新浪財經訊 “2012(第四屆)大連·中國經濟論壇”于2012年5月26日-27日在大連舉行。上圖為“后調控時代”的地產趨勢論壇。

　　以下為論壇實錄：

　　主持人：尊敬的各位，我們這個論壇現在開始！后調控時代的地產趨勢論壇，現在正式開始，首先請允許我介紹一下今天的嘉賓，坐在我旁邊的是北大縱橫集團的創始人王璞董事長，然后是中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平先生，然后是中國房地產協會秘書長苗樂如先生，住建部政策研究中心主任秦虹女士，百年城集團董事長吳云前先生，富華置地有限公司總經理楊濤先生。

　　大家可能知道最近傳的沸沸揚揚的事情，比如說任志強(微博)和史玉柱(微博)打賭，所有人都在呼喚最后一個地產業的良心綠城千萬不能倒下，最后當然沒有像烏鴉嘴說的一樣倒下，但是這場調控經歷了非常大的挑戰，去年年底最基本的情緒是大約到今年下半年，第三季度調控大體會結束的論調占主流，到今年年中我們慢慢肯定了一種景象，大約調控會持續進行下去，可能進行的更加深入，當然這下面也伴隨著想法，比如最近揚州闖關成功，里面有很多背景，很多人不知道，揚州現在買一套房子是有補貼的，如果大家對揚州略有認知，知道揚州這么多年搞綠化、搞環保、搞園林城市建設做了多大的環境建設，整個城市的財政壓力有多大的話，你們對這次揚州的闖關成就就會比較客觀的來看，但是無論如何，現在還興起一種新的情緒，就是各地政府開始想能不能在微觀環節上，在城市個性化環節上做一些對沖調控的動作，這已經儼然成了后調控時代不敢說是主流情緒，至少說是重要情緒，重要的一種論調或者思潮在里面。今天請來這么多嘉賓，代表各方面背后的人群和意見，他們各自有著自己的觀察和研究，我們探討幾個問題，首先我們探討一個比較尖銳的問題，今天吃飯的時候有很多人說怎么好象沒拋出來比較尖銳的問題，我們就來拋一拋，大家說直一點就是首先說一下調控的政策得失，主要我建議多說失的問題，再進一步預言一下下一步調控政策，整個調控會怎么深入，怎么進行下去，得失和如何深化下去，首先按照順時針來，把話筒交給王董事長。

　　王璞：謝謝主持人的安排，第一個發言肯定是拋磚引玉了，從房地產企業談，我認為像所有行業的企業一樣，最終會大浪淘沙，存活下來一些優秀企業，這句話在差不多十年前我聽王石講過，他說做房地產企業，做房地產這樣一個產品，跟其他產品是很相似的，要像其他產品一樣去經營，要像其他產品的企業一樣去經營，在十幾年前講這番話基本沒有幾個房地產企業的人聽進去，都是掙快錢，沒有把房子當商品來經營，現在看來大家都接受了，不管這次調控是繼續緊下去還是松松手，但是房地產企業的洗牌，房地產企業靠核心競爭力提升企業的運營效率，從而賺錢和生存下去這個是毋庸置疑的，這個在幾年前的論壇上我就曾經講過這樣一個比喻，我說80年代我們開始有了家電企業的群雄逐鹿，90年代基本塵埃落定，存活下來的只有海爾、海信(微博)、格力、美的，那個時代可能每個城市都有家電企業，經過十幾年的沉淀變成了少數的優秀企業，也達到了一定的體量，管理水平也比較高，像海爾和格力。第二個行業，大的行業來看，我們房地產行業會不會像家電行業一樣，最開始是數量眾多，基本每個市都有房地產企業，會不會經過洗牌形成比較大的房地產企業，小型的就很難生存了，或者基本以后就不會再有了，會不會到這樣一種狀態，通過市場的凈化和提升，我認為一定會到的。這是我對房地產企業的觀點。事實上這輪洗牌也確實昭示著今后想進入房地產行業的創業企業家不多了，可能在現有的房地產企業里面，經過收尾工程，把前期的項目了解以后就轉行了或者洗洗睡了，留下一些有競爭力的，比較大型的企業在競爭，這是我從整個不分類別的房地產企業來講，但是細分下來，比如就商業地產來說，萬達做的很好，在很多年前萬達是不如萬科的，現在來看就很難說了，萬科現在內部爭論也很多，是不是像萬達學習，自持一部分物業去轉型，萬科內部的爭論是存在的。因此具體的房地產里面怎么去做，這個幾分鐘就說不清楚了，因為會議時間短，只能用幾分鐘做第一階段的發言。

　　主持人：王總一方面跳到我的第二個問題去了，但是另一方面也預示著第二個問題要探討企業。王秘書長還是回到原來的主題，調整的得失和趨勢。

　　王永平：在宏觀經濟形勢目前比較嚴峻的情況下，我覺得反思很有必要，現在對調控的評價也不一樣，有人認為很有成果，很成功，因為把房價快速上漲的勢頭遏制住了，我個人對調控的看法有四句話，第一個叫方向不清，第二個是目標不明，第三是動機不一，第四是效果不佳。什么意思呢？目前市場的預期是不明朗的，這也是為什么市場長期處于焦灼狀態的原因，將來保障房覆蓋到一定程度之后，我們還要不要市場化的商品房，我們會不會取消限購和限價政策，我們將來的保障房要扮演多重要的一個角色？要覆蓋多大的比例？將來房地產還是不是國民經濟的支柱產業，這些問題我們在所有的調控政策文件和領導講話里面都沒有回答，所以我認為方向不清。

　　第二個是目標不明，房地產房價的調控，后來調控逐步回到房價上去了，房價的表述我們在不同階段是矛盾的，有時候有很大的差異，最早期我們會講要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，這種表述都是沒有目標的，什么叫部分城市？所以國務院一開會，各個城市一開會，市長一開會都顧左右，覺得你是那個部分，我不是那個部分，什么叫過快？是10%過快還是20%過快，什么是勢頭？都是模糊的，唯一的好處是給我們的領導留下了很多解釋的空間，不管能不能控制住，反正他認為就遏制住了。溫總理在莫斯科參加上海合作組織會議的時候，期間講話的時候說房價要回歸到合理的價位，第一次比較清晰的表達房價是要掉下來，最近的調子好象又有所變化，把房價穩定在合理的價位上。

　　第三個動機不一。中央政府的調控把政治問題放在了首要位置，社會問題、政治問題放在了更重要的位置，金融風險可能放在第二位，但是地方政府就不一樣，地方政府顯然把經濟利益放到第一位，他也考慮財政收入，要考慮賣地的問題，所以他更多的希望房地產能夠有一個更加寬松的政策，因為搞經濟保障房的錢從哪里來？搞保障房有多大收益？甚至官員個人有多大利益，這個里面動機不一樣，結果造成效果不佳。

　　我認為調控不能說遏制過快上漲勢頭是錯誤的，但是成功的調控首先表現應該是市場是活躍的，現在如果沒有足夠大的交易量，這個里面市場一定是有問題的，不是把價格降下來就行，好比有一個人生病了，我們把他送到急癥室輸氧、打強心劑，沒有往住院室轉，沒有專家給號脈，這一點沒做到。

　　建議有三條：第一，房地產調控短期政策與中長期政策相結合，我們現在不清楚未來的房地產發展到哪里去，我相信地方政府也不清楚，開發商也不清楚，我們要制定中長期發展政策，像十二五發展綱要，將來的地產向何處去，這個應該有大討論，讓人們明確方向是哪里。

　　第二，調控中把住宅地產和商業地產結合，我覺得住宅和商業地產最近這些年概括起來就一個字就是“錢”，錢太多弄的，住宅錢太多了，商業缺錢，造成很多商業項目賣掉，都做范跑跑，不做豬堅強，包括萬達現在也做不到完全持有，全世界沒有像中國這么賣的，我相信萬達現在也是不得已，比過去分割的賣商業和購物中心要好一些，現在分割賣商鋪。但是，這樣的流入是無序的，是個體的行為，我覺得應該有序的從住宅地產里面導向商業地產，讓這些資金真正的整體發揮對商業地產的支持作用，國外商業地產做的好很重要的一條是金融支持，他們都是用保險資金，用退休金這樣的方式主流的資金都是這些，而國內這三個通道基本都是不通的，保險資金我們2010年8月份出臺了辦法，理論上每年有四五千億資金投入進來，實際也沒有進來。這個我們要引導，現在商業地產盲目發展，其實是盲目開發，不是發展，不是讓他蓋得越多越好。

　　第三，市場的調節與法制的調節相結合。現在這些調整都是行政行為，我覺得不具有法律效力，也是草率的，我覺得將來用稅收這些手段，讓限購限價逐步退出去，這是三個結合。

　　苗樂如：我先說了，專家在我旁邊，秦虹主任全國情況更熟悉，我和秘書長不一樣，帶有地方色彩，長期在北京工作，這兩年才轉到協會這邊來，正因為有這個痕跡，可能和秘書長的感覺不一樣，按照主持人說我們要探討一下后調控時代也好，當前的房地產市場或者住宅市場面臨的情景怎么看？我個人覺得是不是還要回憶一下調控給我們房地產的發展，給地方經濟的發展帶來了什么？這一點從我自己的精力和體會來看，最少有四個方面的變化。一個從住宅的產品供應來說，通過我們的調控更加認識到市場和保障雙軌運行的必要性。從住宅的供應結構來看，應該說得到了極大的改善和加強。從住宅產業的發展布局來看，除了我們過去一些領軍企業堅守在一二線城市之外，在調控的過程當中，更多的像三四線邁進，甚至也包括我們的農村建設，包括城鎮建設，我想這不僅是延伸了產業鏈，而且恐怕對我們貫徹落實城鄉統籌發展有可能是歷史上的一個推進。這是我想的從整個產品的供應結構、整個住宅產業的布局，這個我覺得是有比較大的變化。第二變化就是我們的產業轉型，剛才秘書長也談到了，整個從房地產來看，過去很多的領軍企業主要精力都是搞住宅開發，隨著調控的持續的推進，現在的商業地產、旅游地產、休閑，包括大連，萬達是沒有問題了，是個品牌的，以商業地產為代表的全國的一把，你們本身還有一個億達地產，他搞的軟件園，我是到這個崗位去年有機會去看，非常的好。我們很多的領導人都看了，它是以軟件園為基礎的，適應當前的國際化的財務管理的要求，在這個基礎上搞了軟件學院，然后圍繞這個產業搞了他們的休閑的、餐飲的等等，包括住宅。更多的還有其他的，我們的老年住宅等等。這是一個很大的變化，為什么有這個變化？這點像秘書長所說，就是因為開發商在十年發展中有錢了，有隊伍，有能力去支持。這是第二個變化。

　　第三個變化就是我們的住宅走低碳、綠色，住宅走產業化，整個產業發展應該走低碳、綠色、環境友好型、資源節約型的道路。有人說我搞住宅總不能老搞毛坯房吧？

　　第四個變化，我以為恰恰是因為我們的企業有了這樣的一種結構調整，有了這樣的一種業態變化，僅僅停留在原來的開發水平上是不行的，所以企業的管理水平得到了很大的加強，像恒大集團，這是去年我們500強評的前三甲，萬科是銷售超千億，恒大是開工超千萬億，萬達是資產超千億。像恒大，它都是扁平化的管理，你要是看他的項目，從成本到使用的零部件，配置的潔具也好都是價格不菲，他搞的不是高端的，另外更多的面對這種產業業態的變化，對于房地產企業的投融資形勢，與原來的住宅僅僅靠信貸是不行的，除了有養老資金和保險資金能夠進入的，更多的我們的信托、我們的PE、我們的CV，我們的私募基金得到了很大的發展，在這方面的我們管理體制方面也有發展，這是我說的，我自己的體會，不一定對，我覺得有這四方面的變化。

　　另外，從我個人體會看，無論是2008年面對的困難還是到去年、到今天，房地產業除了部分城市房價增長過高、過快帶來的社會問題、政治問題之外需要應該解決，其實我們更多的是這個產業在整個宏觀經濟下，直接和間接的受到了影響，或者需要承擔的責任，2008年次貸危機跟我有什么關系？去年收縮流動性，個貸上浮不是銀行想賺這點錢，給我的感覺是規模要收縮，沒有辦法就抬高門檻，結果大家都認識到，利率一提高，房價降20%都給了銀行了，當然現在得到了糾正。

　　所以，我們今天也面臨著把穩增長放到國家更重要的位置上，因此房地產業無論你寫也好、說也好，因為在宏觀經濟發展中，直接間接都有影響，實體經濟的發展，居民收入的提高必然反應到你這個產業上，因為一個認知，通過調控的過程應該看到我們的房地產業是支柱產業，而且隨著城鎮化進程至少有20年左右的時間甚至更長，應該是民生工程中保證民眾的基本住房改善，另外，基礎性、帶領性也好，這種高的容納性也好，也是基礎性產業，這是一個認知。

　　第二個認知就是調控，這種行政措施的不得已性，不是不懂，這么多專家，這么多議論，為什么不用市場的手段和經濟的手段呢？因為用市場的手段和經濟的手段需要有過程和條件？現在試點兩個房產稅，重慶和上海搞了，議論有多少？稅務總局的老領導都說中國開征房產稅不行，多數人認為應該用市場手段和經濟手段，國外都是用它。我今年年初有機會考察秘魯、智利，他們一個季節就要交房產稅，美國舊金山就按評估價格來征稅。所以我覺得我們采取行政措施的不得已，我們警惕這個產業泡沫的必要性，應該說是客觀的。與之相對應的，也包括我們調控政策的細化要求，所以，我特別怕主持人上來的幾句話，那個措施就要喊成救市，我覺得不是太合適，社會的監督是必要的，同時給這樣一個產業，落實調控政策有一個寬松的輿論環境也是需要的。所以，從這個角度講，我覺得一個是住宅回歸理性，回歸居住消費品的屬性應該是長期化的。而且我們轉化成市場經濟的手段恐怕是長期的任務，中國房地產，中國國土這么大，房地產的不同發展，像一線城市早一點作為存量房城市，就是都變成舊房沒新房建了，可能西部地區是新房的主要建設市場，我常說的一句話，東中西部一二線城市發展的不平衡。

　　第二句話，業態的不協調，土地的不可持續，以及很多調控下的不可預測，因此差別化的政策應該是我們長期的產業政策的要求，謝謝。

　　秦虹：咱們這輪的調控應該說開始于2010年的4月15日的國十條，2011年出了國八條，這兩個文件應該是一脈相承的，所以到目前為止，這輪調控已經持續了兩年多的時間，應該說到目前為止我們看到市場出現了一些變化，第一我覺得這個變化通過這次調控把房地產市場住宅市場里面的投機炒房的需求基本擠出去了。通過什么辦法呢？一個是46個城市的限購，家庭有兩套房以后，不允許買第三套房，外地人沒有納稅不允許買房。還有全國性的第三套房不貸款。投機炒房怎么賺錢？如果沒有杠桿投機炒房是賺不到錢的，投機炒房的需求第一沒有機會，第二沒有條件，所以現在市場上盡管成交量比去年同期負增長13%左右，但是畢竟還有成交量，誰在買房？現在買房者為投機買房而炒房的人少了，基本沒有了。市場上基本上以剛性需求為主，把投機炒房的需求擠出市場也是這輪調控，促進房地產市場健康發展的一個重要內容。因為過去市場上充斥著一些投機性需求，市場的不健康因素主要是指這些部分。這是第一個變化。

　　第二個變化，從2005年以來，除了2008年，到2010年，房價快速上漲的勢頭終于得到了遏制，過去幾年各個城市房價上漲幅度還是比較大的，怎么衡量上漲的勢頭呢？就是和人群可支配收入增長相比，大大超過了人均可支配收入增長的速度，這次房價上漲的勢頭終于得到了遏制，部分城市的部分項目出現了向下的調整，被炒房推高的房價也出現了一定的回調，這也是一定的成果，要想讓房地產市場健康發展，我們對未來的發展空間能夠持續的良好的利用這個空間的話，就不能透支這個空間。所以我們說房價上漲得到了遏制。如果連續幾年房價穩定，收入連續幾年上漲，這個關系將來會得到調整。這個會有利于廣大的居民支持他的合理購房需求，也有利于房產市場長期的健康發展。

　　第三個變化，經過這輪的調整，這個行業的整合、轉型正在開始出現，坦率的說過去房地產企業相對來說賺錢是比較容易的，我經常在想，我們下面可能坐了很多制造業的企業，很多制造業企業的老板在想什么問題呢？更多的是在想他怎么創新他的產品，怎么更多的占有這個市場，怎么把他的產品做得更好，不至于被淘汰。我們的房地產企業最關心的是什么？怎么拿地、怎么找錢？根本不需要找產品，因為太好賣了，什么樣的產品都能賣出去，只要拿到地、只要找到錢就能賺到錢。但是通過這次調整，專業化能力強和品牌認知度高的企業市場占有率在逐步提高，而那些各行各業只要有錢就沖到房地產行業撈一把的企業現在在退出市場，這是殘酷的，也是非常好的現象，轉型就是利益的再調整，剛才我很贊成剛才第一位嘉賓說的，經過這一輪大浪淘沙，能夠使行業提高專業化能力和服務意識，為社會大眾提供更好的居住產品的企業能夠留下來，這個行業的健康發展是有希望的。

　　第四個變化應該說這次調控，國務院把保障性住房放在調控政策里面的重要內容，這樣也使過去我們很多年保障性住房規模比較小的情況得到改觀，按照國家規劃十二五末的時候，城鎮家庭住在保障性住房的家庭占到20%左右，如果能夠實現，這是比較大的改變，是非常好的現象，低收入家庭，甚至中低收入家庭，有機會通過政府的幫助解決暫時的住房困難或者永久的住房困難，這樣的社會矛盾會大大減低，政府履行責任也能夠正當履行。如果調控出現什么變化的話，至少這四個變化我們現在正在看到，我也相信堅持只實施這樣變化的話，對我國房地產市場長期持續的發展還是非常有好處的。

　　吳云前：專家都說了，我是這么看的，實際上我覺得這輪的房地產調控，下面在座有很多是我們這個行業的從業人員，可能是開發商，大家應該更多的去思考我們為什么會被調控？調控完我們怎么面對？實際我覺得應該更多的做反思。在過去的十年時間里面，朱镕基當總理開始，確定把房地產作為我們國家的主要行業，這里面經過了很多輪的調控，實際上大家要考慮一下，社會上這兩年很多資本、很多錢都往房地產行業走，也就是所有人去這個行業，找到錢買塊地把房子賣出去，剛才秦主任也說了，錢這么好賺。今天反過來要思考一下，今天為什么會出現這么多問題？就是這個錢太好賺了，也就是說今天我們從事這個行業門檻太低了，大家把地買來了，房子蓋起來，不管好和差房子都可以賣出去。這是一個問題。

　　另外一個問題，跟我們國家的國情有關系，1999年國家的金融政策是9萬億金融總資產，到現在100多萬億，按照這個帳來算，今天的房價是不是應該漲10倍。大家可以思考另外一個問題，我們有4萬億的外匯儲備，我們需要發4萬億的人民幣來對沖，這個跟我們整個的金融政策有關系，還有我們投資產品。我前幾天和我一個朋友去打球，他說房地產要調控，這個股市要保持在3700—3800點，就是6000點下來的時候，我說他簡直是開玩笑，別的我不懂，我們也說的不算，但是有一點，房地產這一輪打壓調控后，股指不可能有3700—3800。什么意思呢？政策的制定，包括今天做決策，王永平秘書長說的對，沒有人把這個事情說得很清楚。上一輪的調控大家看一下，有房價不高的地方，也有不靠譜的地方，溫州的房子七萬、八萬一平，溫州每年的住房供地是5000畝地，批地怎么批地？溫州有900萬人口，經濟規模比較大，大連是計劃單列市，指標比較多，溫州要報省里，浙江省土地指標給寧波、給杭州，一個是省會，一個是單列市，溫州沒有土地，相對的房子就沒有，然后大家在全國各地掙錢，沒有地方投資，這么多年，我們的股票到今天還是2300點，沒有地方投資，干什么？我們更多的老百姓投資去買房子，實際上今天在上海買房子，炒房子的人生掙了大錢，我問一下下面在座的買股票的有幾個掙到錢的？除非買到原始股。另外想說一下，剛才也問秦主任，秦主任還沒有回答我，大家對房市有兩種說法，一種說法現在已經是最差的時候，應該將逐漸好一些，但是不會好到2009年之前或者2009年之后調控的節點，還有人說明年下半年政府換屆房市會好。我是這樣理解的，朱镕基在1993年做常務副總理的時候開始調控房地產，在1997年當總理的時候，那是我們國家的第一次積極的財政政策，是朱镕基提出來的，朱镕基在2002年底的時候，大家看到說房地產有泡沫，要求調控，后來還有，小排量汽車，城市管理水平，討論說我們不應該發展小排量汽車，跟刺激經濟有關系，當初我們的總理不是不懂這個道理，那個時候如果調控經濟上不來，第二如果不生產小排量汽車，經濟上不來，為什么呢？每一屆來當總理的人都會刺激經濟，如果說在明年政府換屆的時候，新的總理上來，對房地產的政策肯定不會像今天這么嚴格，這是我理解的一個問題。另外，我們講未來的房地產市場也不可能像今天的市場一樣，前段時間我說，所有人買塊地都能掙錢的時候沒有了，房地產市場進入到復合性增長能力，你的產品好，城市綜合體綜合效益好，這種公司會更好，大家可能覺得百年城做的項目不是特別多，我們一直學習的對象，太古做的特別好。我講一個例子，太古和中興泰富有一個合資項目，合建一個購物中心，中興泰富經濟危機的時候把它賣給了太古，去年太古集團在大陸投資購物中心，賣給了新加坡的基金，賣了90多個億，也就是幾年時間增長了70個億，就是對項目的營運能力很強，謝謝。

　　楊濤：有一點我感覺作為行業內人士，感覺稍微明顯。這次調控非常之精準，對我們行業內打擊非常之大。剛才聽苗主任和秦主任說方法和細分，都說到我們的痛處了，確實制定政策的非常高超。行業內幾乎所有人員壓力都很大，今天這個廳坐這么滿，我覺得跟這個有關系。但是我覺得作為從業人員，這次調控我覺得最好的事，就是我們行業未來整體的工作格局發生了根本性轉變，對于我們從業者而言最大的改變，過去的房地產絕對的資本密集型，老板說得算的行當，技術和專業性在這里面發言權有，但是不大�，F在確實不是拿一塊地就能賺錢，不是隨便找個設計院設計個產品就能賺錢。在這樣的背景下，我們的專業的從業人員的價值就有了很大的提升，這個事對這個屋子里的人大部分都有價值，如果這樣調控我們還是歡迎的，謝謝。

　　主持人：我們每位都大約談了一下，幾個問題，中國發展到現在在金融、教育、醫療、房地產等等公共產品的供給上面出現了非常大的問題，這就是有人說的體制改革碰到的最大的難度，任何一個國家的存在，給人民提供的公共產品，包括安全，包括有序的金融市場，包括大家都知道十七大提出的讓人民群眾獲得資產性收益，這是我們奮斗的目標，但是到目前實現的并不好，剛才吳董說得好，這也是我一直說的觀點，我們這么長時間沒有給群眾提供優質的資產服務，人民群眾逼得沒有辦法，溫州人沒事蒜苗都炒、蔥都炒，你們別覺得這是普普通通的一次調控，改革開放以來的又一次全新的考驗，我在十年前有一本舊著，在十七大時中央層面有一個轟動，叫《國家戰略與國家管控》，我在十年前就指出，下一步不僅要有國家戰略，而且要進入到國家管控階段，上一次我去中建集團，他們老總說這本書若干年前就買了，要我簽個名，他問我為什么若干年前就提出這么荒謬的看法，大家知道，房地產絕對不是房地產的問題，房地產背后的吏治、腐敗是最深的根源。所以，這次的房地產調控，不是簡單的把投機性需求壓抑下來，把房地產價格收入房價比回到正常的地步，讓部分城市瘋狂的房價回歸正常這么簡單，如果這么簡單，在座任何一個人蒙著眼睛都會干，這是一個簡單的改革，然后再逐步深入，現在深入到最內核的地步。我感覺房地產調控往后走會出現幾個深的變化，第一個秘書長的說法非常好，差別性的調控，可能出現一城一策都不為過，是一個大的趨勢；第二，組合性調控恐怕是個趨勢，結合城市的規劃，包括所謂的啟動我們國家的支柱性產品，不能老靠在房地產上。我們開財經會議為什么說啟動一批大項目，這是沒有辦法的辦法，要提振信心，包括以后的國土資源建設，農地資源入市，都有可能是系統性的調控辦法。再往后看，這次調控意味著整個國家進入到3.0版本，組織部對下一步官員的制度安排能力恐怕成為衡量官員的主要能力之一，包括當時朱镕基同志在的時候，這兩年我們非常懷念朱镕基，事實上骨子里面是對實操能力背后制度安排能力的懷念、緬懷和追憶。這是第一個問題，還會探討，諸位一定記得調控進入到2.0時代，吏治進入到3.0時代，我們的組織管理要遠遠比我們的調控乃至于公共產品提供能力高一個級別，才能把這個國家管理好，也就是國家管控迫在眉睫。

　　我們討論第二個問題，討論一個比較實在的問題，很多人翹首以盼，就是房地產企業該怎么整？具像的問題，剛才王董事長因為是咨詢專家，所以迫不及待的開始向企業支招了，再次把話筒交給他，讓他深度支招。

　　王璞：謝謝，還是拋磚引玉，班門弄斧。房地產企業我個人感覺這些年來，整個的企業家們對管理提升、對人才愛惜、對人才使用的意識非常到位了，像這兩位企業家，我們參加論壇幾次了，我覺得現在整個來看，房地產企業的管理上，第一個大問題就是戰略的考量上，你到底是守住宅地產還是進入商業地產，住宅地產不僅是毛坯房了，已經是精裝修了，有些是主流選擇了，有些是漂擺不定，漂擺不定的相當大。是自持地產還是銷售，自持地產你的資金來源做很深入的思考，包括在中國找、在外國找，用基金找還是上市募集資金的方式找，還是搞好銀行關系的方式，這個非常復雜跟后面的策略手段，戰略選擇是很多企業家困惑的，經常找我們做溝通的。

　　第二個是管理的信息化，包括團隊的績效、考核、薪酬，這些安排使企業更有效率，因為崗位的配置，人員的安排和人員積極性的調動，這其實是非常非常復雜的課題，像我們國家十幾億人，確實復雜，假如把我們在座的安排到常委、中央委員和總書記的位置上我們怎么下藥？我有時候自己在家琢磨這個問題，真的很難，左也不是，右也不是，這么改得罪左側的，那么改得罪右側的。現在房地產已經用了幾招了，比如限購、銀行貸款、銀行貸款的利息這招用了，比如紅線，多少億畝守住，這個招用了。還有很多招沒用，比如農民土地問題，比如說大規模的普及房產稅的問題，比如說我們房子分幾種，一種是完全市場化的房子，是商品房，一種是出租房、廉租房，廉租房也不稀罕，我自己的生活經歷，我小多時候長輩的房子在北京四合院，前院是我爺爺住，后院是我爺爺的弟弟住，這種情況下后來不知道逐漸逐漸怎么就沒了，可能也許主動交了，反正不知不覺就沒了，沒了以后我小時候住的房子是交幾毛錢的房管所的房子，這就是廉租房，房管所的房子，現在恢復廉租房的概念，這個不稀罕，我小時候就是廉租房，幾歲的時候就知道了。還有專供房，收入低的人可以買的叫專供房，我剛才說的調控手段里，是不惜要打掉專供房，尤其是要打掉有錢人的專供房，我當總理了敢用這個手段嗎？所以說這個手段怎么使用，這個說的跟第一個問題結合起來，舉這么一個例子，還有很多不知道怎么用？企業就是比總理小，你管幾百人、幾千人，用什么手段考核，是KPI考核法，簡單的幾個指標，還是考核綜合性的指標，我見過幾個成功的企業，開始用平衡考核法，后來業績停滯了，馬上取消，用KPI，出來以后又覺得有點不妥了，平衡積分卡，現在我們給央企都是EVA，股東價值的思想，考核指標落到下來是什么？利潤減去投資成本，投1個億，把10%的利息成本減去，這個叫EVA。用這個方法來從上到下分解，這個方法我覺得國資委現在全部推了，民營企業我用那套方法，尤其多元化的企業挺好，大家覺得這個思路挺好，既能維持股東利益，又能給高管主要的骨干激勵，主要說法，投資效果問題，投資效率問題，這個都是在企業經營中，這個也不能展開了。包括營銷手段，潘石屹(微博)以后不再做廣告了，完全玩小微博，那個微博不僅房地產企業家需要，銷售型企業家更需要，羨慕潘石屹，他和任志強稍微斗一下就產生多少廣告的效益，品牌升值的效益，房地產企業得下多大的營銷手段��？房地產最典型，其實其他企業還沒有他們倆厲害，潘石屹和任志強等于開了一個中央電視臺，一個11頻道、一個12頻道，我們企業是否需要文化，我經常問企業家，我說你企業有企業文化嗎？企業文化核心部分價值觀是什么？各位想一想，你的企業里能回答上來，能背下來，90%以上員工背不下來，有沒有我不敢說，但是都背不下來，這個不展開講了，講起來滔滔江水，綿綿不斷。謝謝各位。

　　王永平：首先我贊成主持人剛才的總結講話，房地產的問題不是一個簡單的價格調控的問題，是個經濟問題，這也是中國房價調控的極難所在，早期的時候房地產就是一個經濟問題，但是后期開始逐步升級，從一個經濟問題演變為社會問題，后期演變為政治問題。

　　企業面對這個局面怎么看，很多企業的辦法是住宅不行了就轉到商業地產，很多人走這樣的道路，我覺得大的房地產公司做到一定規模的時候，單純做開發風險是比較大的，這也是為什么這一輪調控最艱難的不是小公司，而是綠城這樣一個大公司，單純的放到住宅一個籃子里面的風險。如此循環，除非我不干了，這個錢就是我的，如果我還干，市場出現波動的時候，我的錢全在里面，所以要做商業的東西，在形勢最不好的時候可以變現，有一個穩定的消費。包括香港大的地產公司都是這么做的，1997年的危機時候香港沒有一個地產公司倒下去，它把雞蛋放在兩個籃子里面，商業地產是可以讓你過冬的，住宅地產公司增加商業比例是正確，問題是有些人操作中錯誤在哪里？沒有在最好的時候轉型，萬科1000億都是搞住宅開發，沒有搞商業，形勢不好的時候轉商業比較難，商業地產做好的項目值錢，做不好的項目就是一個拖累，不轉可能沒有出路，但是轉也可能遇到更大的問題，不轉是等死，轉了可能早死，所以商業地產尋求出路不是簡單的轉型商業地產可以做得到的，具體每個公司根據個案量力而行。

　　苗樂如：第一，調控不是十全十美，很多問題比如地方政府經濟發展的壓力，市場的低迷是時機，但是我上面講的一些我的看法，因此我想說應該用積極的心態去看待我們的房地產調控。要通過這個調控，房地產業將進入一個全面調整發展的新階段，也就是不是簡單的看住宅，我引用馮侖先生的一句話，他說把房地產等同于住宅相當于青春期前還沒有發育，當房地產業和商業都多種業態融合發展的時候才進入青春期，當房地產和金融緊密結合在一起發展的時候才進入成年，這是如何看待我們的產業發展和節奏，但是我們一定不論今天有什么變化，一定要丟棄過去他種非理性的，只靠單獨的漲房價、高房價發展，這個肯定是不可持續的，通過調控之后，我們應該確實鞏固調控的積極的成果，不能走在原來的路上，不能依托于這個再發展。

　　第二句話，在練內功提高管理水平的同時，更多的注重投融資這樣一個發展的客觀要求，我年初考察美國市場，銀行信貸就是30%以內，多數靠其他的，我們國家民間這么多資本，現在很多領軍企業都要自己搞基金，我們把民間投資引導到前期來搞開發、搞二級市場建設，而不能炒房子去，弊多利微，應該這樣調整產業結構，我們過去老把房地產開發弄在金融上，你這兒出泡沫，金融有安全問題，你把這個結構調整好了，其實你可以有更大的發展基礎或者厚度。

　　第三，當前的形勢確實有變化，我個人覺得現在中央強調穩定和嚴格，我們應該鞏固我們的成果、完善它，穩定當前來看是積極的信號，政策的穩定表明我們發展的空間、走向已經和前面講的房價下行，總的態勢結合在一起。另外，觸底也有可能。也不要寄托的過快，應該是緩慢的復蘇和修復的態勢。最后，積極向好，可能是當前作為住宅產業市場大的趨勢，所以從這個角度說，我們的企業拿地也好、投資也好、開工也好，指標是非常不好看的，應該適時積極。第二應該主動的調，主動的轉，還是要轉型，只不過像秘書長剛才講的，搞商業絕對和搞住宅不一樣，住宅預測就是人口多少，商業是消費量，全新的規律，旅游又是一套玩意兒，主動的轉應該深入的了解你轉到那個業態的規律和特點，掌握主動。

　　最后調整轉變發展方式，適應整個的兩型社會發展的要求，謝謝。

　　秦虹：主持人的問題，房地產企業怎么辦，中國市房地產市場無論是住宅地產還是商業地產還是旅游地產，還是其他產業地產，我們都面臨著有空間，這樣的空間哪些企業有嗎？是那些專業化能力比較強的企業，也就是說你是一個房地產企業，無論是在住宅領域還是在商業地產，還是在旅游地產，你有很多年的經驗積累，你有非常好的團隊，你有這方面非常好的經驗的積累和人力資金的資源，我認為未來的市場是屬于你們的，你們是可以堅守的，因為中國的房地產市場沒有到掉頭往回走的階段，但是雖然你也在做房地產，你手下沒有這么豐富的，你的經歷中沒有這么強的專業化，沒有這么強的專業化團隊，怎么辦呢？我覺得你可以轉型作為一個投資人，你也是有優勢的，因為你做過房地產，你看一個項目的時候知道這個項目的風險在哪里，盈利在哪里，作為一個投資人來投，不一定住宅一定要轉商業，做一個陌生的，旅游、養老你更加不熟悉的領域，我覺得你可以轉型作為投資人的轉型，有專業化能力留下來繼續做，未來的市場是你們的，沒有這么強的專業化的能力，你就做投資人吧。

　　吳云前：我覺得第一個我們可以看一下巴非特有句很經典的話，和我們國學大師季羨林兩句話很相似，季羨林說“人每天要對自己有反省”，巴非特說“人對自己的內心世界要審視”，意思是說你對自己要了解，你應該做什么，你的能力在哪里，你的綜合競爭力在哪里，今天的房地產企業更多的做企業不應該有機會主義，百年城也在思考，我們是不是也犯了機會主義錯誤。我經常開會，我們的房子驗收很慢，我老批評他們，我的團隊都不滿意，后來因為這個事情以后，我覺得我有很深的思考，我覺得還是回到做商業更多一點，這不是我們的長處，今天大連做企業的人也知道，今天很多事情的發生，讓我們更多的思考，我以前的觀點是做企業是跑馬拉松，做事情要規范，遠離政治，今天的房地產行業跟政治有關系，跟哪個官員關系走近了也有政治問題，我們剛好思考在大大環境地下，我們做事情怎么規范的經營，我想大家可能知道幾十年前，像我父親那一輩人做生意是投機倒把，我們國家的政府今天別說房子不讓你賣，明天還有很多辦法，這是很清晰的，房子讓你賣比較難，房子不讓你賣很簡單。

　　楊濤：過去說選擇，我們很快說選擇住宅、商業、旅游地產、工業地產，今天的對話很受啟發，誰是出資人？剛才苗秘書長和秦主任多次提到未來老板可能不是一個人，整個團隊在過程中扮演的角色也不一樣，不是絕對老板的出資人，對利益的需求不一樣，根本會改變操作方法，這個改變可能是未來十年非常大的因素。在這個過程中，所有的從業者，在這個過程中的專業價值會極大的被認可和提高，謝謝。

　　主持人：我一直沒介紹我自己，我以為我有很高的知名度，我剛才想了想不像，玩笑，我叫白萬綱，專門研究集團戰略和管控，我和我同事做過上百家央企，我個人有60多部的專著，我講這些不是炫耀我自己，是想說我和王總一樣，經常到處走，很勤奮。

　　我認為第一要建立柔性戰略，萬科開始懊悔當時為什么沒有做商業地產，背后透露出來的這個行業太好掙錢，老板們每次自我強化，每次自我至少出成功迷信了以后，反復強化、強化，進行循環，導致他們的戰略很單調，很無聊，很剛性，就是下一步房地產行業的柔性戰略將會成為他們戰略的核心，稍微對戰略有認知的會知道殼牌有情景規劃，他們把他們的規劃寫成一個劇本，A情況、B情況、C情況之下怎么做戰略，秦主任剛才說的好，不是情況壞到什么程度了，但是誰也不保證好到什么情況，之所以很多房地產企業還在堵，萬達在調控過程里面狠狠賭了一把，賭勝了，我們也賭了一把可能也勝了，像地方政府揚州闖關成功了，我們會不會也成功，這是第一個變化，要建立戰略的柔性，調控從行政走向制度。

　　第二個資本運作。到目前為止，我們房地產企業的資本運作，五個城市做都是失敗的，再深入一點的投資組合，再深入一點的股權流通，再深入一點的IPO借殼發債資產證券化，就是如何擁有多次杠桿，戰略資本運作。

　　第三個，產品。宋衛平一直認為，如果把產品做成塔尖上的產品，應該是抗跌的，這次事實上深刻的受到教訓，與此相關的，你們看到的龍湖也好，星河灣也好，去年迅速調整戰略和產品。

　　第四個，布局。到底怎么做布局？全國性布局怎么做？很多企業已經把眼光轉向中部、西部，尤其是西部看到應該是很好的發展前景，綠地為什么這兩年發展的這么好？已經發明了一種打包的發展模式，每到一個地方給當地做一個第一高樓，第一高樓附近做一些相應的住宅開發，當然住宅開發后面有一系列的政策配套，一下子就發展起來了。我們現在很多企業還在關心一個最基本的問題，就是多元化要不要做？答案要做，第二多元化里面，房地產要不要做？要做，地三房地產是不是可以持續做、長期做？答案我們可以作為一個產業來做，但是如果要做的話，這幾個方面缺一不可，戰略、資本運作、產品、布局這幾個缺一不可。

　　謝謝大家。