新浪財(cái)經(jīng)訊 由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國(guó)發(fā)展高層論壇2012”年會(huì)于2012年3月17日-19日在北京釣魚臺(tái)舉行。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松(微博)在演講中表示，房地巴曙松：2012年是房地產(chǎn)金融啟動(dòng)之年媒體來(lái)源： 新浪財(cái)經(jīng) 產(chǎn)金融產(chǎn)品，在2012年會(huì)有明顯快速的發(fā)展，資金來(lái)源會(huì)定向多元化。

　　以下為演講及問(wèn)答實(shí)錄：

　　巴曙松：謝謝，在這個(gè)會(huì)場(chǎng)是講金融。我們搞金融的講房地產(chǎn)，所以就談一點(diǎn)看法。現(xiàn)在談房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，直接的推動(dòng)力是近期房地產(chǎn)一系列調(diào)控的措施。在理解調(diào)控政策方面，不能僅僅理解為對(duì)房?jī)r(jià)的打壓，包括有一攬子的措施，包括一個(gè)給房地產(chǎn)區(qū)域投資化，以及重點(diǎn)是滿足剛性需求的重要表現(xiàn)。

　　我們可以分為許多需求。第二個(gè)推動(dòng)力量就是中國(guó)跟城市化快速推進(jìn)，和人口重新分布。在2011年中國(guó)的城市超過(guò)50%是帶有標(biāo)志性的一個(gè)指標(biāo)，從趨勢(shì)來(lái)看，我們城市化的過(guò)程還在推進(jìn)。每年還是差不多上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。城市群的形成和城市人口重新布局也使在城市里面房地產(chǎn)需求量出現(xiàn)明顯上升。

　　我們看到從整個(gè)城市化推進(jìn)的進(jìn)程，未來(lái)中國(guó)還會(huì)產(chǎn)生更多特大城市的大型城市。這些部分房地產(chǎn)的供給方面是主要的矛盾。剛才幾位專家都談到了區(qū)域的調(diào)整，其實(shí)很多跟隨著這些產(chǎn)業(yè)，從發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部遷移，也使得這種區(qū)域格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)發(fā)展開拓了一個(gè)新的發(fā)展空間。

　　我們看到現(xiàn)在的一線城市，這些限購(gòu)銷售回落的比較快，但是總體的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)還在比較高的位置，跟區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變有直接的關(guān)系。同時(shí)從去年開始，保障房大量的建設(shè)，一方面對(duì)商品住房回落有影響，同時(shí)也加速了在房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)市場(chǎng)軌和保障軌這樣“雙軌”體制大致的輪廓成型和合理的分析。

　　總體來(lái)看我們也研究過(guò)日本早期的，不同城市化階段的，市場(chǎng)主要的，主打的保障房和市場(chǎng)商品住宅的比例。在城市化啟動(dòng)的初期，日本房地產(chǎn)占相當(dāng)大的比重超過(guò)一半以上。如果我們?nèi)�千六百套全部建成，�?015年底，我們保障房的忖量大概占比就達(dá)到了30，這可以彌補(bǔ)前一階段保障房建設(shè)的缺失。

　　從2012年的情況看，大概保障房預(yù)計(jì)新開通的目標(biāo)700萬(wàn)套，2011年的保障房在2012年進(jìn)入后續(xù)的施工期，加上新開工的700萬(wàn)套，2012年會(huì)進(jìn)入保障房施工和竣工的高峰期。

　　這對(duì)于形成市場(chǎng)軌和挑戰(zhàn)軌“雙軌”運(yùn)行和合理分工，和下一步的調(diào)整，房地產(chǎn)正確定位有很大的重要。從轉(zhuǎn)型的第二個(gè)方面來(lái)看，中國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常的分散，所以這一輪的轉(zhuǎn)型和調(diào)整，會(huì)有細(xì)化、專業(yè)化的提高。我們看到2011年全國(guó)地產(chǎn)的銷售前20強(qiáng)，他的市場(chǎng)占有率，已經(jīng)開始從最開始的10%不到，現(xiàn)在已經(jīng)逐步上升到了25%。不同的地產(chǎn)商策略開始出現(xiàn)差異化，我們既看到了做量的，布局核心城市，中高端樓盤的高增值。

　　第三類就是強(qiáng)調(diào)普通住房開發(fā)銷售，多業(yè)態(tài)的嘗試。

　　第三個(gè)轉(zhuǎn)型的方向，就是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在2012年會(huì)有明顯快速的發(fā)展，資金來(lái)源會(huì)定向多元化。2008年，2009年的這些規(guī)模很大，貸款規(guī)模也很大，但是期限基本上是三面，今年也是信托還款的高峰期，在銷售沒有明顯改善的情況下，房地產(chǎn)金融的服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)金融能力也開始成為房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　所以把金融人員放到房地產(chǎn)來(lái)講，一定要找到一個(gè)理由。2012年我認(rèn)為是房地產(chǎn)金融啟動(dòng)之年。

　　第四個(gè)就是區(qū)域分化。已經(jīng)披露年報(bào)的上市公司，從他的一線城市，三四線城市的土地布局情況看，分化已經(jīng)開始越來(lái)越明顯。從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的比例看，中西部明顯的上升，沿海不是影響比較大。

　　從中國(guó)的城市化推進(jìn)來(lái)看，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，傳統(tǒng)住宅開發(fā)還是有比較大的成長(zhǎng)空間。

　　一個(gè)可以比較的數(shù)據(jù)，就是在2010年的數(shù)據(jù)，我們城市家庭住房套數(shù)里在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右，成套的住房和現(xiàn)在城市相比還是有一個(gè)缺口。在這個(gè)缺口達(dá)到1：1消失之前，供給是主要的問(wèn)題。所以傳統(tǒng)住宅開發(fā)的空間，還是有比較大的生產(chǎn)空間。

　　從這些一線的城市來(lái)看，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在一線城市的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)成長(zhǎng)空間開始顯現(xiàn)。從住宅不同商業(yè)地產(chǎn)起步期往往比較晚，但是持續(xù)時(shí)間就比較長(zhǎng)。國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP3000—8000美元往往是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，八千美元以后到了一個(gè)加速發(fā)展期，到兩萬(wàn)美元以后進(jìn)入一個(gè)成熟期。在起步期新增的供應(yīng)往往比較快，目前總體上處于起步期。一線城市開始進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展期。

　　目前我們商業(yè)地產(chǎn)基本的情況，零售物業(yè)里面大部分還是低端的。寫字樓里面甲級(jí)寫字樓占的比較小，在倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的倉(cāng)庫(kù)里面，70%修建90年代以前。這幾個(gè)方面有一個(gè)巨大的商業(yè)市場(chǎng)的需求空間。

　　可以看出世界大城市的比值在5%—20%，而我們中國(guó)一線城市只是46%，所以往往一線城市的商業(yè)用地，目前開始凸顯他的成本空間。從北京的情況看，從具體的數(shù)據(jù)看趨勢(shì)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。從土地成就結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，謝謝各位！

　　羅康瑞：謝謝我想問(wèn)一下我們的講話人，我們剛才討論的這些問(wèn)題，講到這些調(diào)控措施是否太嚴(yán)厲，太苛刻了，我想請(qǐng)各位評(píng)述一下。

　　萊斯利·諾克斯：我之前也講到中國(guó)有一個(gè)非常大的安居工程，我想執(zhí)行的速度和節(jié)奏方面是有很多的挑戰(zhàn)和壓力的�？赡芤蛔龅牟缓脤�(dǎo)致情況不可控，我想目前還是比較恰當(dāng)?shù)摹＿@會(huì)有一些放松，但是不會(huì)很快。所以對(duì)于市場(chǎng)的這樣一種干預(yù)是對(duì)的嗎？

　　：我想這對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很自然的結(jié)果。我想你對(duì)這個(gè)局勢(shì)非常的了解，您能不能評(píng)述一下對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控措施是否得當(dāng)？

　　蔣衛(wèi)平：作為企業(yè)來(lái)講如何應(yīng)對(duì)，市場(chǎng)需求如何變化這里是有一個(gè)對(duì)應(yīng)關(guān)系的。所以現(xiàn)在大家都在講房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)壓下來(lái)沒有，是高了還是低了，實(shí)際上這個(gè)房?jī)r(jià)有全國(guó)平均的房?jī)r(jià)，也有區(qū)域性的房?jī)r(jià)，還有某一個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)。還有每個(gè)不同品種的房?jī)r(jià)，我贊成巴曙松同志的意見。在現(xiàn)在實(shí)際的情況下，中央調(diào)控了兩年之后實(shí)際是剛性的需求逐步的顯現(xiàn)出來(lái)。剛性的需求對(duì)于普通商品住房來(lái)說(shuō)，價(jià)格房形的設(shè)計(jì)。現(xiàn)在我們賣的房子七八十平米一套的房子，或者是五六十一套的房子，賣的也非�？臁１热缯f(shuō)一百多平米，兩百多平米，甚至更大的四百平米的房子可能賣就慢一點(diǎn)。所以怎么去看房?jī)r(jià)，或者是我們?cè)趺催m應(yīng)？我認(rèn)為所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大事不可逆，小事可得。我們?cè)趺错槕?yīng)大勢(shì)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，剛性華需求肯定有，城市化進(jìn)程之后，包括新就業(yè)的青年人增多的情況，對(duì)房子的需求肯定是巨大的。有些人不能買保障房就買一個(gè)普通的商品房，所以普通商品房的設(shè)計(jì)應(yīng)該是面積比較小，功能比較齊全。再一個(gè)就是保障性住房面積也是寬泛的，包括經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房這些房子價(jià)格針對(duì)的是不同的人群。很多可能是弱勢(shì)群體，弱勢(shì)群體要在公租房廉租房租住我認(rèn)為也是非常合理的。我認(rèn)為中央的調(diào)控，現(xiàn)在是正確的。

　　第二就是從中央財(cái)政、銀行對(duì)保障性住房，就北京來(lái)說(shuō)是非常支持的。利率應(yīng)該說(shuō)是比較低的，同時(shí)北京市政府對(duì)于保障性住房的建設(shè)，他的條件應(yīng)該說(shuō)政策是非常優(yōu)惠的。包括土地出讓金，免收政策。保障性作為開發(fā)企業(yè)來(lái)講，也有一定的利潤(rùn)空間不是很大，但是要薄利薄銷我認(rèn)為也可以發(fā)展這是我對(duì)調(diào)控的一些態(tài)度，謝謝！

　　羅康瑞：我有兩個(gè)擔(dān)憂，第一個(gè)你怎么壓制價(jià)格，打壓價(jià)格低收入群體還是買不起房的。第二個(gè)擔(dān)憂就是有一些限購(gòu)放松的話，房?jī)r(jià)又會(huì)報(bào)復(fù)性的反彈，我想問(wèn)一下氏家純一先生，以及巴所長(zhǎng)你們兩位是怎么看的？

　　氏家純一：我想做一個(gè)區(qū)分，第一個(gè)是控制房市的宏觀措施，我想房地產(chǎn)不僅是金融資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)對(duì)于很多家庭來(lái)說(shuō)，他們最大的一個(gè)資產(chǎn)類別。我想不管宏觀政策或者是貨幣政策怎么進(jìn)行控制價(jià)格，特別是貨幣政策方面的調(diào)控，我們考慮一下八五年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我們?nèi)赵獙?duì)競(jìng)價(jià)回家比發(fā)生了很大的變化，所以當(dāng)時(shí)就有這樣的一種對(duì)國(guó)內(nèi)需求疲軟的擔(dān)憂，所以國(guó)內(nèi)政府就通過(guò)房地產(chǎn)的一些措施進(jìn)行促進(jìn)消費(fèi)。所以這就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的增加，貨幣政策是可以控制房?jī)r(jià)的增加。

　　第二個(gè)就是微觀政策，比如說(shuō)在限購(gòu)方面的一些政策。按揭的比例、首付比例、是否能買第二套房的做法。我這些微觀層面的措施也是有用的能夠來(lái)進(jìn)行調(diào)控。我想可能需要設(shè)計(jì)更多的宏觀的一些政策，而不是更多的側(cè)重走微觀路線。

　　巴曙松：我想問(wèn)的問(wèn)題就在房地產(chǎn)調(diào)控里面，政府的調(diào)控工具是市場(chǎng)化還是直接管制的，以及他的效果。我想從短期來(lái)看要抑制它全都用上可能會(huì)有效果，但是從長(zhǎng)期來(lái)看還是要?jiǎng)P撒的歸凱撒。

　　在當(dāng)前的階段，中國(guó)主要的城市化還要大的推進(jìn)，城市本身房地產(chǎn)供應(yīng)還有缺口，所以我認(rèn)為主要是供應(yīng)方面的問(wèn)題。把需求壓下來(lái)之后，不能傷害到供給，如果大力的打擊需求導(dǎo)致開發(fā)商也不買地也不開發(fā)了，當(dāng)新的一輪市場(chǎng)復(fù)蘇之后出現(xiàn)比較大的供給損害。本來(lái)是調(diào)控投資性的需求，結(jié)果傷害到了供給。我們從過(guò)去十年的情況看，有許多的調(diào)控總是導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。所以中長(zhǎng)期看還是要市場(chǎng)化的手段，增加供給，鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)更多的產(chǎn)品，用競(jìng)爭(zhēng)的方式抑制房?jī)r(jià)，而不是簡(jiǎn)單的限購(gòu)。

　　羅康瑞：什么時(shí)候可以用市場(chǎng)化做這個(gè)事情？

　　巴曙松：現(xiàn)在供求關(guān)系基本盈利，應(yīng)該說(shuō)在剛性需求方面應(yīng)該做一些調(diào)整。

　　羅康瑞：但是房產(chǎn)稅肯定是建不了上千萬(wàn)套的保障房。

　　巴曙松：保障房看它的結(jié)構(gòu)構(gòu)成方面，真正需要地方政府掏錢的比重其實(shí)是很小的。非常大的比重可能是不同的地區(qū)，棚戶區(qū)改造可能要很大的比重，原來(lái)很低現(xiàn)在建了之后不一定拿出錢過(guò)來(lái)。第二個(gè)通過(guò)適當(dāng)產(chǎn)品的組合，像重慶通過(guò)一個(gè)平臺(tái)融資之后，通過(guò)一層二層需要真正投入的并不多，所以我倒覺得保障房里面比較大的問(wèn)題也在這里就是保障房的概念被泛化，現(xiàn)在通知到甚至連開發(fā)區(qū)的周轉(zhuǎn)房都統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，所以要真正建市場(chǎng)真正需要的就是公租房、廉租房這些方面。第二個(gè)就是保障房建設(shè)，本身是保障系統(tǒng)，是在低收入階層的一個(gè)社會(huì)輔助，現(xiàn)在在更大的程度上，因?yàn)橐�調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資可能會(huì)下滑，經(jīng)濟(jì)的對(duì)沖措施這樣要回到本來(lái)的位置，他的社會(huì)特性，我們現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)更多的是對(duì)沖的特性。

　　羅康瑞：時(shí)間不太多了，大家有沒有還關(guān)注的問(wèn)題？

　　提問(wèn)：剛才巴所長(zhǎng)講的，就是從供給方面的需求。我的問(wèn)題就是我們現(xiàn)在的保障房投入會(huì)不會(huì)過(guò)早的顯現(xiàn)我們房地產(chǎn)泡沫？我的理論是這樣的，我認(rèn)為我們國(guó)家的房地產(chǎn)有泡沫，它的主要表現(xiàn)是城市人很多人有兩套住房。第二農(nóng)村有很多人也有兩套住房，我曾經(jīng)做過(guò)調(diào)查最多的可能占到50%。造成的原因根據(jù)我的想法是由于我們的農(nóng)民工大批的流通，大概有1/3的農(nóng)民工流動(dòng)，給城市和農(nóng)村都造成一種虛假的需求。對(duì)于這種需求，我們現(xiàn)在打壓我感覺是需求方面控制，一個(gè)控制信貸、另外一個(gè)進(jìn)行保障房的建設(shè)。房地產(chǎn)控房顯現(xiàn)出來(lái)，資金鏈一旦斷裂，無(wú)論是在哪個(gè)方面都是社會(huì)財(cái)富的損失。使大批的農(nóng)民工能夠稍微固定下來(lái)。使城市人能夠到農(nóng)村去購(gòu)買房屋，涉及到一些宏觀政策的想法，我覺得是不是有一定的合理性。

　　巴曙松：我覺得更多是評(píng)論和建議，涉及農(nóng)村土地制度改革和流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。整個(gè)城市化的格局和房地產(chǎn)開發(fā)的布局相匹配。究竟是像沿海發(fā)達(dá)地區(qū)建城市群，還是大量的回到小縣城，哪一個(gè)更節(jié)約土地，更適合中國(guó)未來(lái)發(fā)展方向這是要做出一個(gè)重大的判斷。

　　提問(wèn)：我問(wèn)一個(gè)關(guān)于剛性需求的問(wèn)題，我作為一個(gè)普通消費(fèi)者我感覺困惑，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)里對(duì)需求是有所區(qū)分的。每個(gè)人都有住大房子的想法，但是你是不是能夠形成需求是看有沒有經(jīng)濟(jì)的實(shí)力。所以不能夠簡(jiǎn)單的把城市化作為一定能夠成為有效需求衡量的標(biāo)準(zhǔn)，所以想問(wèn)您，在您看來(lái)什么是剛性的需要，是由于國(guó)家措施導(dǎo)致這部分不能釋放。即使房?jī)r(jià)再壓下來(lái)，低收入人群仍然不能夠買到房。您剛才談到剛需，恰恰是指低收入的人群，所以我的意思是說(shuō)，無(wú)論降到多低的情況下，都不能夠滿足低收入人群的住房需求，一般的上性住房?jī)扇f(wàn)塊錢不是一個(gè)小數(shù)字，對(duì)我看來(lái)要結(jié)婚的人，進(jìn)城務(wù)工的人員，他們永遠(yuǎn)不會(huì)達(dá)到這樣的工資難道保障房不是解決這個(gè)問(wèn)題的好的辦法嗎？

　　羅康瑞：其實(shí)保障房我認(rèn)為我們國(guó)家要大力的建議，因?yàn)樵趺礃佑眠@個(gè)手段去調(diào)解起來(lái)調(diào)解不了的。比較高收入的他們?cè)敢赓I漂亮的房子是他自己去定的，但是收入低的我們應(yīng)該給他房去住。其他的國(guó)家、城市都是用這種方法，資金怎么樣來(lái)？我們現(xiàn)在是可以用民間的資金投入這一塊，要是大家愿意買一套房，預(yù)付款這個(gè)方式，我看了這是我們款放在銀行有80萬(wàn)億，這些錢放在銀行是負(fù)利息的，我們能夠借這個(gè)渠道讓他們投進(jìn)去買自己的房子，土地的價(jià)格是一個(gè)很主要的因素。政府愿意地價(jià)比較低房?jī)r(jià)一定會(huì)低下來(lái)的。今天在我們內(nèi)地，到底這些錢投資放什么地方了，沒有出路那你買房產(chǎn)，當(dāng)然有一些年輕人是不太現(xiàn)實(shí)，一畢業(yè)出來(lái)就說(shuō)我要買房子。我使在一個(gè)比較富裕的家庭，我才買第一套房子這是比較現(xiàn)實(shí)的。自己要做好一點(diǎn)，就拼命的努力賺錢，不要等政府國(guó)家為你提供好的住所，這是我們沒辦法做到的，13億人口沒有辦法做到。

　　提問(wèn)：我是一個(gè)受益者，我在房?jī)r(jià)漲之前已經(jīng)有房住，我感覺困惑，從您的角度看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，總是談剛性需這個(gè)概念，我想問(wèn)一下在你們的角度來(lái)看，剛需是怎么定義的？現(xiàn)在什么樣的人有剛需，就是您覺得剛需是什么？

　　羅康瑞：我覺得你作為一個(gè)方法來(lái)做是很難，但是每個(gè)人有這個(gè)意愿買房子就是一個(gè)需求。

　�。好總�(gè)人都有需求，但是不是每個(gè)人都能買得起。

　　提問(wèn)：什么叫有效需求，我們現(xiàn)在作為供應(yīng)放來(lái)講，我們應(yīng)該請(qǐng)巴曙松所長(zhǎng)，他是經(jīng)濟(jì)專家。

　　巴曙松：這個(gè)你看怎么定義，我剛才引用了一個(gè)2011年的數(shù)據(jù)，我們城市的一個(gè)家庭對(duì)應(yīng)成套的住房是0.74，把0.74補(bǔ)到1就是典型的剛性需求，現(xiàn)在還有0.26的家庭比例不是住在成套的住房里面。無(wú)論你是采取租的形式，還是采取買的形式你總得有一套房子對(duì)應(yīng)。1：1所有。在城市過(guò)程中有一個(gè)相對(duì)的回旋余地，這就是我理解的一個(gè)剛需的過(guò)程。

　　提問(wèn)：我認(rèn)為現(xiàn)在的供給跟剛需是錯(cuò)位的，政府放松以后能夠提供的更多的需求，或者是這些房子被買的人并不有剛需的人買，是有投資性需求的人在買。而不是結(jié)婚的大學(xué)生剛進(jìn)城的務(wù)工人員，這是我的一個(gè)觀點(diǎn)謝謝！

　　巴曙松：剛需分兩部分，第一套房就是剛需，跟父母住不算第一套房。假如兩個(gè)人結(jié)婚要有住房這三第一套房，第一套房一定是剛需。