“三亞財經國際論壇”于2013年12月13日-15日在海南三亞召開。上圖為聯辦財經研究院院長、國家稅務總局原副局長許善達。(圖片來源：新浪財經 梁斌 攝)

　　新浪財經訊 “三亞財經國際論壇”于2013年12月13日-15日在海南三亞召開。聯辦財經研究院院長、國家稅務總局原副局長許善達在會發發布了“房地產政策報告”。

　　許善達稱，保障性住房應該成為中國居民社會保障體系的一部分，跟養老和醫療是同等地位，同時，他還建議將共有產權房政策上升為國策。

　　“共有產權房”即申請者與政府共同出資以市場價格購買住房，五年后，申請者想賣出住房時，只能按出資比例拿回房款，政府出資部分及增值部分由政府收回。

　　以下為演講實錄：

　　主持人戴小京：下面我們還有半個小時的時間，我們進入到另外的一個專題，我們眾所周知中國的房地產市場這些年政策上有很多的爭議，那么三中全會決定新一代的領導集體對房地產的這個政策應該說又有大家認為又有一些重要的變化，這個聯辦最近剛剛成立的“聯辦”財經研究院進行了研究，我們今天有請聯辦財經院院長，原國家稅務總局副局長許善達先生為大家介紹一下中國財經研究院對房地產的一項研究。

　　許善達：這個報告我們大概拿一百多份可能有的人拿到了有的人沒有拿到，下面我就把我們的這個對研究報告的主要內容跟大家做一個介紹，這個如果大家還有什么問題或者還有什么質疑我們可以來討論，這個我們研究院第一份政策評估報告，我們之所以叫做政策評估報告不是一種理論的探討，這個不是一種學術的報告，而是對現行政策做一個評估，政策中間我們認為要肯定的還有繼續做的我們都把它寫出來，我們認為政策中間有一些需要調整我們也寫出來，按照我們的這個判斷當然這個是不是正確的，是不是有道理的，那我需要大家來討論了，下面我就把我們的這個報告的主要內容跟大家簡單的介紹一下。

　　我們的這個報告一共分了三部分，第一部分是關于房地產的這個性質的確認的問題，這個說起來是一個好像很簡單的的問題，但是我們認為這個問題非常重要，我們的判斷就是認為這個房地產具有雙重性質，第一它是民生，第二它又是經濟發展，這兩項都是房地產的性質，所謂民生就是它要解決我們的居民的住宅問題，而住宅是民生里面非常重要的一個領域，所以它是民生中間的一個非常重要的組成部分，同時作為一個經濟體來說，房地產又是一個產業鏈非常長，而且還有很多的相關的產業金融比如說保險等等都會跟房地產有關聯消費生產等等這些都有關聯，所以這個又是經濟發展的一個性質，所以兩個性質同時都具備，這個認識我們下面有一個判斷，我們認為稿件以前的執行過程期間，我們認為兩個性質的電位有一定的偏差，這個偏差就是我們的這個報告的這一段的最后一句話，多年來我國經濟領域一直存在經濟增長與改善民生孰輕孰重之爭這個不光房地產很多領域存在這個爭論，我們的這個判斷的就是說在這個就住房政策而言前幾年我們主要的偏差是強調經濟的增長而忽視民生，這個是我們的一個對這個房地產性質在實際上生活當中的一個判斷，我們的理由是什么？為什么做出這樣的一個結論，因為我們的前面有幾個數量的一個支撐我們的結論，就是根據這個2012年全國人口普查，到2010年我國城鎮居民有1700萬戶人均居住面積小于8平方米，有2800萬戶住宅，有五千多萬戶的住宅廚房廁所不全，就是這樣幾個數字之間有重復的，我們就說把前面的那個沒有自量水供應和人均面積偏少的我們包括這個五千萬戶里面，都包括這個里面我們覺得這個是占我們的整個城鎮居民的比重還是比較大的，相當于我們五千萬戶城鎮居民居住在不具備最低的這個居住條件的這樣的一個住房，因為我們過去國家很窮，所以這個很多的住房達不到最低的生活需要，那么經過這么多年的發展整個的國民經濟發展這么快，但是全國仍然光城鎮居民還有五千萬戶住在這樣的條件里面我們覺得這個是角度來看的另外角度來對照的就是我們的這個辦公樓都是相當豪華我們全國普通來看政府的辦公樓的豪華程度大家看到很多的材料照片甚至比我們經濟水平發展高的國家我們的政府辦公樓都比他們好，那個有所忽視這個是認識的問題，第二個因為這個性質的忽視，我們政府房地產定位的問題也有偏差，剛才的幾位嘉賓講的時候回來小京特別總結在香港這樣的一個特別強調的，在這樣的一個自由的市場經濟政府已經房地產業的領域發揮很重要的政府職能。

　　我們國家也應該是這樣的一個房地產不可能沒有政府來在其中扮演一個非常重要的角色，所以政府跟市場在房地產當中究竟應該怎么樣定位，政府應該發揮什么樣的作用，市場應該發揮什么樣的作用我們認為存在著相當一種很多的不同意見應該有一個一定程度的混亂，這個定位不準使得很多政策就會產生一些偏差，所以這一次就是這個文件里面，很重要的一個話就是構建政府為主的提供基本保障以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，兩個為主我們的解讀我們合理解為主就不是單一，原來一個看法保障性住房完全是政府的職能，高檔的住房完全是市場的職能，我們認為這種看法是不對的。

　　保障性住房的也要發揮市場的職能，高檔的住房也有政府的職能，所以實際上是政府和市場在不同的類別的住房里面應該發揮有所區別的不同的職能，這是我們對這個政府和市場在房地產業中間的職能定位的一個基本的判斷。具體說我們提出來就是有這樣的一個三類的住房的分類，現在就是一般來說可以說兩類的這個分類已經是政府政策中間說的很清楚了，一類就是保障性住房，一類就是保障性住房之外的市場住房，我們認為這個兩類不夠的，分層三類首先一個保障住房城鎮居民目前居住不具備最低居住條件的這樣的家庭應該來解決，也就是說這五千萬戶，這樣的一個居民應該說絕大多數都是非常收入水平非常低的家庭，我們認為政府有責任給他們提供了能夠具備最低居住條件的應該有自來水供應，應該有廚房廁所在北方應該有取暖，人均的居住面積應該15平方米左右，我們覺得這個已經是最低的居住條件了，所以這樣的一個住房應該由政府為主來提供政府是有責任的，假如我們的國家發展很快結果還有這么多居民這樣的房子里面長期得不到解決，這個政府職能發揮不夠的，這個是一類。

　　我們的看法保障性住房應該成為中國居民社會保障體系的一部分，跟他的養老和醫療都應該是一樣的這個地位，政府要把我們城鎮居民養老、醫療、教育等等的這種保障體系中間應該包括這個保障性住房，所以這個是我們認為分的這個第一類。盡管這一類政府要起很大的作用，但是市場仍然有他的發揮他的功能，因為不同城市保障性住房的價格是不一樣的，不同的城市作為公租房的租金也是不一樣的，所以事實上不可能全部都是政府來報下來，他一定也會有市場的作用在里面，所以我們這個保障性的住房我們是這樣的一個判斷。

　　對于所謂的人民通常用的詞就是夾心層，實際上就是我們整個的居民中間最大的比重的居民是他的收入要高于這個有可以享受保證住房政策，市場的價格來居住我們會在我們的居民中間會有相當多的比重，這個比重有可能20%、30%甚至40%他們是沒有能力按照他們的收入水平他們沒有能力完全依賴市場價格解決他們的住房，所以我們認為應該在分出一類這一類的名字可以叫做自住普通的住房，這一類住房一般的來說應該有人均比如說30米左右的面積，其他的這種住房條件都應該具備，他能夠使得這種工薪階層中間這個收入檔次的居民能夠生活在一個相對的比較體面的一個水平上。這一類居民也應該得到政府的一個相當力度的支持，這一點我們其實已經分三類住房了，這個意見已經提很多年了，應該跟大家說的一個比較讓人高興的事情，就是我們現在了解到的上海從09年開始已經共有產權房這樣的制度已經建立起來了，已經實行了差不多三年了，共有產權房什么概念呢？就是市場的房子政府給你出房屋價格的30%，然后這個住房的產權證上你這個居民出70%的錢你擁有70%的產權，然后政府出30%的錢擁有30%的產權，當你五年之后可以銷售收入水平提高了可以這個房子賣出去，但是賣房子的時候政府不但收回來當時30%的購買的價錢，還要收回你增值部分的30%。

　　這種辦法政府等于拿出一部分的資金來幫助這種收入水平的人解決他一個就是可以叫做基本的住房條件，上海這個搞的已經三年多了效果很不錯，這個北京今年也開始了搞了叫做自住普通住房，北京這個房子今年由兩萬套，而且已經決定了明年要搞五萬套，這個五萬套什么概念呢？北京現在的每年的銷售的房子是九萬套，也就是說北京的市政府已經決定了，用住房的一半它的規劃中間的一半的住房的套數要來解決這個層次居民所需要的那個基本的住房，我們的建議就是要把上海和北京這樣的一個政策上升為國策，目前只是地方政府自己定的，還沒有上升到國策，前不久我看到了這個信息上面說，住宅建設部的一位領導同志他在跟記者溝通的時候他曾經有這樣一段話他的建議就是上海共有產權房的制度要能夠變成全國性的，我們的建議就是要把這個變成國策，也就是變成全國性的，如果這一類住房我覺得上海這個辦法給人的啟示更重要的是什么呢？就是上海他認為他的住房的房價他政府不想去壓低這種房價，他認為房價合理的，但是合理的房價并不以為這所有的居民都能夠來購買，政府把他的資源要投入到幫助這些居民去有能力購買這樣的房子，但是政府并采取措施說把房價壓下來，比如說一平方米兩萬政府出六千，低收入的居民具備一定的條件可以出1.4萬，等等你用1.4萬可以買到市場兩萬的房價的房子，所以這個就和我們前幾年我們的房地產調控中間一個很重要的一個變化，原來我們什么時候發文件調控呢？都是房價漲比較快的時候，所以政府出文件就是要抑制房價過快上漲讓房價回歸正常水平等等，都是要讓房價有一種房價降下來或者上升的速度慢一點，都是把調控的目標定在房價上面，上海的制度我認為上海市政府它不再把調控定在房價怎么樣降低上面了，而是把它的政府的資源能夠提供出來幫助低收入的這個低收入比保障性住房的水平可以高一點，可以叫做低中收入或者中等收入水平幫助這樣的居民可以解決一個基本住房。

　　我們建議這樣的政策盡快上升為國策，而且這種方法里面這個上海是什么？它把錢補給人頭，這個對房子有一定的控制但是這個錢是補給人頭的，他不是補給開發商的因為這個個人拿的錢跟政府拿的錢都交給開發商這個是這樣的制度，北京的現在辦法跟這個有差別，北京一塊地蓋多少保障性住房，蓋多少普通住房剩下的可以蓋高檔住房，然后要求這個普通住房的價格定一個跟周邊比如說低30%，所以這個上海的這個北京的辦法，我們的主要的辦法還是補在房子上面，把價格壓低，這個是這個辦法的，這個對人也控制但是重點把房價壓低的辦法，這個政府并不出現錢，當然政府的待價就是土地的使用的出讓金相應的少收了，反正政府不可能不出資源，兩種辦法現在北京用這種上海用那種，我們看上海的辦法要比北京的辦法還要好一點，我們的贊成用上海的辦法。

　　當然現在有人提出來用房票把錢發這樣的家庭他在市場隨便買，這樣的建議我們是不贊成的，因為如果發房票就一定會在市場上形成一種黑市房票黑市有的人拿收入低他領房票他可能馬上不需要買房子但是種種原因可能有別的人用其他的另外黑市價格交易房票我們覺得那種管理上面不利的，很可能最后房票發了但是領房票的家庭很多人沒有拿房票買所謂的房子最后遺留的問題還要找到政府，這個完全有低收入家庭讓人拿房票到處買房子我們覺得這個辦法還是有所保留，覺得不是一個很好的一種辦法。

　　所以，我們的建議就是住宅一定要分成三類，就是這個低端主要政府保障，中端政府和市場配置高端主要的市場這樣一個重要的結論，如果我們的保障性住房一個規劃一個政策，對于剛才所說的自住的普遍住房一個規劃政策我們完全可以放開所謂的高檔房的價格和購買，取消對這一類住房的限購，我們講三個住房可能是我們房地產長期有效的制度所以我們這樣的制度這個里面政策我們有一些評估，比如說住房的分類我們剛才已經講過了，我們認為僅僅分兩類是不夠的，僅僅分兩類不能作為長效制度，關于規劃這個很重要現在很多的這個很多的城市他們做保障性住房，他們把這個房子蓋離一個地方很遠交通很不方便沒有公共設施所以有些地方甚至出現了保障性住房，也有空置的，但是又沒有學校和醫院。中國的商業化城市非常高的就在那個城市里面有若干個區都是貧民窟，這個社會的問題不論政治經濟治安等等的問題非常多的，我覺得國家的規劃一定避免出現貧民窟式的這樣的東西，所以又要建保障性住房包括公租房又不能出現貧民窟，我覺得這個對于政府來說是一種挑戰，就是怎么樣能夠把這個事情做得好這個是一個長治久安的政策。

　　第三個關系房價的指標，現在一般說房價漲了，或者沒有漲這個房價我們這個認為這個指標非常不科學的，我們這個現在的房價指標是什么呢？一個時期比如說一個月或者一個季度賣的所有房子除以所有的房子面積一算平均數這個以這個不可比的雖然比去年同期漲多少其實不可比的，為什么因為每個不同的時期賣的房子檔次不一樣的，咱們如果做一個算數的話，房價都上漲5%，應該說統一房價上漲但是如果這個時期多統計了低檔房少統計高檔房子這個房價可能下降的，現在房價指標給政府市場給居民做決策都產生了很多的誤導信息，所以我們認為房價首先要分類，不同類別的房子要分開，同時還要有區段、地段的這個標志，就是哪一個地段哪一個類別的房子它現在價錢怎么樣，這樣才能夠準確的反映市場這個各種類別的房屋的價格變動，對于居民和開發上也好，對于政府也好這個做出自己的決策都是比較科學的。

　　另外關于現在的限購政策我們也認為剛才講了如果三類住房都可以做好的話，那么這個限購對于保障性住房一定是限購的，因為北京的市長他沒有義務給保定的低收入家庭提供住房這個一定是限購的，對于中間的這個層次的所謂夾心層，現在北京上海的規定不只是戶籍了，非戶籍居民只要他在北京市做生意做多少年交多少稅和社保具備一定的條件，這個也有權利來獲得政府的這個支持，能夠購買這樣的一個所謂的普通的自住的住房。高檔房現在仍然也是限購的，我們覺得這三類住房政策區分以后這個高檔房的價錢應該完全放開，不但對價格的限制取消，對于購買的價格也取消了，不管國籍身份只要有錢這種高檔房可以來買，所以我們想這個關于限購這個政策應該根據住房類別做出相應的調整。

　　關于保障性住房的問題，現在有一點就是很多的地方是按照人口的收入的比重，比如說這個地方有一萬戶，我就把這個屬于低收入的20%他列為需要解決保障性住房的，這個標準我們覺得不科學，我們認為還是用，對于八平方米沒有自來水、沒有廁所的這樣的居民應該列入保障性住房的計劃，各地的數量可能不一樣，有的地方可能很快解決了，有的地方可能時間要比五年長一點現在3600萬套，另外還有一千萬套的追加計劃，我們想這樣如果4600萬套跟剛才說的五千萬套接近了，這樣花五年的時間大部分地方可以解決，可能個別困難的地方上級政府給一點補貼，我想五六年的時間，使得我們的國家所有低收入家庭的最低的居住條件都解決，這個也是我們一個非常重要的一個民生的一個戰略的實現。

　　關于自住普通的住房這個就是非常的我們意見非常明確的，希望這件政策可以盡快的上升為國策，因為這個時間不能再拖了，盡快的上升為國策這樣我想對于整個社會居民這個對住房問題的心理的這個穩定對于全社會的這種穩定，這個起的作用非常大，我們現在的這種房價的統計體系使得社會經常因為房價造成了很多的這種認識上、行動上的混亂，所以我想這個政策向北京這樣的拿出一半的這個套數資源解決這個，我覺得這個對全中國作為國策對于政府的形象對于解決民生問題這個作用非常大的，現在的核心問題就是這類住房，因為保障性住房已經有計劃了只不過改變一下計劃的分配的辦法，這個住房如果上升為國策，我相信這個全社會的穩定的情況。

　　最后的一個就是試點的問題，我是不贊成這個的，這次三中全會的用的數據是房地產稅的立法，用的是這樣的一個提法，那么房產稅和房地產稅這個是有實質性的差別，因為房產稅是不包括土地的，房地產稅包括土地的，但是我們要搞房地產稅立法可以肯定的說簡單的去引進市場經營國家的房地產稅這個是無法實現的，因為國家里面地里面的所有權在國家手里面，他不在這個居民的手里，所以我們的國家居民有房產國家有地產，所以你征房地產稅這個誰納稅人，誰是征稅對象這個簡單的照搬這些市場經營國家這個房地產稅是做不到的，現在要搞立法的話一定要在法理上面可以說得通，這個實際上給我們所有搞稅收立法的不管研究理論的研究法理的，提出一個新的挑戰，在中國真要搞一個房地產稅，在理論上你怎么樣站得住在法理上怎么樣站得住，目前為止我還沒有看到這個方面可以有一個系統很有充分說服力的一個報告。

　　所以我們覺得我們的建議立法機關應該盡快的組織有關的工作班子來啟動我們的這個房地產稅的研究，只有把這個理論和它的這個法理問題研究清楚了，才能真正的啟動立法程序，如果理論上有沖突，這個法理上不通，這個立法是搞不成的，所以我們的建議盡快的能夠把這個立法工作可以啟動起來，先組織有關的專家我們先對理論在中國的這種土地的國有住房私有的體制下怎么樣來研究這個房地產稅，我覺得這個是一個非常難度非常大的一個，我們希望盡快的啟動這個東西。所以我們這個報告大體上就是對現在的政策做了一點評估，我們同時也提出一些對未來的政策的建議，這個是不是評估準確未來建議是不是可行這個要看這個實踐的結果我就簡單的講這些。

　　提問：謝謝您的講解，我覺得我有兩個問題相聯系的，第一個問題您剛才提的那個破局把國家解決的保障房和市場的高檔房，就是低端人群自住這一塊的北京的試點是自己出一部分錢然后政府補貼30%，未來有收益的部分政府提取30%三七分成這個是建立在牛市的基礎上，假如房產下跌了，五到七年的解決這個下跌的損失誰買單政府承擔30%的補貼嗎？

　　許善達：這個賣不賣取決于你自己，你要是覺得賣了賺錢還要賣很多的房子，你要是覺得賣賠錢不要賣了。

　　提問：加條件有這一套房子不能賣第二套，所以必須賣這一套。財稅是調節方面的重要的手段核力量，如果房地產稅的話必然取消限購，取消限貸這個前面還要加一個前提，房產信息聯網沒有聯網這個后面沒有辦法執行，這個可能受到一些既得利益集團的阻礙，我如果是內閣的總理我上臺之后肯定要平衡這個左派的勢力，所以剛才您的這些政策可能從上到下的自上到下提出的政策，這個房產稅立法的出臺你是反對者可能這個地多了一個政策，房產稅征收之后因為不動產的規模我們了解大概105萬億大概的征收額度是多少，這個稅收調節機制社會財富總量不增加的情況下對于一個行業利空解決某些行業的重大利好大概提多少錢出來？

　　許善達：因為我反對沒有算過我不知道有誰算過，有人說房產稅代替土地財政，專家說過的土地財政多少錢，我們一年的土地出讓金最高4萬多億兩萬多億，我不知道誰設計一個房產稅可以收2萬多億的房產稅我沒有看到誰涉及過，但是確實有這樣說我們搞房產稅替代土地財政我覺得天方夜譚，所以怎么可能有這樣的一個中國的兩三萬億的房產稅，這個做不到。

　　戴小京：因為已經進入午夜而且外面很好的空氣，咱們這個報告實際上是聯辦財經研究院的應該是一個破題之作，財經聯辦提供一個平臺希望政策執行過程當中可以更好的參與。謝謝各位的參與再一次感謝許院長。

　　(嘉賓觀點據現場發言整理，未經發言人本人確認)