“中國發(fā)展高層論壇2012”年會于2012年3月17-19日在北京釣魚臺國賓館舉行。上圖為高富諾集團(tuán)董事長萊斯利-諾克斯。(圖片來源：新浪財經(jīng) 梁斌 攝)

　　新浪財經(jīng)訊 由國務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國發(fā)展高層論壇2012”年會于2012年3月17日-19日在北京釣魚臺舉行。高富諾集團(tuán)董事長萊斯利•諾克斯在演講中表示，在中國房地產(chǎn)的發(fā)展主要是因為經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動。房地產(chǎn)發(fā)展得非常快，導(dǎo)致長期價值基本原則沒有得到尊重，而且也產(chǎn)生很多的風(fēng)險。”

　　以下為演講實錄：

　　萊斯利·諾克斯：我很高興能夠參加今年的中國發(fā)展高層論壇，這也是我第一次參加這個論壇，很有意思。實際上這也是第一次設(shè)立專門講房地產(chǎn)行業(yè)的這樣一個場合，我想房地產(chǎn)行業(yè)對于整個經(jīng)濟(jì)是非常重要的，因為這個行業(yè)還帶動了其他的一些行業(yè)，所以使它顯得更加重要，包括建筑、鋼材、水泥、內(nèi)飾，以及家裝和服務(wù)等各個行業(yè)。

　　另外還有一個原因它很重要，是因為它是我們居住的場所，是我們工作的一個場所。所以這個房地產(chǎn)成為一個國家它一個傳統(tǒng)積淀的一部分，如果這個國家房產(chǎn)有特色，質(zhì)量好，也會在游客心中留下美好的印象。

　　對于像中國這樣的國家，在史上最大的人口遷移中，我想住宅或者說房地產(chǎn)應(yīng)該是非常重要的一個問題。房地產(chǎn)跟其他的一些產(chǎn)品相比，都是有這樣的一個特性，就是可以進(jìn)行商品化。由于這樣的一個特性，我們有時候會忘記它的實質(zhì)所在。我不會跟大家來講金融危機(jī)，我們早上已經(jīng)講了很多金融危機(jī)的情況。

　　我想在這個過程中，很多人指責(zé)的時候，都會把矛頭指向銀行，包括政客，包括銀行家，他們的一些措施不當(dāng)，或者說他們的薪酬水平太高等這樣的一些問題。在美國，房地產(chǎn)的價格增加有一段時間是不可持續(xù)的，導(dǎo)致市場中充斥著非常低水平，低質(zhì)量的這樣一些房地產(chǎn)的項目。另外，西班牙和希臘也是顯示了在一個不穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)情況下，這個房地產(chǎn)行業(yè)有多么的脆弱。

　　所以，有很多的一些公司和銀行，他們在受到利益驅(qū)動的情況下，來降低他們借款的標(biāo)準(zhǔn)，更多的來進(jìn)行放貸，這個放貸進(jìn)一步推動了房價的上漲，更多的投機(jī)者被吸引進(jìn)來。這也就導(dǎo)致有很多的建筑活動。我想對于GDP的影響是非常深刻，而且是非常快的，因為有很多的建筑行業(yè)，他是能夠帶來稅收的創(chuàng)收，能夠為政府帶來效益。

　　對于宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，我們看到這個影響也是深刻和長遠(yuǎn)的。供大于求的這樣一個房地產(chǎn)市場，需要很長的時間才能清除，才能消化。而不斷下跌的房價，也是會影響銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，以及消費者的資產(chǎn)保有量、財富所有量。我們從金融危機(jī)中學(xué)到的一個教訓(xùn)，就是要看全球，要看我們之前的一些失敗的教訓(xùn)。我們公司在對于房地產(chǎn)價格的關(guān)注方面，是采取一個全球性的指標(biāo)，我們用了一個自己內(nèi)部的這樣一些標(biāo)準(zhǔn)來監(jiān)測市場的發(fā)展。

　　我們認(rèn)為各個銀行，包括央行和商業(yè)銀行，都應(yīng)該采用我們這樣的一種方式。我們認(rèn)為在這個過程中，已經(jīng)看到很多的繁榮和簫條。我們實際上從康熙皇帝期間，我們公司就已經(jīng)成立了，當(dāng)然創(chuàng)立我們公司的家族，最早就已經(jīng)在十一世紀(jì)，我們是一個持長遠(yuǎn)發(fā)展態(tài)度的公司，這是我們秉承的一個傳統(tǒng)。而且我們認(rèn)為OECD也應(yīng)該來考慮用長遠(yuǎn)的眼光來看。

　　我們在這個過程中，發(fā)現(xiàn)有很多的建筑，實際上建筑質(zhì)量并不是非常好，而且地理位置也不是非常好。有很多是因為比如說在金融行業(yè)出現(xiàn)繁榮之后，吸引了這樣一些盲目的房地產(chǎn)的投資。在OECD內(nèi)部，在金融危機(jī)發(fā)生前的一些年里頭，金融行業(yè)的這些投資，也是不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要的誘因、推動力量。

　　在中國，我們想房地產(chǎn)的發(fā)展，主要是因為經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動。我們這個過程中也聽到，有資源的這樣一個錯配，我們的一個觀點就是，房地產(chǎn)的發(fā)展，發(fā)展得非常快，導(dǎo)致長期價值的這樣一個非常基本的原則沒有得到尊重，而且也產(chǎn)生很多的風(fēng)險。我們自己的這樣一種長遠(yuǎn)的看待事物的方式，也是體現(xiàn)在我們的一些商業(yè)活動中。我們認(rèn)為首先設(shè)計是非常重要的，因為不動產(chǎn)能夠給人們一個居家的感覺，這樣一個居家的感覺，可以吸引工人和企業(yè)，將他們的公司和活動座落在你建的這個房屋里。

　　第二個，建筑質(zhì)量也非常重要。中國有這樣一個非常緊迫的任務(wù)，就是要使那些農(nóng)民工或者說遷移到城市的這些農(nóng)村人口，有家可居。但是在這個過程中，有一些建筑質(zhì)量非常差的樓宇，我們知道英國，當(dāng)時這個房屋，現(xiàn)在的保有量都是在很短的時間內(nèi)建造出來的，盡管有額外的一些成本，但是我們也認(rèn)為這個房屋應(yīng)該能夠持續(xù)至少一百年不倒。所以這不是一個理想，而是我們應(yīng)該實現(xiàn)的現(xiàn)實。

　　第三個，就是高質(zhì)量的公共場所也是非常重要的。因為人們需要這樣的一個場所來進(jìn)行放松，來進(jìn)行社交，來進(jìn)行體育運動。另外，樓宇的可達(dá)性必須是一個非常重要的考慮，我們在城市里頭的這些樓宇，都應(yīng)該很方便的就能夠通過公共交通系統(tǒng)來到達(dá)。另外，人行道也應(yīng)該給它一個重要的地位。我們認(rèn)為所有的這些建樓宇的地方，都應(yīng)該考慮密度，同時考慮多用途。

　　中國，我認(rèn)為在二十年之后，肯定會成為一個非常重要的經(jīng)濟(jì)體，我們在這個城市的建造過程中，必須要能夠很好的來響應(yīng)這樣一種趨勢。中國目前正在建大概2600萬套保障房，要在五年內(nèi)來建成，我想這是世界上最大的一個安居工程。我們在跟基金會做一個聯(lián)合研究，來講社會性保障住房的這樣一個研究。

　　在OECD這樣的一個比例，大概是占整個房屋保有量的30%。我們看到在英國的一些地方，有30%的住戶，實際上也是可以歸為保障性，或者說社會性住房的租戶。我們這塊有很多的經(jīng)驗可以來借鑒，社會保障性住房有時候一般都是在比較遠(yuǎn)的地方，但是我們現(xiàn)在認(rèn)為，必須要有好的一些配套設(shè)施，包括能夠很好的來配套生活用品。另外還要有很好的維護(hù)和管理，也要能夠保證住在這里頭的居民，能夠隨著時間的推移，增加自己的收入，能夠保證我們對這個社會性的保障性的住房能夠進(jìn)行專業(yè)的管理，為租戶，也為這個社會來創(chuàng)造福利。

　　我剛才講到，我們社會里頭，房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要性。我想講的是，房地產(chǎn)它不僅僅是金融資產(chǎn)，不僅僅是維系經(jīng)濟(jì)增長的一個方式。而且不僅僅是創(chuàng)收的一個方式來源，我認(rèn)為它可以是所有這些的一個組合。而且它最后是為了滿足人類的需求而產(chǎn)生的。中國現(xiàn)在在這個過程中，是創(chuàng)建自己的一個留給子孫后代的這樣一個傳統(tǒng)，這需要很多年的時間，我希望你們跟我有一樣的看法，就是我們這樣的一個不動產(chǎn)，應(yīng)該是建好，而且能夠持久的為我們的子孫后代造福，謝謝。