時間：2013年11月19日

　　地點：中國大飯店

　　主題：中國房地產(chǎn)新趨勢

　　主持人：我們請來的嘉賓是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹主任，一般有華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)來的場合，我們都不請政府官員。我們就敢倆請人，一個是秦主任，還有陳淮[微博]主任，就是接近政府的人士。劉曉光[微博]劉總，他是我們房地產(chǎn)骨灰級的人物，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶。蔡總是德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席、亞太區(qū)執(zhí)行委員會委員。現(xiàn)在都流行拼爹，他也沒有爹可拼，他有一個個外號，民企造福園丁，比亞迪什么的都是他手下的IT人，所以蔡總跟一般的人還不一樣。

　　說起咱們的主題，不得不說十八屆三中全會，可能這兩天大家有點審美疲勞了。沒辦法，但是在咱們國家不研究黨的的文件沒有辦法干，要仔細(xì)研究。十八屆三中全會，一萬多字，提到房地產(chǎn)業(yè)的就有一處，就是第十八條，加快研究房地產(chǎn)稅立法，并適時推出改革。其他的就是第十一條，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，符合條件的農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地，可以和國有土地同等使用，加速戶籍制度改革等。三中全會一萬多字跟房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的不多，但是也是有基礎(chǔ)性作用的。比如說土地這塊，秦主任一直呼吁土地制度改革，現(xiàn)在終于改革了。現(xiàn)在請秦主任說一下，三中全會對房地產(chǎn)業(yè)有沒有影響，沒有影響您直說，我覺得還是有影響的。

　　秦虹：我覺得加快研究房地產(chǎn)稅立法很重要，現(xiàn)在跟房地產(chǎn)有關(guān)的各種稅收，特別是末端市場，交易環(huán)節(jié)，老百姓買房子環(huán)節(jié)的有關(guān)的稅，絕大多數(shù)都是1998年住房制度改革之前設(shè)立的。比如說大家關(guān)心的稅，土地的增值稅，買房子要交個人所得稅，這些稅都是之前設(shè)計的。房地產(chǎn)這些年發(fā)展非常快，怎么適應(yīng)市場發(fā)展建立和房地產(chǎn)相適應(yīng)的房地產(chǎn)稅收制度，我覺得這個要好好的梳理和研究一下。不是簡單的哪個稅要加，哪個稅要減，這里面要全面的梳理一下，我們要建立一個科學(xué)的稅制。稅收具有非常強(qiáng)的嚴(yán)肅性，我們要依法征稅。我覺得三中全會提的角度非常好，要研究房地產(chǎn)稅的立法。

　　要把法確定好了，不是政策。房地產(chǎn)稅不是政策，要依法征收，必須有法律依據(jù)，所以要研究房地產(chǎn)稅的立法，系統(tǒng)的研究，我們持有環(huán)節(jié)，交易環(huán)節(jié)，到底稅收應(yīng)該怎么設(shè)置，才能實現(xiàn)政府該支持的支持，該限制的限制，以及整個稅負(fù)比較合理公平，我覺得這個是非常有價值有意義的，我也很期待這個。

　　城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，這也是大勢所趨，我也覺得非常正確，但是土地的改革，我覺得也脫不開法律制度的調(diào)整。比如說我們現(xiàn)在和房地產(chǎn)有關(guān)的城鄉(xiāng)土地之間的關(guān)系就是兩條。第一條就是征地制度，第二條是招拍掛。征地制度是土地管理法確定的，所以我們看到的管理法還沒有修改，所以下一步你說對房地產(chǎn)有沒有影響，以及影響是什么？我們還要看下一步的法律是怎么調(diào)整的，涉不涉及到征地制度的改革，涉不涉及房地產(chǎn)招拍掛的東西，如果不涉及對房地產(chǎn)影響就不大，如果涉及影響就比較大，所以我們沒有辦法做出判斷。

　　主持人：加快戶籍制度改革呢？

　　秦虹：如果說戶籍制度改革和房地產(chǎn)相關(guān)的，可能更多的是保障房，因為我們現(xiàn)在要求保障房要覆蓋到城鎮(zhèn)的常住人口和外來務(wù)工人員。戶籍表面是戶口的問題，戶籍是捆綁在戶口排外的服務(wù)，應(yīng)該覆蓋在常住人口，這是一個大的方向。總而言之，你說三中全會和房地產(chǎn)沒關(guān)系，其實我覺得很多東西是有關(guān)系的。因為房地產(chǎn)的發(fā)展，不可能脫離整個宏觀經(jīng)濟(jì)面，另辟蹊徑，宏觀經(jīng)濟(jì)通過改革一片大好，房地產(chǎn)一落千丈那是不可能的。也不可能說整個宏觀經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)一枝獨秀也是不可能的。我覺得有非常直接的關(guān)系，我們看的不是很明顯，但是我相信，只要我們堅持有效的推動改革，能夠促使中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展就是有利的，這是我的期望。

　　主持人：謝謝秦主任，下面聽聽劉總的高見。

　　秦虹：我們介紹了有關(guān)情況，發(fā)表了相關(guān)的意見，所以這不是講課，我進(jìn)行了講解。

　　主持人：秦主任給政治局全體成員介紹了一些情況。問了你什么問題？

　　秦虹：沒問問題，我們準(zhǔn)備了充足的問題，因為不知道哪個領(lǐng)導(dǎo)會問什么樣的問題，我們每個人都準(zhǔn)備了問題，能想到的問題我們都準(zhǔn)備了，但是領(lǐng)導(dǎo)沒有問我們的問題。因為我們講完了，領(lǐng)導(dǎo)在發(fā)表領(lǐng)導(dǎo)的意見。

　　劉曉光：我看了文件，還是有重要的作用。市場資源配置起決定性作用，那么在房地產(chǎn)這塊是不是這樣的？可能也有關(guān)系。第二個講到農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，宅基地可以先試驗，我覺得時間應(yīng)該是比較快了。對于特別是城市邊緣土地價值的影響可能比較大，城里頭的，沒有農(nóng)村的流轉(zhuǎn)經(jīng)營地，但是邊緣肯定是有的，如果它的量大，對旁邊的原來曾經(jīng)拍賣過的土地肯定是有影響的。

　　將來可能是三軌制，保障房，中產(chǎn)階級限價房，還有市場房，可能還有集資房，這個模型越來越不好掌握。關(guān)于加快房地產(chǎn)稅改革，但是我想這樣的說法，可能還得需要一定的時間出臺。但是今天早上我看到一件事，我有點不清楚，它提出來房地產(chǎn)商這幾年，大概減少了3.8萬億稅收。如果真是3.8萬億，那就更難了。總的來看，我覺得長效機(jī)制慢慢會出來的。但是可能在下一個階段，我們的房地產(chǎn)仍然有一個發(fā)展時間。中國改革的紅利和開放的紅利肯定也會體現(xiàn)在房地產(chǎn)上。    

　　主持人：現(xiàn)在請任總講兩句。

　　任志強(qiáng)：我們的看法都是跟秦主任學(xué)的。媒體說秦主任說價值是市場決定的，你們別管框架，所以三中全會就寫了市場決定價格。我看了毛大慶轉(zhuǎn)了一條新浪的微博，說三中全會決議是說，以后不管房子，房價市場管，房價越高越好。主持人說里面寫了三條和房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容。他們老把這個事想的那么簡單，城鄉(xiāng)土地一體化，這個文件是在十七屆三中全會就有了，五年過去了，又換一屆還有，十七屆說是逐步實現(xiàn)的，那么這個就想實現(xiàn)，想實現(xiàn)就先修改土地法，如果不修改土地法，我個人覺得是實現(xiàn)不了的。因為前面有兩個限制性條件，第一個符合規(guī)劃，第二嚴(yán)格控制用途。

　　過去的土地法是按照土地的性質(zhì)來決定你能不能蓋房，也就是說過去的土地法寫的城市土地歸國家所有，這個是可以蓋房的，我們蓋的是商品房是宅基地，可以轉(zhuǎn)讓，或者如何。集體土地在過去的土地法是不能隨便蓋房的，你小產(chǎn)權(quán)房不能隨便流通，土地法如何修改，誰干了，就把誰抓起來。

　　歷史上看，80年代改革的時候，一個重要的條件就是我們沒有法，80年代以前基本上是沒法的，所有的法都廢了，因此黨的文件說改革，說能干什么就能干什么，說不能干什么，你就不能干什么。比如說改革土地承包的時候，之前實行人民公社集體土地制的時候是紅頭文件，沒有立法。所以到改革開放的時候，也發(fā)了紅頭文件就算數(shù)了，所以就可以實行土地承包制了，因為文件對文件是對等的，但是現(xiàn)在不是了，已經(jīng)有那么多次法律了，所以現(xiàn)在紅頭文件說了不算，法律說了才算。地方政府高舉法律的大旗和你對抗。現(xiàn)在要把現(xiàn)在提出的所有的改革的項目和現(xiàn)行法律有關(guān)的負(fù)面清單列出來，把法律修改。如果不修改的話，這個是做不到的。

　　第二個是規(guī)劃，城市都有規(guī)劃局，規(guī)劃局管城市規(guī)劃，沒有管過農(nóng)村規(guī)劃。沒管過農(nóng)村規(guī)劃就得重新開始管農(nóng)村規(guī)劃，要不然永遠(yuǎn)都不符合規(guī)劃條件，這個得用好幾年的時間才能把規(guī)劃弄出來。美國的房地產(chǎn)有三大法寶，第一個是分區(qū)立法制，分區(qū)立法制是150年以前出臺的制度，也就是說以規(guī)劃管土地。但是分區(qū)立法制用了50年變成美國的法律，50幾個州，最后一個州和最后一個州通過法律用了50年的時間，才變成全國統(tǒng)一的法律，就是土地用途管制。這個地方是馬路，不管是私人，還是國有的，都是馬路，不能蓋房。你去美國申請的時候，告訴你這是100年以前的文件，100年以前定好的這個地方是干什么的。中國還沒有開始，實現(xiàn)用途管理得需要相當(dāng)長時間。

　　你看2008年溫總理在人大會上提出3年實現(xiàn)確權(quán)，土地確權(quán)到他下臺也沒有完成。所以我們希望在三中全會提出的2020年把它完成，這個挺麻煩的，可能有一些地方能做完，但是短期是不可能實現(xiàn)的。媒體出現(xiàn)了很多說法，土地價不值錢，市中心的土地用邊緣土地替換過來了。政府還有一招想讓你入就入，不想讓你入就不入，給你修橋，修路。你想入市得聽我的，我想讓你入你才能入。地方政府賣地收不著錢，你都同權(quán)同價，錢你都拿走，我憑什么修橋修路，這里面還有很多需要立法解決的事還沒有解決呢。

　　剛才說房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅是1986年提出來的，那是暫時條例，那不是修法，這次為什么立法呢？這就是一個新的法，和過去不一樣，過去沒有這個法。昨天晚上我看中央2臺播的，沒有搞好什么是房地產(chǎn)稅？現(xiàn)在有一個問題，回到第一個問題，如果經(jīng)營土地可能入市了，同價同權(quán)了，那就說房地產(chǎn)稅是土地制度的問題了，房地產(chǎn)稅一定包括同價同權(quán)的土地怎么收你的稅的問題，這個矛盾就多了，不是在城市土地研究房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在把農(nóng)村的集體土地也得研究進(jìn)去，房地產(chǎn)稅怎么征收。我看2020年很難完成。我們秦主任的解釋，只是告訴你促進(jìn)立法能不能立。所以在人大立法有一個立法計劃，今年人大要立多少部法，明年要立多少部法。秦主任的意思是房地產(chǎn)稅的立法2020年以前放在人大立法程序里頭。剛才在小會議室討論半天就是這么說的。

　　我覺得如果不從法律上解決，三中全會說的依法治國就沒有基礎(chǔ)了，慢慢等著，立法以后，看看法對稅制改革有什么關(guān)聯(lián)，現(xiàn)在說那些太早了，有可能到他下臺了還沒有立上呢。這個事不是沒有。你看燃油稅。我們在聯(lián)合國[微博]簽的人權(quán)公約，從簽的到現(xiàn)在19年了，人大還沒有討論呢，所以你們別太興急，一天吃個熱饅頭就成胖子，那還不行。

　　戶籍問題更是一個問題，要解決就徹底弄，要是不徹底弄，你又限制人家這個，限制人家那個，農(nóng)民說好把身份換成城市人，你還不讓我進(jìn)大城市，還讓我進(jìn)小城市，我為什么不可以按照三中全會文件說的自由選擇呢？我要自由選擇，我一定進(jìn)大城市，不進(jìn)小城市。進(jìn)小城市醫(yī)療質(zhì)量還那么差，沒專家，沒大學(xué)，我子女不能接受好的教育，我還不能進(jìn)特大城市，我撿垃圾都比那掙錢。農(nóng)民的自由選擇權(quán)就這一次，從農(nóng)民變成市民，所以他一定要慎重，我不能輕易把我的農(nóng)民身份和宅基地弄沒了。農(nóng)民的宅基地要是賣錢的話，有的地方不值錢，有的地方夠買五套十套房子了，那很值錢。

　　比如說我們在山西看到六分宅基地是五百萬補(bǔ)償費，可以在城市里買好幾套房子。不要以為農(nóng)民的宅基地流轉(zhuǎn)以后不能買房子，非得選保障性住房，人家還嫌那窮呢，人家要住好房子。我們那的副村長辦個婚禮好幾十桌，我看那錢可以買好幾套房子。農(nóng)民要把宅基地賣了，不一定買保障性住房，可以買商品房。大家都覺得房價應(yīng)該跌了，我不這樣認(rèn)為。我覺得三四億農(nóng)民進(jìn)城，宅基地可以抵押貸款賣錢了，他怎么就不買房子呢？我說完了。

　　秦虹：我剛才說戶籍制度改革這個事給房地產(chǎn)什么影響？影響最大的是保障性住房要覆蓋常住人口，我說的是這個，大家一定要以我發(fā)言為主，他說我怎么說的，你們不要信，那是不準(zhǔn)確的。

　　毛大慶：話說去年，在那屋里，我們幾個在一起，有劉總，有陳華建，咱們四個。說了改革三件事，我回憶一下，中國最麻煩的是三個賽跑，人民對美好生活的向往和公共資源均等化實現(xiàn)速度的賽跑。第二中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和人口結(jié)構(gòu)的迅速惡化賽跑，第三個賽跑不好說。這三個賽跑，前兩個賽跑，大家還得記住，這件事還是很危險，越來越危險。三中全會解決了有點實質(zhì)性的問題是計劃生育問題。

　　主持人：這跟房地產(chǎn)有關(guān)系。

　　毛大慶：房地產(chǎn)都是人住的，所以計劃生育問題對房地產(chǎn)的未來是有一些影響的，這是我想說的第一個觀點。

　　第二個觀點你們拿那三個似乎和房地產(chǎn)有關(guān)系的事，說來說去，事實上有60項改革措施，這60件事都有關(guān)聯(lián)，把這三件事拿出來沒什么意義。

　　第三個從這三句話倒過去說，戶籍制度改革問題，農(nóng)村進(jìn)城市，讓農(nóng)民變成市民，加快中小城市落戶，中等城市怎么著，大城市怎么著，特大城市怎么著。你看這句話說來說去的做法，它是沒辦法的，仍然還是用計劃性的思考在解決問題。所有都是市場化配置資源，市場化決定一切，最后人去哪？我說了算，到最后還是戶口說了算。這次明確告訴你，特大城市你別來，報告是這么說的。但是我不反對它，為什么要這么說呢？剛才我說沒辦法，為什么呢？因為今天的公共資源實在是不均等，所以它才這么說的。要是都到了北京，公共資源公平配置的理論，特別是三中全會公平社會的理論判斷，以北京市為例，這城市起碼要住三億人，我研究過資源配置合理性的問題。所以不得不要求你到那流轉(zhuǎn)人口，這是戶籍問題。

　　倒過來說，為什么農(nóng)村土地要流轉(zhuǎn)呢？流轉(zhuǎn)這件事，城鄉(xiāng)一體化，消除城鄉(xiāng)差別，改變二元結(jié)構(gòu)問題，這個話不是十八屆三中全會，任總說十七屆三中全會，再往前回憶，早就提過了。我聽過任總?cè)舾纱螆蟾妫�印象最深的是中國土地制度問題。中國的土地制度問題是從建國以后，農(nóng)村的土地，跟城市的土地沒有這么大的差距，那時候城市土地沒有給城市人帶來什么資產(chǎn)和財富的變化，所以農(nóng)民的土地跟城市的土地，不給人帶來差異性的資產(chǎn)變化。

　　但是隨著開放之后的30年，尤其是最近的20和15年，事實上由于資源配置的不合理，導(dǎo)致城市土地和房地產(chǎn)市場化之后，它變成了資源和財富的互動關(guān)系。使得擁有城市戶口和城市資產(chǎn)成為個人和家庭資產(chǎn)配置的一個重要的通道，于是城鄉(xiāng)二元問題出現(xiàn)了，變得特別的明顯。農(nóng)民的土地變成任何人牟利的東西，城市的土地后邊掛著很多東西。因此使這個問題近20年越來越激化。

　　近十年出現(xiàn)兩個二元矛盾，一個是傳統(tǒng)意義的城鄉(xiāng)矛盾，第二個是肉搏的二元矛盾，原來把城市和農(nóng)民的矛盾，農(nóng)民直接沖進(jìn)城市，產(chǎn)生二元肉搏戰(zhàn)的模式，這個模式使中央，政府，黨越來越擔(dān)憂，一直討論到執(zhí)政基礎(chǔ)的問題。所以才有這次報告重點又提了。這次打算農(nóng)民土地和財富掛鉤了。但是這件事要真正落實到農(nóng)民的財富頭上，有諸多的落地的不確定性。

　　比如說這是不是哪的農(nóng)民的手里的宅基地都能變成財富呢？我可以告訴你其實大量都變不成。今天城市的吸引力分析，我們也就四五十個城市對人的移民移動有吸引力。換言之，城市才有四五十個對人有吸引力，那農(nóng)村哪有吸引力啊？沒有吸引力，地怎么變成財富呢？誰要他的地？他流轉(zhuǎn)給誰呢？咱們680個城市，只有四五十個城市有吸引力，那640個城市都沒有吸引力，城市周圍的農(nóng)村有什么吸引力，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)給誰。

　　第二個城市規(guī)劃的問題，北京近郊農(nóng)村土地有吸引力，上海周邊農(nóng)村的土地有吸引力。這個土地怎么流轉(zhuǎn)？土地流轉(zhuǎn)有幾個重要的因素，一個規(guī)劃性質(zhì)問題，這個事誰管，還是農(nóng)民自己說了算？第二這地通過什么平臺流轉(zhuǎn)，是農(nóng)村自己搞一個委員會就賣了，是招拍掛流轉(zhuǎn)，還是協(xié)議出讓，這里面有一大堆問題，且得研究呢。

　　第三房地產(chǎn)稅，跟這事又有關(guān)系了。注意是房地產(chǎn)稅，有房稅，有地稅，所以才重新立法，如果就是房產(chǎn)稅，把原來的條例弄弄就差不多了。所以這件事遠(yuǎn)不是那么簡單，這里面還有地的問題，這里面還有土地出讓金，這不是出的房產(chǎn)稅把房價弄弄就行了，它更多涉及到政府未來如何從土地資源持續(xù)獲得財政收入的問題。這個事情國際有諸多的專業(yè)學(xué)術(shù)論據(jù)，在此不展開了。

　　三中全會最后一自然段講到要在2020年，在重大的幾個領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革的實質(zhì)性突破，并且實現(xiàn)固化的什么什么成果。注意2020年，他們可沒說明年，后年，大后年。2020年是什么時候？7年以后，7年以后，大家就記7年以后。大家有沒有想想7年以后，我們的國家是什么樣的狀態(tài)？又得回到前面我說的賽跑上面去。

　　7年以后我們是一個60歲以上人口占人口總比例大約20%的國家。從2020年再過8年以后，我們大約60歲以上的人口占全國總?cè)丝趯⒔?0%的國家。大家想想60歲人口占社會20%的時候這國家跟今天的狀態(tài)是一樣的，房地產(chǎn)還有那么多人要呢，城市的發(fā)展格局還跟今天一樣，這些問題還要裝入一個擾動因子就是人口的年齡結(jié)構(gòu)變化。對于所有前面我們的假設(shè)都會帶來新的影響。在這樣的影響下，事實上你再說農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的移動，城鎮(zhèn)化的問題，城市戶籍問題，恐怕都變成一個新的課題了。

　　因為如果是那樣的話，事實上賽跑的壓力會更加加劇，會有更多的人急于向資源型城市集中。把人口按照戶口分配的矛盾又會出來了。我沒有答案，我研究了三次報告，事實上我想說，大家關(guān)注這個事很重要，不要局限在房地產(chǎn)這一件事上，我個人理解，20年，10年之內(nèi)，事實上房地產(chǎn)的住宅需求，我認(rèn)為會達(dá)到基本的頂點，因為人口的問題，跟房子的需求量有直接的關(guān)系。即便今天放開二胎，加快計劃生育，那是為中國30年以后人口結(jié)構(gòu)逐步擺脫它的惡化做的適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備，僅此而已，我們能不能把出生率，人口替代率調(diào)到1.5以上，我今天抱著懷疑的態(tài)度。如果不能調(diào)到1.5以上，事實上二胎的問題對我們談的這些問題的影響幾乎微乎其微。

　　主持人：我覺得更適合你的崗位是國務(wù)院研究室主任，秦主任是住建部的，你思考的問題，比秦主任思考得更加的全面。蔡總是唯一來自金融業(yè)的嘉賓，聽聽蔡總的見解。

　　蔡洪平：我把更多的時間留給任總。第一我十分看好三中全會的決定，對于中國當(dāng)下房地產(chǎn)市場我是看好的，為什么看好呢？第一它寫了非常重要的話，市場配制資源起決定性作用，這句話隱含著對過去10年房地產(chǎn)調(diào)控的批判。也就意味著政府不會像過去十年那樣錯誤愚蠢的調(diào)控房地產(chǎn)商品市場。

　　第二為什么對房子有好處呢？它畫了兩個餅很大，一個是房地產(chǎn)稅，一個是土地流轉(zhuǎn)。給所有準(zhǔn)備買房子，或者這十年來，二十年心理失衡的，不是房子的擁有者有盼頭了。下一步咱們有地我可以流轉(zhuǎn)，我可以買房子了。像任總說的我有很多財產(chǎn)可以套現(xiàn)，下一步我們發(fā)財了。這樣把注意力從房價的高處，轉(zhuǎn)移他們的某種視線和關(guān)注度。現(xiàn)在要改革了，那是打土豪分田地又開始了，大土豪是房地產(chǎn)稅，分田地是土地流轉(zhuǎn)。但是要做到談何容易。

　　第一所有的增值，所有的價格后面的利益都在地上，要不然地確權(quán)，要不然流轉(zhuǎn)，今天所謂的房地產(chǎn)稅也是地在漲，就圍繞土地展開。今天中國的憲法，能把土地規(guī)定為個人使用，這跟中華人民共和國的政體和國體是有關(guān)系的。三中全會說的很清楚了，改革的根本目的是完善和鞏固社會主義的國家制度，這個沒有變。公有制基礎(chǔ)堅決毫不動搖發(fā)揮它的作用，非公有經(jīng)濟(jì)也是支柱。在國體和政體發(fā)生改革的情況下，土地屬于個人持有，或者集體使用權(quán)。征稅是房地產(chǎn)稅，地不是我的，憑什么征房地產(chǎn)稅？必須要把地確權(quán)在我的，沒有把地變成股份制，還是宅基地的使用權(quán)，不是所有者。中國的土地變成他的擁有者，像美國似的，我是地主，我是土地所有者。

　　國家的政體和國體不允許土地變成個人的。即便是這樣的話，我們還是思考，討論，立法。這10年就過去了，所以房地產(chǎn)價該漲還是該漲，這時候土地也沒有拿到，那時候又老齡化了，這個問題還是沒有解決。現(xiàn)在這是一個辦法，不用老糾結(jié)在房地產(chǎn)價格了，該把視線轉(zhuǎn)移了。

　　主持人：5位嘉賓都對市場起決定性作用發(fā)言了，只不過對它的實現(xiàn)快慢，實現(xiàn)過程中的技術(shù)性環(huán)節(jié)，要市場決定了，但是又分大中小城市。

　　蔡洪平：中央說的市場化決定，指的是經(jīng)濟(jì)性的資源配置，你們說的人口是社會改革，不是經(jīng)濟(jì)改革，但是中間有一個關(guān)鍵性，人口流動的戶籍是社會改革，跟經(jīng)濟(jì)改革是有區(qū)別的，三中全會多了社會改革，不能否定資源配置的作用。

　　主持人：任總有什么想說的？我覺得嘉賓里面最聽黨的話的就是劉曉光說的，黨說好幾遍他們都不信。

　　任志強(qiáng)：我們是優(yōu)秀共產(chǎn)黨員。

　　主持人：劉總您發(fā)言的時候，就講到大城市，特大型城市周邊的土地。

　　任志強(qiáng)：毛大慶剛才說的除了幾十個城市對土地有吸引力，別的沒有吸引力，那個錯了。比如說比爾蓋茨是小城鎮(zhèn)，沒有大城市，有什么吸引力，但是有了比爾蓋茨就有吸引力，圍繞比爾蓋茨我蓋好學(xué)校，蓋好醫(yī)院，公共資源配置就是靠私人轉(zhuǎn)移過程當(dāng)中配置的。歷史那個地方是沒人去的地方，但是發(fā)展起來。土地私有化就有可能把各種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到那去，但是在轉(zhuǎn)移的過程當(dāng)中，把公共資產(chǎn)也轉(zhuǎn)移過去。現(xiàn)在為什么不去呢？現(xiàn)在沒有土地私有化，不能自由買賣和轉(zhuǎn)移。

　　五四憲法之前中國靠共同綱領(lǐng)，1946年的時候跟蔣介石商量成立聯(lián)合政府的時候，各民主黨派討論了一個共同綱領(lǐng)。共產(chǎn)黨成立新中國的時候，沒有憲法也是靠共同綱領(lǐng)的。我們的憲法是1954年才開始有的，那幾年沒有憲法的時候，是不是就沒有土地了，人們就沒有私有產(chǎn)權(quán)了？不是，他們是靠共同綱領(lǐng)維持的，1949年通過了共同綱領(lǐng)，后來修改了，那時候土地是私有制，1954年憲法農(nóng)村土地也是私有的，但是中國共產(chǎn)黨根據(jù)馬克思主義的道理，把土地的私有分成生產(chǎn)資料和生活資料。你們重新學(xué)學(xué)五四憲法，意思就是說宅基地叫生產(chǎn)生活資料歸私有，那時候還包括少量自留地，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地是生產(chǎn)資料。共同綱領(lǐng)還是有疑問的，還是要把生產(chǎn)資料集合起來，所以人民公社把生產(chǎn)資料都集合了，但是宅基地還是私人的。

　　戶籍制度是1957年的時候，我們公安部門先提人口流動的限制條令，1958年才出臺的戶籍制度，當(dāng)時戶籍制度很重要的把農(nóng)民留在當(dāng)?shù)兀�因此在大饑荒的時候，大家就不能亂走，有糧食的地方也不能到有糧食的地方活著，你就得在沒有糧食的地方死著，這就是當(dāng)時我們出現(xiàn)的問題。但是今天的問題就是允許你抵押流轉(zhuǎn)，就告訴你，你不生產(chǎn)糧食可以跑到有糧食的地方活著，這是一大進(jìn)步。但是五四憲法中重要一條所有公民有自由遷徙的權(quán)利，人民有權(quán)在任何一個地方生活，但是現(xiàn)在我們還沒有恢復(fù)這一條。

　　為什么在所有的外媒第一個討論的是獨生子女制度，這是我們基本國策，人大通過了，但是黨把人大通過的國策給滅了。這里有一個問題，外國人看是一個人權(quán)問題，允許你生二胎和你生不生是兩回事，不是允許你生就一定生，但是給你人基本的權(quán)利。

　　第二個外國人重視的就是勞教制度，因為勞教制度也是依法治國很重要的人權(quán)問題。國有資產(chǎn)和私有資產(chǎn)，民營資產(chǎn)同樣得到保護(hù)，財權(quán)權(quán)利是人權(quán)其中一部分，人權(quán)比財產(chǎn)權(quán)利要大，外國人更多的在那些所謂的那些國家把人權(quán)放在第一位，財權(quán)權(quán)利覆蓋在人權(quán)之下。所以剛才蔡洪平說的，缺乏市場資源配置是沒有自由遷徙的權(quán)利。戶籍制度進(jìn)入中小城市的時候，戶籍制度問題解決了。我要進(jìn)入大城市，憑什么不讓我去，我是城市戶籍人口，所以這里面還有問題。不要以為所有的問題都能一次性解決，但是三中全會決定，一定是在過去基礎(chǔ)上，非常非常進(jìn)步的一個。我認(rèn)為至少把它執(zhí)行下去，它對過去十年倒退的再否定，重新開始，比過去十年穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)暮玫枚啵�充滿希望，謝謝。

　　主持人：中國好多事很無奈，依法治國就辦不了事，依黨治國很多事辦了，但是又和依法治國又沖突了。

　　任志強(qiáng)：我的意思就是說現(xiàn)在黨說了算，你就得聽黨的。三中全會告訴你，聽我的沒錯，往前走吧。

　　主持人：其實我覺得關(guān)于落實，你們幾位看法不一樣。秦主任您跟政府打交道比較多，您覺得有他們說的那么悲觀嗎？

　　秦虹：60條里哪一條？

　　主持人：剛才咱們說的農(nóng)民入市，戶籍制度改革城市化。

　　秦虹：我不知道，我們等著看，我哪知道，我又不是政府。

　　主持人：你要是政府，就不在這兒說了。

　　秦虹：我沒有辦法覺得，要看實際，我希望快一點，我們希望我們的改革推進(jìn)快一點，我沒有看出來他們誰悲觀。我覺得主持人的感覺和我們現(xiàn)場感覺不一樣呢？我覺得沒有誰悲觀，您怎么老說人家悲觀。

　　主持人：這是說我有意挑撥矛盾。比如說房地產(chǎn)立法，但是我估計在座很多人不一定搞得清楚房地產(chǎn)稅，房稅，地稅的關(guān)系。

　　秦虹：房地產(chǎn)稅是一套和房地產(chǎn)有關(guān)的稅制，我們大家知道的房地產(chǎn)稅是1986年來的，土地增值稅是1994年來的，買房子交個人所得稅是1984年的個人所得稅里面寫的，現(xiàn)在拿來用的稅都是當(dāng)時那個時候就說了，但是其中有一條，個人住房買賣的時候可以免交，現(xiàn)在需要拿來用了。我們在八幾年的時候，或者九幾年的時候，那時候個人住房占比非常少，那時候大部分都是分房制，有房地產(chǎn)也是商品房買去分給個人，1998年住房制度改革的時候，個人住房占比不到30%，現(xiàn)在我們商品房銷售里面80%左右，75%左右都是個人購房，市場發(fā)生了變化。

　　和市場制度相適應(yīng)的房地產(chǎn)的稅制，我們應(yīng)該整體的進(jìn)行梳理和設(shè)計，科學(xué)合理，體現(xiàn)政府的意志，支持什么，鼓勵什么，限制什么。我是這樣理解的。房地產(chǎn)稅，契稅，土地出讓金個人所得稅，營業(yè)稅等，買賣要交這些稅，目前我們看到的稅制是不是合理的？我覺得需要重新梳理，我是這樣理解的。我一直認(rèn)為房地產(chǎn)稅制的調(diào)整，不是哪個稅要加，哪個稅要減的問題，應(yīng)該系統(tǒng)設(shè)計，科學(xué)合理公平，這樣才能使我們的房地產(chǎn)市場運行的更加有序。開始我已經(jīng)表明我對房地產(chǎn)稅立法的研究，我認(rèn)為是一個制度框架，而不應(yīng)該是某個單個稅的分割，加加減減多多少少的問題，這是我的理解。

　　主持人：劉總，你覺得土地入市對房地產(chǎn)市場，近期一兩年內(nèi)，兩三年內(nèi)，會不會對房地產(chǎn)市場有直接的影響？因為我聽他們的說法，覺得不會那么快，早著呢？您的看法是什么？

　　劉曉光：農(nóng)民工進(jìn)城的問題，大城市先把口封了，中等城市根據(jù)情況，小城市放開。這個政策肯定增加城市或者說新的城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)的銷售量，這是毫無疑問的。因為農(nóng)民有配置，吃了定心丸了嘛。

　　第二個農(nóng)村的建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，因為我們不知道時間，但是肯定會有很大的變化。過去的建設(shè)用地來講，也不能夠確權(quán)，也不能真正抵押，也不能真正買賣。如果這個亮出來以后，肯定對于房地產(chǎn)的價格是有影響的。

　　第三個關(guān)鍵中國的小城鎮(zhèn)發(fā)展模式是什么？是在大城市的邊緣還是在二三線城市的邊緣，還是就近？這是一個很關(guān)鍵的問題。它會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。我覺得這次改革方案還是令人滿意。看了三中全會的方案以后，比原來振奮多了。

　　主持人：我請教一下，一些農(nóng)民告訴我，今天的小城市的戶口對農(nóng)民開放是沒有意義的，有錢有勢早辦城市戶口了，老人不認(rèn)為城市戶口有用。相反在河南，山西都有城市戶口，你說這個出來對房地產(chǎn)有好處么？

　　毛大慶：蔡總說的問題是存在的，但是真正要實現(xiàn)一個變革，最根本的問題，他們幾個都提到了，事實上要讓中小城市有吸引力，這是另外一個要研究的問題。咱們讓這些城市有吸引力，把人口逐漸疏解到這些地方去，創(chuàng)造一批，宜人宜發(fā)展的中小城市，這是下一步目標(biāo)，但是這個目標(biāo)如何實現(xiàn)？真正要找到中國未來10年以后增長點的新型產(chǎn)業(yè)，再布局的時候，首先傾向這些城鎮(zhèn)布局，使得未來資源、人口的導(dǎo)入，跟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠匹配，這是黨中央一個大戰(zhàn)略。這個大戰(zhàn)略的前提又在于如何找到新的增長的方式和新的增長點。整個三中全會的報告你讀完了以后，你發(fā)現(xiàn)核心的問題是在這個點。未來中國新增長在哪？才是這個報告的主題詞，而不是這里只言片語的。但是新增長在哪？這是困擾這屆政府腦袋里面的一個重大的問題。也就是說現(xiàn)有的增長方式，在未來十年走下去是有問題的。無論是高資源消耗，還是土地財政等等這些東西都玩不轉(zhuǎn)。那下來怎么辦？所以它要盡快的把人口導(dǎo)入到那去，于是采用了非常強(qiáng)制的計劃性的語言，說這個城市怎么樣，那個城市怎么樣？一到這個玩不轉(zhuǎn)。公共資源均等化和產(chǎn)業(yè)布局的均衡化才會吸引這些人去，但是要實現(xiàn)這個這是非常難的，所以需要智慧。

　　任志強(qiáng)：毛大慶對我們?nèi)�中全會的決定很有意見。我們蔡總剛才說了，三中全會核心問題是市場配置資源，如果市場配置資源，你怎么知道中小城鎮(zhèn)不能配置資源。因為市場配置資源就有吸引力了，現(xiàn)在不是市場配置資源，所以中小城市就不行。這個和房地產(chǎn)當(dāng)然有關(guān)系了。

　　比如說剛才他說的，跟房地產(chǎn)有關(guān)系的。民間可以辦銀行，開發(fā)商辦銀行。比如說毛大慶花30億辦銀行，這已經(jīng)公報了，是真的吧。如果有第二家，第三家，更多的人辦了銀行，是不是個人貸款和企業(yè)貸款的情況就和現(xiàn)在不一樣了呢？開放金融以后，又可以增加什么各種各樣的融資？是不是就有更多的條件擴(kuò)大生產(chǎn)了呢？如果生產(chǎn)擴(kuò)大了，供求關(guān)系得到改善了，是不是房地產(chǎn)就穩(wěn)定了，這些都要看后面出臺的東西。

　　比如說IPO，我們有173萬家，上市的有7萬家。下放到交易所了，沒有限制的市場了，有好幾千家，好幾萬家的房地產(chǎn)公司就上市了。我不覺得你說的那三條我可以說一大堆理由，那可能不成立，但是你沒說的這些條，可能都影響到房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及一些城市的供求關(guān)系，會發(fā)生很大的變化，現(xiàn)在下結(jié)論有點早。你說一條，我們答一條還可以，但是總觀全文，三中全會的決定，也可能出現(xiàn)很多你沒有想到的問題，就改變了整個的社會環(huán)境，全都變了。今天我們說過去的立法可能用十幾年的時間才能立法，也許人家兜里藏著呢，明天就給你拿出來了。你怎么知道這個立法還用那么長時間呢，我們只能說以前是用那么長時間，以后可能不用那么長時間了。為什么？它有一個強(qiáng)大的力量，你不好干，我收拾你，過去不敢收拾你。你看今天抓了六個，也許明天又抓六個，也許我們改革力度就提高了，效率馬上就提高了。也許過兩天就告訴你哪條違法，所以我們要對三中全會充滿信心，現(xiàn)在趕緊把已經(jīng)定的事趕緊落實，讓它退不回去。討論了半天，把一些東西改回去就麻煩了。

　　主持人：其實這場論壇的主題基調(diào)就是充滿信心，我問一下秦主任。因為前一段時間政策頻出的時候，當(dāng)時專家學(xué)者，包括一些政府里面的人說，不出短期的供求關(guān)系的政策，要出一些長效的。今年開博鰲房地產(chǎn)論壇的時候，就說長效機(jī)制已經(jīng)差不多了，估計三個月就出臺了，現(xiàn)在11月底了，是不是有這樣的條文？我理解三中全會說的都是長效機(jī)制，咱們有沒有必要說一個具體的？

　　秦虹：我覺得你的理解是有問題的。三中全會的方方面面都會對房地產(chǎn)市場有影響，但是不等于它都是房地產(chǎn)的調(diào)控機(jī)制了，我覺得這個說法太不準(zhǔn)確了。

　　主持人：我說的是他們討論到的，不光直接跟房地產(chǎn)相關(guān)的那三條，還有間接相關(guān)的，其實都對房地產(chǎn)未來的發(fā)展有不同的作用。

　　秦虹：這是我說的，三中全會整體的改革會對房地產(chǎn)有影響，這是我開始說的，怎么成了你說的了？

　　主持人：咱們是不是在醞釀一個長效機(jī)制？

　　秦虹：是不是在醞釀？國務(wù)院今年開很多次常務(wù)會的時候，我覺得說的最多的一條就是我們要建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。我們看國務(wù)院會議的公告的時候就是要建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，是在建，應(yīng)該是。

　　主持人：長效機(jī)制包括一些什么樣的內(nèi)容？現(xiàn)在長效機(jī)制沒有對外公布吧？

　　秦虹：你承認(rèn)了沒對外公布，你問我什么內(nèi)容？我知道我能跟你說嗎？我不知道，我能跟你說嗎？你這問題問的，我就不能說。

　　主持人：政府的人就是比較嚴(yán)謹(jǐn)。咱們還有20分鐘的時間，留給大家提問。因為去年的經(jīng)驗，我覺得大家簡潔提出問題，報出姓名和公司，關(guān)于任總是你的偶像就不要說了，直截了當(dāng)提出你的問題。

　　提問：我叫姚冠初，我想問一個問題，咱們最近的十八屆三中全會也提到了財稅體制改革，最近也在營改增，比如說增值稅國家拿75%，企業(yè)所得稅國家60%，個人所得稅國家60%，營改增之后，地稅就沒剩多少了，這次的十屆三中全會提到財稅體制改革，財稅是國家的基礎(chǔ)。現(xiàn)行財稅導(dǎo)致了地方政府的土地財政，從而也助推了房價的高漲，因為稅主要交給中央了，但是中央跟地方的稅又很難平衡，國家很有錢，百姓錢很少。問題就是現(xiàn)行的財稅體制是不是助推了土地財政？土地財政是不是助推了高房價？

　　任志強(qiáng)：你的前提就錯了，我沒有辦法回答錯誤的前提，財稅預(yù)算法沒有土地收益，土地收益是地方政府的小金庫。土地收益單有一個說法，和預(yù)算收入不是在一起的。比如說北京，20%是哪級政府拿走了。比如說10%的土地，這是溫總理定的，10%保障性住房收收就沒多少了，列不入財政了，土地收入前提就錯了。

　　提問：土地增值稅中央拿70%多呢？

　　任志強(qiáng)：稅本來就在稅制里頭，土地增值稅100%歸地方，只是小地方和大地方的說法，中央一分不拿，你搞錯了。你的前提就不對，為什么三中全會專門提出來事權(quán)和稅權(quán)相對等，現(xiàn)行的是對的，就不在三中全會上改了。

　　提問：瑞士基金是不是引導(dǎo)改革的方向？

　　任志強(qiáng)：這是政府該干沒干的事。溫總理2008年的時候就說了，政府沒完成任務(wù)又收回去了，重新提出來恢復(fù)原來的東西，早就提了，你們沒有好好學(xué)習(xí)。

　　提問：物權(quán)法里面規(guī)定到期自動取消，三中全會有沒有解決怎么算稅費的問題？

　　任志強(qiáng)：房地產(chǎn)稅立法的時候你就知道了。一定會把這些東西放在房地產(chǎn)稅法里或者其他的文件重新定的，現(xiàn)在還沒有到那個時候，現(xiàn)在是紅頭文件，要變成法律要有一個過程，你等過程完了再說。你現(xiàn)在問我，沒什么用。

　　提問：我想知道各位精英對房價的看法，房價是由供需決定的，是有效供給和有效需求決定的，這樣的有效需求有投資需求還有剛需。有效需求已經(jīng)沒有了。美國的次貸可以讓他們貸款買房，但是中國的貸款政策也是非常緊的。在這種情況下，什么可以支持房價的上漲。你說城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)民進(jìn)城提供需求。我想說，遠(yuǎn)水解不了近渴，你們對未來一年，或者兩年，整個房價的走勢怎么看？北京上海是一個問題，二三線城市又是另外一個問題。

　　任志強(qiáng)：新建住宅包括非商品住宅。新建住宅就是把保障性住房算進(jìn)去，北京10月份指數(shù)是106，環(huán)比是116，同比是116.4，但是基礎(chǔ)是按2010年的基礎(chǔ)100，現(xiàn)在是119.7。你要把這三個數(shù)乘起來，19再乘16，再乘6，這就是住宅漲的情況。商品住宅，環(huán)比是100.8，同比是121.2，但是基數(shù)是在原來100漲成了125.4，你把這幾個數(shù)再起來，和2010年比大概翻了一倍。沒錢怎么買得起，現(xiàn)在不夠賣。你說那錢哪來的？政府定的是2.2萬，叫做限價200萬，政府在調(diào)查之后給你巨大的優(yōu)惠，你賣房還算30%的差價，定200萬的價。北京政府沒把200萬當(dāng)回事，200萬你能買得起，所以搖號。

　　劉曉光：北京一年新增戶籍人口60萬人，新增常住人口50萬人。新增新結(jié)婚人十幾萬戶。一手房一年供應(yīng)最好的時候是18萬，弱一點的是9萬，存量是一樣的數(shù)據(jù)，你把它加在一起，一年最好的成績是20多萬套。這20多萬套房子，都不夠一年新增的幾分之一，你說哪來的這么多人？

　　蔡洪平：他們說的都是一線，北上廣。今天中國的城市化是像三角洲的方式發(fā)展，這是法國的模型，我自己的看法，長三角，珠三角這些地方，不是看不起西部的人口，二三線城市比較危險，北上廣還會奇缺，還是有人買房子，這個需求是剛性的，趨勢是很明顯的。

　　劉曉光：我每次參加這個會都說這個事。我們談中國房地產(chǎn)，一定說中國的房地產(chǎn)，沒有這個概念，說來說去就是這四五十個誠實的房地產(chǎn)。2012年到今年，房地產(chǎn)在四五十城市里面產(chǎn)生了巨大的變化。這四五十個熱點城市，現(xiàn)在有一些已經(jīng)淪落為非常麻煩的境地了。我舉一個城市為例，副省級城市里面，沈陽問題就很大，現(xiàn)在房子堆在那賣不出去了，這跟政府超量賣地有關(guān)，第二，人口其實非常少，第三，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)非常落后了。這樣的城市的房地產(chǎn)就出問題了，甭看它也是四五十個熱點城市，但是它就出問題了。但是北京，地價增長，投資商比原來多了一倍，也就是說原來好比一百人來這兒買地，今年變成二百人了。但是全國購地的總投資實際上并沒有增長多少，還是負(fù)的。但是證明了什么呢？證明開發(fā)商投資的線縮短了，更加集中到四五十個里面的二十來個城市，促使這二十來個城市地價進(jìn)一步加速增長。我們?nèi)菁{人口移動的容器事實上過去十年沒有任何進(jìn)步，只有倒退。全國中學(xué)100強(qiáng)，我又研究這樣的問題。上海，北京加一塊是60個，全中國60個最好的中學(xué)，上海，北京兩個地占了60個，剩下40個全中國分配。你說這樣的公共資源怎么辦？所以這是改革重要要突破的地方。

　　主持人：凡是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場以后，每次調(diào)控的結(jié)果都是減少了，第二年，第三年就會遭受報復(fù)性的房地產(chǎn)上漲。我們把供應(yīng)減少了，二手房不能賣了。這個是人口急劇城鎮(zhèn)化發(fā)展。反正調(diào)控土地供應(yīng)減少，要不然就是貸款減少，要不然是供應(yīng)減少，第二年都會反彈。除了需求以外，還是對政府調(diào)控性措施的報復(fù)性的反彈。

　　提問：我是北京京都律師事務(wù)所的，我想問一下上海自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)的情況，可能不是直接講房價的問題，但是事實上就是金融改革沒有真正落實，但是房價已經(jīng)漲了很多了。請任總給解釋一下？

　　任志強(qiáng)：世貿(mào)區(qū)房子猛漲就是瘋子在那買，上海市6千多平方公里，它連60平方公里都不到，你就把那里都蓋成房子，大概就占上海房子總量的十分之一都不到，不要把它當(dāng)回事，很小，漲了就是瘋子愿意買，正常的人都不愿意在那買的。現(xiàn)在只有兩個政策被落實了，第一個中關(guān)村高科技免稅政策被落實了，第二個服務(wù)業(yè)所得稅，營業(yè)稅減免政策被落實了，增值稅沒有了，現(xiàn)在可以用這部分的直接用于租賃，服務(wù)業(yè)，自貿(mào)區(qū)租賃船和費勁可以減少成本，除了這個還沒有看其他的，負(fù)面清單列了1千多項，下一步把一千多項砍的剩三四十項，一百項的時候就可以了，現(xiàn)在還沒有什么優(yōu)惠政策呢。現(xiàn)在買房子，先賭上了可能就賺著了，沒賭著就沒賺著了。這種事不可能靠這個，我看三中全會就告訴你，很多地區(qū)都開始實行上海自貿(mào)區(qū)的政策，它就是一個試點。我們從深圳的開放，到14個城市的開放中間隔的時間連半年都不到。很多地區(qū)都會搞自貿(mào)區(qū)的，所以鼓勵保障性住房的地方多了，你可以到別的地方去。

　　提問：我是內(nèi)蒙的，想請教兩個問題，一個是幾位老總對旅游地產(chǎn)的看法，第二個問題旅游地產(chǎn)在未來的海南省還有可持續(xù)發(fā)展的可能嗎？

　　毛大慶：我不太懂旅游地產(chǎn)。我的看法是，跟很多配套的行業(yè)發(fā)展有關(guān)系。第二中國的旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到真正發(fā)展的階段。旅游地產(chǎn)對整個社會，國民生產(chǎn)總值，人均可支配收入達(dá)到一定的情況下，還有服務(wù)業(yè)達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)的情況下，今天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，事實上可以說沒有標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一塌糊涂。現(xiàn)在旅游地產(chǎn)，除非過渡開發(fā)非常有限的行為之外，事實上沒有什么可以談的亮點。我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，包括相關(guān)的配套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到國際上相關(guān)旅游地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，這是一個非常嚴(yán)重的問題。

　　第二這個變成房地產(chǎn)的行為，我覺得這個東西難以評價，我認(rèn)為你問我這種行為可不可持續(xù)，我沒法認(rèn)為它持續(xù)到什么程度。我覺得海南的問題，縱觀整個海南的旅游服務(wù)業(yè)，事實上水平是很差的，這是有目共睹，大家很認(rèn)同的。因為中國可居住的優(yōu)質(zhì)的旅游地帶被開發(fā)的最早是那，大量北方的人對那有喜好。你說這個地方有沒有可持續(xù)發(fā)展能力？我覺得這個跟海南島整個的經(jīng)濟(jì)和未來的規(guī)劃發(fā)展有很大的關(guān)系。我認(rèn)為中國旅游地產(chǎn)有一定的發(fā)展階段，但是不是現(xiàn)在，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到呢。

　　蔡洪平：地產(chǎn)就是地產(chǎn)，地產(chǎn)有它的文化基因。比如說養(yǎng)老地產(chǎn)我就不相信。當(dāng)年跑到國外的老人都回來了。他們在美國就沒有聽過養(yǎng)老地產(chǎn)。我們把房子租下來。老人永遠(yuǎn)要跟年輕人在一起，他有空的時候還要到酒吧去看看，你搞一個養(yǎng)老地產(chǎn)，天天把死尸抬出去，這個不可思議。什么叫終極關(guān)懷？不要終極關(guān)懷了？我自己關(guān)懷。地產(chǎn)就是地產(chǎn)，打各種招牌的地產(chǎn)要小心，請大家留意，這個不是地產(chǎn)，請任總批評指正。

　　劉曉光：一定有旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)。美國分的很多，養(yǎng)老地產(chǎn)也是存在的。我專門參觀奧蘭多的養(yǎng)老地產(chǎn)，這里面還有20多個中心，買了它周圍的地產(chǎn)，可以給它養(yǎng)老體系的證件，它的價格是高于一般的4倍。在馬來西亞還有其他地方開發(fā)也高于52%以上。第二個中國也存在這樣的地產(chǎn)。實際上旅游地產(chǎn)有它的價值和規(guī)律。在中國未來市場中，它肯定是存在的，而且是有前提的。

　　任志強(qiáng)：旅游地產(chǎn)是以旅游服務(wù)為主賺錢的地產(chǎn)，要以賣房子為主就不叫旅游地產(chǎn)，就叫房地產(chǎn)。中國為什么能在旅游地賣房地產(chǎn)，是因為中國土地不私有化，如果土地私有化，可能就買別的地方的房子去渡假，去旅游，是因為你打旅游地產(chǎn)的名利，讓地產(chǎn)的房子可以賣。所以我到別的地方買小產(chǎn)權(quán)，到你那買大產(chǎn)權(quán)，逼著你這樣干，土地私有化都賣不出去了。人家是以旅游服務(wù)為基礎(chǔ)的。比如說經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整過剩產(chǎn)能，調(diào)整只有一產(chǎn)二產(chǎn)，一產(chǎn)的人多，產(chǎn)能再過剩都沒戲，中國糧食不夠吃，可能我們的糧食比國外還貴。最簡單的道理，不讓農(nóng)民鬧事，高價買你的糧食，中國有中國的特殊性，要把中國的特殊性問題考慮進(jìn)去。土地私有化就跟土地私有化的國家比，他們的旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)比，他們那是怎么回事，要不是的話就不用比。

　　劉曉光：根據(jù)中國自己條件來看。比如說旅游地產(chǎn)，我們發(fā)現(xiàn)中國有中國的特色，中國人錢少，大家買一個，輪著去，也有一組買的。在中國發(fā)展的過程當(dāng)中，有很多有特點的東西，也值得我們思考。

　　提問：你好我叫王楠(音譯)首先非常感謝五位嘉賓抽出你們寶貴的時間參加今天的夜話。我想問一下商業(yè)地產(chǎn)的事。

　　主持人：我在場，他說商業(yè)地產(chǎn)就是早死了，晚死了，讓它死在途中，不讓它有結(jié)果。我覺得誰都死了，只是說將來線上線下的比重的問題。很多商品不適合在線上，現(xiàn)在很多商場主要是體驗，吃，喝。比如說新加坡，夏天的時候，大家都去那里乘涼，商業(yè)地產(chǎn)一定會存在的，只是存在的量會受網(wǎng)上的影響。馬云[微博]講到，他辦的企業(yè)是一個社會的企業(yè)，就是一個大的企業(yè)，讓企業(yè)降低成本，降低效率。商業(yè)地產(chǎn)的事，我覺得應(yīng)該是共存的，只是比例的問題。

　　任志強(qiáng)：不讓他干，他很惱火。

　　毛大慶：這個事我也研究了，他的銷售額鯨吞了2300萬商業(yè)面積的產(chǎn)能，這個不假。但是事實上，真實的研究數(shù)據(jù)，首先數(shù)據(jù)并沒有這么大的銷售額，這里面是有水分的，至于怎么有水分，哪來的水分我今天不探討這是一個問題。第二個是侵占了好大一塊商業(yè)的份額，但是你放心，商業(yè)地產(chǎn)自己的存在回轉(zhuǎn)型的。比如說劉總的說的問題非常的現(xiàn)實。我調(diào)查了德國，日本和新加坡。他們這些地方互聯(lián)網(wǎng)的普及率不在中國之下，德國非常的普及。但是他們今天告訴我，非常穩(wěn)定的，網(wǎng)購，線上的購物，整個占有比非常穩(wěn)定，15%左右，帶來商業(yè)業(yè)態(tài)最大的變革。商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)布局從此變化了。商業(yè)業(yè)態(tài)變成了體驗式消費。體驗式也是無邊界發(fā)展的事情。我們想想前十幾年，我們說百貨商場是什么樣的？今天的mall是什么樣的？我們再去看今天的mall里面的業(yè)態(tài)落位，事實上餐飲，娛樂，文化，兒童教育，體驗，體育，電影院等等等等，占的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是前幾年的百貨商場了。我相信未來還會變化的。

　　第二它的布局在變化。現(xiàn)在的這些mall，你看新加坡，城市中心的商場并不代表它是資產(chǎn)增值最好的，資產(chǎn)最穩(wěn)定的，現(xiàn)金流最穩(wěn)定往往是大型社區(qū)里的，鄰里中心的購物中心。數(shù)次經(jīng)濟(jì)波動，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力都是最強(qiáng)的，都是投資者很歡迎的東西，體驗式消費跟居住者密切的關(guān)聯(lián)。我認(rèn)為這兩者的東西，事實上一直會并存下去，誰說誰不存在，都不合理。你說體驗式消費通過網(wǎng)絡(luò)弄沒了，我是堅決不相信的。

　　其實現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)購物已經(jīng)暴露出很多弱點了，無論是質(zhì)量問題，無論是送達(dá)率問題等等，包括它的服務(wù)問題，質(zhì)量問題，其實都有待進(jìn)一步提高，這里面跟物流業(yè)，倉儲業(yè)發(fā)展都相關(guān)，這個都在變，商業(yè)發(fā)展的形態(tài)都是跟外界發(fā)展的變化而變化的。

　　主持人：馬云說我們地產(chǎn)商在地上的，又得審批，他在空中什么都沒有。這次余額寶，活期是一點幾，它這個是四點幾，它的潛力是巨大的，掙的很多，最有可能變成公共基金。

　　蔡洪平：網(wǎng)絡(luò)發(fā)展是一個新的生產(chǎn)力，傳統(tǒng)的東西不會因為網(wǎng)絡(luò)挑戰(zhàn)而消失。歷史上有了攝影以后，油畫越來越貴了，我認(rèn)為這兩種東西是相輔相成的。我認(rèn)為今天的淘寶，或者是阿里，最大的沖擊不是商業(yè)地產(chǎn)，對落后的金融領(lǐng)域是一個巨大的沖擊。金融體系的沖擊可能比一般的商業(yè)地產(chǎn)沖擊要大。

　　提問：我非常幸運最后一個問題，各位專家大家好，感謝你們今天晚上非常精彩的演講，我姓楊，我是做體驗營銷的，我做的工作就是互動傳播，體驗營銷。我的問題是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的，今天晚上小產(chǎn)權(quán)講的不是很多，但是小產(chǎn)權(quán)跟我們房地產(chǎn)有關(guān)。有幾個朋友計劃近期在宋莊買一塊地，農(nóng)民的地分宅基地，耕地，經(jīng)營性建設(shè)用地，他們準(zhǔn)備買50年的經(jīng)營性建設(shè)用地。對于他們這種行為，原來他們在城里住，想到宋莊這樣特殊的有文化，可能未來有大發(fā)展的潛力。宋莊的地能不能買？

　　任志強(qiáng)：法律上寫不能買。三中全會公報沒說小產(chǎn)權(quán)房就可以了，小產(chǎn)權(quán)房允許合法化，可能允許其他的犯罪也合法化，想都別想，小產(chǎn)權(quán)房是安全的問題，沒有經(jīng)過質(zhì)監(jiān)站，沒有消防的驗收，出了事政府能負(fù)這個責(zé)任嗎？黑人就算了，不說你就完了，還報道出來。小產(chǎn)權(quán)房法律寫的已經(jīng)很清楚了，開發(fā)商也不會干那個事。

　　主持人：今天的夜話到尾聲了，感謝各位的參與，他們幾位說的對不對，明年我們來驗證，謝謝大家。