由新京報(bào)和中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心共同主辦的“2014中國(guó)城鎮(zhèn)化與企業(yè)家論壇”于8月30日在北京召開。上圖為首開集團(tuán)副總經(jīng)理潘文。(圖片來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng) 梁斌 攝)

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 由新京報(bào)和中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心共同主辦的“2014中國(guó)城鎮(zhèn)化與企業(yè)家論壇”于8月30日在北京召開。首開集團(tuán)副總經(jīng)理潘文稱，房地產(chǎn)行業(yè)受融資限制被迫短貸長(zhǎng)投。

　　潘文稱，在新城開發(fā)和舊城改造方面，需要破解融資難題，應(yīng)創(chuàng)新融資產(chǎn)品，拓展融資渠道。現(xiàn)在銀行信貸和企業(yè)債券大部分是短期投資，但是無(wú)論是新城建設(shè)還是舊城改造都需要大規(guī)模的投資和較長(zhǎng)的投資，融資期限和實(shí)際需求的錯(cuò)配，迫使房地產(chǎn)企業(yè)短貸長(zhǎng)投，不利于新城的合理開發(fā)和合理健康運(yùn)營(yíng)。

　　以下為演講實(shí)錄：

　　潘文：各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓，媒體朋友們大家好，我是首開集團(tuán)副總經(jīng)理潘文，我今天發(fā)言的題目是房地產(chǎn)企業(yè)在京津冀協(xié)同發(fā)展大戰(zhàn)略當(dāng)中的機(jī)遇。

　　今年2月26日習(xí)近平總書記提出了打破一畝三分地的格局要求，明確了四個(gè)定位，提出了疏解區(qū)域性物流基地和專業(yè)市場(chǎng)，部分高校和教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，部分行政機(jī)構(gòu)的功能，集中力量打造城市副中心的發(fā)展要求，3月5日李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告當(dāng)中提出加快環(huán)渤海和京津冀地區(qū)的經(jīng)濟(jì)合作，可以看出新型城鎮(zhèn)化加快背景的情況下，已上升為國(guó)家戰(zhàn)略的京津冀協(xié)同發(fā)展，正在駛向發(fā)展的快車道，我們也感覺(jué)到國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施受到市場(chǎng)機(jī)制和政府主導(dǎo)的雙重影響，基于此房地產(chǎn)也將迎來(lái)兩個(gè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，相關(guān)的政策也需要有兩個(gè)方面的突破。

　　建國(guó)以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)化水平大幅度的提高，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，城鎮(zhèn)化率從1949年10.14%提升到2013年的53.73%，城市化的快速推進(jìn)，帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，提升了城鎮(zhèn)的生活水平，并且形成了長(zhǎng)三角，珠三角等規(guī)模較大，突出的城市群，在原有的城鎮(zhèn)化思路下也出現(xiàn)了人口的城鎮(zhèn)化滯后，城市基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)支撐不夠，城鎮(zhèn)布局不夠合理，部分的特大城市病的問(wèn)題，造成了城鎮(zhèn)化發(fā)展的動(dòng)力不足，多重矛盾不斷的加劇。為妥善解決存在的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)快速的發(fā)展，新一屆中央政府強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)的發(fā)展要求，以歐美國(guó)家為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不同，我們的新型城鎮(zhèn)化以及在新型城鎮(zhèn)化背景下的京津冀協(xié)同發(fā)展是以政府主導(dǎo)，通過(guò)行政手段進(jìn)行支持，同時(shí)市場(chǎng)機(jī)制也注重城市的發(fā)展過(guò)程。在城市主導(dǎo)和政府支持的雙重作用下，城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)了兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是人口的雙向流動(dòng)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的加速轉(zhuǎn)移，按照現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平和階段，一方面市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)的作用下，計(jì)劃效應(yīng)居于支配地位，北京對(duì)周邊區(qū)域的虹吸效應(yīng)明顯，另外一方面，因?yàn)樯�活成本上升，出現(xiàn)人口外溢的流失，伴隨著首都功能的疏解和一個(gè)副中心的建設(shè)，較短的時(shí)間內(nèi)人口會(huì)向京津冀轉(zhuǎn)移。

　　二是科學(xué)合理的區(qū)域發(fā)展，區(qū)域間的產(chǎn)業(yè)應(yīng)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，呈現(xiàn)新的布局，伴隨著新的增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)從高速度向低速度轉(zhuǎn)移的過(guò)程，京津冀地區(qū)由于人力資源價(jià)格的影響，使部分產(chǎn)業(yè)自然的外遷，但是受到一些功能區(qū)的影響，區(qū)域間的產(chǎn)業(yè)不能轉(zhuǎn)移，難以形成有序有效的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。新型城鎮(zhèn)化背景下的京津冀協(xié)同發(fā)展，在行政主導(dǎo)下，強(qiáng)調(diào)首都功能的疏解，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度將加大，甚至出現(xiàn)跨梯度的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　基于上述兩個(gè)特點(diǎn)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)兩大機(jī)遇，一個(gè)是新城建設(shè)當(dāng)中的住宅開發(fā)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移還是人口疏解，相關(guān)的政策落地和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都需要加快推進(jìn)新城的開發(fā)建設(shè)，以提高資源輸入地區(qū)的資源承載力，新城的建設(shè)需要有居住的保障，也需要產(chǎn)業(yè)的支撐，住宅開發(fā)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，兩者不可孤立，應(yīng)該合理的規(guī)劃，有序的結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，相互促進(jìn)，才可以實(shí)現(xiàn)真正的人口流動(dòng)，而不是簡(jiǎn)單的帶來(lái)流動(dòng)的人口，才可以使新城充滿活力，而不是變成睡城和空城。

　　二是京津特大城市中的棚戶區(qū)的改造和環(huán)境整治，北京的棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治，疏解資源的后續(xù)發(fā)展都與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)，北京這些年發(fā)展非常快，中關(guān)村，CBD，金融街，這種區(qū)域已經(jīng)非常成熟了，正在瞄準(zhǔn)世界城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行發(fā)展。但是也有發(fā)展相對(duì)滯后的地區(qū)，也有城鄉(xiāng)接合部發(fā)展的區(qū)域，北京要發(fā)展成為世界城市需要加快棚戶區(qū)的改造升級(jí)和環(huán)境整治，這也是未來(lái)北京經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展重要領(lǐng)域。今年7月1日北京市政府下發(fā)了關(guān)于棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治的實(shí)施意見，提出了2017年年底全市完成棚戶區(qū)改造15萬(wàn)戶，基本完成四環(huán)內(nèi)的棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治的目標(biāo)，這都是一個(gè)發(fā)展的空間和機(jī)遇。

　　基于上述兩大機(jī)遇對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了三十年的發(fā)展，經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)培育和客戶的成長(zhǎng)，現(xiàn)在開始逐步的向均等發(fā)展的階段步入，在這個(gè)新的時(shí)期，產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和調(diào)整，面臨著公積金，經(jīng)濟(jì)適用房和自住房的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，面對(duì)著行業(yè)提升帶來(lái)的行業(yè)洗牌和整合，也面臨著多方政府支持下新型城鎮(zhèn)化京津冀協(xié)同發(fā)展帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，面對(duì)這個(gè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)不僅要提高自身的能力應(yīng)對(duì)復(fù)雜的變化，更需要把握機(jī)會(huì)，在新型城鎮(zhèn)化當(dāng)中擴(kuò)展發(fā)展的空間。

　　我國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了50%，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，京津冀發(fā)展走過(guò)幾年，還沒(méi)有形成城市群發(fā)展的形態(tài)，有結(jié)構(gòu)分析成，目前京津冀城市化率低于長(zhǎng)三角，珠三角，而且離世界較大的城市群存在較大的差距，而這些差距正是我們發(fā)展的潛力，今后十年，二十年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率會(huì)不斷的提高，這會(huì)帶來(lái)合作的大幅度的增長(zhǎng)和消費(fèi)的快速的增加，但是房地產(chǎn)業(yè)要抓住這一戰(zhàn)略機(jī)遇，面臨兩個(gè)挑戰(zhàn)，一個(gè)是觀念的轉(zhuǎn)變，一個(gè)是能力的提升，雖然新型城鎮(zhèn)化，京津冀協(xié)同發(fā)展都需要具備生活、居住，產(chǎn)業(yè)等多種功能，而這些功能的實(shí)現(xiàn)都離不開房地產(chǎn)業(yè)，但是我們必須認(rèn)識(shí)到新型城鎮(zhèn)化和傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化不同，新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的，不是簡(jiǎn)單的人口增長(zhǎng)和擴(kuò)張，而是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)支撐，生活環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)到城市的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)同發(fā)展，京津冀協(xié)同發(fā)展的目標(biāo)絕不是簡(jiǎn)單的的疏解轉(zhuǎn)移，而是向科學(xué)合理的城市群發(fā)展，因此房地產(chǎn)業(yè)絕不能把京津冀協(xié)同發(fā)展簡(jiǎn)單現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)接，不能簡(jiǎn)單的理解為現(xiàn)有房地產(chǎn)發(fā)展模式的自然有序，要在觀念上有所轉(zhuǎn)變，從房地產(chǎn)發(fā)展的舊觀念轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)服務(wù)的新觀念，正好戰(zhàn)略的選擇。

　　城市綜合開發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力的提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要在觀念上有所轉(zhuǎn)變，要有運(yùn)營(yíng)能力的提升，無(wú)論是新城區(qū)域的開發(fā)建設(shè)還是舊城改造，更多的需要產(chǎn)業(yè)支撐和進(jìn)行城市綜合配套的提升，這需要房地產(chǎn)業(yè)具備較強(qiáng)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力，做好城市的規(guī)劃區(qū)域定位和產(chǎn)業(yè)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，還有資源的整合，只有具備并不斷的提升這種核心能力，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)真正的從開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)為城市的運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商。

　　面對(duì)新城開發(fā)和舊城改造兩大機(jī)遇，不僅要求房地產(chǎn)業(yè)的能力的提升，也需要政策兩方面的突破，新城開發(fā)當(dāng)中的破解融資難題，金融領(lǐng)域要有所突破，創(chuàng)新融資產(chǎn)品，拓展融資渠道。銀行信貸和企業(yè)債券大部分是短期投資，但是無(wú)論是新城建設(shè)還是舊城改造都需要大規(guī)模的投資和較長(zhǎng)的投資，融資期限和實(shí)際需求的錯(cuò)配，迫使房地產(chǎn)企業(yè)短貸長(zhǎng)投，不利于新城的合理開發(fā)和合理健康運(yùn)營(yíng)，因此需要?jiǎng)?chuàng)新融資產(chǎn)品，拓寬融資途徑。

　　二是棚戶區(qū)改造和舊城改造需要新的政策的落地，是治理城市病，美化城市環(huán)境的重要舉措，以北京為例，這些年，隨著房?jī)r(jià)不斷的上揚(yáng)，貨幣補(bǔ)償下的原有拆遷的門店，原來(lái)的文件難以適應(yīng)當(dāng)前的新的發(fā)展形式，需要具有首都特色的棚戶區(qū)改造補(bǔ)償特色，才能有利的推動(dòng)工作的開展。

　　在上述機(jī)遇和挑戰(zhàn)的前提下，我談一下首開在京津冀協(xié)同發(fā)展當(dāng)中的戰(zhàn)略布局和思考，首開集團(tuán)從住宅統(tǒng)建、舊城改造，安居工程到保障性住房，從亞運(yùn)村，大運(yùn)村到奧運(yùn)村，始終伴隨著首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而不斷成長(zhǎng)壯大。先后開發(fā)了北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，開發(fā)了多個(gè)商品住宅系列。可以說(shuō)首開集團(tuán)的每一次發(fā)展都與房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略、機(jī)遇息息相關(guān)，目前首開集團(tuán)已經(jīng)從北京向全國(guó)十幾個(gè)城市輻射，并且在國(guó)外很多城市設(shè)立公司，開展房地產(chǎn)業(yè)。

　　京津冀區(qū)域我們也早有項(xiàng)目開發(fā)，面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)背景下，我們也向內(nèi)向外兩個(gè)戰(zhàn)略方針上布局，一是向外，面向新城的開發(fā)建設(shè)，首開在京津冀地區(qū)也有多個(gè)項(xiàng)目，天津?yàn)常�天津南湖一�?hào)，廊坊國(guó)風(fēng)悅都等項(xiàng)目，同時(shí)我們開始實(shí)施綠色建筑戰(zhàn)略，開始把綠色、健康科技的理念融入住宅的產(chǎn)品當(dāng)中，不斷的提升住宅的品質(zhì)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我們正在積極落實(shí)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)項(xiàng)目，并堅(jiān)持產(chǎn)城結(jié)合的發(fā)展思路，力求園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)我們也作積極關(guān)注曹妃甸等具有發(fā)展?jié)摿Φ陌l(fā)展機(jī)會(huì)，并進(jìn)行了布局。

　　向內(nèi)，著力棚戶區(qū)和舊城的改造發(fā)展，首開目前在北京的主要的棚戶區(qū)是復(fù)興門內(nèi)還有建國(guó)門內(nèi)的危改項(xiàng)目，與此同時(shí)，我們也在關(guān)注研究天津、石家莊等區(qū)域的棚戶區(qū)改革，這也是關(guān)系到百姓住房保障的問(wèn)題，我們將加快推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展，同時(shí)棚戶區(qū)改造不僅面臨著大量的拆遷，還有一些四合院古建的保護(hù)工作，我們將一如既往的進(jìn)行保護(hù)工作，努力改造百姓居住的條件，美化城市環(huán)境。

　　在新型城鎮(zhèn)化的背景下的京津冀協(xié)同發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，為企業(yè)提出了更高的要求，首開集團(tuán)將秉承責(zé)任地產(chǎn)的開發(fā)理念，積極投入到京津冀發(fā)展的大潮當(dāng)中，為京津冀城市群和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)，謝謝大家！