新浪財經訊 “2013(第十二屆)中國企業領袖年會”于2013年12月7日-9日在北京舉行。建業地產股份有限公司董事長胡葆森在會議演講中談到新型城鎮化從某種意義上來講關乎國家的長治久安，關乎國家的穩定，新型城鎮化這事搞好搞不好可能和國家命運都是聯系在一起的。新型城鎮化一個是要把制約城市發展的土地從農民手里解放出來，與此同時，城鎮化最終問題是要讓農民進城、要實現城鄉一體化。

　　以下為胡葆森發言實錄：

　　胡葆森：各位下午好，非常感謝大家參加今天下午的活動。這是一個命題作文，一個月以前讓我來和大家聊一下新型城鎮化，這個話題也是一個大話題，因為大家知道十八大之后把新型城鎮化作為新一屆政府的一個上臺之后的一個很大的一項國策，而且把它上升到下一步推動中國今后十年乃至更長時間中國經濟向前發展主要的推動力之一。我想這個時間有限50分鐘的時間，留出來時間跟大家互動一下。我用大約半個小時時間解決幾個問題。

　　第一讓大家知道現在談的新型城鎮化和過去20年的城市化有什么不同。

　　第二從國家的角度來講新型城鎮化的意義是什么？它最終要解決什么問題？

　　第三就是我們做企業的跟這件事有什么關系？研究這個問題對我們企業發展有什么幫助？主要想從這幾個方面談這個問題。

　　第一就是新型城鎮化的意義？大家知道從意義上來講要說拔多么高都不為過，因為這個事關乎國家的長治久安，關乎國家的穩定，新型城鎮化這事搞好搞不好可能和國家命運都是聯系在一起的。我從幾個觀點講，第一個觀點它實現了兩個解放，一個把制約城市發展土地要素從農民手里解放出來。因為現在大部分的土地還都在農民手里還沒有轉化為建設用地，不是農村的宅基地就是農用地，還有基本農田、一般農田、還有宅基地大部分在農村，這個生產要素不從農民手里解放出來整個城鎮化無法推進，沒有土地的城鎮化無法推進。

　　第二與此同時把農民，城鎮化最終問題要讓農民進城要城鄉一體化，要把現在接近三億農民釋放出來，把三億農民在接下來15年到20年時間里面從土地解放出來。一個是把土地從農民手里解放出來，同時把農民從現在土地里解放出來，這兩個解放應該是新型城鎮化重要的意義之一。

　　第二我想講一下三元結構，過去20年中國城鎮化的結果就是讓很多人進城務工了，20年下來這群人多少人？過去20年進城務工人員大約現在有2億到2億5千萬人，2億5千萬人占了現在目前居住在城市的7億人口的接近1/3了。也就是現在我們去年2012年的統計說52%的城鎮化率其中包括這2億5千萬的人，這2億5千萬人包含在城市統計口徑當中。但是實際上他們人在城市家屬還在農村，留守兒童、留守老人、留守婦女，就是這批務工人員造成的。第二他們人在城市心在農村，因為他們親人都在農村。他掙錢在城市消費在農村，他在城市攢下錢要回家給老人和老婆孩子買套房子。刨除這2億5千萬人我們完成真正的城鎮化率36%不到。這2億5千萬人游離在二元結構之間的這群人，有專家稱之為三元結構，他不屬于農村也不屬于城市，這個不解決就變成了城市的不安全因素，因為他們身份還沒有解決，他們現在雖然勞工、務工、工作在城市，但是他們身份，他們居住在城市，他們身份還沒有解決。因為他身份沒有解決他孩子上學問題沒法解決，醫療問題沒法解決，他必須拿高價解決這些問題。另外他住房問題也沒有解決，也是近幾年開始把這批人員保障房部分城市納入保障之內，住房、醫療、教育三大問題還沒有被完全解決。三元結構是目前過去20多年由于大量進城務工人員造成現在這樣新的城市三元結構。

　　第三我為什么講新型城鎮化是城市化的下半場，它和城市化有什么不同？因為它過去的形式它著力點在接下來20年新型新型城鎮化的著力點應該不在大中，不在特大型城市和大型城市，它接下來20年間著力點在中小城市，包括中央資源配置主方向在地級市和縣級市，我們講的三四線城市。了解資源配置主方向它和我們下一步企業投資主方向有關系的。遞進規律我剛才講也是城市化必然的結果。就是這種城市化把所有要素集中在大城市之后，之后它工業化成果，過去20年國家處在工業化的后期，處在城鎮化的中期，過去二三十年的成果，城市要素集約的成果，下一步向更大范圍釋放，更大范圍就是向中等城市小城鎮開始下方。富士康現在到河南，原來在深圳，勞動力主要來源于河南的中部城市，下一步工業化成果釋放的市場也是在中西部省份中等和小城鎮，也是它今后工業化成品一個釋放的新的市場。接下來是大中城市工業化和信息化創新成果向更大范圍釋放一個新的市場空間。

　　第二城鎮化的實質大家知道，我講2億5千萬的進城務工人員，為什么不能說完全城市化了？因為城市化建立三個轉換基礎之上的，一個完全的城市化必須完成三個轉換才能叫一個完全的城市化。一、生產方式的轉換。他原來在農村種地現在變成到城市務工到第三產業打工，這都算進城務工，他在第三產業也算是務工。二、居住在農村變成居住在城市了。最重要身份的轉換，接下來10年幫助這批人完成身份的轉換，完成身份轉換后面根本意義解決他進入城市整個保障系統。三個轉換方式了，務工方式、生產方式轉換、居住方式轉換、居住轉換了，這個城市化率才是真正意義的城市化。土地、勞動力包括其他農村的糧食生產資料要向城市正向流動，反向流動是城市化工業化成果，信息化成果和各種創新成果向小城市和農村流動，這是雙向流動的過程，城市化實際上是工業化城市化成果與生產要素之間雙向流動。城市化的目的為了讓資源配置更加科學，產業結構更加合理，增長方式更加有效，讓城市化就業更加有效，分配方式更加合理。

　　第三我們關注城鎮化的人員要關心以下幾個問題。一、城鎮化怎么推進？我接待了國務院參事室包括兩會之間和李克強總理面對面也有一些交流。10號是報道中央經濟工作會議開到12號，接下來開城鎮工作會議，到14號具體的城鎮化細則，晚上新聞聯播可能報出來，中央對于城鎮化推進的具體措施和細則接下來一段時間請大家密切關注。我們做企業的人必須把一個城鎮化需要哪些工作需要落地的，我梳理一下有八項工作。大家看看八項工作有哪些和自己有關系。

　　1、政策的制定。各地政府要出臺一些政策跟城鎮化相關的一些政策，14號可能有新政策出臺。

　　2、整體規劃。大城市、城鎮也好都需要有總體規劃。

　　3、擴大生產，城鎮化前提是解決就業，不能把農民房子拆了以后在原地種高樓，讓他住在高樓里面還種地，如果生產方式不發生轉換，僅僅是居住方式發生轉換城鎮化也是沒有意義的。擴大生產先讓農民放棄土地的時候，讓他到城市城鎮解決就業，就是擴大生產，擴大生產的目的，過去的20年擴大生產在沿海一帶經濟發達的地區，中西部地區生產如果不發達就地解決勞動力就業問題能力就弱，這個能力弱的話勞動力都到外省到工業化和經濟比較發達的區域打工的時候，中西部生產就不能得到發展，中西部生產不能得到發展中國完全意義的城市化和國民經濟持續發展持續提升不可能發現。中國經濟如果保8，基本上保7，中西部地區下一步是整個增量主要來源。中西部地區增長速度達不到10%左右的話，全國7是保不住的，北京、上海增長率低于6了，國民經濟總的增量來源于中西部。

　　解決就業安置，生產發展了，企業辦得多了，城市縣城解決就業就強了，包括一些經濟強鎮解決就業，然后就是拆遷安置，農資投資，接下來20年城鎮化大約需要40萬億人民幣的投資，這個40萬億應該80%到90%來自于社會來自于民間，不是來自于中央銀行靠發債解決，投資融資另外是就是工程建設，房子、廠房這些，之后建成之后的管理。

　　這八項工作大家想象每一個展開講主題是誰？我們現在不清楚。投資融資主體是誰？我認為是來自于社會，來自于企業，基金、民間、社會，一定不是來自于中央銀行，也不是來自于中央財政的。拆遷安置應該是政府拆遷還是企業拆遷，還是接下來共同拆遷，每一件事情展開說都需要明確主體是誰，也許是一個主體，兩個主體也許是三個主體，主體是誰？各自責權力是什么？八項每一項不落實城市化難實現。

　　推行城市化堅持五大原則：1、發展生產，不發展生產沒法解決就業。2、下一步的城鎮化，和諧的城鎮化而不是被城鎮化，也是人的城鎮化，人城鎮化最重要的原則就是要自愿、公平的，政策和方案必須是透明的，采取自愿、公開、透明的原則。3、以縣城為中心逐步延展為原則，這是我特別的觀點。我個人大家知道我大學畢業從商已經34年了，到這個月34年了，79年底我大學畢業就到了外貿，在外貿干了12年將近10年在香港，那12年和下海之后的12年基本上是我從商的經歷，我辦建業之后大部分時間在河南。河南是中國城鎮化的縮影，有一千萬人口120個城市，我感受到120個縣城城鎮化達不到一個水平，至少河南新型城鎮化不可能實現的。如果河南一千萬人口的新型城鎮化不可能實現，從示范和代表意義來講在中國很多省城鎮化也是不可能實現的，我認為下一步著力點在縣城。發展生產和解決就業著力點主要在縣城，而且我們不希望一哄而起的，城鄉全面鋪開的一種城鎮化，一定先圍繞縣城，先畫五公里十公里的起步區，我們在縣城企業園區附近，在一些有特殊資源工業比較發達中心鎮附近，三個優先的原則基礎上推進城鎮化。我強調各種自然資源包括產業、文化、生態、權益分配，今年1月18號深圳推出一塊工業用地，鳳凰有限公司的地，這個土地在這個公司名下，今年深圳市政府發了一個文件，這塊工業用地推出來以后，權益的分配比例發生變化，三七開，政府拿走了70%的資金，這個公司拿了30%。農民基本上在這塊工業土地出讓過程拿到了接近一半的權益，這比過去的20多年間各地政府出讓30萬億的土地，農民能受益多少。十八屆三中全會提到農民城鎮化過程中財產性收入是下一步城鎮化的重中之重。把五項資源做到兼顧好，資源平衡好。第五接下來城鎮化必須實現一個目標，農民如果過去20年他們沒有成為城市化上半場最大的受益者的話，他們現在開始覺悟開始覺醒了，如果接下來20年新型城鎮化最終的受益者，最大的受益者不是農民，這個新型城鎮化也是沒有意義的，這個目標最終和共產黨執政長期穩定也是捆在一起的目標也是不能實現的。無論是多快，多慢，多大范圍最終農民必須成為接下來的20年的新型城鎮化最大的受益者。所以這是我一直希望利用各種機會來強調的五大原則。

　　最后我想跟大家講一下，這些推行新型城鎮化關鍵問題還有一條，就是戶籍問題，三中全會60條決定里面有一條關于戶籍改革的問題列為專門的一條。這里面希望大家關注的是說到特大城市的時候，北上廣深戶籍要嚴格限制，基本上是只出不進了。從戶籍制度改革的方向來看接下來20年新型城鎮化的著力點和資源配置主方向也應該在中小城市，所以這是我想借此機會要提醒大家的。這是我7月份給李克強總理寫一封信，戶籍改革我提出由大及小，最終實現全面取消戶籍制度的目標，當然需要好幾年。比較可喜60年說到戶籍制度改革先從鎮先從縣放開起，基本上跟我建議的方向一致的。我不是吹牛中央采納了我的建議，不是這個意思。

　　我最后講講城鎮化對我們今天在座做企業的人，做投資的人，機遇有什么？我前天晚上國家發改委城市和小城鎮發展改革心的領導在一起，參加了一個城市國際論壇，談到這個問題。接下來我覺得是中小型地產商，中小型地產商大家知道接下來的10年間，講接下來10年是中國地產的黃金十年，對于中小地產來講一定是被大型地產商擠壓的生存空間和發展空間越來越小了。動輒一塊土地都是20億、30億，90億、190億的帝王都出來了，在一線和二線城市拿地機會沒有了，即使拿到也是邊緣地產。中小地產商必須主動放棄一線二線城市到三線四線城市布局，建業是守在河南省是的13年前就確定了。我不是說我高瞻遠矚，因為我在香港工作過我知道城市化最終結果和城市地產格局最終調整的結果，我2005年杭州一次房地產論壇就指出過，2004年831大限土地實行招牌掛之后，二三流地產商在二線城市根本拿不到地了，開始向三線城市轉移。市場調整的結果大約是三到八年的時間，八年過去大家看看一線和二線城市地產格局發生了根本變化。前十大地產商控制市場份額60%以上，每個一線和二線前十大地產商一半以上不是本土的都是從大城市過來的，借此機會提醒今天在座的同行投資者也好把下一步發展新的空間放在三線和四線城市，中小型地產商，不包括前50強。

　　第二開發企業經營的增量來源，假如你過去的20年是在一線城市和二線城市作為你主戰場的話，接下來一線和二線的格局市場資源地盤會劃分差不多的時候，每一次賣地都是前20大地產商爭來爭去，你增量在哪？更重要來自于三線城市。我們看到萬科也好、恒大也好，包括萬達也好過去五年間把著力點開始在兼顧一線和二線城市之外伸向了三線城市，包括經濟發達地區的三線城市。

　　所以，我就說市場的機遇對于中小型地產商來講，三線城市和四線城市是你未來生存發展空間。對于大型地產商來講三線城市就是你未來增量空間，這是我今天特別想借此機會跟大家分享的我的一些主要的觀點。

　　我跟大家分享另外一個觀點，我們今天為什么要關注城鎮化？是因為所有企業不管是什么行業，它一定和城鎮化都是有關系，因為無論你是跨界思維也好還是怎么樣，你以后經營的行為不可能離開城鎮化的話題，因為城鎮化幾乎和所有的行業都有關系這是第一條。

　　第二新型城鎮化十年以后會是什么樣子？我們不是經常講嗎？做企業的人應該站在未來約束當下，20年以后誰也看不見，10年以后我們現在大膽暢想，十年以后中國會是怎么樣的？不站在十年以后看中國那我們今天就不知道做什么？就像孫正義(音)一個星期以前在內部的講話，就是30年以后的世界應該是一個什么樣的？他預測2018年也就是5年以后單片晶體就已經出來了，那個已經和人腦的思維可以達到同步了，那是5年以后的事情。那30年以后世界變成什么樣？我們沒有能力去暢想整個世界會變成什么樣？那么我們至少要知道10年以后中國變成什么樣？我們不站在十年以后中國看我們今天來干什么，我們今天可能所有行為都是盲目的。說這點觀點可能有點懸，所有行業所有企業無論處在什么發展階段，最終經營上的目標無外乎我經常講的八個字，盈利、持續的盈利增長、穩定的增長，所以我把持續盈利、穩定增長作為所有行業和所有企業經營的最終目標。企業的可持續發展是建立持續盈利和穩定增長的基礎之上的，而持續的盈利和穩定的增長一定是和社會的發展整個趨勢，我們講順勢而為，你比較順著大勢在未來10年間尋找到一個行業一個區域，所有戰略無非兩個選擇，一個區域的選擇，一個行業的選擇，當然還有商業模式的選擇，營銷策略的選擇，企業層面選擇主要是區域和行業，這兩個選擇必須建立在大趨勢社會發展大背景之上，這個大的背景10年怎么在這個大背景下把你持續盈利和穩定增長經營目標實現，所以這是我們更具體每一個做企業的人，做投資的人需要思考的重要話題，所以我跟大家分享主要觀點就是這些，不一定對，個人之見，謝謝大家。