建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森(新浪財經 陳鑫 攝)

　　新浪財經訊 2012年2月4日-6日，2012亞布力中國企業家論壇第十二屆年會在黑龍江召開。本屆年會的主題是“市場的力量——紀念鄧小平‘南巡’二十年”。圖為建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森。

　　以下為演講實錄：

　　胡葆森：各位嘉賓，各位朋友，地產界的思想家只有一個，就是馮侖先生，我是地產界思想家的追隨者，我今天跟大家交流的題目，是壓低調門，放低姿態，調低預期，過好日子。

　　因為大家知道，無論在亞布力也好，還是在各個企業家聚會的場所也好，現在可能心情最不好的就是地產行業的這些朋友們了，因為中國地產行業發展了20年，應該說現在進入了一個非常嚴酷的時期，我覺得壓低調門，放低姿態的主要原因，一個是希望政府在以關注民生為主要目標的執政心態下，民怨能夠壓低到他們所希望的程度，而房價長期居高不下，已經長達10年，被作為社會的一個熱點問題也討論很久了，一個行業的問題如果長期存在就變成了一個社會的問題，如果一個社會的問題被高度關注長達10年，就變成了一個政治問題。

　　所以在政府高度關注，一直找不到有效解決這個問題的方式的時候，他一定會拿一些非市場的手段來解決這樣一個行業內所認為的純粹的市場問題，或者是經濟的問題。所以我們應該從這個角度來理解政府最近頒布的一系列，無論是限購也好，還是限貸也好，這些政策出臺的初衷。

　　從另外一個角度講，地產行業為什么要壓低調門，放低姿態呢？本身現在確實到了一個非常關鍵的時期，因為大家知道，從中國房地產界來看，有的說有5萬家地產商，有的說8萬家，就以前一階段6萬家來說，現在實際上真正有項目的公司，大概也就是三分之一，也就是有兩萬家地產商，經常是有項目做的，有一半以上的地產商平時是沒有什么項目做的，這兩萬家地產商里面，真正有五個項目以上的在開發的地產商，大概也就是10%左右，也就是說只有2000家左右的地產商至少有5個項目在運作的。有10個以上運作的，就是同時在運作10個以上的地產商，大概不超過500家。也就是說這6萬家地產商里面只有不到10%的企業是只能可以稱得上是地產企業，而其他的99%的這種地產商可以稱為項目公司。

　　那么現在這500家地產商就是有大約10個左右項目做的這些地產商，日子現在為什么比94年到98年那一輪的宏觀調控的日子要難過呢？就是像萬科，現在號稱帳上有400億現金，在這種情況下，因為在建規模特別大，像萬科的在建規模，已經達到了1500萬平方米以上，恒大的在建規模也超過了1000多萬平方米，我們是350萬平方米，需要現金維持一個正常規模的現金，平均都要在幾十億、上百億，那么在這種情況下，很多東西是不可預料的，是不確定的。

　　第一，限購限貸的這種政策持續到什么時間，我們不知道，老百姓的購房預期究竟降低到了什么程度，我們不知道，房子能不能賣出去，我們確實不知道，在所有不確定的情況下，現在帳上有多少現金心里都沒有數，所以在這種情況下，作為地產商來講，確實應該壓低調門，放低姿態，但是這不妨礙任志強(微博)先生繼續以高調的這種姿態來維護我們這個行業的利益。因為大家知道老任是政府放養在地產行業的一個監督者，或者說是一個批評者，所以老任是我特別佩服的，如果要選建設部長，我肯定作為他的票庫之一，有這么一個監督者就夠了，其他的地產商壓低調門，放低姿態，確實別無選擇。

　　調低預期，是因為確實我們從世界的這幾大主要的經濟體來看，無論美國，還是歐洲，還是日本，還是中國本身，至少在三到五年可以預見的周期內，我們看不到新的特別利好的因素出現，所以在未來的五年，乃至更長的時間，所有的地產商應該從原來習慣于高增長的心態下解脫出來，開始讓自己習慣于低速增長的中國宏觀經濟，以及低速增長的中國房地產行業的經濟。因為歐洲的問題，歐債的問題也好，歐洲自身的財政體系與貨幣體系自身的矛盾，短期內是解決不了的，大家都看到這一點。美國不會去救它，它自身短期內又救不了自己，那么中國也沒有力量，也不可能拿出太多的力量去救它。所以自身的這樣一個問題。

　　我今天看到一個數據，美國失業率已經下降到了8.3%，所以今天香港的股票這兩天有所好轉，但是這沒有從根本上解決美國高失業率的問題，但是中國自身的問題，大家知道積壓了這么多年，短期也不可能徹底根除，所以這一切的宏觀經濟，在未來的一個可以預見的時間內，短則三五年，長則七八年，沒有太多利好消息出現的時候，地產商本身應該從過去的已經長達10年高速增長的一種心理預期內，把自己的心理預期調低，在這樣一種心態下開始自己新的計劃設定。

　　最后，過好日子，因為大家知道，地產行業是最難做出來的，資本市場所希望的那樣一個增長指標的，無論香港、美國，這種資本市場，它對地產商，或者對地產企業的預期無外乎和其他行業都是一樣的，我自己總結就是8個字，就是持續盈利，穩定增長。地產行業由于它自身的行業特征，由于項目的建設周期，一般需要兩三年的時間，如果是一個大的項目建設周期，往往都超過五年，甚至更長的時間，這樣一來，每一個企業，現在我們看從香港和中國股票市場上市的，大約兩百家上市公司過去三年的財務報表來看，能夠做出來持續盈利和穩定增長的企業，大概現在還不到10家。所以這就是這個行業自身的行業屬性決定了，作為上市的地產企業，要想做出來一個持續盈利，穩定增長的投資者所希望的指標，自身的這種功力還不夠，在牛市的時候買垃圾股也能夠賺錢，過去的快速增長，反而讓這個行業產生了極度浮躁的心態，沒有人關注產品的品質，沒有人真正把自己的注意力放在真正的產品和服務上，所以在低速增長的情況下，地產商應該把所有的精力都集中在自己的產品和服務上，讓這個行業真正在市場上樹立起自己的威信。

　　所以我最近也是講得比較多，反觀中國過去20年房地產企業，真正找到了，或者以戰略為導向的，有自己的井岡山，有自己絕活的這種企業，現在在整個中國地產行業里面的比例低之又低，非常低。很少看到有企業在市場上的產品推出來的時候是被消費者所追捧的，那么這種追捧的企業，每一個市場大概這種比例都在1%以下。

　　所以我說也是時候了，地產行業應該自覺的把自己的注意力，或者是全部的精力集中在自己的產品和服務上。我們最近也提出了，我們這個戰略模型是一直把自己的市場范圍劃在河南省的這120個城市，大家知道河南有將近一億一千萬人口，有120個城市，我們圍繞這120個城市研究或者努力了已經20年的時間，我們希望在未來的3年大概進入30個縣級城市，加上已經有的18個地級城市，會在50個城市之內，希望在未來的10年之內，正好今年東升說92派，像我們92派都是先后迎來了自己的20周年，在未來的10年，我們自身提出了一個百城建業的夢想，把自己的產品逐漸從大城市做到小城市去，現在用這樣一種戰略模型來幫助我們進入持續盈利，穩定增長的規定，實現持續發展的目標。

　　最后我想分享我此時此刻的一種心情，就是每一次來到亞布力都感覺到特別幸福，因為不論你在行業中有什么快樂，或者有什么糾結、煩惱、困惑，我們在這兒都可以相互的傾訴。我特別希望在亞布力的下一個12年，也就是在12年之后，我們這些人還能夠在這兒像今天這樣幸福的在交流。我希望到那個時候能夠增加一項服務，像老任，像我們這些人，已經大概都在70歲左右了，增加一項年輕的女性的攙扶服務，今天是元宵佳節，祝福大家，謝謝！