圖為SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹。（圖片來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng) 駱霄 攝）

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 由中國(guó)國(guó)際友好聯(lián)絡(luò)會(huì)主辦，《財(cái)經(jīng)》雜志承辦的“三亞·財(cái)經(jīng)國(guó)際論壇”于2014年12月12日-14日在海南省三亞市召開(kāi)。主題為：新經(jīng)濟(jì) 新平衡。在分論壇“城鎮(zhèn)化進(jìn)程與城市治理”上，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹[微博]發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。

　　以下為文字實(shí)錄：

　　蘇琦：我有一個(gè)疑問(wèn)，現(xiàn)在新人也好，或者過(guò)去的舊人也好，似乎沒(méi)有從心態(tài)上適應(yīng)地位的轉(zhuǎn)變，講到下一步發(fā)展的時(shí)候，還是想勾搭著原來(lái)的正房做一些買(mǎi)賣(mài)，比如電商要弄電商的物流園，養(yǎng)老要弄養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，大健康、大物流，都要跟地產(chǎn)搭邊，潘總，您覺(jué)得在這個(gè)過(guò)程中，地位是不是還有博弈的空間？

　　潘石屹：馮主席很形象的把開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和處境做了一個(gè)描述，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商心里面，也是這樣想的。確實(shí)這個(gè)行業(yè)感覺(jué)快走到盡頭了，基本的數(shù)字在這兒擺著，我們現(xiàn)在能夠拿到的數(shù)字，還是三年前的，人均城鎮(zhèn)住房面積32.9平方米，已經(jīng)是一個(gè)非常高的數(shù)了。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，說(shuō)句實(shí)話，確實(shí)不像前些年那樣風(fēng)光了，我們的馮主席把互聯(lián)網(wǎng)天天叫小妖精，說(shuō)我們現(xiàn)在不行了，小妖精把目光都吸引走了。他的這句話也反映出我們的壓力，我也常跟我們的同事們說(shuō)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再不想著轉(zhuǎn)變，很快就會(huì)成為鋼鐵企業(yè)，煤炭企業(yè)。煤炭企業(yè)五、六年前，也是小妖精，我記得鋼鐵企業(yè)的老板來(lái)購(gòu)買(mǎi)我們的房子，說(shuō)先買(mǎi)三個(gè)億吧，現(xiàn)在這些鋼鐵企業(yè)的老板還有幾個(gè)活著的。所以，我跟馮主席做了十幾年的房地產(chǎn)論壇，每一次都是興高采烈的，只有這一次情緒比較低沉。我覺(jué)得這也正常，實(shí)際上他是這樣調(diào)侃，心里面也是酸溜溜的，你們可以體會(huì)出來(lái)。

　　下一步我們到底應(yīng)該朝什么地方發(fā)展？最近我參加了幾個(gè)會(huì)議，見(jiàn)了一些人，都是一些有想法、有看法的人，第一個(gè)會(huì)議是在烏鎮(zhèn)參加的互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)，第二個(gè)是在亦莊參加的互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)。搞互聯(lián)網(wǎng)的人用的詞都很大，都很血淋淋，我聽(tīng)了一下，說(shuō)我們來(lái)了，我們要解構(gòu)傳統(tǒng)行業(yè)，我們要顛覆傳統(tǒng)行業(yè)。我還跟他們說(shuō)，這詞能不能溫柔點(diǎn)，好像擁抱傳統(tǒng)行業(yè)更好一點(diǎn)。不管這個(gè)詞是什么樣子的，確實(shí)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的影響是非常巨大的。

　　我們看什么是傳統(tǒng)行業(yè)？就是這些效率低下的，成本高的，在這樣一個(gè)組織里是抹煞創(chuàng)造力的。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)就是平等的，就是分享的。最後的結(jié)果就是讓傳統(tǒng)行業(yè)的效率提高，成本降低。所以，我想這可能是這些傳統(tǒng)行業(yè)的出路。

　　當(dāng)然新經(jīng)濟(jì)可能就是跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，新平衡，實(shí)際上是在破壞平衡，這個(gè)新的平衡到底什么時(shí)候建立起來(lái)，可能是個(gè)十年、八年的時(shí)間。如果不意識(shí)到新經(jīng)濟(jì)對(duì)我們的沖擊，整個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)，人和人之間的交往方式，辦公的方式，都發(fā)生了變化，如果意識(shí)不到這一點(diǎn)，在中央的報(bào)告里天天提我們都沒(méi)用。面對(duì)著社會(huì)的變化，面對(duì)著市場(chǎng)的變化，來(lái)適應(yīng)。

　　蘇琦：潘總，您覺(jué)得互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)太粗暴了，用顛覆、解構(gòu)這樣的詞，確實(shí)互聯(lián)網(wǎng)在很多國(guó)家和地區(qū)對(duì)過(guò)去比較大的恐龍行業(yè)都構(gòu)成了威脅，包括電能企業(yè)，都自己發(fā)電自己賣(mài)。現(xiàn)在也有人說(shuō)，接下來(lái)房地產(chǎn)就淪為一個(gè)建筑工人了，因?yàn)槲覀兛梢员娀I，您覺(jué)得這一天會(huì)到來(lái)嗎？

　　潘石屹：現(xiàn)在房地產(chǎn)的日子確實(shí)是一天不如一天了，肯定是走下坡路。你看逼的我們馮主席把不想的招兒都想出來(lái)了。我想未來(lái)還有兩個(gè)事件是對(duì)房地產(chǎn)會(huì)造成特別大影響的，都是走下坡路的。第一，不動(dòng)產(chǎn)的登記，這個(gè)看來(lái)勢(shì)在必行，不知道什么時(shí)候完成，還有兩年時(shí)間完成，政府的條例也出臺(tái)了，機(jī)構(gòu)也成立了，能不做這個(gè)事情嗎。可是做這個(gè)事情，是把所有人的房子都給放到網(wǎng)上去，誰(shuí)想查你有幾套房子就能查出來(lái)。對(duì)一些資金來(lái)源不是很清楚的官員，還是不愿意把這些來(lái)源不明的錢(qián)變成房地產(chǎn)。第二，房產(chǎn)稅，已經(jīng)說(shuō)了好多年，到底什么時(shí)候出臺(tái)，我想一定會(huì)出臺(tái)的，不管你愿意還是不愿意。房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，只要前期政府跟人大有一年時(shí)間讓全民參與討論，就把前面的效果都釋放出來(lái)。

　　另外一件事情是互聯(lián)網(wǎng)，確實(shí)對(duì)我們的影響是非常大的。馮主席總結(jié)的很好，實(shí)際上他說(shuō)的這些，就是我們現(xiàn)在看到的現(xiàn)狀。我們最近有一個(gè)新的項(xiàng)目交付試用，我驚奇的發(fā)現(xiàn)入住90%的企業(yè)是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，這是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。陌陌就是在我們這邊，在萬(wàn)通廣場(chǎng)創(chuàng)業(yè)，完了過(guò)來(lái)我們這兒。還有一家互聯(lián)網(wǎng)公司，從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，租我們的房15層。說(shuō)到美容，不光是對(duì)臉上美容，各種地方美容的，有一個(gè)網(wǎng)站給我?guī)н^(guò)來(lái)一個(gè)視頻，不光是把肉拿下來(lái)，還要把骨頭拿下來(lái)，骨頭一塊一塊保留起來(lái)，臉上的形象變了，身上的形象也變了。所以，互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，我真是體會(huì)到了。   

　　蘇琦：潘總，您經(jīng)常往美國(guó)跑，能不能講一下他們是怎么從市場(chǎng)上弄一些房子，給貧民解決租售的問(wèn)題？

　　潘石屹：到美國(guó)去買(mǎi)了一些房子，搞了一些投資，從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)政府，所以，也不知道他們政府在什么地方，政府想什么東西。

　　蘇琦：說(shuō)的非常好，而且我們也注意到政策的反復(fù)，不僅是原來(lái)沒(méi)有的稅費(fèi)增加，以前有的稅收優(yōu)惠本來(lái)談好的，現(xiàn)在也要再清理，潘總您談一下。

　　潘石屹：這個(gè)擔(dān)心就不在這里講了，就私下?lián)�心著吧。每一家企業(yè)都算自己的帳，我看這個(gè)論壇快結(jié)束了，我給這個(gè)論壇的主辦方提上兩條建議吧，希望這個(gè)論壇明年辦得越來(lái)越好。第一，主題是新經(jīng)濟(jì)，新平衡，其實(shí)是新經(jīng)濟(jì)不平衡。第二，最近我參加了一些會(huì)，我有一個(gè)困惑，參加會(huì)議的人，會(huì)議的論壇都安排的太專(zhuān)業(yè)了。像三亞論壇，有婦女論壇，有房地產(chǎn)論壇，這樣的安排不是特別好，應(yīng)該是有一個(gè)對(duì)話，新經(jīng)濟(jì)的和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的面對(duì)面有個(gè)對(duì)話，下面的觀眾做裁判，看誰(shuí)說(shuō)的有道理，這樣雙方能夠激發(fā)出一些火花。像南北企業(yè)家有一個(gè)對(duì)話，中國(guó)比較大，南邊企業(yè)家想的事情跟北邊企業(yè)家想的事情真不一樣，做事情的時(shí)候也不一樣，像孫宏斌，這是很典型的北方企業(yè)家，宋為平就是南方企業(yè)家的代表。還有女性論壇，應(yīng)該是男人和女人的對(duì)話，光女人坐在一起聊什么呢。

　　蘇琦：潘總講到國(guó)內(nèi)的空間不是太大，現(xiàn)在企業(yè)不僅走出去，中國(guó)人也走出去，國(guó)外的住宅需求，這個(gè)空間好像還在膨脹，接下來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)又起來(lái)了，美元又走強(qiáng)了，對(duì)我們出去的資源配置，尤其是住宅這塊，您是怎么樣的預(yù)判？

　　潘石屹：盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有好多問(wèn)題，房地產(chǎn)的日子看起來(lái)一天不如一天了，可是機(jī)會(huì)還在中國(guó)。放眼望去全球經(jīng)濟(jì)，日本已經(jīng)兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)，這叫經(jīng)濟(jì)衰退。俄羅斯更不用提了，說(shuō)普京63歲，石油的價(jià)格跌到了63美元，盧布貶值了63%，這日子怎么過(guò)呢。所以，比較來(lái)比較去，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)有各種各樣的問(wèn)題，我們就不斷克服困難，不斷往前走。美國(guó)的情況可能好一點(diǎn)，可是也就集中在這幾個(gè)大城市里。我們中國(guó)有一些企業(yè)家到了美國(guó)比較偏遠(yuǎn)的城市，投的量都很大，其實(shí)我們很擔(dān)心，因?yàn)槲覀儺吘箤?duì)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不是特別了解。現(xiàn)在看，在紐約，在曼哈頓這個(gè)小島上前后幾條街，中國(guó)人投的還能賺錢(qián)，跑的遠(yuǎn)一點(diǎn)的要小心。大量的機(jī)會(huì)還是在中國(guó)。

　　提問(wèn)：兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是中國(guó)這兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是太好，但是這兩年一二線城市的地價(jià)還在增加，潘總空倉(cāng)兩年時(shí)間了，您怎么看待這個(gè)問(wèn)題？第二個(gè)問(wèn)題是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)幾萬(wàn)家分餅，一直強(qiáng)調(diào)集中度不夠，未來(lái)行業(yè)面臨這么嚴(yán)酷的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，有可能會(huì)加劇整合。馮董怎么看待這個(gè)問(wèn)題？

　　潘石屹：我先說(shuō)水跟空氣這個(gè)，我們現(xiàn)在建的所有房子都按照美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，都要達(dá)到它的金獎(jiǎng)。中國(guó)的飲水確實(shí)是有問(wèn)題的，水有個(gè)指標(biāo)，指標(biāo)的單位，我就不說(shuō)了，自來(lái)水一般是300，我們喝的水出廠的標(biāo)準(zhǔn)50，給大爐里所有過(guò)濾的水能夠達(dá)到7，喝慣了這種水再和瓶裝水都有味道，所以，水還是挺重要的。還有空氣，三亞不存在這個(gè)問(wèn)題，可是在北京能夠過(guò)濾掉清新的空氣，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一種責(zé)任。前一段時(shí)間我關(guān)注PM2.5，也闖了不少禍，最后我就不關(guān)注了，發(fā)現(xiàn)PM2.5的根源是能源的消耗，能不能在能源消耗還沒(méi)降下來(lái)的情況下，我們把空氣給過(guò)濾了。所以，我們現(xiàn)在給所有租戶的承諾，不管外邊怎么污染，就是每一天室內(nèi)的空氣都能夠達(dá)到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，就是75微克，我們能達(dá)到美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　另外，能源的管理，我們上了一套能源管理系統(tǒng)，現(xiàn)在我們每平方米每個(gè)月的耗電到55.7度電，這個(gè)數(shù)字確實(shí)是一個(gè)非常低的數(shù)字。英國(guó)跟日本的數(shù)字差不多，大概是160度電，美國(guó)的耗電更高，大概是220度電，我們現(xiàn)在能達(dá)到一平方米55.7度電，這也算是一個(gè)成果。

　　我們手里面有一些現(xiàn)金，為什么持有這么長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有敢出手？還是對(duì)這個(gè)前景看不清楚。我記得在兩年半前，SOHO中國(guó)在宣布轉(zhuǎn)型的時(shí)候，有好多分析師、基金經(jīng)理都很擔(dān)心，就是我們要把銷(xiāo)售物業(yè)轉(zhuǎn)變成持有物業(yè)，我們的現(xiàn)金流能不能扛得住，兩年半時(shí)間過(guò)去了，我們扛住了，現(xiàn)在的凈負(fù)債率大概11%，帳面上有超過(guò)150億的現(xiàn)金。在這個(gè)動(dòng)蕩的時(shí)候，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)動(dòng)蕩的時(shí)候，我們還是采用最保守的辦法。我們負(fù)債的水平和持有的現(xiàn)金，能夠渡過(guò)未來(lái)幾年時(shí)間可能發(fā)生的最大的波動(dòng)，這是我們的底線。在別人大規(guī)模出手拿地的時(shí)候，我們還是很理性的。至于我跟馮主席會(huì)不會(huì)合家，當(dāng)年他都不要我了，出來(lái)了，現(xiàn)在呢，讓他說(shuō)吧。

　　23年前我們六個(gè)人走到一起還真不是為了生意和錢(qián)，我們六個(gè)人都到一起寫(xiě)的第一個(gè)書(shū)面的東西，不是財(cái)務(wù)制度，不是任何的管理制度，寫(xiě)了一篇文章叫披荊斬棘，共赴未來(lái)，主要的主張是要走中國(guó)青年知識(shí)分子報(bào)效祖國(guó)的道路，共同的理想把六個(gè)人串到一起了。結(jié)果23年走下來(lái)，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)一看，真是各走各的路子，馮侖現(xiàn)在基本上就是黃色笑話大王了，六個(gè)人的路子都走的不太一樣，現(xiàn)在再合到一起，靠什么東西呢。一開(kāi)始寫(xiě)披荊斬棘，共赴未來(lái)的時(shí)候，我們還真是眼淚汪汪的，青年知識(shí)分子要報(bào)效祖國(guó)，還一段一段的，現(xiàn)在再湊到一起，可能比較難。