圖為中國人民大學經濟學院教授陶然。（圖片來源：新浪財經 梁斌 攝）

　　新浪財經訊 “財經年會：2014預測與戰略”于11月18日-20日在北京舉行。上圖為中國人民大學經濟學院教授陶然。

　　以下為陶然發言部分實錄：

　　陶然：我們土地這塊沒有市場化，我們中國政府通過征地程序，把農民的土地有強制的，農民只能被迫征收，然后政府出讓土地。中國很多地方是低價出讓工業用地，高價出讓商住用地，放量工業用地，限量商住用地。中國2002年是兩倍左右，現在我們七倍到八倍到十倍，這個導致了我們國家嚴重的房地產泡沫。怎么樣解決這個問題？這需要市場發揮更基礎的作用。你看到兩個地就是因為規劃用地不同，差價到10倍，一定是另外一個太便宜，一個太貴了，一個好的市場機制讓這個價格不要有這么大差異。但是土地又是麻煩的事情，土地轉換有增值，這個增值不完全由農村的所有者創造出來，是整個經濟發展的成果，還有漲價歸公的問題，公我們一般講政府能代表公，歸公以后把錢用在為社會提供公共服務方面這是好事情。我們商住用地漲的價歸了政府，政府把這個錢拿去補貼制造業者。現在扭曲的征地制度和土地出讓制度帶來的結果，我們要形成城鄉統一的建設用地市場，發揮市場的作用，同時在里面把政府行為規范住，讓政府在土地里面獲得增值收益，這些增值收益給用來需要服務的人提供服務，這個用地要有市場還要有政府的合理規范。三中全會給出一個總體的改革方向但是如何實施到城鄉建設用地市場這中間會有非常多的利益集團在阻礙，這個問題也是非常重要的問題，這個問題解決不了或者解決不好，都會導致改革沒辦法進行，或者改革過快導致我們現在房地產市場崩盤，這是我總體的一個評估。

　　陶然：我對幾位老師的觀點做一個評論，政府利用土地作為杠桿招商引資，然后用商住用地壟斷的方法把這個價格炒上去，然后用銀行的錢搞開發區。這個模式會導致房地產的泡沫，然后商住用地價格過高。到中國各個地方去看包括中國內地的城市都是用這種模式來做，地方政府在20億以上，2008年是5萬億，新的借錢加利滾利可能20萬億，總體看占我國GDP的比例是40%，不是很高，但是這個債務非常依賴于房地產價格，房地產市場崩盤了，所有指標都要亂的。剛才黃老師提到房地產稅，提到市政債，從發達國家經驗來看他們的做法是在比較民主化的體制里面，社會化和制度環境，在美國基本上房地產稅完全用來做周圍的小學，還有其他國家主要用做小學和初中教育的。

　　在其他國家房產稅用來搞保安，用來搞地方衛生，在中國普遍征房產稅不成熟。兩個原因，我們地方政府沒有給老百姓提供基本應該有的服務，導致我們每一家在小區里面雇私人保安，雇保潔，然后交物業費，我們說政府不用私人雇保安了，我相信大家愿意交這個物業稅。第二如果房價有泡沫，有很多人會很反對。對第二套征房產稅，可能技術上沒有困難。市政債要做必須要有一個非常好的大家都知道你各個地方政府財務狀況，我們各個地方政府財務狀況不清楚，審計署審計了會不會全面的公布，把你資產負債全面公布清楚，才是人家發行市政債的基礎，否則這些都面談。公布清楚要有困難，你公布清楚你會發現很多財政要破產了，我們地方政府對老百姓負責，真正把保安和保潔物業做好，這樣人家才愿意交這個稅，如果沒有這個條件我們找一個替代辦法，讓它不這樣瘋狂的征地，還可以有點錢進行一般的維護建設，這是非常難的任務。我們現在給中國提出改革方案不是告訴你彼岸在哪里，我們告訴你怎么樣走到那個彼岸，我沒有從十八屆三中全會的決定里面看到這條路徑，我覺得這個路徑確實要進一步討論的也不是沒有辦法。

　　陶然：適當放開城市郊區集體用地，這件事情你做得好，每個郊區蓋房子的人，是因為鄭格莊能富是因為它膽子大就做了，如果我們這么搞就會變成社會平均利潤率的行業，這樣房價下來了以后，實際上相當于農村流到城市里面的人，有比較低租用房和購租房。你讓郊區農民放開做，就是要容納四五億人，用幾千萬畝地就夠了，只要放開這個房價真的會回來。然后這些人到了城市里面來定居下來，那些農村的人才可以擴大規模，他可以一個人種幾十畝地。這個問題不是說我開放這些郊區的人就富了，大地產商才能拿到地，適當放開不是農民自主開發，把這個地出讓給中小的開發商，這個量供應上去了，房價下來了，農民可以拿出一些差價的地，但不會是暴力。城市郊區5%都賺了，城市交通有5%的農民，它的地可以容納農村來的人了。這個只要放得足夠好就可以變成非暴利行業，農民工也會得到好處。

　　陶然：到2020年做得好，把現在2億農民工和他們家庭成員，4到4.5億人讓他們進城。兩個方法，第一是保障性住房，政府搞一定搞不好，而且沒有一套針對流動人口，還讓地方政府做假，借債，借債也不會給農民工。第二發動城市農民的積極性，這個積極性發動并不代表他獲得全部的收益，包括深圳做土地改革探索實驗，所有區段征收，政府先村民談判拿走他們一半的地，其中30%用搞基礎設施，另外20%把地賣掉，剩下50%的地給農民進行，讓它自主開發出租房。深圳有的地方搞商品房，讓他們蓋房子給農民住，給政府交的50%相當于歸公了，做基礎設施做公共服務，這個面對農民蓋的出租房里面的流動人口，這是一個分享方式，就是利用機制同時發揮政府作用的這么一個方法。就是7億人算給蓋公寓樓，先開始租或十年以后去買，算一算用不了多少地，包括我們開發區用地集約以后剩下的地夠他們住，城市郊區再擴張一點點基本上可以住了，房價、房租可以降下來，城郊區的居民可以獲得一些收益，一部分是土地增值，另外是為外來農民工提供住房物業服務的費用，但是我沒有看到政府這方面有大幅度放開的問題，這個確實有一點問題。

　　陶然：日本做的話只有設施用地征地，做了規劃里面居住用地足夠大，居住用地規模比中國要多，商住用地比中國要少，所以工業和商住價格差一倍，這時候什么用途？差別不大，商住用地位置好一點，居住用地稍微位置差一點，這個農民可以接受的。政府可以籌一個個人所得稅。中國不見得是這么做，中國采取一個分段征收，你讓我一半土地我做基礎設施和公益事業，剩下地給你開發了。今天我開車過來我聽到陳錫文主任解讀農村的留地安置，跟這個村集體說你幫我把90%的征地搞定，我就給你10%的地用，我們留底安置搞成這個局面，我們做得是給農民30%，50%，根據各個地段，如果這是純商住我政府拿出60%70%，另外30%對農民來說很好了，如果工業我給他留60%，這個不是定規矩，談出來，大家滿意就做，政府拿走一塊，剩下一塊給農民開發，中國用這個方法比日本抽稅那方法好用，我給你一點你就愿意了，這樣方法可能好一點。