“2012(第四屆)大連·中國(guó)經(jīng)濟(jì)論壇”于2012年5月26日-27日在大連舉行。上圖為中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如。(圖片來源：新浪財(cái)經(jīng) 梁斌 攝)

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 “2012(第四屆)大連·中國(guó)經(jīng)濟(jì)論壇”于2012年5月26日-27日在大連舉行。上圖為中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如。

　　以下為演講實(shí)錄：

　　苗樂如：當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)或者住宅市場(chǎng)面臨的情景怎么看？我個(gè)人覺得是不是還要回憶一下調(diào)控給我們房地產(chǎn)的發(fā)展，給地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了什么？這一點(diǎn)從我自己的精力和體會(huì)來看，最少有四個(gè)方面的變化。一個(gè)從住宅的產(chǎn)品供應(yīng)來說，通過我們的調(diào)控更加認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)和保障雙軌運(yùn)行的必要性。從住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，應(yīng)該說得到了極大的改善和加強(qiáng)。從住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展布局來看，除了我們過去一些領(lǐng)軍企業(yè)堅(jiān)守在一二線城市之外，在調(diào)控的過程當(dāng)中，更多的像三四線邁進(jìn)，甚至也包括我們的農(nóng)村建設(shè)，包括城鎮(zhèn)建設(shè)，我想這不僅是延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，而且恐怕對(duì)我們貫徹落實(shí)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有可能是歷史上的一個(gè)推進(jìn)。這是我想的從整個(gè)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)的布局，這個(gè)我覺得是有比較大的變化。

　　第二變化就是我們的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，剛才秘書長(zhǎng)也談到了，整個(gè)從房地產(chǎn)來看，過去很多的領(lǐng)軍企業(yè)主要精力都是搞住宅開發(fā)，隨著調(diào)控的持續(xù)的推進(jìn)，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、休閑，包括大連，萬達(dá)是沒有問題了，是個(gè)品牌的，以商業(yè)地產(chǎn)為代表的全國(guó)的企業(yè)，你們本身還有一個(gè)億達(dá)地產(chǎn)，他搞的軟件園，我去年有機(jī)會(huì)去看，非常的好。我們很多的領(lǐng)導(dǎo)人都看了，它是以軟件園為基礎(chǔ)的，適應(yīng)當(dāng)前的國(guó)際化的財(cái)務(wù)管理的要求，在這個(gè)基礎(chǔ)上搞了軟件學(xué)院，然后圍繞這個(gè)產(chǎn)業(yè)搞了他們的休閑的、餐飲的等等，包括住宅。更多的還有其他的，我們的老年住宅等等。這是一個(gè)很大的變化，為什么有這個(gè)變化？這點(diǎn)像秘書長(zhǎng)所說，就是因?yàn)殚_發(fā)商在十年發(fā)展中有錢了，有隊(duì)伍，有能力去支持。這是第二個(gè)變化。

　　第三個(gè)變化就是我們的住宅走低碳、綠色，住宅走產(chǎn)業(yè)化，整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該走低碳、綠色、環(huán)境友好型、資源節(jié)約型的道路。有人說我搞住宅總不能老搞毛坯房吧？

　　第四個(gè)變化，我以為恰恰是因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)有了這樣的一種結(jié)構(gòu)調(diào)整，有了這樣的一種業(yè)態(tài)變化，僅僅停留在原來的開發(fā)水平上是不行的，所以企業(yè)的管理水平得到了很大的加強(qiáng)，像恒大集團(tuán)，這是去年我們500強(qiáng)評(píng)的前三甲，萬科是銷售超千億，恒大是開工超千萬億，萬達(dá)是資產(chǎn)超千億。像恒大，它都是扁平化的管理，你要是看他的項(xiàng)目，從成本到使用的零部件，配置的潔具也好都是價(jià)格不菲，他搞的不是高端的，另外更多的面對(duì)這種產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的變化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投融資形勢(shì)，與原來的住宅僅僅靠信貸是不行的，除了有養(yǎng)老資金和保險(xiǎn)資金能夠進(jìn)入的，更多的我們的信托、我們的PE、我們的CV，我們的私募基金得到了很大的發(fā)展，在這方面的我們管理體制方面也有發(fā)展，這是我說的，我自己的體會(huì)，不一定對(duì)，我覺得有這四方面的變化。

　　另外，從我個(gè)人體會(huì)看，無論是2008年面對(duì)的困難還是到去年、到今天，房地產(chǎn)業(yè)除了部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過高、過快帶來的社會(huì)問題、政治問題之外，其實(shí)我們更多的是這個(gè)產(chǎn)業(yè)在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)下，直接和間接受到的影響，或者需要承擔(dān)的責(zé)任，2008年次貸危機(jī)跟我有什么關(guān)系？去年收縮流動(dòng)性，個(gè)貸上浮不是銀行想賺這點(diǎn)錢，給我的感覺是規(guī)模要收縮，沒有辦法就抬高門檻，結(jié)果大家都認(rèn)識(shí)到，利率一提高，房?jī)r(jià)降20%都給了銀行了，當(dāng)然現(xiàn)在得到了糾正。

　　所以，我們今天也面臨著把穩(wěn)增長(zhǎng)放到國(guó)家更重要的位置上，因此房地產(chǎn)業(yè)無論你寫也好、說也好，因?yàn)樵诤暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，直接間接都有影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的提高必然反應(yīng)到你這個(gè)產(chǎn)業(yè)上，因?yàn)橐粋�(gè)認(rèn)知，通過調(diào)控的過程應(yīng)該看到我們的房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，而且隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程至少有20年左右的時(shí)間甚至更長(zhǎng)，應(yīng)該是民生工程中保證民眾的基本住房改善，另外，基礎(chǔ)性、帶領(lǐng)性也好，這種高的容納性也好，也是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，這是一個(gè)認(rèn)知。

　　第二個(gè)認(rèn)知就是調(diào)控，這種行政措施的不得已，不是不懂，這么多專家，這么多議論，為什么不用市場(chǎng)的手段和經(jīng)濟(jì)的手段呢？因?yàn)橛檬袌?chǎng)的手段和經(jīng)濟(jì)的手段需要有過程和條件？現(xiàn)在試點(diǎn)兩個(gè)房產(chǎn)稅，重慶和上海搞了，議論有多少？稅務(wù)總局的老領(lǐng)導(dǎo)都說中國(guó)開征房產(chǎn)稅不行，多數(shù)人認(rèn)為應(yīng)該用市場(chǎng)手段和經(jīng)濟(jì)手段，國(guó)外都是用它。我今年年初有機(jī)會(huì)考察秘魯、智利，他們那里一個(gè)季節(jié)就要交房產(chǎn)稅，美國(guó)舊金山就按評(píng)估價(jià)格來征稅。所以我覺得我們采取行政措施的不得已，我們警惕這個(gè)產(chǎn)業(yè)泡沫的必要性，應(yīng)該說是客觀的。與之相對(duì)應(yīng)的，也包括我們調(diào)控政策的細(xì)化要求，所以，我特別怕主持人上來的幾句話，拿個(gè)措施就要喊成救市，我覺得不是太合適，社會(huì)的監(jiān)督是必要的，同時(shí)給這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，落實(shí)調(diào)控政策有一個(gè)寬松的輿論環(huán)境也是需要的。所以，從這個(gè)角度講，我覺得一個(gè)是住宅回歸理性，回歸居住消費(fèi)品的屬性應(yīng)該是長(zhǎng)期化的。而且我們轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段恐怕是長(zhǎng)期的任務(wù)，中國(guó)房地產(chǎn)，中國(guó)國(guó)土這么大，房地產(chǎn)的不同發(fā)展，像一線城市早一點(diǎn)作為存量房城市，就是都變成舊房沒新房建了，可能西部地區(qū)是新房的主要建設(shè)市場(chǎng)，我常說的一句話，東中西部一二線城市發(fā)展的不平衡。

　　第二句話，業(yè)態(tài)的不協(xié)調(diào)，土地的不可持續(xù)，以及很多調(diào)控下的不可預(yù)測(cè)，因此差別化的政策應(yīng)該是我們長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)政策的要求，謝謝。