“2012年度全國城市與資本市長論壇”于11月22日在北京舉行。上圖為全國工商聯房地產商會會長聶梅生。(圖片來源：新浪財經 梁斌 攝)

　　新浪財經訊 “2012年度全國城市與資本市長論壇”于11月22日在北京舉行。上圖為全國工商聯房地產商會會長聶梅生。

　　以下為演講實錄：

　　聶梅生：謝謝主辦單位，謝謝媒體的朋友們，謝謝大家。剛才那個題目好象我還沒怎么講清楚，我還按照今天準備的很短的資料說一下我的看法。主要是房地產改革的發展，在十八大之后，有一些什么的變化，以及我的體會。

　　在剛剛開過的十八大以后，和房地產有一些什么相關的主題，這些事情我們業界和媒體非常關注，主要四個主題跟我們有關系。第一個是民生主題，第二是城鎮化主題，第三是產業結構調整主題，第四個經濟結構調整主題。

　　首先我們看一下民生主題，這個圖片左邊是我們國家貧富差距達到令人擔憂的水平，這是2008年的一張圖，現在看起來最底層貧富差別達差不多15倍，紅色是官方統計，藍色是學者的估計。不管怎么說，2008年到現在又有四年，我想可能接近15倍以上，貧富差距這么多。民生主題是我們下一步非常重要的主題。在十八大報告當中提到，怎么樣減少收入分配差距，改革方案到底由什么地方起步？通過兩個辦法，一個是強化財政收入分配的職能，二次分配改變，第二在實體經濟當中縮小差距。制造業和銀行業，我們輕工業部分和房地產差距很大，更不要說產業內部的差距非常大。從這方面減少收入分配差距是可行的。出現了收入倍增計劃，大家都很關注，這個十年翻一番，GDP和人均收入都要翻一番，這個主要從民生層面來說。住房方面和民生有關系的，我想就是大家說第一個，包括剛才主持人也說第一個，實際上十八大說了兩句話，一個是更可靠的社會保障，這是保障房。還有一句是更舒適的居住條件。這和改善，和整個城市發展，和人民生活的提高都是民生，不一定只是保障是民生，更多的群體，全體的公民享受更好的舒適條件也是民生。保障房民生是列前的，民生主題當中為什么現在可以說這件事情？確實有可喜的變化。藍線代表GDP，2008年到今年的變化，黃線是人均收入的變化，多數年份當中人均收入趕不上GDP。恰恰2012年，在這個曲線的尾端，今年我們人均收入層次線大大高于GDP增長線，這讓保民生有了經濟背景，有了可能性。這是第一個主題，民生主題。

　　第二個主題是城鎮化主題，我覺得到了非常高的程度，未來十年有120億平方米住宅需求，相當于2011年銷售面積十倍以上，業內人士覺得很驚訝，壓力很大。如果我們十年住房銷售面積漲12倍，但是GDP和人均收入只是翻一倍，結果會怎樣？這個事情提出了很重要的城鎮化到底怎么做法？李克強副總理提出最大的內需性，按照50%城鎮化率，如果繼續增加城市人口，造成這么四個巨大的內需，一個是勞動生產率和城市積聚效益，公共設計的擴大，公民收入的增加，給現代化城鎮創造條件，創造出巨大的內需潛力，一個是巨大的內需潛力，一個是潛能，這次十八大提出城鎮化主題，我覺得是第一主題，是今后經濟增長的第一主題。要達到城鎮化，我覺得從房地產這個角度考慮，兩個問題是一定要改革的，如果不進行戶籍制度改革，談不上城鎮化。戶籍制度改革是釋放內需。第二是土地改革，這個是一個瓶頸，說了很多。土地改革是雙軌制的土地供給，農村土地能夠流轉，形成了雙軌制土地政策。第三個是產業結構調整的主題，這個主題是胡總書記在十八大報告當中講的，提出了新個四化，這個四化提出來，相互之間有密切的聯系。四個化當中把城鎮化放到非常重要的位置，承上啟下，它和工業化互動，和農業化協定，在產業結構調整過程中起非常重要的作用。

　　房地產原來放在三架馬車當中的投資，屬于第一架馬車，現在產業結構調整搭配之下，它應該支持新的四化，融合互動協調同步發展的支撐大部分年我們可以看到，右邊的圖相當讓人擔憂，消費占GDP比重，實際上從2000年47%，一下子降到35%，急劇下降。這種情況屬于經濟結構調整當中調這兩條線，藍線往上，紅線往下，肯定是經濟結構不合理，肯定要調這個。

　　這個里面形成了一個十八大胡錦濤總書記報告當中說的，經濟結構調整實際上是提高質量和效益，轉變生產方式，依靠內需，特別是消費需求拉動，這是轉變經濟發展方式的方向，加大內需。跟那個圖上面說的是一樣的，如果加大內需，房地產負擔著非常重要的作用，房地產要面向內需和消費型的產業，肯定以城鎮化為主題。城鎮化絕對是內需，城鎮化是原生動力。消費像旅游、養老等都是消費產業在消費當中的反映，會得到很多的支持。以投資為目的的住宅購買會受到限制，在經濟結構調整的戰略發展方向之下，肯定是繼續限制的，投資和投機性的購房。

　　這次調控其實是針對房價，最后怎么樣，我覺得未來十年不樂觀。房價應該低于GDP平穩上升，能不能實現，我們看一下。我覺得有幾個需要，在十八大以后，一個是房地產對經濟的作用，一個是房地產幾個再判定，什么是房地產長效政策。房地產占GDP比重到底高不高？最近很多人說這個事，包括很宏觀的高層研究機構，牽扯到統計口的一些問題，中國房地產被誤解了，不應該都到投資，應該有一部分在消費里面，保障房和自住房應該作為投資一項進入消費。這里面有概念上的一些差別。保障房的定位是民生，而不是拉動經濟，上一輪保障房是拉動經濟，商品房GDP減掉幾點幾，其實是民生問題。

　　關于合理房價，如果說GDP和人均收入翻一番，五年要7到7.5的增幅，房價應該低于它們兩個才合理，如果房價漲的比人均收入高，那不是人均收入翻一番白翻了，房價翻兩番，人均收入翻一番，更不合理。房價在十年當中翻一番，就是7點多，否則的話還是不合理。現在房價是12，大家認為應該回到國際通用標準6，減一半，往下翻難度很大，政策應該做怎樣的選擇？什么叫合理房價？大家認為收入不變，收入不變，把房價降一半就合理了。現在調了兩年，房價沒動，實際上沒有降，所有的手段都用上了，并沒有下降50%，沒有往下翻一番。這種情況下，假如房價仍然和GDP一樣，以每年7%的速度往上漲，十年之后也會翻一番，人均收入也翻一番，那不是房價收入比不變，并沒有回到大家想象的位置。現在定房價合理，真的是考驗非常大，近幾個月房價還在小幅的上升。國家統計局十月份出來的房價，現在不公布房價漲多少，我們算出來，十月份同比去年漲6.9，現在已經是7了，現在已經是7了，而且是在嚴厲的調控之下，包括商業地產和住宅加到一起是6.9，上個月土地局數據出來。怎么保證一點不漲？差不多7了，能保證每年都十月份這樣，能保證每年都高壓政策嗎？如果不能保證，怎么保證未來十年，房價是翻一番？未來的十年能只漲一倍嗎？怎么樣解決這個問題。

　　最后，一定要保障房價在未來時間內，它要比收入漲的慢，不能比收入漲的快。按照十八大指標，未來不能翻一番，如果不能保證，收入翻一番就白翻了，這個是很難很難達到的，現在如果不采取改革性的措施，很難解決目前房地產狀況。

　　房地產改革和長效機制應該在這個節點啟動，現在房價是穩定的，市場是理性的，不管開發商，還是購買人都是理性的，應該啟動一些長效機制。首先是土地，如果土地價格漲，房價怎么能下來，成本已經50%了，怎么買。土地供給制度的改革要進行，逐步實行政府用地和商業用地的雙軌制，如果有競爭，這個事情就有希望。農村土地流轉中的同地、同權、同價，原來十六大已經講了，但是沒有實現，我們希望十八大以后能夠實行農村土地流轉當中的三個問題。

　　第三個，合理解決小產權問題，這是減少農村和城市的差別，和土地改革，這個改革不啟動，房地產仍然無解。

　　再一個是銀根，差別化的信貸和差別化的需求，房地產本來就是差別化的，不同需求就應該是差別化的信貸。

　　第二個，多元化的民間借貸渠道，不光是銀行一家說了算，促進競爭，促進金融市場化的改革。

　　還有是稅收，房地產稅試點和總結擴容現在正在研討。

　　更重要的是房地產稅，房產稅和房地產稅不一樣，現在正在抓緊。

　　總而言之，中國房地產走過了快速發展的十年，將迎來趨于成熟和健康發展的未來十年。