由《中國(guó)企業(yè)家》雜志社主辦的“2013中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”于12月7日-9日在北京舉行。上圖為大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林。（圖片來源：新浪財(cái)經(jīng) 梁斌 攝）

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 “2013(第十二屆)中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”于2013年12月7日-9日在北京舉行。在本次會(huì)議“私享會(huì)--首富對(duì)話”觀眾互動(dòng)的環(huán)節(jié)中，幾位做房地產(chǎn)嘉賓分別提出了不同的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的問題。王健林在回答房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的問題中說到中國(guó)古人有一句名言，傻子過年看鄰居，你不會(huì)做，看鄰居怎么做，就是學(xué)習(xí)，向優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)。

　　提問：我是來自貴州的地產(chǎn)商，今天很榮幸在這里能見到我們地產(chǎn)界的神。我們一直是傳統(tǒng)型的住宅地產(chǎn)商，我們逐步往商業(yè)在過渡，在過渡的過程當(dāng)中就覺得很困難。我們?cè)趺礃訌膫鹘y(tǒng)的住宅地產(chǎn)過渡到商業(yè)地產(chǎn)上？過渡的時(shí)候有什么關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要注意？哪些細(xì)節(jié)是我們?cè)谔幚懋?dāng)中更特別關(guān)注的？

　　王建林：住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是比較困難的，現(xiàn)在全國(guó)轉(zhuǎn)型的比較多，成功的比較少。關(guān)鍵的點(diǎn)是很多，第一學(xué)習(xí)，不會(huì)做看別人。中國(guó)古人有一句名言，傻子過年看鄰居，你不會(huì)做，看鄰居怎么做，就是學(xué)習(xí)，向優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)。有興趣可以來萬達(dá)學(xué)習(xí)。

　　第二點(diǎn)，前期的設(shè)計(jì)定位是非常重要的，如果你設(shè)計(jì)得不好，一開始的毛病后期怎么改都不好。設(shè)計(jì)是最關(guān)鍵的。

　　第三點(diǎn)商業(yè)資源，不是建起來就可以經(jīng)營(yíng)好，商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是建起來可能沒有人租。最大問題就是要有商業(yè)資源，這是一個(gè)累計(jì)的過程，主要是招商，招商不行就委托招商，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有招商公司，專門從事招商的公司，提一點(diǎn)成。

　　提問：有一位大連的朋友問，養(yǎng)老地產(chǎn)有沒有前景？高爾夫地產(chǎn)有沒有前景？

　　王建林：其實(shí)這些包當(dāng)中最有前途就是養(yǎng)老地產(chǎn)，我們也在琢磨，我們?nèi)f達(dá)做是喜歡研究透了，有把握了才開始走。養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向。中國(guó)老齡化而且越來越嚴(yán)重，老齡化以后，這種養(yǎng)老地產(chǎn)必然需求量非常大，要不然國(guó)家為什么凡是養(yǎng)老地產(chǎn)可以協(xié)議出讓，這多么大的突破，只要你做養(yǎng)老地產(chǎn)就可以協(xié)議出讓，不用招牌掛，而且還有稅收優(yōu)惠。誰更早進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，將來機(jī)會(huì)更大。

　　現(xiàn)在覺得盈利不高，那是沒有找對(duì)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)不是說蓋一個(gè)房子，把大家弄到這里面來出租就行了，你要想老年人需要什么，他的生活，他的娛樂，他的配套服務(wù)做全了，做圓了就會(huì)有人來了，實(shí)在不行還可以做銷售。所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　提問：現(xiàn)在大家商業(yè)地產(chǎn)非常熱，我們想做商業(yè)地產(chǎn)。我們做的話會(huì)遇到什么問題？怎么樣少走彎路？像你們注重公益的企業(yè)，能不能對(duì)我們邊疆企業(yè)進(jìn)行一些幫助？

　　王建林：怎么樣少走彎路，簡(jiǎn)單說，我們把我們十幾年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，我們內(nèi)部的教材，我去年做了一個(gè)決定，把它整理加上案例，準(zhǔn)備今年底或明年初出書，《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)，第二本叫《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》完全是案例教學(xué)，怎么做，而且是可以操作流程的。比如運(yùn)營(yíng)管理，怎么樣招商，怎么樣組織開店，怎么組織管理，怎么樣調(diào)整商家等等，我們把這兩本書，已經(jīng)編輯出來了，明年過了春節(jié)以后社會(huì)上發(fā)行，可能1月份就準(zhǔn)備發(fā)行。你看完這兩本書，認(rèn)真讀完，肯定少走彎路。

　　第二個(gè)怎么幫助你，就看具體情況了，我們新疆烏魯木齊已經(jīng)有公司了，你找我們總經(jīng)理吧，具體討論吧。

　　主持人：這里有一個(gè)問題，在三線城市，四線城市，在房地產(chǎn)開發(fā)有沒有機(jī)會(huì)？

　　王建林：三四線城市的機(jī)會(huì)越來越小。中國(guó)調(diào)控除了北上廣深杭這幾個(gè)成為需要調(diào)控，其他成事不需要調(diào)控。真正做房地產(chǎn)都知道，三線城市，四線城市，賣房子已經(jīng)很困難了，供大于求，政府就是土地財(cái)政，沒錢就賣地，超市場(chǎng)需求在供地。三線城市、四線城市的地是賣不出去的。可以肯定的說，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也許有產(chǎn)生的可能，所以我覺得要慎重，在三四線城市投資要慎重。

　　主持人：因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，還有最后兩個(gè)問題的機(jī)會(huì)。

　　提問：關(guān)于人才和商業(yè)模式王總更看中哪一點(diǎn)？我們有一個(gè)節(jié)目叫《教導(dǎo)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)理人》，王總有沒有興趣參與？

　　王建林：人才和模式，所有所有一切人才是最重要，我在公司里經(jīng)常講一句話，人就是錢，有人事業(yè)就可以出來，有人可以有一切。我們自己就是最明顯的例子，我創(chuàng)業(yè)50萬塊錢，借50萬，每年25%的利息借5年還本，不也起來了。所以我特別重視人才，我在98年就開始全國(guó)招聘人才，以后學(xué)會(huì)公開招聘，很難招到特別優(yōu)秀，特別優(yōu)秀的人才都是在當(dāng)?shù)毓こ瘫容^穩(wěn)定的，也不愿意參加公開招聘，獵頭，我們現(xiàn)在超過50個(gè)獵頭公司在合作，國(guó)際上還有5、60家獵頭公司，人才就是一切。

　　提問：我們是房地產(chǎn)代理行業(yè)，我們是來自安徽的企業(yè)，也是合肥萬達(dá)的分銷商之一。面對(duì)越來越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，非常難做。在這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境里，請(qǐng)您對(duì)我們房地產(chǎn)代理行業(yè)的轉(zhuǎn)型提一些建議。謝謝。

　　王建林：房地產(chǎn)代理行業(yè)，我個(gè)人認(rèn)為轉(zhuǎn)型越早越好。從香港和新加坡、日本、韓國(guó)多次房地產(chǎn)波動(dòng)來看，最早就是代理行業(yè)先倒掉，這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常大。如果你從事代理行業(yè)我給你一個(gè)建議，還不如現(xiàn)在能找到好的轉(zhuǎn)型方式更早的轉(zhuǎn)型，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)三四線市場(chǎng)的飽和，房地產(chǎn)好日子就是10年，也許更短，到那個(gè)時(shí)候可能代理行業(yè)更難過了。因?yàn)榇�理行業(yè)沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，你靠什么？最好的辦法，選一個(gè)別的行業(yè)盡早轉(zhuǎn)型。真的，我是這么想的。

　　主持人：感性王總。因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，今天我們就這樣。