學習型中國世紀成功論壇12月30日在北京召開。主題：創新模式 持續增長。圖為：北京華遠房地產股份有限公司董事長任志強作主題演講。(來源：新浪財經 劉萬里攝)

　　學習型中國世紀成功論壇12月30日在北京召開。主題：創新模式 持續增長。圖為：北京華遠房地產股份有限公司董事長任志強作主題演講。(來源：新浪財經 劉萬里攝)

　　以下是北京華遠房地產股份有限公司董事長任志強作主題演講實錄：

　　任志強：各位大家好，我沒有參加她的活動，主要她的活動是《名人堂》，我不是名人，所以我也沒去參加她的活動，我看今天大屏幕上寫著“名人、名嘴”，可能我也不敢稱什么名嘴，別人都叫我大嘴。主辦方提出要討論未來經濟發展，我看他們寫的是經濟下滑時期將如何如何？我們剛才從項兵報告里頭他從來不認為中國是下滑趨勢，中國未來經濟仍然是高增長時期，尤其是國內十八大提出一些新的要求，都會對未來10年有很重大的貢獻。

　　我自己認為未來10年中有兩個比較重大因素會影響我們今后十幾年，其中一個因素是中國進入城鎮化高速發展階段。這個我們可以從黨的十八大文件中和央視報道當中可以看到，中央認為未來中國今后發展的主要動力之一，其中來源于我們的城鎮化。城鎮化在未來發展過程中作用會越來越大，而且這次十八大是第一次在中央經濟工作會議之后，寫在當前任務，而不是長遠任務。所以，可以看到城鎮化在中國經濟位置中的居高，也以意味著中國未來依靠城鎮化道路拉動經濟，會是一個比較長度的道路。

　　那么，從末端曲線可以看到，在世界各個國家經濟發展過程中都有這樣一條曲線，當我們城鎮化率低于30%是一個緩慢增長過程，當我們城鎮化率超過30%就進入到一個高速發展過程，這個過程在每一個國家都不一樣，通常城鎮化率超過70%才再次進入一個緩慢增長趨勢。這樣一個發展過程，其中有四個發展階段，比如十八大里提出要改進戶籍管理辦法，讓城市的農民變成市民，提出了要共利均等化，提出了土地流轉，也提出十七大原來相關工作任務，這都是城市發展過程當中必然遇到問題。

　　第二，中小城鎮向大城市轉移，在發達城市，會出現人口極度上漲的一個過程。按六統的人口統計報告看，這10年過程中超過100萬民眾增長了，我們將近有28個城市，這些城市增長速度都非常快，有的已經超過1千萬以上，這樣一個增長過程也是說明城鎮化在經濟發展過程中的動力。

　　第三個階段是中心向城市轉變，我們土地開始進行流轉和改革之后，這一目標有可能實現，我們現在還基本上處于前兩個階段。

　　目前，我們城鎮化率，在我們國家發展過程中城市與城市之間的差距是巨大的，其中一線城市60%，二線城市大概也就是40%，50%的城市化率，三線城市大部分只有30%城市化率。今天，我們看到河南，整個省城市化率只有45%，遠遠低于世界平均水平，也低于中國水平。在這么一個發展過程中，城鎮化是大部分國家整體而言重要一個過程，這么一個發展不是10年、8年能夠解決的。

　　從世界各國的情況看，美國他的城鎮化率已經超過90%，英國、日本，他們都超過了80%，韓國最近新公布數據也超過80%，而中國的城鎮化率接近50%，韓國和我們一樣，是在抗美援朝戰爭之后才開始進入城鎮化率，他的發展速度遠遠超過我們，大約有30、40年，這么一個發展階段，我們遠遠落后于周邊一些國家。我們現在按照這樣一條曲線發展，未來十幾年過程中我們要達到2030年65以上的城鎮化率，大概是一個急速推動過程，這個推動過程是我們未來經濟的一個重點。

　　如果按照我們現在的收入水平和城鎮化率相比，我們大概和世界發達國家相比，平均值相比，大概差了接近20年，即使我們在2030年達到65%的城鎮化率，也僅僅還和世界平均水平相差16、18年，換句話說，我們中國現在城鎮化率遠遠低于我們已經擁有的經濟水平和經濟發展速度。如果按照國際的曲線情況看，我們在城鎮化率離世界發達國家水平還相差很遠。

　　從目前來看，我們工業化已經達到46.8%，我們城鎮化率只有51.3%。當世界上大多數國家城鎮化率接近50%的時候，他們城鎮化率基本接近80%。所以，在世界上只有中國有一個獨特名詞，農民工，就是因為我們城鎮化率遠遠低于城鎮化發展水平，在工廠里大部分從業人員是農民工而不是城市市民，這種狀況只有把他們變成中國市民以后，才有可能實現我們規劃速度，城市化速度相對應。

　　從城鎮化率來看，農村進城，從城鎮化大概每個人，轉移1%城鎮人口提高居民消費水平0.1%-0.35%，當中國把內需拉動中國經濟主要原因的時候，就必須依靠農村人口向城市人口轉變。同時，勞動力轉移對經濟增長影響更大，從中國來看大概達到16-20%，所以城鎮化不僅僅把農民從土地中解放出來，更重要讓他們變成城市人，也拉動中國經濟處于一個高速增長過程。

　　所以，從整個城鎮化的發展過程中，第一改變我們人口結構，讓整個人口結構發生一個重大變化，不是農村人口占多數，而是城市人口占多數。那時候，我們經濟競爭也會發生相應變化。第二，通過人口變化，改變了產業結構，如果工業化水平想提高，沒有勞動力，勞動力來源緊緊依靠城市現有勞動力滿足不了，尤其我們還要發展與其配套物流，更需要有更快的城鎮化增長速度才能夠滿足經濟增長。第三，我們目前存在最大問題，恰恰是公共利益的均等化，比如農村的留守兒童、農村醫療問題、教育問題、勞保問題，只有城鎮化才能真正解決公共利益均等化，如果不改變這么一個產業結構，不改變城鎮人口勞動力關系，我們是沒有辦法用現有方法去改變公共利益均等化局面。

　　那么，從二產業，三產業分工來看，在中國第一產業能達到39.6%水平，第二產業達到72%，第三產業只有33.2%，我們看看香港、日本、韓國、美國和德國，他們平均70%以上第三產業，而香港達到87%，甚至于超過美國80%不等，只有城鎮化才能導致第三產業轉移。

　　所以，我們看看十二五規劃中明確提出，要把一產業，二產業人口向第三產業轉移，只有城鎮化才能實現這樣一個產業人口轉移。如果按現有情況，我們大概和這些發達國家第三產業就業人口差一倍，而且中國巨大的人口與基數又決定了沒有第三產業發展，中國不可能在經濟上更取得進一步發展。

　　從過去10年，1995-2010年可以看出，這15年發展過程中，我們的農業占GDP20%規模下降到只占GDP10%比重，我們就業人口從52%，剩到30%，其中相當一部分，約15%勞動就業人口，每年約1%的勞動就業人口向城市進行轉移。這個轉移過程，也是我們過去改革30年發展過程中經歷多次增長原因，也是基本動蕩的誘因。

　　改革開放之前，到1978年的時候，我們城市化率只有17.9%，不到18%，我們可以明顯看出，在過去改革之前30年，毛澤東時代，雖然戰后我們有一個出生高峰期，城鎮化人口有所增加。但是，隨著人民公社出現，三年自然災害導致人口急劇下降，當人口養不了大量人口的時候，毛澤東就采取把所有工廠，三線都轉移到農村去，讓所有的知識青年上山下鄉，第一批是頭一代，大概從小學六年級，到第二代，第三代，出現大量人口向農村轉移，我們在過去發展30年，韓國、日本城市化率迅速提高，中國城鎮化率急劇下降，甚至比1960年的時候下降了一。

　　所以，到1978年以后，鄧小平提出了改革開放，土地承包制把農民從土地中解放出來。因此，我們才有了再一次農村人口向城市轉移的過程，城市化率提高的過程。到92年，鄧小平南巡講話之后，我們出現兩個高潮，連續10年時間，每年有2400萬人左右進入城市中來，大大提高我們城市化率，這樣一個發展過程也恰恰是為什么中國過去30年經濟可以始終保持一個高增長的過程。世界各國都在擔心，都在懷疑中國的經濟為什么能持續保持近30年增長，大多數都是17、18年的高速增長，就是因為他們城市化率沒有在這么一個短期之內迅速爆發出來。

　　所以，我們可以看看人口轉移過程恰恰是我們經濟高速發展的過程。這張圖很明確，在1995年的時候，我們的城市化率是29.1%，到1996年突破30%，在1995年，大家可以看到我們每年進城大概800-1000萬人，大家跨越了30%這條高速增長線以后，每年進城人口超過2400萬。所以，今天從96年到2006年，這10年期間，每年大概有6個多點的增發率提高。

　　但是，十二期期間規定了四個城市化率，也就是1200萬農民向城市轉移。而十八大之后，我們要加速城鎮化率，可見未來城鎮化發展過程中，人口會進一步加速，這對我們城市發展，整個中國經濟發展相對起到一個重大推動作用。

　　我們目前遇到的問題，我們的土地城市化速度遠遠超過了人口城鎮化速度。從2000-2011年，新增城鎮土地大概2.12萬平方公里，但是工業用地，占用地超過45%。今年1-9月份，所有建設用地，工業用地超過52%，從常年發展過程來看，城鎮化和工業化是緊密相連的。但是，如果我們的農村人口不能在城鎮土地化的時候變成城鎮人口，就會導致我們工業公民大量涌進城市，農民仍然不能成為城市人口。所以，十八大內容要特別強調利用戶籍制度改革，改變他們的身份。

　　工業用地占地過多的時候，就會導致另外一種現象，我們產值相對低。就全國城鎮而言，我們只占國土面積0.4%，我們所有工況用地占將近3.4%，9個點，我們工業用地產值卻相當低，按上海最高的張江地區工況用地計算，和日本、香港相比也是比較低的，恰恰因為沒有形成城市化，只是農民工，變成城市化則會大大提高每平方公里工業產值的提升，這對中國經濟來說是效益的。

　　這是前9個月和去年相比的一種情況，去年我們的工業用地占到54.8%，今年前9個月的時候，我們工業用地占到12%，很多人都說開發商太黑了，其實我們從總用地可以看出，我們住宅用地不是增加而是減少，我們住宅用地實際上11%。在這樣一個比重中，毛澤東時代，從國際上看接近市中心的土地價格最高，相對而言距離市中心最遠的地段，我們定的價格越低就會形成一條曲線。當然，這條曲線在中國是不成立的，因為中國在出了城市土地就是農民的，在國有土地上的房子是商品房，所以他可以自由的轉換和買賣。但是，出去之后這個房子變成農村土地，于是只有小產權房，他不能自然的進行交付，當他失去市場自由定價機制就變成兩種不同的價格。于是，通過政府強行征收變成國有土地價格就超出合理價格而大大提高，農村土地因為不能自由轉讓，就降低土地使用率，中間形成一個財政斷崖，這就是我們常說中國政府土地依賴，土地也恰恰導致中國現有商品房的房價遠遠高于小產權房。

　　從這10年發展過程當中可以明顯看到，工業用地只增加71%價值，但是我們綜合用地增長20%多，很明顯大家認為，我們工業用地，地方政府用低價，去吸引投資，吸引工廠，吸引GDP。但導致的結果是我們的土地變成了兩層不同價格的競爭方式，而所有的壓力都集中在我們居住用地，最后導致房屋價格提高。如果我們按照工業用地的價格去建設住房，或者是統一價格，就會發現，我們的房子會大大降低現有的房價。

　　但是，我們政府制度沒有給我們創造這樣一個體制空間。所以，你會看到國家土地財政收入，包括你的財政收入當中所占比例越來越高，過度對土地依賴，讓土地價格，在于土地使用成本不斷上升。由于我們土地限制，可以明顯看出一個對比，在美國城市建筑用地占了國土面積3.1，而在我們國家之占到0.4，大概相差了將近8倍，美國人口只有30多萬，中國有13億人口，如果按照人口比例推算，大概每個美國人用40平方公里土地，中國了一平方米，我們960萬平方公里，美國989萬平公里，比我們土地還大。相對而言，美國政府可以拿出更多土地讓人居住，建筑使用，中國把更多土地用于工業生產。

　　在英國，每平方公里用地要配4平方公里居住用地，在中國大概每平方公里居住用地只配了1平方公里，而在我們國土面積中僅僅用于居住面積只占0.11%，不是我們土地短缺，而我們用于居住的面積太少，導致房價不斷攀升，甚至接近于一些發達國家的首都。大家說美國每平方人口面積只有4人，我們是100多人。但是，從日本情況可以看出，日本每平方公里人口350人，遠遠多于中國，按人口密度算是2.4倍。但是，日本拿出多少土地呢？拿出了國土面積4.2用于城市建設。如果中國也肯拿出同等面積，就會發現我們并不缺地，也不缺少讓人們居住的用地，毛病在于我們有將近1.8的國土面積用于農民的宅基地。

　　所以，只有當快速的城鎮化過程中，才有可能把農民的宅基地變成城市的建設用地，如果拿出1%的土地建設城市，我們大可以住16億人，同時可以節約2億4千畝農用地。如何解決這些關鍵問題，關鍵在于我們能不能迅速進入城鎮化，很多人以為城鎮化率會提高，讓更多土地從城市用地變成農用地，錯了，只有土地集約利用才能可能提升土地的利用效率，騰出更多的宅基地變成更多農田。

　　還有人說，我們國家有大量沙漠、山區不適宜居住，我們合理土地面積只有14%，同樣，在日本大概只有12%，但是日本人口密度是我們2.4倍，為什么他們能這么建設，農業還保留了。所以，如果在城鎮化發展的過程中，不良好解決我們土地制度問題，我們永遠處于一個難題，既要城鎮化，同時又無法控制我們的放假和我們合理發展要求。

　　第二個重點因素，我們的人口變化。由于我們執行了幾十年的計劃生育制度，導致中國現在是全球生育率最低十個城市第十名，一些發達國家人口老齡化程度已經很高了，他們的人口已經變成負的，比如說烏克蘭、德國、日本、俄羅斯，他們的出生率都很低。所以，老齡化已經是困擾他們發展的，德國、俄羅斯都做出相應規定，如果你生第二個，第三個，第四個孩子的時候國家替你負擔，如果你生五個，六個就變成英雄母親，國家給你光榮，就是他們已經面臨人口急劇下降的一個發展過程。

　　當然，經濟的增長通常是伴隨著人口增長的過程，而中國現在我們只有0.52增長。這個增長率，帶來的問題是什么？恰恰是我們人口老齡化，從德國的情況看，人口老齡化的程度已經非常嚴重，人口老齡化導致的是我們勞動力的減少。所以，德國法律明確規定退休年齡已經變成68歲，法國也同樣面臨老齡化。于是，薩科奇把退休年齡從60歲提高到65歲，結果他下臺了，結果新的總統又把年齡給改回去了，日本也面臨這么一個問題，也改成65歲過程，他們采取另外一個做法，如果你從60歲延長到65歲，你的老齡工資會翻一倍，退休金會增長，他利用激勵方法來鼓勵人們自覺的延長年限。

　　中國遇到同類問題，2010年時候我們人口絕對數開始出現老齡化增長，年齡人口下降趨勢。可以明顯看出，我們老齡化發展過程中仍然面對如何解決，2050年我們老齡化人口達到3億5千萬人，未來10年發展中老齡化也是人們在經濟發展過程當中必須重視的問題。比如消費產品、養老等相關類型。

　　從人口紅利情況看，中國和世界發達國家相比，我們人口紅利是最但的，就是因為我們計劃生育制度導致我們雖然有相對的紅利，但是幸福感消失了。從年輕人情況看，2015年23歲的人口最高速。所以，后需勞動力在短期之內不會缺乏，同樣我們老齡化的要求提高了。從德國的情況來看，大部分住房是在45歲以上的人手里，所以45歲以下所有住房擁有率是非常低的。

　　那么，從人口消費情況看，老齡化消費水平是逐步降低的過程，而通常在退休之前是消費高峰期的頂點。從中國的情況看，20-49歲人口，大概占到54.8%，那么從人口比例看，最高消費密度大概到42%。所以，從未來發展過程中，這些消費仍然占主導地位。

　　所以，隨著消費逐漸提高，從德國、美國，其他國家看同樣一個道理，消費能力越高私有化的比重越高，但是真正因為老齡化帶來的結果是什么？第一，戶籍人口迅速下降，中國已經從80年代中期每個家庭有3.84人，現在下降到2.86人，這個下降趨勢隨著老齡化發展逐步提高。我們看到德國，德國從3.76人下降到現在平均每戶家庭只有2.16，主要因為老年人口增多的時候他們一個人等于一個家庭。

　　所以，在1960年的時候，他們只有7300萬人口，但是有將近2千萬家庭，到2010年他們只增加2000萬人口，家庭總量卻從1900萬翻到4000萬。因此，形成一個結果，家庭的小齡化。中國從第五次人口普查看我們一代一個家庭占27，現在已經增加38，我們預計未來這個比例應該會超過50%，或者更高，大恰需要什么？需要住房。

　　因此，在德國老齡化的過程中，住房一個家庭有1.2套住房變成現在只有0.9套住房。最近，我們可以看到歐債危機之后中國德國的房價拼命上漲，上漲幅度超過90%，恰恰因為人口老齡化和移民導致人口增加過程住房嚴重不足，因為德國再次到達高潮，此前他們接近20年左右時間，76年以后就沒有過的，70年代開始到現在，平均30年沒波動。

　　從美國、英國、日本、韓國情況來看，他們住房比例基本上達到每戶家庭有1.1套，1.2套，而我們中國現在是五普0.78，在六普期間0.69，遠遠不能滿足需求。因此，我們認為人口增長對城市化需求，對住房需求巨大，而這個住房需求到2030年的時候在現在基礎上翻3倍。從投資來看，我們4萬多億住房投資翻到10萬億左右，都是對中國經濟巨大的拉動。

　　我們如果按照對比2020年會達到住房最高率，然后進入一個下滑，由于中國政府對房地產市場調控，導致我們可能在2030年仍然是一個持續發展過程。尤其，我們中國政府并沒有充分認識到老齡化對中國的影響，所以我認為在中國10年經濟發展過程中，我們經濟發展中，最重要的兩個因素是城鎮化與人口老齡化，謝謝。

　　主持人路彬彬：任總，主辦方邀請，請大家問兩個問題，我們可以向任總提兩個問題。第一個房價肯定得漲，您對未來房價漲幅預期怎么看？

　　任志強：我們認為中國房價至少在2020年之前，或者2030年之前都不會改變這個趨勢，改變住房價格上漲趨勢，第一改變我們現有制度。比如說先從今天開始取消18億房價，大量供應土地，可能就打消了大家疑慮。第二，改變現在戶籍制度，利益均等化，否則按照利益要求，大家也都知道因為北京，把300個最好醫院占了200個，把最好的大學也占了，一定會搞大型社區，這是無法改變的趨勢。第三，我們要改變公共地區允許向邊緣地區轉移，也可以讓好的醫院，好的群眾出北京。

　　至于價格漲幅，如果價格漲幅高于收入漲幅，如果把我們房價變成一個合理價格，低于收入增長，至少收入可持續指數，也越來越接近。換句話說，房價漲多少，得看我們收入漲多少，如果我們按新的十八大提出要求收入倍增，可能房價漲價也會逐步實現，如果收入倍增，房價可能也倍增，是不是我的消費能力降低了？錯，當你有2千塊錢的時候你可能拿出1200塊錢吃飯，當你有1萬塊錢增加5倍，你吃飯的錢并不會增長5倍，你不會拿出5塊錢吃飯。

　　所以，你們不要搞錯了，恩格爾指數是滿足生存條件所需要的基本，如果在你生產的時候下降，換句話你可以用于購房比例越來越高，換句話房價越來越高。如果一個女孩子600塊錢拿300塊錢化妝，到1塊錢也會拿出300塊錢，到1萬塊錢的時候可能會拿出更多的錢化妝，而不會拿出來吃飯。

　　主持人路彬彬：我要給大家一個紅包，在座有幾千位，在座中小企業主如果想拉他投資房地產，你私下告訴我們，到底應該怎么做，給個秘訣？

　　任志強：最好別做，做房地產，如果你太小了，是非常困難的。中國的系統通常喜歡大，越大越好，你要50個億，30個億沒有你生存機會，只有幾千萬買地都不夠，如果靠借高利貸做房地產更行，一線城市一個億做不了房地產，可以你到三線，四線就成了一個財主，因為一個億對于四線城市來說你就是財主。所以，獨自想干別干，要干就聯合起來變成一個大市場，有這么一個規模，你才有能力去跟別人競爭。

　　比如，我就不行，前兩次把地舉的很高，1萬6，1萬7，我一看就回家了，太小了也別干。