“《財經(jīng)》年會2015：預(yù)測與戰(zhàn)略”于2014年11月25日-27日在北京召開。上圖為萬科集團高級副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶。(圖片來源：新浪財經(jīng) 梁斌 攝)

　　新浪財經(jīng)訊 “《財經(jīng)》年會2015：預(yù)測與戰(zhàn)略”于2014年11月25日-27日在北京召開。萬科集團高級副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶出席并演講。毛大慶表示，中國房地產(chǎn)市場還有10年的增長空間。現(xiàn)在客戶群體已經(jīng)變了，倒騰房的人已經(jīng)逐漸退出市場，大量剛性需求和改善性需求仍然存在。

　　毛大慶稱，“這兩天降息，北京的房地產(chǎn)市場一下子起來了。媒體問我房價會不會暴漲，不會。現(xiàn)在對降息，有點優(yōu)惠特別敏感，稍微有一點優(yōu)惠就激發(fā)了，說明市場、需求是很大的，只不過不支撐大幅增長的房價”。

　　對于互聯(lián)網(wǎng)思維，毛大慶稱，不要天天一張嘴就是互聯(lián)網(wǎng)思維，互聯(lián)網(wǎng)思維管不了飯吃，也蓋不起房子來。

　　對于未來萬科的發(fā)展，毛大慶表示，不動產(chǎn)經(jīng)營是萬科一定學(xué)習(xí)的內(nèi)容。

　　以下為演講實錄：

　　毛大慶：我不知道來過多少次這個活動了，好像有不少年了，每年來都PK轉(zhuǎn)型這兩個字，我特別討厭這兩個字，每年都說我們轉(zhuǎn)型，一轉(zhuǎn)回去了，再一轉(zhuǎn)又回來了，我是偶數(shù)還是奇數(shù)來的，如果是奇數(shù)來的，我轉(zhuǎn)過一次。沒有這么多轉(zhuǎn)型，革新倒是真的。

　　今年有些現(xiàn)象挺有意思，年初看著我們挺活躍，拜訪這個拜訪那個，拜訪了互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)制造業(yè)。緊接著大面積談互聯(lián)網(wǎng)思維，很多人以為我們要干互聯(lián)網(wǎng)了。我想談?wù)勥@個問題，互聯(lián)網(wǎng)跟房地產(chǎn)冒出如此多的新概念，并不是互聯(lián)網(wǎng)蓬勃興起，互聯(lián)網(wǎng)一直在那兒，他蓬勃起來要把我們吃掉，這背后不是互聯(lián)網(wǎng)興起，倒是房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)發(fā)生了變化。不要天天一張嘴就是互聯(lián)網(wǎng)思維，互聯(lián)網(wǎng)思維管不了飯吃，也蓋不起房子來。

　　為什么今年突然間互聯(lián)網(wǎng)跟房地產(chǎn)這么密切的聯(lián)系呢？今年買方和賣方市場發(fā)生了重大的變化。我估計這個變化一直會形成新常態(tài)，就這么下去了。這個時候，渠道的爭奪和客戶端的爭奪變成房地產(chǎn)公司突然間意識到這是一件要命的事，這時候誰快，互聯(lián)網(wǎng)快，更多是這么來解釋。

　　李文杰也罷，我們也好，說第二點，現(xiàn)在我們都面臨這個問題，我們得走出原來的舒適空間。原來我們習(xí)慣了，我們倆多少年都習(xí)慣了，我怎么弄他怎么賣，我也沒想過他客戶怎么弄來，我也沒想過我做出來賣不出去，玩著玩著供求關(guān)系發(fā)生了變化，供求關(guān)系肯定是導(dǎo)致房地產(chǎn)傳統(tǒng)行業(yè)變革重要的因素。

　　第二個要澄清的房地產(chǎn)絕對不是住宅。互聯(lián)網(wǎng)解決的問題是給住宅的去庫存提供著必要的渠道，渠道之間也在互相爭奪市場。這些渠道爭來爭去爭的是什么人，爭的是住宅的主要消費群體。今天互聯(lián)網(wǎng)思維怎么能解決寫字樓更多的客戶，商場怎么辦？

　　第三個觀點，互聯(lián)網(wǎng)給我們帶來什么變化？我們現(xiàn)在更重視兩件事，一個是院長說的技術(shù)。不是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，我們對技術(shù)是有特別定義的。第二是客戶，客戶仍然是主要研究的對象，只不過客戶在變化，從買房子的小業(yè)主可能變成租房子的人，變成我們的商鋪，我們的合作方都可能是我們的客戶。我們研究說，未來什么樣的客戶市場是跟不動產(chǎn)經(jīng)營能夠持續(xù)成長的市場，這就是我們在找的話題。是不是中國的房地產(chǎn)市場，面臨今天這樣的變革，這些問題，房地產(chǎn)大家說不靈了，遠遠不是這個問題。我們的房地產(chǎn)市場太初級，原因是我們長時間有舒適空間，使得我們不去向真正高級別的房地產(chǎn)市場邁進，這是根本的問題。要更加重視客戶，要增加黏性。雷軍[微博]的話我很認同，互聯(lián)網(wǎng)思維就是走群眾路線，誰抓住了群眾就是思想的變革，李文杰可以抓住客戶，他也可以取代互聯(lián)網(wǎng)，這個問題并不是唯一的答案。

　　第二個，沿著這個思路說，我們要干什么。萬科就兩件事情，第一件事傳統(tǒng)行業(yè)。傳統(tǒng)行業(yè)對于我們來說就是核心業(yè)務(wù)，這個事情遠遠有著巨大的市場空間和發(fā)展，我們以每年5%的速度增長，房價沒有大幅增長，任總也在說房價不會暴漲。5%總是可以的，豬肉還在漲呢。中國房地產(chǎn)我們相信還有10年的空間，5%的增長率，乘在一塊是十幾萬億，這個業(yè)務(wù)沒得做嗎？肯定有得做。這個做誰抓住終端客戶。現(xiàn)在客戶變了，倒騰的，還有一些說不清楚一些人，現(xiàn)在找不著了。但是大量的實際用戶還是存在的。剛性需求、改善性需求仍然是存在的。北京的房地產(chǎn)市場這兩天稍微一降息一下子起來了。媒體問我房價會不會暴漲，不會。但是市場會大漲。現(xiàn)在對降息，有點優(yōu)惠特別敏感，稍微有一點優(yōu)惠就激發(fā)了，說明市場、需求是很大的，只不過不支撐大幅增長的房價。核心業(yè)務(wù)大有可為，只不過得換思路了。

　　我們跟員工帶著很多人不斷的走訪，我們不但走訪小米，還走訪做服裝的公司，我們?nèi)デ鄭u準(zhǔn)備看西裝，人家叫高端定制，很掙錢，利潤很薄，但是周轉(zhuǎn)率特別高。每個扣子都有專門的質(zhì)量控制。一個西裝掙多少錢。小米這個行業(yè)的人一臺手機就是幾十塊錢，他們這個行業(yè)人的概念，掙幾十塊錢就是正常的常態(tài)。問房地產(chǎn)從業(yè)人員，幾十塊錢的買賣誰干。如果這個行業(yè)的人還是睡在那個舒適空間里，這個行業(yè)是要完蛋的。所以我們教育從業(yè)的人，跟他們說要學(xué)會做小買賣，懂得周轉(zhuǎn)率，要知道投資回報率這個概念。負責(zé)任的說，70—80%房地產(chǎn)員工，在過去舒適空間里從來沒有關(guān)心過這些問題。做慣了大生意，上來幾十萬幾億的，他得學(xué)會做小生意，這是互聯(lián)網(wǎng)思維帶來我們很重要的變革。

　　第二塊，我們確實要革新，我們現(xiàn)在向著服務(wù)行業(yè)在轉(zhuǎn)型，好象似乎不太掙錢，掙不掙錢兩說，有的東西可以培育它，能夠掙到錢的。前一段時間說萬科轉(zhuǎn)型了，做商業(yè)地產(chǎn)了，開兩個商場，弄幾個鋪子絕對不是萬科真實的轉(zhuǎn)型。你想萬達[微博]都開了100個商場，他們面臨很多商業(yè)的問題，現(xiàn)在租戶租期普遍加長，租金的上升空間受到實體經(jīng)濟的影響，也很有瓶頸，整個對于商業(yè)不動產(chǎn)的回報率是有影響的。商業(yè)不動產(chǎn)怎么找到更合適匹配他的錢是商業(yè)不動產(chǎn)思考的問題。

　　我們也在思考這個問題，我們作為一個不熟悉購物中心、商業(yè)中心的企業(yè)，我們說是新業(yè)務(wù)，人家是做了幾十年的老業(yè)務(wù)，我們是步人家的后塵，我們能有多大的發(fā)展。我們是不會做商業(yè)呢？這也不行，對于萬科來說未來一定得做社區(qū)商業(yè)，我們也得做引領(lǐng)中心式的商業(yè)。這些東西只是生態(tài)系統(tǒng)里面的一些東西，可能是里面的小樹，或者是灌木，還有什么成為增長點，不動產(chǎn)經(jīng)營里面大量的東西，是根據(jù)客戶端的需求創(chuàng)造。我們在湖南做了新的模型，回報率比商場好很多。一個樓，原來只知道除了寫字樓、商場不會干了，我們跟北美學(xué)了一個方式，把這個樓當(dāng)然是密集住宅區(qū)，老百姓特別多，我們改造成教室，大教室，小教室，做一個移動的流動的教學(xué)樓，幾十個幾百個培訓(xùn)課程，我們跟老師們的關(guān)系就是租戶跟不動產(chǎn)管理者的關(guān)系。我們開始干這個生意的時候，發(fā)現(xiàn)學(xué)校的回報比商場高得多，這可能是一個模式，這個模式誰干過？誰有？沒有，這也許是我們的增長點。商業(yè)不動產(chǎn)的經(jīng)營，沒有說那個人干的，和那個人干的，只能干那兩個，仍然是互聯(lián)網(wǎng)思維，客戶要什么，你就去干那個，就沒錯。

　　所以我覺得，不動產(chǎn)經(jīng)營的課程一定是萬科要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，學(xué)會了不動產(chǎn)經(jīng)營，里面裝的東西不見得是商場，不見得是購物中心還是什么，只要客戶需要的都可以去做，創(chuàng)造新模式，理解新原則，尋找新伙伴，這是萬科必須要走的課程。回應(yīng)王院長說的，我們也重視技術(shù)，不是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，不是軟件工程師技術(shù)，我們是我們的經(jīng)營能力和我們的經(jīng)營技術(shù)。比方說發(fā)現(xiàn)一個新產(chǎn)品，研發(fā)出來，廣為復(fù)制。最近幾個臺灣人找我，我們要寫字樓，我開醫(yī)院。容積率高的豎起來的樓你們只會做寫字樓，我可以做醫(yī)院，做月嫂中心、商務(wù)中心都是不動產(chǎn)經(jīng)營。