新浪財經(jīng)訊 由國務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國發(fā)展高層論壇2012”年會于2012年3月17日-19日在北京釣魚臺舉行。以下為“房地產(chǎn)市場的困境與轉(zhuǎn)機”論壇實錄：

　　主題：中國和世界：宏觀經(jīng)濟與結(jié)構(gòu)調(diào)整經(jīng)濟峰會

　　時間：2012.3月17日(下午)

　　地點：釣魚臺國賓館17號樓

　　羅康瑞：我們馬上就要開始。女士們先生們，歡迎參加我們今天關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的這樣一個環(huán)節(jié)，我想今天這個分組是非常有意思的一個討論，而且我也很容幸能夠來主持這個環(huán)節(jié)。我們的是講房地產(chǎn)市場的困境與轉(zhuǎn)機？為什么講這個？我們國家的房價過去兩年漲的非�？�。這樣的一個做法會怎么影響我們的經(jīng)濟？我們的解決方案在那兒？建保障房是否是解決方案的核心所在？如何來籌錢？我們有很多尊貴的演講人，首先跟大家介紹一下萊斯利·諾克斯他是高富諾集團的董事長，她在機構(gòu)的資產(chǎn)管理方面有很多的經(jīng)驗，請她首先來發(fā)言。有八分鐘的發(fā)言時間。

　　萊斯利·諾克斯我高興能夠參加今年的中國發(fā)展高層論壇，這是我第一次參加這個論壇，很有意思，實際上這也是第一次設(shè)立了專門講房地產(chǎn)行業(yè)的這樣一個場合，我想房地產(chǎn)行業(yè)對于整個經(jīng)濟是非常重要的，因為這個行業(yè)還帶動了其他的一些行業(yè)，包括建筑、鋼材、水泥、內(nèi)飾，以及家裝和各個行業(yè)。另外一個原因很重要是因為它是我們居住的場所，所以房地產(chǎn)成為一個國家傳統(tǒng)積淀的一部分，我想這個國家的建筑有特色，質(zhì)量好，也會使這個國家在游客心中留下印象對于中國史上最大的遷移中，我想住房和房地產(chǎn)應(yīng)該是非常重要的一個問題。

　　房地產(chǎn)跟其他的一些產(chǎn)品相比都可以進行商品化，由于這樣的特性，我們有時候會忘記它的實質(zhì)所在，我不會跟大家來講一下金融微機，我們早上已經(jīng)講了很多金融危機的情況。我想在這個過程中，很多人他職責(zé)的時候都矛頭指向印痕，包括政客，包括銀行家，他們的一些措施不當(dāng)，或者是他們的薪酬水平太高等問題。

　　在美國房地產(chǎn)的價格增加有一段時間是不可持續(xù)的，導(dǎo)致市場中充斥著低水平，低質(zhì)量的房地產(chǎn)項目，另外西班牙和希臘也顯示了在一個不穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟情況下，房地產(chǎn)行業(yè)有多么的脆弱，所以有很多的公司、銀行，他們在受到利益驅(qū)動的情況下，降低了他們借款成效的標(biāo)準(zhǔn)，也更多的來進行放貸，這個放貸又推動了房價進一步的上漲，更多的投資者被吸引進來，這又導(dǎo)致有更多的建筑活動。我想對于GDP的影響是非常深刻，而且是非�？斓�。因為有很多的建筑行業(yè)是能夠帶來稅收的創(chuàng)收，能夠為政府帶來效益，對于宏觀經(jīng)濟層面來看，我們看到影響也是深刻長遠(yuǎn)的。供大于求的房地產(chǎn)市場需要很長時間才能消化，而不斷下跌的房地產(chǎn)價也會影響消費者的資產(chǎn)保有量，財富所有量。我們從金融危機中學(xué)到的教訓(xùn)就是要看我們之前的失敗教訓(xùn)。我們公司在對于房地產(chǎn)價格的關(guān)注方面，采取一個全球性的指標(biāo)，我們用了一個自己內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)來監(jiān)測這個市場的發(fā)展，我們認(rèn)為OECD，各個銀行，包括商業(yè)銀行，都應(yīng)該采取我們這樣的方式。我們在這個過程中看到了很多的繁榮和簫條。

　　我們從康熙皇帝器件我們公司就已經(jīng)成立了，創(chuàng)立我們公司的家族，最早就已經(jīng)在11世紀(jì)，在就已經(jīng)達到非常顯赫的地位，很自己的我們是一個持長遠(yuǎn)態(tài)度的公司，這也是為什么目前為止我們還能夠存續(xù)，因為我們比較傳統(tǒng)，而且我們認(rèn)為OECD也應(yīng)該用長遠(yuǎn)的眼光來看，我們看建筑質(zhì)量并不是非常好，而且地理位置也不是非常的好，有很多是因為在金融行業(yè)出現(xiàn)繁榮之后，吸引了這樣一些盲目的房地產(chǎn)投資，在金融危機發(fā)生前的一些年里頭，金融行業(yè)的這些投資也是不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個誘引，推動力量，在中國房地產(chǎn)的發(fā)展主要是因為經(jīng)濟的驅(qū)動，我們在這個過程也停到資源的錯配，我們的一個觀點就是房地產(chǎn)發(fā)展的非常快，導(dǎo)致長期價值的基本原則沒有得到尊重，也導(dǎo)致產(chǎn)生了很多的風(fēng)險，我們自己的這樣一種長遠(yuǎn)的看待事物的方式也體現(xiàn)在我們的一些商業(yè)活動中，我們認(rèn)為，首先設(shè)計是非常重要的，因為不動產(chǎn)能夠給人們一個居家的感覺，這樣一個感覺能夠吸引工人和企業(yè)，將他們的企業(yè)座落在這樣的房屋里。

　　第二建筑質(zhì)量也非常重要，中國有這樣的一個緊迫的任務(wù)，就是要使農(nóng)村人口有加可居，但是有些建筑質(zhì)量非常差的樓宇，我們知道英國當(dāng)房屋現(xiàn)在的保有量都是在很短的時間內(nèi)建造出來的，盡管有額外的一些成本，但是我們也認(rèn)為房屋應(yīng)該能夠持續(xù)至少100年，能夠100年不倒，所以這不是一個理想，而是我們應(yīng)該實現(xiàn)的現(xiàn)實。

　　第三，高質(zhì)量的公共場所也是非常重要的，因為人們需要這樣的一個場所來進行放松、社交、體育運動。樓宇的可達性必須是非常重要的考慮，我們在城市里頭的樓宇都應(yīng)該很方便的就能夠通過公共交通系統(tǒng)到達，另外人行道也應(yīng)該給它一個非常重要的地位。我們認(rèn)為所有建樓宇的地方，都應(yīng)該考慮必讀，同時考慮多用途，中國在20年之后，我認(rèn)為會成為一個非常重要的經(jīng)濟體，我們在這個城市的建造過程中，必須要能夠很好的來響應(yīng)這樣一種趨勢。

　　中國目前正在建大概2600萬套保障性的住房要在5年內(nèi)建成，我想這是世界上最大的一個安居工程，我們跟基金會也在進行研究，做保障性社會住房的研究，在OECD這樣的一個比例，大概是占整個房屋保有量的30%，我們看到，英國的一些地方，有30%的住戶，實際上也是可以歸為保障性，或者說社會性住房的租戶�，F(xiàn)在我們這塊有很多的經(jīng)驗可以來借鑒。

　　社會保障性住房一般都是在比較遠(yuǎn)的地方，但是我們現(xiàn)在認(rèn)為，必須要有好的一些配套設(shè)施，包括能夠很好的來配套生活用品，另外還要有很好的維護和管理，也要能夠保證這些居民能夠隨著時間的推移，增加自己的收入，我們保障性的住房專業(yè)的管理，為住戶也為社會創(chuàng)造福利。

　　我剛才講到我們社會里頭房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要性，我想講的是，房地產(chǎn)不僅僅是金融資產(chǎn)，不僅僅是維系金融增長的一個方式，而且不僅僅是創(chuàng)收的一個方式來源，我認(rèn)為它可以是所有這些的一個組合，而且它最后是為了滿足人類的需求而產(chǎn)生的，中國在這個過程中是創(chuàng)建自己的一個留給子孫后代的傳統(tǒng)。這需要很多年的時間。我希望你們跟我有一樣的看法，我們這樣的一個不動產(chǎn)應(yīng)該持久的為我們子孫后代造福。

　　羅康瑞：感謝你跟我們分享你的經(jīng)驗和想法，接下來我們想請蔣衛(wèi)平董事長，他是建材行業(yè)最重要的十大人物之一。而且企業(yè)文化杰出獎企業(yè)的獲得者。

　　蔣衛(wèi)平：尊敬的各位來賓，各位朋友在經(jīng)濟社會高速發(fā)展和人均收入大幅提高的，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為支柱行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)之一，同時成為中央十分關(guān)注的民生問題，我們集團在過年的深化改革和調(diào)整中，從上世紀(jì)開始先后建立了各類房地產(chǎn)項目50多個，開發(fā)建設(shè)規(guī)模累計達1000萬平方米。

　　第一、“順勢而為”是開發(fā)企業(yè)生存的前提，我是市場經(jīng)濟的堅定擁護者，同時我也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，雖有個別市場邏輯不準(zhǔn)確之處，但是政府對市場的制訂自有其邏輯和出發(fā)點，目前房地產(chǎn)的困境是因此限購、限貸等政策的因素，深層次的根源在于通過宏觀調(diào)控解決市場化和保障性的平衡。宏觀調(diào)控成為伴隨房地產(chǎn)行業(yè)成熟與發(fā)展的長期現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該順也大勢、營造小勢，發(fā)揮優(yōu)勢、最終做成實事。

　　第二、結(jié)構(gòu)調(diào)整是發(fā)展的基礎(chǔ)。作為資源依賴型行業(yè)，開發(fā)用地對房地產(chǎn)企業(yè)具有不言而喻的戰(zhàn)略意義，尤其在宏觀調(diào)控階段，在什么區(qū)域拿到土地？以什么節(jié)奏拿地？自2004年831大限開始，我們集團開始認(rèn)真的研究土地儲備課題，2008年全球金融危機爆發(fā)后，我們確定了包括土地結(jié)構(gòu)調(diào)整，和產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整在內(nèi)的兩個結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略原則。從而及時調(diào)整當(dāng)?shù)亻_發(fā)，以確保正確的導(dǎo)向和應(yīng)和市場需求，我們進一步建立了在北京，以保障型住房開發(fā)為主，在外府重點鋼需市場的機制和原則，從目前的現(xiàn)象看，等多個省市自主區(qū)的發(fā)展。同時我們認(rèn)為，限購住宅，僅保障性住房來講，我們是開發(fā)最好，體積最全的開發(fā)企業(yè)，并配件了四個廉租房項目，累計開發(fā)450萬平方米。

　　在發(fā)展的過程中，又發(fā)展了房地產(chǎn)行業(yè)和不動產(chǎn)投資午夜。我們依托資深的水泥、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè) 投資與管理的產(chǎn)業(yè)鏈上下聯(lián)動，功能遞延，供應(yīng)快速的獨特優(yōu)勢。同時2009年在香港上市，去年在上海A股上市，以及20年的行業(yè)優(yōu)勢。

　　進一步強化監(jiān)管質(zhì)量力度，以更加堅定、優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)的信心。鼓勵更多有實力的開發(fā)企業(yè)，為實現(xiàn)國人住有所居的目標(biāo)。

　　好水快流是房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)保障，房地產(chǎn)開始同時也是資金密集型行業(yè)渠道下，是檢驗企業(yè)綜合能力問題，是檢驗企業(yè)整體管控水平問題。根本上使企業(yè)尊重客觀規(guī)律，確保產(chǎn)品品質(zhì)的情況下，通過加速資金使用效率，實現(xiàn)開發(fā)利潤。機遇集團堅持快退化，快建設(shè)、快銷售的好水快流方針。并以此作為評估、審批、旗下、持續(xù)儲備開發(fā)用地的條件，不僅使用快速回流，而且使用開發(fā)、優(yōu)秀的儲備良性機制。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化是探索方向，剛剛過去的2011年，是我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展歷程中重要的一年。北京金魚(音)集團，作為北京市首個國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，我們積極發(fā)揮核心產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢。充分用好自身所擁有的國際級企業(yè)技術(shù)研發(fā)中心，甲級設(shè)計自治、一級專業(yè)分包自治裝修企業(yè)，全力打造具有自身、特色、自主品牌的住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品。

　　各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓朋友、中國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，城市化進程的不斷推進，以及住房需求的剛性增長，在可預(yù)見的未來，必將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要支撐力量。隨著中央宏觀調(diào)控政策，累計效應(yīng)逐步釋放到位，中國房地產(chǎn)發(fā)展的道路會越走越寬廣，最后預(yù)祝論壇取得圓滿成功，謝謝各位！

　　羅康瑞：謝謝蔣總分享我們北京金魚(音)集團在北京發(fā)展以及在全國發(fā)展的經(jīng)驗，下面請出野村控股的顧問氏家純一先生，他也是日本證交所以及其他機構(gòu)的理事長和董事，下面請出氏家純一先生做出發(fā)言。

　　氏家純一：非常感謝能邀請我來就房地產(chǎn)市場話題進行分享，非常榮幸能夠再次來到中國發(fā)展論壇。首先來談一談日本美國和中國的房價問題，

　　來看一看在日本美國和中國的房價，在泡沫期的變化。美國的房價從上世紀(jì)90年代到2007年增長的幅度比日本在80年代到90年代初期的增長幅度還要大。中國在21世紀(jì)前十年的中期房價增長，看上去不是特別明顯及但是中國房價城市百分之比的變化是非常顯著的，有些人說現(xiàn)在的情況比官方的數(shù)據(jù)可能要嚴(yán)重得多。

　　首先導(dǎo)致的原因是什么呢？首先是宏觀政策組合的角色。日本的政策主要傾向于通過和國際合作，穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟來進一步穩(wěn)定美元幣值。美國呼吁日本去刺激國內(nèi)的需求，這樣就使得日本國內(nèi)貨幣政策非常寬松。這樣的寬松政策和緊縮性的財政政策，帶來了非常不平衡的政策組合。而緊縮性的財政政策又導(dǎo)致了新發(fā)行的日本政府債券的不足，減少銀行的投資選擇，讓他們更多的進行高風(fēng)險方面的投資，包括進行房地產(chǎn)方面的投資。

　　日本銀行一方面是要保證整體價格水平的穩(wěn)定，但是并沒有特別注意到資本價格上升這樣的一個事實。就像紅線顯示的，在1987年年底整個的折現(xiàn)率，2.55的折現(xiàn)率以后，日本銀行基本到1989年之前基本沒有改變基本的折現(xiàn)率。

　　在這三年當(dāng)中，日本的地價上漲了13%，比同期的消費價格指數(shù)1%的增長超過10倍以上。美國1990年到2007年的房地產(chǎn)泡沫，最多的是對經(jīng)濟環(huán)境的過分自信，或者是過分信心造成的。主要是包括信息技術(shù)的革命等等，這樣就帶來了長期的資本流入以及長期利率的下降。而美聯(lián)儲不愿意在那個時候就戳破，恢復(fù)的是幫聯(lián)邦資金的儲備利率，從2003年到2004年基本保持了一年1%的低水平，同時房地產(chǎn)的價格和股市出現(xiàn)了大幅飆升的情況。所以說美聯(lián)儲應(yīng)當(dāng)存在一定的責(zé)任，沒有從日本的教訓(xùn)當(dāng)中學(xué)習(xí)經(jīng)驗。

　　貨幣方面的數(shù)量一些指標(biāo)，也需要我們特別注意。就像紅線顯示的，在日本出現(xiàn)了兩位數(shù)字的增長，而在泡沫破滅之后，貨幣供應(yīng)迅速的收縮，這樣就給經(jīng)過帶來了更多負(fù)面的壓力。實際上我們2005年到2009年，從灰線當(dāng)中可以看到美國同期的貨幣類似的波動情況。

　　第二個就是影子銀行體系扮演的角色，向房地產(chǎn)輸入貸款里面。在日本三個和房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，非銀行機構(gòu)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)整體的接受貸款量，在泡沫期整體銀行占到了25的水平，如果我們算上從銀行貸出的住房低壓貸款，以及政府住房項目，占總貸款的水平大概超過50%。

　　房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款包括住房貸款，在中國也最近出現(xiàn)了大幅迅速的上升。現(xiàn)在可以看到，現(xiàn)在大概只占了整個銀行貸款的20%的水平。這樣的一個數(shù)據(jù)并沒有告訴我們哪些通過由地方政府，順利的投資，投資平臺發(fā)出的信用流入房地產(chǎn)的部分。因此一個合邏輯的解決方案，就是地方政府應(yīng)當(dāng)被允許發(fā)行地方債，同時對房地產(chǎn)持有應(yīng)當(dāng)進行征稅。

　　如果這樣的一種資金另外可獲得的途徑被認(rèn)為是合適的，第三點就是我們能不能提前找到這些房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的信號呢？有一些經(jīng)濟學(xué)家他們開發(fā)出了一系列的金融的指標(biāo)，評估對于房價是不是和經(jīng)濟價格是相輔相成的。主要包括房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占整個銀行貸款的比重，以及價格收入比或者是價格租金比。

　　中國的這些指數(shù)，實際上已經(jīng)超過了正常的水平，超出了正常的經(jīng)濟理論認(rèn)為合理的水平。北京的住房可支付率，價格收入比已經(jīng)超過了20倍，這比1990年東京房價達到頂峰的價格要高得多。因此對這些指標(biāo)進行密切的檢測，可以給我們提供非常好的早期預(yù)警的信號。

　　房地產(chǎn)泡沫破滅之后影響，基本上和相關(guān)的泡沫背后資產(chǎn)地產(chǎn)的價格，占GDP的比重是相當(dāng)?shù)摹Ｔ谒{線當(dāng)中可以看到，十五年是一個下降的趨勢。這些曲線顯示了從土地價值的下降所帶來資本的損失，實際上要比相關(guān)股價下降大得多。我們從這些經(jīng)驗當(dāng)中學(xué)到什么呢？首先這種不平衡的政策組合尤其是貨幣政策扮演了一個重要的角色。第二點也對整個房地產(chǎn)放貸產(chǎn)生誤判，如果只對銀行業(yè)的貸款進行分析。

　　第三早期的信號是很容易被錯過的相關(guān)的泡沫之后的深度和廣度影響，和相關(guān)泡沫背后的真實土地價值，和世界經(jīng)濟的比例是正相關(guān)的。中國的房地產(chǎn)價格上漲，在過去幾個月出現(xiàn)了下降的趨勢，在有些大城市出現(xiàn)了一些下調(diào)的信號，現(xiàn)在這些政府已經(jīng)開始對貨幣政策進行微調(diào)可能更趨向?qū)捤伞Ｈ毡镜慕?jīng)驗告訴我們，可能會有一個房地產(chǎn)泡沫減退的誤覺。

　　羅康瑞：我們最后一位演講人是巴曙松(微博)教授，他是國務(wù)院發(fā)展研究中心，金融研究所的副所長。也是中國銀行業(yè)學(xué)會的首席經(jīng)濟學(xué)家，歡迎巴先生。

　　巴曙松：謝謝，在這個會場是講金融。我們搞金融的講房地產(chǎn)，所以就談一點看法。現(xiàn)在談房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，直接的推動力是近期房地產(chǎn)一系列調(diào)控的措施。在理解調(diào)控政策方面，不能僅僅理解為對房價的打壓，包括有一攬子的措施，包括一個給房地產(chǎn)區(qū)域投資化，以及重點是滿足剛性需求的重要表現(xiàn)。

　　我們可以分為許多需求。第二個推動力量就是中國跟城市化快速推進，和人口重新分布。在2011年中國的城市超過50%是帶有標(biāo)志性的一個指標(biāo)，從趨勢來看，我們城市化的過程還在推進。每年還是差不多上升0.8個百分點。城市群的形成和城市人口重新布局也使在城市里面房地產(chǎn)需求量出現(xiàn)明顯上升。

　　我們看到從整個城市化推進的進程，未來中國還會產(chǎn)生更多特大城市的大型城市。這些部分房地產(chǎn)的供給方面是主要的矛盾。剛才幾位專家都談到了區(qū)域的調(diào)整，其實很多跟隨著這些產(chǎn)業(yè)，從發(fā)達地區(qū)向中西部遷移，也使得這種區(qū)域格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)發(fā)展開拓了一個新的發(fā)展空間。

　　我們看到現(xiàn)在的一線城市，這些限購銷售回落的比較快，但是總體的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)還在比較高的位置，跟區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變有直接的關(guān)系。同時從去年開始，保障房大量的建設(shè)，一方面對商品住房回落有影響，同時也加速了在房地產(chǎn)市場一個市場軌和保障軌這樣“雙軌”體制大致的輪廓成型和合理的分析。

　　總體來看我們也研究過日本早期的，不同城市化階段的，市場主要的，主打的保障房和市場商品住宅的比例。在城市化啟動的初期，日本房地產(chǎn)占相當(dāng)大的比重超過一半以上。如果我們?nèi)�千六百套全部建成，�?015年底，我們保障房的忖量大概占比就達到了30，這可以彌補前一階段保障房建設(shè)的缺失。

　　從2012年的情況看，大概保障房預(yù)計新開通的目標(biāo)700萬套，2011年的保障房在2012年進入后續(xù)的施工期，加上新開工的700萬套，2012年會進入保障房施工和竣工的高峰期。

　　這對于形成市場軌和挑戰(zhàn)軌“雙軌”運行和合理分工，和下一步的調(diào)整，房地產(chǎn)正確定位有很大的重要。從轉(zhuǎn)型的第二個方面來看，中國的整個房地產(chǎn)市場非常的分散，所以這一輪的轉(zhuǎn)型和調(diào)整，會有細(xì)化、專業(yè)化的提高。我們看到2011年全國地產(chǎn)的銷售前20強，他的市場占有率，已經(jīng)開始從最開始的10%不到，現(xiàn)在已經(jīng)逐步上升到了25%。不同的地產(chǎn)商策略開始出現(xiàn)差異化，我們既看到了做量的，布局核心城市，中高端樓盤的高增值。

　　第三類就是強調(diào)普通住房開發(fā)銷售，多業(yè)態(tài)的嘗試。

　　第三個轉(zhuǎn)型的方向，就是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在2012年會有明顯快速的發(fā)展，資金來源會定向多元化。2008年，2009年的這些規(guī)模很大，貸款規(guī)模也很大，但是期限基本上是三面，今年也是信托管控的高峰期，在銷售沒有明顯改善的情況下，房地產(chǎn)金融的服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)金融能力也開始成為房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力。

　　所以把金融人員放到房地產(chǎn)來講，一定要找到一個理由。2012年我認(rèn)為是房地產(chǎn)金融啟動之年。

　　第四個就是區(qū)域分化。已經(jīng)披露年報的上市公司，從他的一線城市，三四線城市的土地布局情況看，分化已經(jīng)開始越來越明顯。從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的比例看，中西部明顯的上升，沿海不是影響比較大。

　　從中國的城市化推進來看，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大，但是從長期來看，傳統(tǒng)住宅開發(fā)還是有比較大的成長空間。

　　一個可以比較的數(shù)據(jù)，就是在2010年的數(shù)據(jù)，我們城市家庭住房套數(shù)里在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右，成套的住房和現(xiàn)在城市相比還是有一個缺口。在這個缺口達到1：1消失之前，供給是主要的問題。所以傳統(tǒng)住宅開發(fā)的空間，還是有比較大的生產(chǎn)空間。

　　從這些一線的城市來看，從國際經(jīng)驗來看，在一線城市的商業(yè)地產(chǎn)未來成長空間開始顯現(xiàn)。從住宅不同商業(yè)地產(chǎn)起步期往往比較晚，但是持續(xù)時間就比較長。國家經(jīng)驗表明，在人均GDP3000—8000美元往往是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，八千美元以后到了一個加速發(fā)展期，到兩萬美元以后進入一個成熟期。在起步期新增的供應(yīng)往往比較快，目前總體上處于起步期。一線城市開始進入一個加速發(fā)展期。

　　目前我們商業(yè)地產(chǎn)基本的情況，零售物業(yè)里面大部分還是低端的。寫字樓里面甲級寫字樓占的比較小，在倉儲業(yè)的倉庫里面，70%修建90年代以前。這幾個方面有一個巨大的商業(yè)市場的需求空間。

　　可以看出世界大城市的比值在5%—20%，而我們中國一線城市只是46%，所以往往一線城市的商業(yè)用地，目前開始凸顯他的成本空間。從北京的情況看，從具體的數(shù)據(jù)看趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)。從土地成就結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)態(tài)多元化趨勢已經(jīng)越來越明顯，謝謝各位！

　　羅康瑞：謝謝我想問一下我們的講話人，我們剛才討論的這些問題，講到這些調(diào)控措施是否太嚴(yán)厲，太苛刻了，我想請各位評述一下。

　　萊斯利·諾克斯：我之前也講到中國有一個非常大的安居工程，我想執(zhí)行的速度和節(jié)奏方面是有很多的挑戰(zhàn)和壓力的�？赡芤蛔龅牟缓脤�(dǎo)致情況不可控，我想目前還是比較恰當(dāng)?shù)摹＿@會有一些放松，但是不會很快。所以對于市場的這樣一種干預(yù)是對的嗎？

　　：我想這對中國來說是一個很自然的結(jié)果。我想你對這個局勢非常的了解，您能不能評述一下對于房地產(chǎn)調(diào)控措施是否得當(dāng)？

　　蔣衛(wèi)平：作為企業(yè)來講如何應(yīng)對，市場需求如何變化這里是有一個對應(yīng)關(guān)系的。所以現(xiàn)在大家都在講房價，房價壓下來沒有，是高了還是低了，實際上這個房價有全國平均的房價，也有區(qū)域性的房價，還有某一個樓盤的房價。還有每個不同品種的房價，我贊成巴曙松同志的意見。在現(xiàn)在實際的情況下，中央調(diào)控了兩年之后實際是剛性的需求逐步的顯現(xiàn)出來。剛性的需求對于普通商品住房來說，價格房形的設(shè)計�，F(xiàn)在我們賣的房子七八十平米一套的房子，或者是五六十一套的房子，賣的也非�？臁１热缯f一百多平米，兩百多平米，甚至更大的四百平米的房子可能賣就慢一點。所以怎么去看房價，或者是我們怎么適應(yīng)？我認(rèn)為所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大事不可逆，小事可得。我們怎么順應(yīng)大勢調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，剛性華需求肯定有，城市化進程之后，包括新就業(yè)的青年人增多的情況，對房子的需求肯定是巨大的。有些人不能買保障房就買一個普通的商品房，所以普通商品房的設(shè)計應(yīng)該是面積比較小，功能比較齊全。再一個就是保障性住房面積也是寬泛的，包括經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房這些房子價格針對的是不同的人群。很多可能是弱勢群體，弱勢群體要在公租房廉租房租住我認(rèn)為也是非常合理的。我認(rèn)為中央的調(diào)控，現(xiàn)在是正確的。

　　第二就是從中央財政、銀行對保障性住房，就北京來說是非常支持的。利率應(yīng)該說是比較低的，同時北京市政府對于保障性住房的建設(shè)，他的條件應(yīng)該說政策是非常優(yōu)惠的。包括土地出讓金，免收政策。保障性作為開發(fā)企業(yè)來講，也有一定的利潤空間不是很大，但是要薄利薄銷我認(rèn)為也可以發(fā)展這是我對調(diào)控的一些態(tài)度，謝謝！

　　羅康瑞：我有兩個擔(dān)憂，第一個你怎么壓制價格，打壓價格低收入群體還是買不起房的。第二個擔(dān)憂就是有一些限購放松的話，房價又會報復(fù)性的反彈，我想問一下氏家純一先生，以及巴所長你們兩位是怎么看的？

　　氏家純一：我想做一個區(qū)分，第一個是控制房市的宏觀措施，我想房地產(chǎn)不僅是金融資產(chǎn)，不動產(chǎn)、房地產(chǎn)對于很多家庭來說，他們最大的一個資產(chǎn)類別。我想不管宏觀政策或者是貨幣政策怎么進行控制價格，特別是貨幣政策方面的調(diào)控，我們考慮一下八五年的時候，當(dāng)時我們?nèi)赵獙Ω們r回家比發(fā)生了很大的變化，所以當(dāng)時就有這樣的一種對國內(nèi)需求疲軟的擔(dān)憂，所以國內(nèi)政府就通過房地產(chǎn)的一些措施進行促進消費。所以這就導(dǎo)致了房價的增加，貨幣政策是可以控制房價的增加。

　　第二個就是微觀政策，比如說在限購方面的一些政策。按揭的比例、首付比例、是否能買第二套房的做法。我這些微觀層面的措施也是有用的能夠來進行調(diào)控。我想可能需要設(shè)計更多的宏觀的一些政策，而不是更多的側(cè)重走微觀路線。

　　巴曙松：我想問的問題就在房地產(chǎn)調(diào)控里面，政府的調(diào)控工具是市場化還是直接管制的，以及他的效果。我想從短期來看要抑制它全都用上可能會有效果，但是從長期來看還是要凱撒的歸凱撒。

　　在當(dāng)前的階段，中國主要的城市化還要大的推進，城市本身房地產(chǎn)供應(yīng)還有缺口，所以我認(rèn)為主要是供應(yīng)方面的問題。把需求壓下來之后，不能傷害到供給，如果大力的打擊需求導(dǎo)致開發(fā)商也不買地也不開發(fā)了，當(dāng)新的一輪市場復(fù)蘇之后出現(xiàn)比較大的供給損害。本來是調(diào)控投資性的需求，結(jié)果傷害到了供給。我們從過去十年的情況看，有許多的調(diào)控總是導(dǎo)致房價進一步上漲。所以中長期看還是要市場化的手段，增加供給，鼓勵開發(fā)商開發(fā)更多的產(chǎn)品，用競爭的方式抑制房價，而不是簡單的限購。

　　羅康瑞：什么時候可以用市場化做這個事情？

　　巴曙松：現(xiàn)在供求關(guān)系基本盈利，應(yīng)該說在剛性需求方面應(yīng)該做一些調(diào)整。

　　羅康瑞：但是房產(chǎn)稅肯定是建不了上千萬套的保障房。

　　巴曙松：保障房看它的結(jié)構(gòu)構(gòu)成方面，真正需要地方政府掏錢的比重其實是很小的。非常大的比重可能是不同的地區(qū)，棚戶區(qū)改造可能要很大的比重，原來很低現(xiàn)在建了之后不一定拿出錢過來。第二個通過適當(dāng)產(chǎn)品的組合，像重慶通過一個平臺融資之后，通過一層二層需要真正投入的并不多，所以我倒覺得保障房里面比較大的問題也在這里就是保障房的概念被泛化，現(xiàn)在通知到甚至連開發(fā)區(qū)的周轉(zhuǎn)房都統(tǒng)計進去，所以要真正建市場真正需要的就是公租房、廉租房這些方面。第二個就是保障房建設(shè)，本身是保障系統(tǒng)，是在低收入階層的一個社會輔助，現(xiàn)在在更大的程度上，因為要調(diào)控房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資可能會下滑，經(jīng)濟的對沖措施這樣要回到本來的位置，他的社會特性，我們現(xiàn)在強調(diào)更多的是對沖的特性。

　　羅康瑞：時間不太多了，大家有沒有還關(guān)注的問題？

　　提問：剛才巴所長講的，就是從供給方面的需求。我的問題就是我們現(xiàn)在的保障房投入會不會過早的顯現(xiàn)我們房地產(chǎn)泡沫？我的理論是這樣的，我認(rèn)為我們國家的房地產(chǎn)有泡沫，它的主要表現(xiàn)是城市人很多人有兩套住房。第二農(nóng)村有很多人也有兩套住房，我曾經(jīng)做過調(diào)查最多的可能占到50%。造成的原因根據(jù)我的想法是由于我們的農(nóng)民工大批的流通，大概有1/3的農(nóng)民工流動，給城市和農(nóng)村都造成一種虛假的需求。對于這種需求，我們現(xiàn)在打壓我感覺是需求方面控制，一個控制信貸、另外一個進行保障房的建設(shè)。房地產(chǎn)控房顯現(xiàn)出來，資金鏈一旦斷裂，無論是在哪個方面都是社會財富的損失。使大批的農(nóng)民工能夠稍微固定下來。使城市人能夠到農(nóng)村去購買房屋，涉及到一些宏觀政策的想法，我覺得是不是有一定的合理性。

　　巴曙松：我覺得更多是評論和建議，涉及農(nóng)村土地制度改革和流轉(zhuǎn)的問題。整個城市化的格局和房地產(chǎn)開發(fā)的布局相匹配。究竟是像沿海發(fā)達地區(qū)建城市群，還是大量的回到小縣城，哪一個更節(jié)約土地，更適合中國未來發(fā)展方向這是要做出一個重大的判斷。

　　提問：我問一個關(guān)于剛性需求的問題，我作為一個普通消費者我感覺困惑，西方經(jīng)濟學(xué)里對需求是有所區(qū)分的。每個人都有住大房子的想法，但是你是不是能夠形成需求是看有沒有經(jīng)濟的實力。所以不能夠簡單的把城市化作為一定能夠成為有效需求衡量的標(biāo)準(zhǔn)，所以想問您，在您看來什么是剛性的需要，是由于國家措施導(dǎo)致這部分不能釋放。即使房價再壓下來，低收入人群仍然不能夠買到房。您剛才談到剛需，恰恰是指低收入的人群，所以我的意思是說，無論降到多低的情況下，都不能夠滿足低收入人群的住房需求，一般的上性住房兩萬塊錢不是一個小數(shù)字，對我看來要結(jié)婚的人，進城務(wù)工的人員，他們永遠(yuǎn)不會達到這樣的工資難道保障房不是解決這個問題的好的辦法嗎？

　　羅康瑞：其實保障房我認(rèn)為我們國家要大力的建議，因為怎么樣用這個手段去調(diào)解起來調(diào)解不了的。比較高收入的他們愿意買漂亮的房子是他自己去定的，但是收入低的我們應(yīng)該給他房去住。其他的國家、城市都是用這種方法，資金怎么樣來？我們現(xiàn)在是可以用民間的資金投入這一塊，要是大家愿意買一套房，預(yù)付款這個方式，我看了這是我們款放在銀行有80萬億，這些錢放在銀行是負(fù)利息的，我們能夠借這個渠道讓他們投進去買自己的房子，土地的價格是一個很主要的因素。政府愿意地價比較低房價一定會低下來的。今天在我們內(nèi)地，到底這些錢投資放什么地方了，沒有出路那你買房產(chǎn)，當(dāng)然有一些年輕人是不太現(xiàn)實，一畢業(yè)出來就說我要買房子。我使在一個比較富裕的家庭，我才買第一套房子這是比較現(xiàn)實的。自己要做好一點，就拼命的努力賺錢，不要等政府國家為你提供好的住所，這是我們沒辦法做到的，13億人口沒有辦法做到。

　　提問：我是一個受益者，我在房價漲之前已經(jīng)有房住，我感覺困惑，從您的角度看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，總是談剛性需這個概念，我想問一下在你們的角度來看，剛需是怎么定義的？現(xiàn)在什么樣的人有剛需，就是您覺得剛需是什么？

　　羅康瑞：我覺得你作為一個方法來做是很難，但是每個人有這個意愿買房子就是一個需求。

　　：每個人都有需求，但是不是每個人都能買得起。

　　提問：什么叫有效需求，我們現(xiàn)在作為供應(yīng)放來講，我們應(yīng)該請巴曙松所長，他是經(jīng)濟專家。

　　巴曙松：這個你看怎么定義，我剛才引用了一個2011年的數(shù)據(jù)，我們城市的一個家庭對應(yīng)成套的住房是0.74，把0.74補到1就是典型的剛性需求，現(xiàn)在還有0.26的家庭比例不是住在成套的住房里面。無論你是采取租的形式，還是采取買的形式你總得有一套房子對應(yīng)。1：1所有。在城市過程中有一個相對的回旋余地，這就是我理解的一個剛需的過程。

　　提問：我認(rèn)為現(xiàn)在的供給跟剛需是錯位的，政府放松以后能夠提供的更多的需求，或者是這些房子被買的人并不有剛需的人買，是有投資性需求的人在買。而不是結(jié)婚的大學(xué)生剛進城的務(wù)工人員，這是我的一個觀點謝謝！

　　巴曙松：剛需分兩部分，第一套房就是剛需，跟父母住不算第一套房。假如兩個人結(jié)婚要有住房這三第一套房，第一套房一定是剛需。第二你說的是有效需求的問題，你有很多現(xiàn)金，你愿意通過投機、投資的需求購房那是另外一個概念。通過兩限，限購(限制銷售的對象)這種兩限的方式，投資性的需求已經(jīng)限制住了。剛需這不是說限制不限制的問題，結(jié)婚就要有住房。我們定義的剛需就是青年人的第一套住房，或者是過去老年人沒有住房，租別人的房住，現(xiàn)在收入提高了買房子就是剛需。

　　羅康瑞：時間沒有了，結(jié)束！