態大體上到80歲以上，然后一直到養老院里，就變成了哺乳類動物，然后歸于泥土。過了青春期到老年之前的這一段，豐富多彩，很有意思，但也有眼淚，不完全是歡笑，這就叫新常態。

　　蘇琦：我請教過一些國外的經濟學家，像日韓的發展，他們覺得之前的高速發展叫非常態，現在要進入一種常態發展，為什么非要弄一種新常態？就不能說我們進入個常態發展解決？

　　馮侖：有時候為了把這個事區別開，你怎么不說弄個青春期，再弄個青春期二呢，它叫更年期。就是為了有個區別，把它表達清楚。老外學者是英文翻譯過來的，跟翻譯還有關，所以這事不必太較真。

　　蘇琦：時間到了，每個人一分鐘，總結性的發個言。

　　馮侖：我就說一句話，我同意我自己以上的發言，而且我非常同意他們所有人的發言。