中國金融論壇于2013年5月21－23日在北京召開。論壇主題為“金融改革創(chuàng)新，服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)”。圖為卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)演講。

　　中國金融論壇于2013年5月21－23日在北京召開。論壇主題為“金融改革創(chuàng)新，服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)”。新浪財經(jīng)圖文直播本次活動。圖為卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)演講。

　　張遠(yuǎn)：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位朋友，女士們，先生們，下午好。

　　我今天講的題目是防范金融風(fēng)險，提升房企融資能力。

　　第一，講的是房地產(chǎn)發(fā)展對金融業(yè)的影響。

　　一，房地產(chǎn)的發(fā)展，為金融業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)展提供巨大需求。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還會帶動其他一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)品，勞務(wù)大量增加，從而引起商品和貨幣流通量的發(fā)展。

　　二，房地產(chǎn)發(fā)展，有利于完善銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)銀行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的能力。隨著房屋商品化逐步推開，住房商品必將大量增加，客觀上要求銀行住房信貸業(yè)務(wù)的長足發(fā)展。

　　我國銀行目前消費(fèi)業(yè)，信貸業(yè)務(wù)，應(yīng)該說是非常薄弱，房地產(chǎn)的發(fā)展，能夠使信貸服務(wù)區(qū)域完善，形成銀行對生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的綜合配套能力。

　　第三，房地產(chǎn)的發(fā)展可以促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)向多元化，金融業(yè)務(wù)向多元化的發(fā)展。在短短的房地產(chǎn)大發(fā)展的十幾年內(nèi)，帶動了我國多種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的生產(chǎn)和發(fā)展，許多城市建立了住房合作社，各類專業(yè)銀行和綜合性銀行，房地產(chǎn)也促使多種金融業(yè)務(wù)的生產(chǎn)個發(fā)展。在我們地產(chǎn)界融資手段可能還是比較都的。房地產(chǎn)抵押，貸款業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)，隨著房屋商品化的發(fā)展而發(fā)展的。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營引入了大量外資的投入。

　　第二，房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀和存在的問題。我們房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)態(tài)來講，從行業(yè)來講，在融資方面遇到的一些問題，現(xiàn)狀。

　　第一，融資方式單一，開發(fā)資金仍然是以銀行的貸款為主。

　　第二，我們感覺到現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)融資的工具的局限性，融資組合是非常簡單的。在整個房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中，融資工具和融資組合創(chuàng)新的力度是不夠的。應(yīng)該說房地產(chǎn)還有對融資工具，和融資組合方面有更多的要求。

　　第三，信托現(xiàn)在成為房地產(chǎn)融資新的渠道，但是還是有很多的限制。在地產(chǎn)界信托融資在這兩三年內(nèi)是異軍突起，但是在這方面還有很多政策和規(guī)定方面的限制。

　　第三大的方面，當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險，我們作為房地產(chǎn)企業(yè)，用金融的思維考慮，我們現(xiàn)在面臨什么風(fēng)險。

　　第一，市場風(fēng)險。從2004年開始，部分大城市房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱，而后這種房價上漲擴(kuò)大到更多的城市。

　　第二，金融風(fēng)險，開發(fā)商在整個開發(fā)過程當(dāng)中，僅僅投入少量的資金，而后大量的資金來自于銀行，一旦開發(fā)商還不了貸款，銀行就會被套住，如果經(jīng)濟(jì)形勢不景氣，房價可能會在一夜之間跌破，開發(fā)商也可能在短時間內(nèi)消失不見，因此會給金融機(jī)構(gòu)留下壞賬，這往往需要很長時間才能消化。08年和11年下半年，在部分區(qū)域都有房地產(chǎn)老板走路的現(xiàn)象，就是人找不著了。

　　第三，銀行的過度支持。銀行在競爭壓力下，需要發(fā)展壯大，吸收的存款要及時的貸出，經(jīng)常投資于高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。所以說銀行對房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在還是相對比較偏好的。

　　第四，供求關(guān)系帶來的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險。我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭來購買住房，逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場現(xiàn)狀。消費(fèi)者對市場持續(xù)漲幅的預(yù)期，在這個過程當(dāng)中，很多消費(fèi)者試圖通過買房來獲取高額利潤。這些因素的存在，都為房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險帶來了隱患。這是講的第三個方面。

　　第四個方面，房地產(chǎn)企業(yè)對金融主要風(fēng)險防范的對策。

　　第一，高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其危險性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險的意識。房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，要密切注意企業(yè)有關(guān)房地產(chǎn)金融政策的改變。

　　第二，打破單一的渠道，廣泛拓展融資渠道。房地產(chǎn)商融資渠道，融資組合，來源要多樣化，不能緊緊依靠銀行的信貸。

　　第三，控制好企業(yè)經(jīng)營融資中貸款的比例，不斷調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)融資的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)作為金融融資的用戶來講，我的貸款名目是很多，作為房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)你項目的進(jìn)展，和整理運(yùn)營效果，節(jié)奏安排，要考慮到你貸款的節(jié)奏。

　　第四，嚴(yán)格資金管理，規(guī)范金融業(yè)務(wù)操作，推進(jìn)企業(yè)資金良性使用。作為企業(yè)來講，最本質(zhì)的是項目要好，如果項目好，相對來說圍繞這個項目融資風(fēng)險就低，如果項目不好，風(fēng)險就高。作為企業(yè)來講，最要把握的是你拿到的房地產(chǎn)的項目，這是最關(guān)鍵的。

　　第五，加強(qiáng)銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。

　　這個稿子寫得比較全，我沒有一句一句的念，作為一個企業(yè)談控制金融風(fēng)險，我覺得最本質(zhì)的，是我們希望的是政策要好，資金要充足，作為我們本身要做好的，首先是項目要做好，項目的開發(fā)要做好，項目所有的，到最后交給用戶的整個過程，從設(shè)計、開發(fā)、銷售、客服、產(chǎn)權(quán)、運(yùn)營，都要為我們最終客戶做好服務(wù)，提供好的產(chǎn)品，這樣的話投入項目里的資金，就應(yīng)該風(fēng)險更低。謝謝大家。