“第十三屆學習型中國—世紀成功論壇”于2012年12月30日-2013年1月1日在北京召開。上圖為萬通控股集團董事長馮侖。(圖片來源：新浪財經)

　　新浪財經訊 “第十三屆學習型中國—世紀成功論壇”于2012年12月30日-2013年1月1日在北京召開。上圖為萬通控股集團董事長馮侖。

　　以下為演講實錄：

　　馮侖：各位朋友，大家新年好！非常吃驚，也非常高興在新年的第一天和這么多朋友在這兒一起探討我們民營企業，我們各行各業自己的話題，這足以看到了民營企業真的理想遠大。我今天跟大家一起交流和分享的重點是一個房地產的故事，就是房地產行業創新的邏輯，就是房地產行業為什么在這個時候有的出現了極端的現象，多數的企業認為很困難，但是少數的企業，我從昨天，今天，包括跟萬科的老總，還有跟其他的老總交流，他們都認為這是非常好的機會。大家知道包括萬科在內的很多公司去年的成績都非常亮麗。

　　曾經三四年以前，所有的地產公司都到大地區了，但是最近發生了一個變化，萬科的領導三年前講萬科是什么？一句話，叫萬科是中國房地產行業的領跑者，現在變成了中國住宅領域的領跑者，也是全球最大的住宅企業，萬科是專業的地產投資公司，還有一個人講他是不動產當中的服務類企業。總之，所有的人都講的不一樣。那為什么不一樣？這件事兒，實際上我們回過頭來看，我們所有的生命過程，其實是這樣的。當一個孩子在3歲以前出生的時候，人之初一團肉，無所謂男女，當青春期以前就是一個人，當青春期以后就不一樣了，逐漸的有了身份、角色、性別上的差別，于是扮演的角色就不一樣了。逐步越來越不一樣，但是人生越來越豐富。到了20、30歲，彼此之間相互融合，最后又開始了新的一輪生命征程。也就是說，現在這個房地產行業目前也變成這樣，在這個時候開始結束了青春期，有了住宅，有了商業不動產，還有各種各樣不動產的形式，這個時候大家創新的故事，就開始沿著不同的領域進行。

　　這個具體的故事是發生在一個什么樣的背景下呢？我們回過頭來看，全世界地產公司是怎么樣走過來的？那么，在地球上發生過的故事是這樣，在所有的城市，當人均GDP到8000美金之前，這個房地產行業就是住宅等于房地產的行業，不分那么細。兩三年以前，每年5萬億左右的收入，所以，住宅等于房地產，國務院對房地產調控，本質上調控是住宅。這個階段各個城市發展，住宅是唯一的明星。那么，在住宅領域里，是從GDP3000美金開始快速的增長，到6000、7000到8000，然后住宅就變成一個非常飽和的生命。有三個指標出現以后，住宅就逐步的變成了一個增量，就開始下降，這三個指標就是GDP過8000美金，第二個就是人口的增量開始減少，也就是說，一個城市的需求如果人口的增量，包括自然的增加和外部的增加都會影響到市場。比如最近這兩天國務院同意了一個異地高考這一件事情，才剛剛幾天，北京學校附近的房子價格就開始波動了，因為什么？更多人要來北京高考。所以，這種人口的移動對市場是一個指標。第三個就是新房的交易量和舊房的交易量，如果到了1：1的時候，也就意味著二手房成為存量的交易多過增量的交易，這時候房地產住宅的是市場逐步的進入一個飽和階段。

　　在這樣的過程中，住宅企業做什么呢？只有三種方式你可以選擇創新。第一種方式就是住宅產業化，就是萬科做的一件事情，就是把住宅當制造業做，在成本、規模、速度上競爭。比如說工業化的制造，萬科目前能做到比傳統的房地產施工要縮短3個月的時間，大家知道縮短3個月資金的效率就出來了。那么，這個道路在日本曾經走過，全日本最大的房地產住宅產業是一個汽車公司，叫豐田。也就是說，在豐田做汽車的同時，汽車是移動的不動產，汽車有兩室一廳，還有冰箱，再加四個輪子。所以，在日本豐田看來，汽車也跟房子有很多共同性。我們去看在日本的住宅流水線，一棟房屋由墻體、基礎、屋頂，包括廚衛整合到一起，是能夠完全像汽車一樣。也就是住宅產業化是一個非常重要的一個根本和基點。萬科現在住宅產業化在廣東的生產總部已經投入了上億的資源來創造這樣的一個未來的住宅的一個先進科技，目前已經成為全球住宅研發最好的一個地方。

　　第二個就是細分市場，我在臺灣碰到一個同事，我跟王石好多年以前去臺州看到一個女性老總給我們看住宅，然后他們說，這個房子是給女性的公寓，我們做了多少？40套，我們說怎么才做40套？他說我做40套，因為我知道這個城市里大概這類的女性有多少個，她們每個人的情況，所以就叫細分市場。過了一年多，我們又去，又是這個老板接待的，他說我又做了新項目了，說還是做單身女性，這回又細分了，以前單身是不單居，這回是單身絕對就一個人住了，單居了，又細分了一下。所以，大家知道細分市場本身是你創新的一個非常大的空間。

　　第三個在住宅領域怎么做創新呢？就是做節能環保這樣的一些住宅，因為在未來的時候本身這些技術和客戶的反映非常好。今年年初的時候，我們有一個項目，底下人說，我們在這個地區是冠軍，我說冠軍是多少？他說賣的一套，我說一套就能當冠軍，他說因為別人都是零。我說為什么你還能賣出去一套，他說因為我們是綠色三星[微博]產品，是一個真正的綠色建筑。所謂綠色建筑，最重要的體驗就是健康住宅，也就是說，對人體健康有幫助，同時在運行當中成本比較低，最終這樣的一個產品有一個長久的競爭性，這個競爭性在美國體現的非常明顯。綠色住宅和不綠色住宅在出租和銷售的價格上大概差10%-15%，所以這個領域里面創新現在非常之多，這是住宅。

　　那么，大家知道在房地產的價值鏈的一個過程當中，住宅是制造業，它的價值鏈往上走，就進入了服務業，再往上走就進入到金融業。GDP從8000美金往上走，商用不動產，就成為這個時期房地產行業最大的一個創新熱點，一個集中點。所以，為什么最近商業不動產大家嚷嚷越來越多了？非常簡單，現在中國10個城市人均GDP超過一萬美金，也就是這些經濟水準已經發展到過了8000美金，于是開始出現了這樣的創新。這個創新當然分成兩個階段，第一個階段，相當于李嘉誠曾經走過的道路，就是在8000-15000美金用銷售帶動租賃，比如像萬達，實際上是銷售帶動租賃，這個階段商業不動產重點發展社區性商業，就是一個購物中心，也包括一些街鋪。李嘉誠用了差不多20年時間，現在是30%的租金收入，70%仍然是銷售。這個階段過了之后，到2.5萬美金左右，商業不動產，就改為營運為中心，什么叫營運中心？我們公司最近開會，經常有人問，寫字樓怎么掙錢？我跟大家開玩笑，靠人的知識掙錢。為什么說知識能掙錢呢？大家仔細想，寫字樓掙錢，我去收別人的租金是根據你在一定的空間里，你的營業額。而你的營業額跟知識有關。比如我說在寫字樓里躺著最賺錢，坐著其次，站著最少，為什么？大家知道SPA，辦卡和卡的收的租金最高，但是寫字樓就是坐著其次，如果人都上去坐一坐，看一看，收錢很少。所以，知識決定了空間里面的行為，決定了你的營業額。

　　所以，怎么賺錢？這就叫營運，我懂得這樣了，就知道每平米應該收多少錢。再比如這么大的會場，如果開會，一年用不了幾次，如果里面開餐館，你會想，究竟是俏江南[微博]，還是海底撈，營業額都是不一樣的，創造的營業額不一樣，租金就可以不同。再比如，八寶山的告別廳其實租金回報最高，45分鐘一結，大家哭一次，收差不多1000多塊錢。一年下來就好幾百萬租金，而這里面，什么也不影響你悲傷，就這么一點服務，但是它這個里面創造的價值仍然是躺著掙錢最多。

　　所以，你在不動產到這個階段，我們就必須營運，所謂營運就是你知道這個空間是怎么創造價值，然后它可以有很好的每平米的租金回報，最終帶動我們去建設，所以這個時候開發成了第二位了，這時候創造出來的估值就非常驚人。舉個例子，我們香港有一個地方，一共60萬平米，他們到目前為止租金接近200億美金，另外他們的估值到目前為止所有這些物業的估值有300多億美金。所以，大家開始不知道，說前幾天，我們原來做盒飯的，說今后幾年要60萬平米出租，大家覺得少，但是，這60萬平米在投資級別，如果60萬平米，實際上估值至少也是上百億美金，應該可以做。所以，在商業不動產當中，實際上是在物業的品質、價值上競爭，不是在第一階段開發。那么，這個過程誰最厲害呢？這個時候就出現了一個新的創新，就有新的一個角色，叫收費開發商。9·11大家都知道，我們去參加一個工作，大家說有三類開發商你可以選，第一類就是私人開發商，非常有錢，第二類開發商是錢很多，但是活很快，第三類叫收費開發商，不出錢，甚至少出錢，然后創新能力巨強，我覺得這個有點奇怪，我就先跟這些人聊聊，結果認識了很多收費開發商。這個東西我一看就像馮小剛拍電影，大家知道現在電影的海報，李安導演的作品，馮小剛導演的作品，一堆這些導演都沒有出錢，出錢的都在后邊呢，制片人，那就是出錢的，版權也不是馮小剛的，但是出了品牌。在這種情況下，導演就取得了一個特別的位置，在這個競爭當中，在這種過程當中，就是他變成了最核心的一個要素，錢反而變得很謙虛，錢有的時候非常牛B，但是有的時候很謙虛。錢在什么人面前謙虛呢？錢在專業人士的面前比較謙虛。比如說我碰到一個人，江湖上的一個朋友，這個人就說，你們可以罵我，但是必須對我口袋里的錢表示敬意。

　　那么，房地產在25000美金之后，實際上就逐步進入到這樣一個競爭環節，就是手藝好、眼光好的專業的地產公司越來越值錢，越來越變成一個導演+紙片。最近房地產行業的情況非常好，好在哪里呢？錢很多，多在哪里呢？多在我們的直接融資市場上。直接融資是什么呢？就是錢直接跟項目談戀愛，錢如果先跟銀行談戀愛，銀行再找項目貸款，這叫間接融資。所以，在這種情況下，有多少錢呢？估計現在能夠進入房地產有上萬億，另外信托資產現在有7萬億當中其中一萬億跟房地產有關。也就是說，最近三年在住宅領域里不斷的大家感到困難的同時，在商業不動產領域出現了兩萬億，這兩萬億要找馮小剛和張藝謀這樣的導演，所以這部分錢不可能給出去。所以，最近出現一個詞叫影子銀行，現在市場上研究影子銀行有30萬億，也就是30萬億的資產，其中2萬億和不動產有關系。所以，這么多錢出來，靠你的專業能力。這是從我們這樣一間大的公司來看，去年我們整體上，我們直接融資已經占到55%，也就是對銀行的依賴。在美國的體系下，它GDP5萬美金，美國在不動產直接融資占70%以上，銀行融資不到15%。

　　所以，在這個過程中，也就是GDP如果到2.5萬美金以上，最重要的創新就是怎么樣成為一個手藝人，而不成為一個干力氣的人。房地產這個行業最終會變成一個服務業，服務業是什么業呢？就跟餐廳、按摩、老師講課，這都叫服務業，也就是活好才能掙消費，這就是服務業。我到紐約數這個大樓，在麥哈頓30平方公里的地方有很多大樓，但是房地產領域的非常少，這些樓都是金融機構和投資基金的。那么，到陸家嘴，陸家嘴有幾十棟樓，有一棟是房地產商的嗎？沒有。所以，到了這個階段以后，房地產公司，房地產就不是有錢人，而是一個手藝人。所以，爭得大樓的地產商非常少，而大部分都是非地產商，投資基金，養老基金，還有投資銀行。所以，這種情況下，我們慢慢知道實際上房地產公司逐步的要從制造業其中一部分轉為服務業，不再變成一個有錢人，而變成一個手藝人。

　　那么，再往上，2.5萬美金之后，房地產變成一個類金融的業務，也就是現在誰是房地產最大的機構？保險公司。最近保險公司的樓，CBD已經投標了，去年有12個項目，一半都是保險公司在做，另外大型的持有的穩定收益的這些商用不動產的業主是保險公司，將來一些醫院也是保險公司，而地產公司就變成一個手藝人，繼續幫他們做，這樣逐步地產商就變成一個類金融。美國最大的一單房地產交易390億美金，賣給別人的是信托基金，這樣房地產由制造業變成服務業，這就是類金融，在這個變化中，有無數多創業、創新和創造的機會。所以，我們在這樣的過程中，大家知道中國目前的GDP仍然平均不到5000美金。所以，我如果在未來十年，二十年，我們GDP到了3萬美金，平均到了4萬美金，大家知道還有多少房地產的生意要做？而多少房地產的創新在等待大家？

　　所以，我才說，房地產真正的好時間，好日子剛剛開始，這也是最近我們包括很多行業在不動產行業當中，也就是青春期的煩惱一過，好日子剛剛開始，當然你也會面對離婚，這都是要面對的。所以，我們真正在這個領域里，我們要堅持的構造我們要持續的用我們的專業精神，用我們的手藝活，用我們對客戶的服務，用我們對每一寸土地的利用，和每一個空間的價值不斷的創造，贏得社會各方面對我們這個行業的需要、發展和支持。

　　我們最近也在做一件事情，就是立體城市，立體城市就是一個創新，什么叫立體城市？非常簡單。過去的城市是平鋪開的，我們把它收攏起來，讓它往上長。因為不動產是創造空間的生意，這個過程中，我們要適當的加大力度，加大到香港、新加坡、東京的力度，這樣我們大概只需要全國不到10%的土地面積。香港只開發了15%的土地，這樣裝了700萬人，每平方公里大概5、6萬人。我們還有在新加坡700平方公里的土地，裝600萬人，實際開發出來不到一萬，所以每一平方公里不到300萬。所以，我們立體城市就是在北京CBD，一平方公里大概6萬人，總之這樣一個力度，同時加強產業上的發展，把城市化用產業來創造，最終節能環保。

　　地球上非常多這種事情，我最后只是告訴大家，改變自己要從改變觀念開始。如果倒回一百年，這個事情就貶值了，在地球上，一平方米裝100萬人，在地球上芝加哥建200萬平方公里，所以你可以想像，我們現在中國的城市面臨的問題就是規劃上不夠集約，產業積聚就是要解決讓產業更集中，讓人們更幸福。所以，這個創新已經得到了非常多人的支持，我們就像孩子一樣，讓它落地。另外，雖然它生下來還躺著，但是拍了屁股，他叫了一聲，說明還活著，這件事情還可以繼續。所以，希望大家一起在這個行業共同探討，讓創新成為未來春天中最絢麗的花朵，謝謝大家！