2012年12月15日，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心、財訊傳媒集團、北大國家發展研究院聯合主辦“中國城市發展(冬季)論壇”在崇禮舉行。圖為全國政協常委、人口環境資源委員會副主任、中國房地產業協會會長劉志峰演講。(來源：新浪財經 任立殿攝)

　　2012年12月15日，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心、財訊傳媒集團、北大國家發展研究院聯合主辦“中國城市發展(冬季)論壇”在崇禮舉行。新浪財經圖文直播本次活動。圖為全國政協常委、人口環境資源委員會副主任、中國房地產業協會會長劉志峰演講。

　　劉志峰：各位新老朋友大家上午好，咱們這次論壇主題叫城市新領袖，有幾個專題，叫城市轉型，投融資創新等等，今天我主要談一個方面，就是加快推進房地產業轉型。黨的十八大把加強生態文明建設放在突出位置，與經濟建設、社會建設、政治建設、文化建設構成了四位一體的戰略總布局，對房地產而言，順應經濟發展和宏觀調控要求，加快轉變過去依靠資金投入、土地增值、規模擴張的粗放式的發展模式，走資源利用少，環境負荷低，生態良性循環的可持續發展思路，提高發展的質量和效益是大勢所趨，任務所在。我認為房地產業轉型發展重點要從五個方面著手抓起。

　　一、向綠色發展方向轉型。借助于房地產業是典型的大量消耗資源、能源的產業，是節能減排的重點領域，據調查我國民用建筑在建材生產、建造和使用過程中能耗已占全社會總能耗的19.5，我這個數字不是瞎說的，是經過專家幾個月的測算弄出來的。其中建材生產能耗占20%，民用建筑能耗，民用建筑建材生產所用的能耗，民用建筑能耗占1.5%，使用能耗占28%，隨著經濟發展，使用情況改善，第三產業比重提高，民用建筑總能耗比重將進一步增加，我估計到“十二五”末，民用建筑總能耗大概要達到51%。目前來講建筑能耗是光講使用能耗是28%，實際上應該把全口徑來算，這樣有利于從建造，包括材料生產，材料區降低用材能耗。

　　房地產業像綠色方向轉型，要確立兩個理念，注重兩個統籌，關于兩個理念，一個是要確定提高建筑壽命，使用壽命是三大的理念，我國建筑實際使用年限規定普通房屋為50年，重要建筑為100年，由于種種原因，原因很多我就不講了，在我國建筑統計平均使用壽命竟為30年左右，這個數字不是瞎說的，我們統計了兩萬多棟房屋，被拆年限統計出來的。歐美發達國家建筑使用壽命也是50年，標準和我們一樣，但是統計平均使用壽命比我們長得多，英國達到125年，法國85年，美國80年，我國建筑使用壽命短，不僅造成了資源和能源的極大浪費，使節能減排的成果大打折扣，還產生了大量的建筑垃圾。

　　第二，要確立從規劃、設計、施工、使用、維護、拆除以后再利用這個全過程和建筑全壽命周期綜合考慮建筑節能的理念。現在日本設計的房屋標準是一百年，目前正在討論二百年房屋，現在日本一百年房屋，房屋拆除以后能夠回收利用的建筑垃圾80%，包括混凝土拿來鋪馬路，回收率達到80%。我們這方面的回收率幾乎是零。

　　關于兩個統籌，一個是統籌新的建筑和既有建筑，新的建筑要嚴格執行標準，北方地區要實行供熱、風物計量，房屋建成二次改造，要加快推進供熱計量和節能改造，形成政府引導…擴大改造覆蓋面，這項工作這幾年實行的比較好，財政部、發改委都比較支持。

　　二是統籌城鄉建設，加強對農房建設的規劃和指導，建立健全管理體制和運營機制，推進城鄉一體化管理，促進城鄉協調發展。

　　二、要像產業化方向轉型，長期以來我國的建筑方式粗放，大部分施工供需在現場進行，以手工業為主，資源能源消耗高，要推廣企業和城市推動產業化的住宅經驗，結合大規模推進保障性住房建設，加大力度推動住房產業現代化，實行住房產業化，由傳統的建筑業像新興的制造業轉變。實際上傳統的房地產業和建筑業完全可以改造為先進的制造業。推動住宅產業化，核心要實現住宅設計標準化，不僅包括生產也包括構建、設備、生產工廠化，現場施工裝配化，土卸裝修一體化。耕地失算(音)住宅建設采用現代化的方式進行建造，節材率達到80%，我們用傳統的方式蓋房子，加入說一萬平米，我們用現在的方式，同樣的材料、原料消耗的能耗節約20%。節水率達到20%，提高施工效率四到五倍，在工業化建造住宅方面，長沙遠大，他的公司名字就不一樣，和某某開發公司不一樣，他叫長沙遠大住宅工業有限公司，和浙江保業(音)集團，我認為這兩個企業是典型的代表。長沙遠大在住宅結構方面，產業化率達到了75%以上，75%以上包括墻體、樓板、樓梯等等，統統是工廠化預資(音)，承重部分，特別是結構部分是現澆，為了房屋安全。加上全裝修，產業化率已經達到了85%以上。因此可以說基本實現了像造汽車一樣造房子，實現了節水、節材、節地、節能的能力，而且使用有產業化的方式建造房屋，質量比較穩定，比較高。工期大大縮短。我是1992年調到國家技改委當副住主任，當時的房子是翠微路，墻面差3厘米，反正沒有辦法就抹泥，人家工廠化生產房屋，不是差厘米，毫米都不差，用微米來計算，因此住宅的通病，漏水、串味等等都沒有了。

　　第三向造好房子方向轉型，過去城鎮住房制度造成了住房短缺，1998年實行了合適分配化，那個時候老百姓的住房需求很噴放，因此開發商蓋了房子不售賣，多數開發商不重視房屋的品質，房地產調控實施以后，越來越成熟和理性。房子的品質在市場上越來越重要，特別是自主性的和改善性的需求，老百姓更看中內在的品質、性價比、配套服務和環境。因此長壽命、高品質、高性價比，綠色節能環保的好房子越來越受到歡迎。特別是在設計合理、功能齊全的功能住房需求增長很快，今年以來賣房子70%以上都是中小戶型，都是剛性需求。提高住房品質就要大力推進住宅性能認定制度，關鍵是住宅性能認定制度，全面提高住宅五個性能，也就是內久性能、使用性能、經濟性能、安全性能。歐美發達國家早就有了性能認定這個制度，日本規定了不經過住宅性能認定房子不能賣的，不能銷售，不經過住宅性能認定這個房子不能賣。

　　我國在99年頒布了住宅性能認定的試用辦法，2005年頒布了性能認定的技術標準，因此也就是說從06年開始試點，到目前為止，一共有935個開發項目搞了性能認定。因此要大力推廣性能認定這個制度，推動住宅居住進步，推動長壽命、高品質的住宅，實現住宅結構與管線設備分離，房屋結構可以一百年、二百年，管線設備不可能到一百年，一般也就15年、20年就了不得了，現在房子管線都在墻體里面，要拆，房屋機構會受到影響。把房屋結構和管線設備分離不改變主體結構情況下，不影響空間布局的調整，從而提高建筑壽命，建造百年住宅。我們在前年專門搞了一個小區，搞百年小區試點，效果很好，今年中國房地產協會又決定搞五個項目，搞百年住宅試點。提高住宅品質還要促進住宅全裝修，目前我們國家全裝修不到10%。大家都住房子，購買房子以后還要進行二次裝修，毛坯房不是真正的商品，是半成品，二次裝修又造成了資源浪費、環境污染和安全隱患。我沒有看到哪個國家是毛坯房市場的。

　　2009年國家住宅工程中心在兩萬多戶居住房子進行調查，發現在家庭裝修中間，對水和電器管線進行拆改的是41%、44%，對房屋墻體拆改的占到88.8%的，對衛生間拆改的41%，二次裝修出現了大量的拆改，毛坯房二次裝修過程中間，平均每戶產生的建筑垃圾1.5噸到兩噸，占裝修材料總量的5%-8%，污染了環境，浪費了資源。實行土建裝修一體化，節材率提高了10%以上，建筑垃圾減量到90%以上，因此取消毛坯房利國利民，勢在必行。在土建裝修一體化，不是簡單的毛坯房加裝修，關鍵是在設計上，要把規劃設計方面就要統籌考慮裝修設計，要實現建筑設計，施工圖設計結合起來。

　　推進產業化的問題說老實話，我講過多少次，咱們沒有這個意識，有了意識叫沒有知識，有了意識，有了知識叫沒有政策，我們這個政策要好好研究怎么推進產業化，怎么樣推進全裝修，為節能減排做出大的貢獻，這是大頭�，F在太陽能、新能源利用也是一個方面，地熱利用也是一個方面，我認為使用產業化，節建20%，節水60%，這個數值很大。

　　第四，向技術進步轉型，論發展速度我們是全球領先，論總體發展水平，實事求是講并不高，特別是綠色節能環保技術和技術集成能力比較弱，房子也是高科技產品，過去我們講科技與生產相結合，現在提出要發揮科技支撐引領作用，不僅要服務航天航空造船軍工領域，也要與民生像結合，住宅是重要的民生問題，因此房地產業要高度關注科技進步，特別是產業化技術發展的趨勢，改造提升傳統的住宅產業。一方面提高自主創業能力，另一方面要加快對國外技術的引進，從而不斷縮小差距，由追趕到并行，進而實現超越，要組建產業技術創新聯盟，搭建互利共盈的平臺，形成產學研用多環節完整的產業鏈，改變科技應用兩張皮的狀況，加快科技成果轉化。

　　這里我講個例子，咱們產業化，有的企業產業化實際上并不落后，在國內推廣為什么比較難呢？就是缺乏支持政策。巴西新總統上臺，過去一年了，競選的時候承諾我在這五年期間要為老百姓蓋五百萬套保障住房，委內瑞拉也承諾要怎么樣，一年過去了一套沒蓋，后來找到了中國一家企業，每平方米800多美元，一套房假如說50平米就是40000多美元。巴西高層領導見企業老板，希望你幫我完成這個任務，我可完成不了，我最多每年給你蓋十幾萬套，這個沒有問題，你要多我完成不了。實際上國外市場很需要，咱們推不開，沒有政策支持。

　　第五，向中西部地區和中小城鎮發展轉變，目前中國一線城市過度發展，二三線城市，特別是小城鎮發展不夠的方向正在改善，中小城市和小城鎮發展存在太多的欠帳，將來中小城鎮和小城市是城鎮化的重要地區，根據大城市的發展經驗，住房建設市場的繁榮是我們中國提升的龍頭，保持大城市住房市場穩定發展的同時，中小城市和小城鎮的住房市場將得到極大的發展，發展中小城市和小城鎮發展，有利于市場的穩定運行，中小城鎮住房市場需求通常比較實際，投資需求比例很低，我國中西部地區許多現成的房價水平都處于較為平穩的態勢，住房的發展有助于維護市場的平穩運行。我們的投資思路、發展思路、發展方式也應該做出調整，如果說過去我們企業熱衷于大城市、特大城市、黃金地段，聚焦于高端社區，高端商品房的建設，現在需要把目光轉向需求份額較大的商品房，關注中小城鎮，關注小城市，轉向小城鎮，可持續發展領域一定在中小城市和星羅密布的小城鎮，我的發言完了，謝謝大家。(立殿)