由《中外管理》雜志社主辦的“第23屆中外管理官產學懇談會”于2014年11月1日-3日在北京召開。上圖為原全國人大常委會副委員長成思危。(圖片來源：新浪財經 梁斌 攝)

　　新浪財經訊 由《中外管理》雜志社主辦的“第23屆中外管理官產學懇談會”于2014年11月1日-3日在北京召開。原全國人大常委會副委員長成思危在演講中表示，房地產進入了為期兩年的調整期，政府希望抑制房價過快上長，但不會允許房地產崩潰。

　　成思危分析稱，中國房地產不會崩盤的原因有兩點，其一，城鎮化進程中，有大量的新增住房需求和改善住房需求。其二，房地產貸款大約占銀行貸款30%左右，如果房地產出問題則銀行就要出問題。

　　成思危建議，對北京、上海這樣的超大城市仍需執行限購政策，但也要適當增加供應。對于一二線城市，則應取消限購，鼓勵周圍農民和老百姓進城買房，逐步消化存量。

　　成思危預測，住建部數據表明，消化存量需要20個月，因此，“現在房地產進入了調整期，這個調整期大概是兩年左右。但是有一點可以肯定，就是中國政府不會允許房地產崩盤。因為一旦房地產崩盤帶來的問題是很多的，房地產聯系到60多個行業，鋼鐵、木材等等，對國民經濟有相當大的影響”。

　　成思危同時表示，如果房地產崩盤，則80%的居民財富都會受到損失，這也是“政府是希望抑制房價的過快增長，但是并不希望房地產崩盤”的道理。

　　成思危表示，房地產調整需要達到三個目的，第一，供求關系比較平衡。第二，抑制房價過快增長，“比CPI可能高一點”即可。第三，淘汰實力差的開發商的淘汰，這樣房地產產業會更健康。

　　以下為演講實錄：

　　成思危：今天大家希望我講一講對當前經濟形勢的分析，我想這樣，因為經濟形勢錯綜復雜，我講的是個人意見。

　　我剛主持完一個會議，和國際知名的一些政要討論了兩天半，大家有很多意見，今天說一下。

　　首先咱們國家的經濟周期大概是10年一輪，前兩個周期平均增速都在2位數，10點4，10點3，從2013年7.6，今年一季度7.4，三季度7.3，整個看來是經濟下行，國際上有一些朋友很擔心，有一些輿論說中國經濟要崩潰，中國要硬著路等等。這個問題我們應該承認首先他們的擔心是合理的，是有道理的。因為確實增速在下降。另外我們GDP還有一些水分，關于經濟轉型雖然十八屆三中全會做了很多決定，但是真正要落實還要有很長時間，這是從一個方面說。

　　從另一方面說，如果認真貫徹三中全會決定，下大力量做好經濟轉型的話，我們還是有希望在這個十年里保持一個中高速的發展，就是7%到8%發展速度。

　　我個人比較相信，在這個周期之內，我們還可以保持7到8的發展速度，但是要處理好幾個問題。第一個問題，一定要消除對GDP的崇拜，要提高經濟發展的質量，消除經濟GDP的水分。

　　多年以來，GDP就代表政績，GDP是官員非常關心的，而投資是最容易拉動GDP的，這種拉動長期下來有問題。 

　　大家看到09年時候，政府4萬億刺激，實際上是銀行貸款增加了9.6萬億，那時候地方政府有個官員說銀行追著我們要貸款，我們想不貸是傻子，貸少了更是傻子，貸了想還純是傻子。大家可以看到當年這么大經濟刺激，當年達到了9.2的增長，但是帶來一大堆問題。過剩的生產能力，庫存的積壓，環境問題增加，地方政府債務增加，然后是通貨膨脹到2011年最高5.4，最后資產泡沫。當年住房銷售增加，房價增長過快，這些問題都是由于過度投資帶來的。

　　所以我們首先一定要抑制追求GDP，抑制過渡投資追求GDP的沖動，過渡投資造成的GDP有水分。三種，一個是豆腐渣工程，第二是有一些項目建的時候算GDP，投產了，不能再產出GDP，還一些項目是投的時候有GDP，運行以后政府要貼錢，拿財政貼這個GDP。比如有一些地方地鐵，地鐵是為了方便人們生活確實是需要的，但是幾十個城市都建地鐵，有些城市建成以后可能既不見得起很大便民作用，反而會成為財政包袱。

　　我曾經講過，靠投資拉動GDP像抽鴉片一樣，為什么？因為靠投資拉動GDP，假如你有10%水分，今年投了1千億，其中有100億不能再發揮作用了，明年怎么辦？你要保持同樣的增速，要投1100億，所以這樣投資增速年年增加。所以我們說首先第一是不能過渡依賴投資拉動經濟。國務院發文說要進一步促進消費，這一段話跟我5年前講的對一下，我5年前講拉動消費首先提高人民群眾收入，讓人民群眾能消費，第二是完善社會保障制度，讓人民群眾敢消費，第三個是提供適銷對路的產品，讓人民群眾愿意消費。

　　大家知道現在錢很緊張，有人說中國不缺錢，我們M2的總量，現金加銀行存款總量現在到了110萬億，是GDP的一倍以上，錢哪去了，現在問誰不缺錢，沒幾個人不缺錢。錢哪去了？現在貨幣發行周轉存在一些問題。正常情況下，大概貨幣存量和GDP最高也就是1比1，我們為什么這么高？有幾點原因。

　　第一個原因，我們有4萬億外匯儲備，人民幣不能自由兌換，4萬億美元是要拿24萬25萬人民幣收集來，多放出去24、25萬億人民幣。

　　第二地方政府的債務，現在還不起，現在國務院有規定，要發債券等等這些。實際上還不起怎么辦？向銀行借新貸還老債，這個錢沒有進入實體經濟，只是帳面上還了錢又借。

　　第三就是我們現在有很多企業和個人手里拿著現金，企業保險，有現金的話還是要儲備的。咱們有一些農村老百姓習慣拿現金，最近報告發改委一個司長家里搜出來2億現金來。

　　這三個原因看起來錢挺多，但是真正在很多地方發現錢不夠，所以我們影子銀行發展快。

　　我們影子銀行的規模，最近社科院報告說有27萬億。錢的問題也是我們需要是政府特別需要關注的問題。

　　第三個問題，金融遇到的一些問題。當前金融遇到的問題，第一個是大家比較擔心的房地產問題，第二個是地方政府債務的問題，這兩部分加起來占到銀行貸款的50%-60%，如果這兩部分出問題，那么可能就影響很大。

　　地方政府債務問題中央出了決定，允許地方政府發債，誰的孩子誰自己抱。從這幾個角度講，逐步采取主要發債，借新債還老債辦法慢慢消除，不是很短時間。房地產問題是大家關心的，這個稍微講一下。

　　對房地產問題我們首先看中國的房地產不會崩盤，這點是肯定的。為什么？因為有兩方面原因，一個是我們在進行城鎮化過程中，需求在那里，城鎮化過程每年1100萬人到城市，每年700萬大學生畢業，還有相當數量的家庭要改善住房。原來都是分的房，面積小，房子也舊了，但是位置好，所以要不就是拆遷補償，要不就是賣二手房加點錢在別的地方可以買大點好點的房子，所以一方面是需求放在這。

　　當前來看，由于房價漲比較快，所以出現兩種情況，一種情況北京、上海這類地方，實際上是需求還是潛在的，一旦房價下降馬上需求釋放，北京最近二手房上漲大家看到，上海我看的一個例子，一個臺灣朋友看見房價要掉，把房子當天賣了，結果過幾天一看賣出房子又漲。對于這類地區，一線的房子還要限購，還要抑制需求，增加適合的供應。

　　另一類就是有一些一線城市二線城市，像鄂爾多斯這些地方，報紙報得多，開發過度，供過于求，對于這類城市我們要采取取消限購，鼓勵周圍農民和老百姓進城買房，逐步消化存量。

　　根據住建部的數據消化存量需要20個月，大概現在房地產進入了調整期，這個調整期大概是兩年左右。但是有一點可以肯定，就是中國政府不會允許房地產崩盤。因為一旦房地產崩盤帶來的問題是很多的，房地產聯系到60多個行業，鋼鐵、木材等等，現在房子需求減少，鋼鐵賣成白菜價，大家都知道，這樣的話對國民經濟有相當大的影響。

　　另外一個，現在房地產貸款在銀行大概占銀行30%，這個也是房地產出問題銀行就要出問題。還一點很明顯，房地產價格下跌的話，老百姓財富就會縮水，這個問題很多人想不明白。實際很簡單，買房是總資產，你向銀行貸款是負債，凈資產是總資產減負債是凈資產，這個大家都知道。每個月交月供以后逐步負債減少，凈資產增加，交完之后，凈資產等于房子價格，所以一旦房價下來，房價增長速度高于銀行利息，凈資產增加，如果房價增長低于銀行利息凈資產縮水。如果真的房地產崩盤，中國80%的居民財富都會損失，所以大家可以看到，政府是希望抑制房價的過快增長，但是并不希望房地產崩盤。這個道理很清楚。

　　從長遠來看，房地產價格總是上漲，美國近百年盡管經歷了次貸危機，房價年增長率3%，這100年的數據。中國我算了一下，從2000年到2013年，我們全國均價的年增長率是8.6%通過兩年調整期我認為要達到三個目的。

　　第一是供求關系比較平衡。

　　第二個目的使得房價抑制房價過快，逐步使得房價不再過快增長。就是比CPI可能高一點，因為勞動力價格生產資料價格長遠來看會漲，比CPI高點不會高太多。

　　第三點，在這個過程里將會出現對開發商的淘汰，有一部分實力差的開發商被淘汰，這樣房地產產業更健康。我們要科學分析。

　　從銀行來說也是要注意風險，當前有一些報道，大家也已經看到了，實際上我專門問過工商銀行，他說他們銀行貸款中房地產貸款占1/3，30%左右，其中個人住房貸款25%到26%，個人貸款是優質貸款，一般情況下除非他失業了或者企業破產了才會斷，所以一般自己住，弄套住房很不容易。開發商貸款實際上可以看到，開發商貸款占銀行的房地產貸款也就是1/4左右。在工行1/5，開發商資源來源我有一個調查報告，是別人做的。大概是這樣，39%是自有資金，包括買地，31%是預交款，客戶購房預付款，真正向銀行貸就30%。這個數對大的開發商來說即使房價下行，不會傷害，對小開發商有問題。

　　我希望兩年調整期使房地產恢復到比較正常狀態，城鎮化過程能夠不斷健康發展。

　　第三個是環境，大家體會太多了，這是政府要下大力氣做好的。前幾天北京霧霾大家都感受到了，這確實是影響人民生命健康的問題，我們一定要把環境治理要放在重要的位置，減少其他投資也要重視這個問題，如果健康為零，那么其他都是零，你有1億資產，健康沒了的話，其他都是零，環境問題上政府要下大力度治理，當然坦率說不容易，不是說一兩年就能治好的，但是從現在開始應該下決心治好環境。

　　但是中國經濟最終要想保持高速增長靠什么？不能靠房地產，靠一些傳統產業，要搞創新。大家知道第一次工業革命是蒸汽機引導的機械化革命，第二次是電力引導的電氣化革命，第三次工業革命是電網和互聯網引導的信息革命，移動互聯網、大數據、云計算、物聯網等等新的東西層出不窮。

　　光棍節馬上到，互聯網的出現使得信息技術革命跟前兩次革命一樣，最終必然要進到各行各業，要進到千家萬戶，大家想想，現在誰離得開電，家庭生活、企業生產，個人手機都離不開電，所以信息技術也是這樣。我們要抓緊商機，抓緊信息技術在各行各業中的應用，在人民生活中的應用，不管是不是搞信息技術的都可能離不開，所以這個問題上，我想我們大家要找機會，包括現在傳統的制造業也都在想這個問題，甚至汽車制造公司也都在講怎么轉型成為信息技術引導的公司，實際上一個是如何用信息技術改造產業生產線的問題。

　　另外是如何用信息技術來聯通相關產業。互聯網最大的好處是連通，能夠連接相關產業，消除或是減少信息的不對稱，讓你對市場有更多了解。另外一方面讓你有更多機會和別人合作。現在中小企業都是資金困難，特別是一些小微企業，但是實際上這些小微企業如果有定單，或者有一定應收帳款，現在有互聯金融有了，應收貸款和定單可以抵押貸款，這樣就可以保證現金流的周轉。這些問題都是由于互聯網技術革命帶來很多新的東西。

　　我不能多講，我講的意思就是我們確實面臨著經濟下行的危險，但是只要我們真正認真地去對付這些問題，認真地去注意金融的改革，轉變GDP崇拜，真正促成消費拉動經濟，最后利用信息技術革命的機會來改造企業，來使我們企業和有關各方更緊密聯系。

　　我相信到2019年中國經濟有可能超過8%，整個時期我們是7時代，下一個10年可能是6時代，那時候增速下降也不可怕。能不能保證7時代靠我們大家共同的努力，最重要的是靠大家共同的信心。謝謝大家！