新浪財(cái)經(jīng)訊 2011年12月9日-11日，2011(第十屆)中國企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)在北京舉行，本次年會(huì)的主題是“2012：制度進(jìn)化與市場尊嚴(yán)”。圖為地產(chǎn)業(yè)的“突圍”與回歸論壇。

　　以下為演講實(shí)錄：

　　嘉賓主持白萬綱：各位早上好！眾所周知地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在有一個(gè)非常復(fù)雜的問題，中央為此非常頭痛。正如你們所知道的，限購令不只抑制了投資，也把剛性需求抑制了，我們的金融政策、貨幣政策、限購政策也抑制房產(chǎn)投資和供給。有人把這個(gè)情況叫做雙凍結(jié)、需求被凍結(jié)、供給被凍結(jié)。但現(xiàn)在最可怕的是，限購令一旦松動(dòng)，地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。溫家寶同志前不久罕見地提出我們要把地產(chǎn)價(jià)格調(diào)低。而且李克強(qiáng)同志前不久也出現(xiàn)了這樣的指示。中央財(cái)政工作也提出預(yù)調(diào)加微調(diào)。在這樣一個(gè)大背景下我們召開這樣一個(gè)會(huì)非常有意義。

　　請?jiān)试S我介紹一下今天到場的嘉賓。坐在我身邊的是漆洪波(微博)漆總，新地集團(tuán)有限公司董事長。接下來是屢次在房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些風(fēng)波以后出來代表政府講一些觀點(diǎn)性話語的秦虹女士，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任。金典集團(tuán)董事長張寶全先生。著名的朗詩集團(tuán)董事長田明先生。盛世神州房地產(chǎn)投資有限公司的張民耕先生。北京東方城置地股份有限公司總裁張誠先生。

　　第一，我想請?jiān)趫龅闹T位逐一地介紹一下自己和自己的公司。

　　第一個(gè)問題是介紹一下他們所知道的、他們所感知到的、聽到的、看到的、身邊的、地產(chǎn)圈的朋友們目前的日子過的怎么樣。

　　漆洪波：我是青島新地集團(tuán)的，我們主要是做商業(yè)地產(chǎn)。在青島、蘇州、南京、南昌、沈陽和上海這幾個(gè)城市有一些項(xiàng)目，包括有寫字樓、酒店、商場和一些精裝修的服務(wù)式公寓。我們在這一輪調(diào)控里自己也遇到了一些困難，流動(dòng)性的困難。因?yàn)槲覀冊诮鹑谂浜媳容^差的情況下，特別是去年整個(gè)一年的銀根緊縮對企業(yè)的經(jīng)營造成了一定的困難。我們感覺主要的問題看起來像我們這樣的企業(yè)可能還算比較好一點(diǎn)的，大部分的企業(yè)如果是在2008年的時(shí)候拿了一些比較高價(jià)的地，又是用信托或者是其他的方式拿的地，預(yù)測是通過在2010年、2012年的房價(jià)高漲以及快速銷售來償還信托積極的情況下，這種壓力會(huì)非常大。我們看到遇到最大困難的企業(yè)是這樣一些企業(yè)。但實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槭窃谝粋�(gè)鏈條上，可能更加值得注意的是相關(guān)行業(yè)的影響。包括目前很快就要過年了。過年了看到了一些跟房地產(chǎn)服務(wù)性企業(yè)包括工程公司和設(shè)計(jì)公司、材料供應(yīng)商，他們可能遇到的困難是更大的。因?yàn)樗麄兺瑫r(shí)服務(wù)很多個(gè)地產(chǎn)商。大家普遍性的問題一定會(huì)在他們那邊有更集中的反應(yīng)。這是我們看到的情況。

　　秦虹：大家知道我工作的單位是住建部政策研究中心，是一個(gè)事業(yè)單位，實(shí)際上我們本身并不是公務(wù)員，我們就是事業(yè)單位，而且我們的事業(yè)還是比較特殊的事業(yè)單位。我們的研究的是政策研究，很注重政策出臺后市場的變化。所以我們的研究不一定是研究政策本身還更多的是研究政策帶來了哪些市場的變化。這個(gè)市場的變化需要帶來哪些新的政策的調(diào)整，沒有任何政策決策的職能。

　　嘉賓主持白萬綱：你們的政策研究能反過來影響中央政策的出臺嗎？

　　秦虹：我想決策的過程來自于很多的政策建議，我們不能說我們的政策建議能影響決策。政策決策服務(wù)的信息源太多了，我們不認(rèn)為我們能夠影響決策。但是我們非常貼近市場，我們每年做大量的調(diào)查研究，來了解政策出臺之后市場有哪些變化，只是客觀地反映了我們的情況。

　　最近我們了解的市場大概是兩種情況，一種是購房者從10月底、11月底開始可以說全面進(jìn)入了觀望的狀態(tài)。我們在觀察數(shù)據(jù)的時(shí)候，其實(shí)市場的反應(yīng)和數(shù)據(jù)是一致的。在10月之前，今年的前三季度非限購地區(qū)成交面積的同比增長速度是非常高的，達(dá)到了17%。限購地區(qū)成交面積的增長速度受到限購政策的影響，增長速度是慢的，前三季度只有1%，到10月份的時(shí)候已經(jīng)是負(fù)增長了。但我們看到10月底、11月初非限購地區(qū)也進(jìn)入了一個(gè)觀望的狀態(tài)。這是市場的一個(gè)情況。

　　第二，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在比較悲觀，多數(shù)企業(yè)有一個(gè)過冬的思想，為什么企業(yè)會(huì)有這樣的想法？我覺得我們兜售調(diào)控政策調(diào)控市場是這樣的狀況。以我們的角度來理解，影響房地產(chǎn)市場的是兩類政策，一類政策是調(diào)控政策，就是限購、限貸、限價(jià)、溫和性內(nèi)容的調(diào)控政策，這個(gè)調(diào)控政策對市場影響大不大呢？有影響，但主要影響在限購地區(qū)，現(xiàn)在全國有47個(gè)。還有一個(gè)政策不能叫調(diào)控政策。還有一個(gè)政策是貨幣政策，這是針對CPI 和外匯占款以及全社會(huì)總供給和總平衡的關(guān)系進(jìn)行的。但由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，全產(chǎn)業(yè)鏈對資金的依賴度都特別大，所以企業(yè)受到的影響就特別明顯。我現(xiàn)在判斷實(shí)際上貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是大于限購的。因?yàn)槠髽I(yè)現(xiàn)在是在資金問題上未搜集。一方面開發(fā)貸款很難拿到。另一方面?zhèn)�人住房抵押貸款由于銀行總額度收緊，放個(gè)貸的總額也有限，所以把房子賣出去也很難拿到個(gè)人的回款。一個(gè)資金密集型行業(yè)資金斷流了，日子一定是很難過的。直接融資和信托基本上叫停了，沒有很大的余地了。實(shí)際上貨幣政策不是針對房地產(chǎn)來的，但對房地產(chǎn)的影響特別大。這就是目前觀察到的一個(gè)情況，所以不能籠統(tǒng)地說調(diào)控政策影響這個(gè)行業(yè)，實(shí)際上影響房地產(chǎn)的是兩類政策，一類是調(diào)控政策、一類是貨幣政策。

　　張寶全：金典集團(tuán)是一個(gè)跟房地產(chǎn)漸行漸遠(yuǎn)的企業(yè)。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在做的度假酒店在全國連鎖。2007年的時(shí)候中國地產(chǎn)最火的時(shí)候，或者說民用住宅最火的時(shí)候，我們從那時(shí)候開始轉(zhuǎn)型的。當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)型的時(shí)候別人覺得很奇怪，今天卻有很多人很羨慕，覺得你是不是知道下面要緊就開始跑了。我想房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)就是自娛自樂的，一到年底的時(shí)候小臺大戲此起彼伏，今年確實(shí)不一樣了，臺也少了戲也少了。我想這可能就是今天地產(chǎn)的狀態(tài)，無論企業(yè)還是企業(yè)家。會(huì)議主持人說過你周邊怎么樣，大家的表情怎么樣。我想表情可能都是愁眉苦臉的，自娛自樂的人還是少了一點(diǎn)。另外一個(gè)是地產(chǎn)調(diào)控對中小地產(chǎn)商的影響，很多人認(rèn)為是對中小地產(chǎn)商的影響是很大的。實(shí)際上我認(rèn)為這次政策對中小地產(chǎn)商的影響比大型地產(chǎn)企業(yè)要影響小。消費(fèi)這一塊也受到了一定的制約，消費(fèi)這一塊兩頭錢都沒有了，或者說都緊起來了。對一個(gè)大企業(yè)來講船大難調(diào)頭。船大每天花的錢多。所以為什么很多的企業(yè)降兩三成都要賣房。是因?yàn)槟苜u出去的話就能賺錢，賺一個(gè)財(cái)務(wù)成本和公司的管理費(fèi)用。如果不賣財(cái)務(wù)成本就搭進(jìn)去了。大公司的管理費(fèi)用是很高的。錢就扔進(jìn)去了。只要不賠錢能把房子賣出去目前的情況下就是賺錢，就是賺管理費(fèi)。

　　所以我覺得今天有很多大企業(yè)有這樣的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象并不代表我們的房價(jià)真的就要落兩三成才對，這是不一樣的。另外剛才主持人在前面講，這次銀行存款準(zhǔn)備金率下降了0.5，也就是說是否會(huì)意味著資金的相對寬松？我個(gè)人認(rèn)為，國家經(jīng)濟(jì)總的來說是投資、消費(fèi)、出口。金融危機(jī)對我們的出口影響也是很大的。今年的歐債危機(jī)可以說對我們的出口又是雪上加霜。而中國一些制造業(yè)重點(diǎn)是依賴出口。所以這塊中國今年和明年勢必要受重創(chuàng)。投資和消費(fèi)地產(chǎn)是很大的一塊，政策的限制包括對消費(fèi)的限制，很顯然投資和消費(fèi)有很大的影響。特別是在不好的情況下，人們的消費(fèi)心理受到了很大的影響，本來想花的錢不敢花了。因此從這個(gè)情況來講，我們政策相對放松給我們的經(jīng)濟(jì)和投資、消費(fèi)帶來一個(gè)緩沖。我覺得明年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議完了以后，就算對我們的貨幣政策有相對寬松的話，我覺得對地產(chǎn)行業(yè)的影響也不是很大。因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)的影響，今天的狀況、政策我個(gè)人認(rèn)為是市場兩個(gè)因素的影響，狀況至少占60%，政策占40%。這是市場大勢造成的，中國房地產(chǎn)私有化率是全世界最高的。中國不可能像以前一年，新增市場永遠(yuǎn)像北京有1000多萬，這個(gè)時(shí)代本來就已經(jīng)結(jié)束了。成熟的市場是以二手房為主體的。北京去年的二手房交易超過了一手房。再加上09年金融危機(jī)的時(shí)候，國家拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)扔了一大筆錢，這筆錢很大一部分到了房地產(chǎn)市場。但造成了非市場化的供應(yīng)和需求。這加快了中國市場的兩個(gè)問題，一個(gè)是投資的資本化。第二個(gè)是消費(fèi)的投機(jī)化。住房消費(fèi)已經(jīng)不是以住為消費(fèi)的主體，而是以投機(jī)為主體。但實(shí)際上從投資的角度，因?yàn)槔习傩召I房是要投資增值保值。北京房的賣價(jià)和租價(jià)，你在北京買一套房，如果要靠出租來收回可能要50年甚至是70年。所以我覺得市場實(shí)際上還是我們的主要問題。政策和大環(huán)境又造成了一定的影響，使政策積累了一個(gè)增值的狀態(tài)。

　　會(huì)不會(huì)貨幣政策相對寬松以后，房價(jià)就出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的反彈？我個(gè)人認(rèn)為中國房地產(chǎn)不可能。像以前暴漲永遠(yuǎn)過去了。當(dāng)然，會(huì)不會(huì)有相應(yīng)的向上的互動(dòng)這倒是有可能。如果我們再出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)周期的不好，如果說哪里再出現(xiàn)什么危機(jī)，再來雪上加霜，再下點(diǎn)冰雹的話都有可能。也就是說中國房地產(chǎn)意味著什么？我覺得中國房地產(chǎn)2011年是一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從2012年中國房地產(chǎn)基本上進(jìn)入了平穩(wěn)、穩(wěn)定的狀態(tài)。我們在過去過度資本化的對投資的介入和投機(jī)對消費(fèi)的追捧，在2012年甚至于在后面一兩年里會(huì)給我們帶來總的趨勢是穩(wěn)中有降，我覺得會(huì)維持一到兩年的時(shí)間。也就是說明年的房地產(chǎn)的交投量可能會(huì)比今年好一些，但好不了太多，價(jià)格是趨穩(wěn)。一線城市是穩(wěn)中有降。二三線城市是穩(wěn)中或許有升。因?yàn)樵?009年的金融危機(jī)過程中，前期的房地產(chǎn)市場主要是進(jìn)入了一線城市和后面的熱點(diǎn)城市。二三線城市，房地產(chǎn)的兩個(gè)問題，投資的資本化和消費(fèi)的投機(jī)化，在二三線城市影響是很小的，在一線的影響是很大的。

　　嘉賓主持白萬綱：為了每讓一個(gè)嘉賓都能夠有足夠的表達(dá)自己看法的時(shí)間，我們稍微控制一下時(shí)間。

　　田明：朗詩是一家跟一般的地產(chǎn)商不太一樣的公司，我們是綠色科技型的地產(chǎn)公司。主要是在長江流域地區(qū)，原來在長三角現(xiàn)在也進(jìn)入了武漢和成都。整個(gè)城市總共有21個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)。所有的這些項(xiàng)目都是綜合節(jié)能率達(dá)到80%或者是以上，全部做了精裝修而且都采用了一些主動(dòng)的節(jié)能技術(shù)，比如說像太陽能等等。朗詩產(chǎn)品的特點(diǎn)除了節(jié)能低碳主要是舒適度好，更健康、環(huán)保。

　　主持人問當(dāng)前看到的生態(tài)是什么樣的景象？我有一個(gè)體會(huì)，因?yàn)槲沂呛脦讉�(gè)地產(chǎn)組織的成員，也經(jīng)常跟一些地產(chǎn)企業(yè)家在一起。我覺得這一次的地產(chǎn)調(diào)控帶來的市場調(diào)整，基本上同意張總的分析。中國的房地產(chǎn)實(shí)際上經(jīng)歷了這次調(diào)整以后，應(yīng)該是一個(gè)拐點(diǎn)。現(xiàn)在地產(chǎn)商的分歧比較多，有人幻想再來一次救市和微型反彈。也有人徹底地悲觀覺得房地產(chǎn)不能做了，要轉(zhuǎn)型。也有人還想在房地產(chǎn)行業(yè)里繼續(xù)做下去。認(rèn)為這個(gè)行業(yè)從比較長的一段時(shí)間還是能做的。我本人是持這種觀點(diǎn)的。既不會(huì)微型反彈也不會(huì)徹底絕望。我認(rèn)為從中國的經(jīng)濟(jì)的增長、人民生活的增長、消費(fèi)升級、城市化進(jìn)程、中國的人口結(jié)構(gòu)，這些基本面的角度來看，中國的房地產(chǎn)還會(huì)有一個(gè)持續(xù)的增長。但是，前十年的一種普遍的預(yù)期被打破了，就是房地產(chǎn)只升不跌。這個(gè)預(yù)期我相信隨著這一輪調(diào)整會(huì)被打破。房地產(chǎn)會(huì)有周期，但總體的趨勢在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)還無法增長。

　　至于行業(yè)內(nèi)的表現(xiàn)，難處不僅僅在小企業(yè)，有一些中大企業(yè)的困難會(huì)更大。所以這次很有可能如果行情不變、政策不變的話會(huì)出現(xiàn)一些比較有影響力的企業(yè)作為這一輪拐點(diǎn)的調(diào)整性的行業(yè)，不僅僅是中小企業(yè)會(huì)有一些問題，某些大企業(yè)也會(huì)出問題。

　　我看到一些地產(chǎn)商，有的已經(jīng)完全失去了斗志，就好象是掉在水里面開始還是撲騰，現(xiàn)在已經(jīng)完全放棄了。跟他們聊天怎么辦？一個(gè)月賣一套房、兩套房比比皆是。現(xiàn)金根本不足以支撐工程款、工資或者是其他的支持。這些企業(yè)我覺得假如宏觀政策不發(fā)生08、09年的急劇的變化，我覺得這樣的企業(yè)會(huì)有很大的困難。

　　張民耕：我是房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)行做房地產(chǎn)投資商的。我們是一批企業(yè)，我們的股東是一批房地產(chǎn)企業(yè)。我自己是銀信地產(chǎn)，上海復(fù)地、陽光100、新中關(guān)再加上全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，這是我們的股東。我們是其中一部分力量轉(zhuǎn)行來做房地產(chǎn)基金，其實(shí)是基于我們的理想和一個(gè)對于形勢的現(xiàn)實(shí)判斷。其實(shí)我們在很早之前就喊“房地產(chǎn)十年九調(diào)控”。這里面是有怨言的，說政府沒有可預(yù)期性。但我們也反省一下這個(gè)行業(yè)有沒有毛病？我們發(fā)現(xiàn)有毛病。工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長在2005年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)叫住宅商會(huì)改名的儀式上說中國的房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)毛病，這兩個(gè)毛病如果不改房地產(chǎn)行業(yè)承受不了。第一，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)只有信貸沒有金融。于是人家就說你綁架了銀行，其實(shí)也是銀行綁架了房地產(chǎn)，這兩個(gè)就成了一對歡喜冤家。一調(diào)控房地產(chǎn)就沒有錢了，我們力圖改變這個(gè)現(xiàn)狀，讓房地產(chǎn)恢復(fù)它的金融本性，用各種各樣、各個(gè)層次的金融手段來使得房地產(chǎn)獲得資金，這樣同時(shí)也使社會(huì)資金能夠投入到房地產(chǎn)來，能夠分享中國的城市化和房地產(chǎn)發(fā)展的紅利。這樣房地產(chǎn)商也被別人罵，如果能夠做到社會(huì)資金普遍地進(jìn)入房地產(chǎn)，一方面社會(huì)資金可以分享紅利，另外一方面房地產(chǎn)說到底還是供求不平衡，供略大于求就可以了。如果像美國一樣有各種各樣的辦法，社會(huì)資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的許多毛病和根本性的問題就能解決。第二個(gè)是所謂的美國模式和香港模式。長期以來中國的房地產(chǎn)業(yè)就是香港模式。投資自己全來、利潤自己全得、風(fēng)險(xiǎn)自己全擔(dān)。這有一個(gè)最大的弊病是開發(fā)商的資本金的增長老趕不上你想做的事情所需要的錢或者說土地成本的打滾上漲。所以開發(fā)商老是缺錢，而且缺的是資本金。這時(shí)候就需要我們這個(gè)行業(yè)除了有開發(fā)商以外，必須有房地產(chǎn)的投資商，投資商在資本金不足的時(shí)候能助你一把。

　　五六年前我們就有這種理想，但種種時(shí)機(jī)不成熟。09年以后《企業(yè)法》生效了使得用合伙企業(yè)這種形式來做房地產(chǎn)基金的法律上有了依據(jù)。又趕上這次調(diào)控，這次調(diào)控一次最大的意義就是房地產(chǎn)回歸它的金融屬性。這是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，在國際上沒有房地產(chǎn)專業(yè)，只有金融行業(yè)里的房地產(chǎn)專業(yè)。回歸它的金融屬性以后，去年應(yīng)該說是房地產(chǎn)基金的元年。去年年底我在上海參加過一次活動(dòng)，叫首屆房地產(chǎn)基金論壇。那時(shí)候號稱有100家，我看現(xiàn)在大概500家都不止。因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)在資金缺少的情況下，大大小小的上市房地產(chǎn)企業(yè)沒有不搞基金的，非上市的就更多了。我們操作的過程中也感覺到這次的調(diào)控是動(dòng)真格的了，如果說以前還有房地產(chǎn)商對于政府救市還有一些幻想。這次傳達(dá)了政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控，而且還要把調(diào)控的目標(biāo)定到讓房價(jià)恢復(fù)到合理的水平，這樣應(yīng)該說幻想就徹底地破滅了。沒有人再做這種幻想了。相反我看到的房地產(chǎn)企業(yè)過冬的準(zhǔn)備倒是做得很不錯(cuò)。有的企業(yè)最極端的過冬政策是休眠了，有的企業(yè)除了現(xiàn)在在賣對客戶有承諾的，什么時(shí)候要交工的企業(yè)，其他的項(xiàng)目就停工了。據(jù)我所知還有上市公司。當(dāng)然普遍的企業(yè)不是休眠過冬，有的企業(yè)想休眠也不是很容易。現(xiàn)金為王對現(xiàn)在來說幾乎是一個(gè)真理了。有的開發(fā)商喊出這個(gè)口號我覺得也很實(shí)在了，就是忘記利潤吧。所以我說這個(gè)冬天有點(diǎn)冷，但總的來說我很同意田總的說法，我們這個(gè)行業(yè)有沒有前景？我們對這個(gè)行業(yè)有沒有信心？普遍來說還是有信心的。很堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)是中國的城市化進(jìn)程，現(xiàn)在只有50%。李克強(qiáng)副總理在廊坊視察保障房的時(shí)候也提到了重提城市化是未來經(jīng)濟(jì)工作、拉動(dòng)內(nèi)需等的主題。當(dāng)然他也提到了高房價(jià)是阻礙城市化的，使得房價(jià)恢復(fù)到一個(gè)合理的水平，同時(shí)房地產(chǎn)還會(huì)有健康、平穩(wěn)的發(fā)展。所以我們一方面是準(zhǔn)備過冬。一方面對未來還是充滿信心的。我可以預(yù)言房地產(chǎn)資金全面緊缺、銷售全面停滯，居民普遍處于待購的情況，房地產(chǎn)基金會(huì)應(yīng)運(yùn)而生而且會(huì)獲得蓬勃的發(fā)展。去年如果說是全面PE年，弄不好明年就會(huì)是全面房地產(chǎn)基金年，所以基金的發(fā)展還是會(huì)很紅火的。謝謝！

　　張誠：先說一下我們公司東方城處置地是一家新成立的房地產(chǎn)企業(yè)。它與東方園林是兄弟公司，業(yè)務(wù)上沒有直接的關(guān)聯(lián)，但相互依托。東方園林是我們國家園林行業(yè)排名第一的企業(yè)，主要是各個(gè)城市的新城廣場、城市中央公園以及大量的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。我們就設(shè)計(jì)了這樣一種模式，結(jié)合每個(gè)城市廣場和中央公園的建設(shè)進(jìn)行綜合開發(fā)，做公園周邊的綜合開發(fā)。這樣一方面為公寓，同時(shí)把周邊功能必要地補(bǔ)充，同期建成。另外也贏得了房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)。在全國各地尤其是新城開發(fā)的城市有大量的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。現(xiàn)在也是多個(gè)城市都開始啟動(dòng)了，蓄勢待發(fā)。主要是做公園及其周邊的綜合開發(fā)。

　　主持人問的第二個(gè)問題是我們所體會(huì)到的行業(yè)的情況。這個(gè)行業(yè)的情況，第一個(gè)層面的例子是我有一個(gè)朋友是溫州人，有幾千萬借給一個(gè)北方城市的房地產(chǎn)商了。他打電話說你在這個(gè)圈子里認(rèn)識人多，他說這個(gè)錢要不回來了，到年底了。我說那你打官司啊，對方也是一個(gè)挺知名的企業(yè)啊。他們我手中證據(jù)不足，他說只有一張白條說利息是兩分半，稍微高了一點(diǎn)。要不回來了。我再舉第二個(gè)層面的例子，我有一個(gè)朋友是做房地產(chǎn)的，他是一個(gè)小企業(yè)手頭有兩三個(gè)項(xiàng)目，組織一幫人。這些天在國外旅游呢，我說你怎么旅游呢？我說房子賣不掉，我就停著了。我說你不得交土地出讓金嗎？他說我賴著，想方設(shè)法拖著。我說你干什么呢？他說，我去投資一點(diǎn)PE基金什么的，主要在休假。第三個(gè)層面我更多的朋友是在一些大型的連鎖型的房企，這更加地縱深。我們國家尤其是上市公司排名前列的企業(yè)，現(xiàn)在應(yīng)該比比皆是了。很多在職業(yè)經(jīng)理層面上或者說在老板層面上也一樣了，見面首先問你不是被砸了嗎？如果沒有砸就不是知名的房地產(chǎn)企業(yè)了。然后就開始比，砸的時(shí)候警察來的多嗎？我們來了一個(gè)支隊(duì)，我們來了50人，我們來了200人，因?yàn)楫?dāng)時(shí)賣得好才會(huì)這樣。各個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)怪招頻出。

　　我們有很多具體的做法，有買一送一的，還有打狠折的。上個(gè)禮拜我去河南出差也是一家蠻知名的企業(yè)，主干道迎賓路上有一個(gè)調(diào)幅5米大的字——退房。我深圳的一幫朋友在搞房地產(chǎn)的營銷來引領(lǐng)房地產(chǎn)做法的時(shí)候提到一些口號，在2011年出現(xiàn)了。這就是房地產(chǎn)的縱深向。

　　要問到趨勢，非常有意思的一幕，我昨天剛剛和一個(gè)行內(nèi)的朋友在進(jìn)行關(guān)于房地產(chǎn)趨勢的一些交流。非常戲劇性的是，他的發(fā)言稿是星期五給的，準(zhǔn)備星期六發(fā)言。結(jié)果星期五的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開完了以后，赫然寫明這幾條，他昨天就不知道怎么發(fā)言了。所以我們探討趨勢是很難說清楚的，現(xiàn)在一般人發(fā)言都是兩方面講，一方面是從國內(nèi)講到國內(nèi)，另外一方面是國外講到國內(nèi)。美國現(xiàn)在是制造業(yè)剛剛開始復(fù)蘇不知道前景如何。歐元區(qū)不知道底在哪兒。日本這個(gè)經(jīng)濟(jì)體也是困難重重前途未卜。國內(nèi)上游下游，你看現(xiàn)在土地到處流拍，房地產(chǎn)的上下游都不好。最關(guān)心這個(gè)土地能不能承包的是銀行。你們幾個(gè)開發(fā)商能不能拖一拖。大家看鋼材的銷售情況，建筑材料的銷售情況，他們的日子非常難過。從國外的形勢分析到國內(nèi)的形勢再加上國內(nèi)很多其他行業(yè)各類企業(yè)也都是發(fā)展為艱。按道理來說大家在今年年底是不是有一定的寬松啊，他本來報(bào)告是這么寫的，可是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確地寫了“讓房價(jià)回歸”。所以他昨天不知道如何來發(fā)言了。所以應(yīng)該來說，我們怎么來判斷未來房地產(chǎn)的趨勢？我覺得分兩方面。中短期明確了肯定是下滑。理由是什么？這次的調(diào)控與以往任何一次調(diào)控都不同，我們至少要急于市場，現(xiàn)在這個(gè)市場上目前這種限購加上很多貨幣政策方面的限制，全國排名前10的城市里羈押的待售量至少是過億平方米。全國各大城市加起來又是多少呢？所以這種趨勢下，中短期政策嚴(yán)厲，市場在08、09年的大量開工。加上3600萬套保障房房地產(chǎn)中短期是必然加速下滑的。我們可以再探討中短期是兩年、是三年還是五年？長期又是怎么樣？所以現(xiàn)在要問任何一個(gè)人趨勢是怎么樣的？沒有人能給出準(zhǔn)確、明確的回答。因?yàn)槊總�(gè)人心里是忐忑的。

　　嘉賓主持白萬綱：首創(chuàng)的汪總說現(xiàn)在你們準(zhǔn)備怎么整？他說，我們現(xiàn)在是產(chǎn)業(yè)加地產(chǎn)。奧特萊斯附著在我們的產(chǎn)業(yè)上，雙周期、雙波動(dòng)，有一個(gè)對沖和平抑的作用。事實(shí)上類似的故事非常多，總的來說出現(xiàn)了幾個(gè)回歸。一個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)值價(jià)值回歸。過去做了這么一個(gè)產(chǎn)品賣給消費(fèi)者就完了，現(xiàn)在賣給房地產(chǎn)還要讓消費(fèi)者能賺到錢商鋪也可以賺到錢。住宅能夠讓消費(fèi)者得到價(jià)值的支撐。另外我們必須看到在回歸背后事實(shí)上是什么東西在推動(dòng)？

　　是整個(gè)中國我們錯(cuò)誤地認(rèn)為城市化向城鎮(zhèn)化在推進(jìn)。這是一種真正的地產(chǎn)價(jià)值的回歸。在一線城市地價(jià)在增速，四線城市在提升，產(chǎn)品的形態(tài)對當(dāng)?shù)爻鞘泄δ堋⒊擎?zhèn)功能的提升也在變化。這次調(diào)控甚至有可能促進(jìn)縣鎮(zhèn)一級的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，很多適合于市、縣一級的產(chǎn)品大量地出現(xiàn)。這個(gè)基金元年有可能徹底地改變中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，由過去的超大城市、城市群建設(shè)，逐步地走向大城市周邊N多的衛(wèi)星城。包括3、5萬平米小的綜合體，N多市場集合在一起。文化、禮品、電子、建材，N多市場集合在一起。市場綜合體等等。包括以車站碼頭為核心的綜合體，將有可能永遠(yuǎn)地改變縣一級的布局和設(shè)施，這一級的結(jié)構(gòu)。地產(chǎn)不應(yīng)該只是迪拜化，只要應(yīng)該為我們的宜居結(jié)構(gòu)，這么多的農(nóng)民進(jìn)城呈現(xiàn)出怎樣的合理的結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了一個(gè)大趨勢，這是很多地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)的。

　　第三個(gè)回歸，事實(shí)上我們發(fā)現(xiàn)過去的超壟斷、大型企業(yè)能夠?qū)Ξa(chǎn)品上有獨(dú)到認(rèn)識的這種企業(yè)，它的價(jià)值體現(xiàn)出來了。這是三個(gè)回歸。

　　最后我要說，在這三個(gè)回歸之后背后有三股力量試圖把這三個(gè)回歸頂翻。盡管今天在座的各位專家學(xué)者包括地產(chǎn)界的老總們都做出來與中國政策高度一致的判斷。但我們必須看到至少有那么一批乃至于很成規(guī)模的中小開發(fā)商在賭政策未必會(huì)持續(xù)下去。歐洲的寬U型二次探底在持續(xù)。整個(gè)政策能不能頂住下一步的壓抑？很多縣長冬天都過不了，求爺爺告奶奶找到你，把地交給你都可以，甚至是人大出保函、財(cái)政局出承諾協(xié)助你解決這一部分錢的問題。這個(gè)局勢已經(jīng)出現(xiàn)了，這是很多中小開發(fā)商賭中央政策未必會(huì)那么堅(jiān)定，至少賭縣鎮(zhèn)一級的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)沒有那么穩(wěn)定，吃土地財(cái)政的趨勢短期內(nèi)改不了。另外一個(gè)是港資等反周期商，包括基金。港資一直維系在30%左右的負(fù)債率，突然我們的調(diào)控出現(xiàn)以后大舉入市，包括香港的四大天王。所到之處從廣東殺到內(nèi)蒙，這是一個(gè)對沖。所以我想在這樣一個(gè)三個(gè)回歸、三個(gè)對沖的格局下，我們看到市場才會(huì)看得更清晰一點(diǎn)，與中央調(diào)子一致我很欣賞，我也很贊成與中央保持一致。但我想應(yīng)該將出一些真正的深層次的東西。到底會(huì)怎么走？我個(gè)人事實(shí)上持與各位并不完全一致的看法。尤其是我覺得這一次事實(shí)上把很多過去進(jìn)入不了地產(chǎn)的小開發(fā)商激活了。

　　前天我在西北，一些手上有三五千萬的小商人把錢交給開發(fā)商，讓開發(fā)商去抵價(jià)拿地等于是幫你待建，這是土基金加土待建的模式。這種現(xiàn)象不只是一個(gè)地方有，N多地方有。所以要注意，土基金有可能會(huì)成長得更好。到底如何看雙線的力度，一二線城市的緊縮，三四線城市的投機(jī)，這是我們這次回歸的大背景。

　　我們直接進(jìn)入到下面一個(gè)議題，請嘉賓們用最短的話語、最凝練的語句、最大膽的設(shè)想推測一下明年以及“十八大”以后政策會(huì)出現(xiàn)哪些變化。

　　漆洪波：其實(shí)所有的問題都是一樣的就是這個(gè)面臨的全部是無原則有利于無原則。所以我其實(shí)跟大家的看法是很不一致的，我認(rèn)為是長期沒有希望、短期有機(jī)會(huì)。實(shí)際上我們看到的情況是，所有的問題如果是在房地產(chǎn)里是看不到問題的，一定要跳出去看。實(shí)際的問題是經(jīng)濟(jì)政策的問題，有那么多的錢在那個(gè)地方，如果把房價(jià)打下去以后，在另外一端如何對沖那一大筆錢呢？所以我們的問題不是說房地產(chǎn)，我們知道房價(jià)肯定是有大的問題，因?yàn)楦�人均收入比較房價(jià)太高了，跟租金價(jià)格比是太高了。所以房地產(chǎn)如果這么下去的話對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓肯定是有很大的問題的。但實(shí)際上產(chǎn)生的問題是我們印了太多的鈔票，但如果不跳到房地產(chǎn)里面來，用什么去吸收呢？還是用大蒜或者是用糖。可能在短期內(nèi)反而是很大的問題。

　　第二，大家都認(rèn)為三四線城市有機(jī)會(huì)？大錯(cuò)特錯(cuò)，而是一線城市有機(jī)會(huì)。三四線城市里土地供應(yīng)是無限的，而且那個(gè)地方基本的醫(yī)療、教育、政府的法制以及基本的安全都沒有。但凡是任何能夠有辦法的人都會(huì)逃離那個(gè)地方。我們是單向流動(dòng)。如果有小辦法的人從農(nóng)村到縣城，沒有人回去。實(shí)際上這個(gè)方面來看，因?yàn)橘Y金的原因，我們在考慮這個(gè)問題的時(shí)候因?yàn)槭切∑髽I(yè)，始終在想對國家所有大政策我們覺得不是我們那么需要考慮的。我們需要考慮的是自己應(yīng)該怎么做。在這個(gè)情況下大家反過來往農(nóng)村走，一定會(huì)死得很慘。我認(rèn)為小地方是很大的問題。實(shí)際上明年是完全有可能出現(xiàn)這樣的情況的。

　　2008年之前我們也在說房價(jià)高，因?yàn)槲覀儧]有原則只有利益。我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)出問題了，所以趕緊打七折。但實(shí)際上今年的經(jīng)濟(jì)形勢10月份以前整個(gè)的還是不錯(cuò)的，但過了明年的一季度我們會(huì)知道就業(yè)的問題會(huì)比房價(jià)問題要重要很多很多。而且明年是緩解年，地方政府在競爭緩解時(shí)的政治優(yōu)勢是無所不用其極的。

　　秦虹：剛才聽主持人說賭、賭、賭。我們覺得我們這個(gè)行業(yè)靠賭政策發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)的悲哀。那不是說把房地產(chǎn)開發(fā)商都逼成算命先生了嗎？我覺得這是不正確的。未來肯定有一個(gè)預(yù)期，我的預(yù)期是今后無論什么樣的調(diào)控政策出臺，它的控制住房市場的投資性需求這個(gè)是不會(huì)變的。主持人還說了一個(gè)問題，這次限購影響了剛需？這是無從談起的。你已經(jīng)兩套房了，還要買房這不是剛需。另外一個(gè)是調(diào)控政策影響了我們的剛需，比如說你貸款拿不到了，所以也有影響。所以這不是房地產(chǎn)調(diào)控政策而是貨幣政策。貨幣政策整體的銀根收緊貸款的額度有限。我剛才一再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的調(diào)控政策就是限購限貸和限價(jià)為核心內(nèi)容的政策。將來可能不是這樣的限，但其他手段也是針對投資和投機(jī)性需求的。另外的貨幣政策可能對我們有影響，不能算是為房地產(chǎn)的調(diào)控政策，所以兩個(gè)都不對。限購政策影響剛需是不對的。今后的政策應(yīng)該有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，無論將來出臺或者是新的政策會(huì)出現(xiàn)什么變化，控制住宅市場的投資和投機(jī)性需求應(yīng)該是明確的。政策大力建設(shè)保障性住房也是明確的。所以這兩個(gè)應(yīng)該是明確的，這就給我們企業(yè)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。因?yàn)榇蠹叶荚诓拢�限購政策什么時(shí)候退出，這不用猜。現(xiàn)在這個(gè)退不退對市場是沒有什么變化的。不用猜政策了沒有意義。因?yàn)椴徽撌乾F(xiàn)在的政策還是未來的新政策，真正是住宅市場的投資和投機(jī)性需求。有了這樣一種預(yù)期，我們開發(fā)企業(yè)可能會(huì)想，今后開發(fā)的產(chǎn)品如何定位？是實(shí)實(shí)在在地定位在滿足人們居住需求的、提高居住舒適度的房產(chǎn)？另外我們是不是適合開發(fā)住宅或者是開發(fā)其他相關(guān)的業(yè)態(tài)？旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老、商業(yè)？明白了這個(gè)道理就做好了產(chǎn)品的定位，做好了產(chǎn)品的定位我對未來的中國房地產(chǎn)住宅市場還是有信心的。不管怎么說，住宅市場真正的發(fā)展也不過十年的時(shí)間，現(xiàn)在可能很多人沒有誰住在馬路上，但是不是解決住得好的問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到？當(dāng)人們的吃穿、用、行都滿足了以后，要改善居住條件，提高居住的品質(zhì)。我想一定是有市場需求的。我們的產(chǎn)品和行業(yè)是不是能夠提供足夠的產(chǎn)品來滿足這樣為居住需求改善呢？能不能滿足呢？我想差得還是比較大的。

　　張寶全：主持人叫我們大膽想象，想了半天也沒有想出來。所以我想就兩句話。2012年一線城市高端市場濤聲依舊。二三線城市可能會(huì)人面桃花相映紅。

　　田明：我昨天下午聽了一個(gè)高成本下的制造業(yè)突圍論壇，聽了一個(gè)十字路口是VC、PE的十字路口。這兩場加上今天的討論讓我有一個(gè)感覺，人很難跳出自己的圈子去看問題，不識廬山真面目、只緣身在此山中。比如說在制造業(yè)的論壇上我聽到了一些嘉賓在要求政府匯率不要漲、稅收比率優(yōu)惠。其實(shí)中國的成本上升是必然趨勢。你的產(chǎn)品3%的利潤你非死不可。埋怨這個(gè)、埋怨那個(gè)是沒有意義的。所以你有能力者能活，沒有能力者不能活。不管你在哪個(gè)行業(yè)。中國已經(jīng)有2萬多家PE公司。昨天坐在臺上的是大佬，他們覺得PE、VC市場里一種是他們這種有專業(yè)的，還有一些非專業(yè)人，那些人根本沒有機(jī)會(huì)。他們只是在進(jìn)行機(jī)會(huì)主義的選項(xiàng)，根本長期是沒有機(jī)會(huì)的。其實(shí)也如此的。房地產(chǎn)是突圍跟回歸，我覺得房地產(chǎn)應(yīng)該向用戶回歸，應(yīng)當(dāng)向產(chǎn)品回歸，應(yīng)該向?qū)�業(yè)回歸。過去我們靠地產(chǎn)商一味地做價(jià)值，面積越做越大。但是一個(gè)十年的、長期的增長的曲線支撐了這種行為，其實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)商不應(yīng)該只會(huì)做加法，還應(yīng)該做減法。圍繞這樣的需求我應(yīng)該買什么樣的地做什么樣的面積滿足他的需求。有這樣的專業(yè)能力的公司，無論明年的市場是起是落都能生存。沒有這樣專業(yè)能力的公司，不管市場怎么變化長期看都不能發(fā)展。所以我想企業(yè)的核心競爭力是關(guān)鍵。

　　張民耕：田總都成了詩人，形勢看來是很嚴(yán)峻的。今后長期大概丟掉幻想及時(shí)轉(zhuǎn)型，可能是我們的生存之道。我先講一個(gè)很短的小故事，我之前說這個(gè)冬天有點(diǎn)冷。在6月份的時(shí)候我們看了一個(gè)圖，有一次有一個(gè)雜志請了十幾個(gè)房地產(chǎn)商，除了我和另外一個(gè)同事是民營企業(yè)，別的都是央企、大國企。房地產(chǎn)商碰在一起就是講形勢、搞預(yù)測。主持人就覺得沒有勁，吃飯的時(shí)候就說沒有勁。干脆我出一筆錢，這個(gè)錢還不小。我打一個(gè)賭，什么時(shí)候調(diào)控會(huì)停止。調(diào)控的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一限購消失于無形，第二是限貸消失于無形。我們以月為單位，我說了一個(gè)22個(gè)月，明年“十八大”之前就別想了，“十八大”之后、“人大”之前就別想了，人大之后從6月份算起正好是22個(gè)月。后來發(fā)現(xiàn)我是最激進(jìn)的，其他的央企、國企老總對中央的宏觀調(diào)控政策是非常理解的，30個(gè)月、36個(gè)月、38個(gè)月、40個(gè)月。尤其是前兩天一聽，政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議我看我要輸，怎么辦？還是丟掉幻想，進(jìn)入轉(zhuǎn)型。但現(xiàn)在非常清晰的有這么幾個(gè)。第一個(gè)方面，房地產(chǎn)業(yè)回歸它的金融屬性。對于金融資源掌握的多少和遠(yuǎn)近決定企業(yè)的生存。你到什么程度不要忘記利潤，現(xiàn)金為王到了這個(gè)地步了，綠城奄奄一息但中投投入就行了。而且我覺得這次綠城破產(chǎn)了，那天理不容。就是和各種各樣的金融資源進(jìn)行嫁接。

　　第二，房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分。除了開發(fā)商以外，現(xiàn)在開發(fā)商、投資商、建造商、銷售商、經(jīng)營管理商長期持有經(jīng)營管理的話，包括現(xiàn)在大家都在說商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)本身并不是地產(chǎn)而是商業(yè)管理。你要做商業(yè)地產(chǎn)就要像馬達(dá)一樣做這方面的專家。

　　第三，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)模式、金融模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。以前10個(gè)連著6個(gè)干，現(xiàn)在不行了。你要找更多的資金就要有更多的分析。所以對利潤預(yù)期和啟動(dòng)資金預(yù)期要有新的打算。

　　最后一個(gè)是地域分布，現(xiàn)在二三四線城市是可以有作為的。我覺得有非常明確的感受。三線城市綜合體居然會(huì)賣得很火。他們?nèi)�四線的綜合體說明那個(gè)地方的城市化已經(jīng)起來了。放掉幻想以后趕緊對自己進(jìn)行調(diào)整，很可能是將來的運(yùn)營之道。

　　張誠：我說兩個(gè)個(gè)人明確的觀點(diǎn)。中短期肯定是加速下滑，房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)、相關(guān)單位各種社會(huì)機(jī)構(gòu)相關(guān)的都會(huì)哀嚎遍地。什么時(shí)候結(jié)束？結(jié)束了怎么辦？非常復(fù)雜。長期我說一個(gè)觀點(diǎn)提振大家的信心。我的長期觀點(diǎn)是中國房地產(chǎn)過去走完了輝煌的十年，未來必然還有十年輝煌的未來，而且會(huì)長期成為一個(gè)優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。為什么？假設(shè)我們說一個(gè)城市里面人口是100%，分成三三四，前面30%的人是買得起房子的，有很多人還有很多套，過去的十年這些生產(chǎn)出來的房子大部分都被你我所認(rèn)識的這些人買去了。中間的30%的人，他們覺得房價(jià)有一點(diǎn)貴正在使勁，他的財(cái)富在逐漸地積累。剩下40%的人他們是真買不起，就在網(wǎng)上說房價(jià)貴。

　　過去所生產(chǎn)的這三套房子，都被前面70%的人買去了。假設(shè)我們城市里有7億人左右，這些人當(dāng)中的30%再加上中間30%的一部分把這些房子都買走了。可是人民的生活要改善，居民的收入在提高，中間這30%的人現(xiàn)在真的是覺得房子貴了，可是他們的財(cái)富積累了以后，慢慢的會(huì)買得起現(xiàn)在房價(jià)的房子。前面30%的人現(xiàn)在已經(jīng)不買房子了，因?yàn)檎{(diào)控又不升值很麻煩，可能還要征稅。將來他們的財(cái)富也會(huì)積累，如果出路不都他還會(huì)給消費(fèi)得起房子，會(huì)換更好的房子。更何況這100人的外面還有7億人，這些人也會(huì)加入到這100個(gè)人的行業(yè)里，你想想如此大的需求，它會(huì)給未來的房地產(chǎn)業(yè)，也就是居住類的房地產(chǎn)帶來長期的繁榮和發(fā)展的歷史時(shí)期。至少還有10年以上的優(yōu)勢行業(yè)的繁榮期。只不過所有的開發(fā)商和行業(yè)人員要丟掉幻想。現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的毛利至少20%以上。可是我們其他行業(yè)陶瓷行業(yè)、水泥行業(yè)、電器汽車行業(yè)哪一個(gè)有這么高的利潤呢？只不過這個(gè)行業(yè)不正常，這也不是開發(fā)商造成的。各地的政府尤其是二三線城市的地價(jià)都很高，今年一定是150萬一畝。個(gè)別的樓盤已經(jīng)賣到5千、6千了。這個(gè)行業(yè)從開發(fā)商開始各產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)部門把利潤預(yù)期要下降。但這個(gè)行業(yè)值得不值得搞呢？它是未來十年里仍然難得的一個(gè)優(yōu)勢行業(yè)。

　　嘉賓主持白萬綱：因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我們本來的問答環(huán)節(jié)就沒法進(jìn)行了。所有的嘉賓心目中都攢著很多的話要多。最后我們想這樣一個(gè)話題傳播到社會(huì)上要指導(dǎo)正面的價(jià)值觀和財(cái)富觀。共同經(jīng)過這場大會(huì)的研討，得出一個(gè)觀點(diǎn)是可以肯定的。

　　第一，宏觀調(diào)控政策將會(huì)持續(xù)進(jìn)行。在抑制投機(jī)性的投資和投機(jī)性的購買方面大的預(yù)期已經(jīng)很清晰了。我想觀點(diǎn)我們大家都是同意的。

　　第二，我們已經(jīng)看出來地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格回歸是以去暴利化為標(biāo)志，可以說這個(gè)拐點(diǎn)大家我們都認(rèn)可。無論回頭怎么堵，地方政府怎么和中央進(jìn)行曲線調(diào)整，政策與對策之間的變化。但回歸這件事情我想具體表現(xiàn)在去暴利化這個(gè)上面完全是一致的。而且去暴利化的程度還會(huì)不小。地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)正常產(chǎn)業(yè)，分享平均利潤之上一定的利潤空間是可以承認(rèn)的。但是不能再讓這個(gè)局面進(jìn)行下去了。這個(gè)局面再進(jìn)行下去整個(gè)社會(huì)安定會(huì)有問題。

　　最后往下看地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊們、企業(yè)家們必須努力地身先士卒、推進(jìn)價(jià)值的回歸，讓消費(fèi)者們?nèi)ミ^天堂以后再也不會(huì)看俗分俗語。當(dāng)消費(fèi)者認(rèn)可了這種產(chǎn)品以后，劣質(zhì)開發(fā)商、投機(jī)開發(fā)商進(jìn)入以后，門檻就會(huì)提高，會(huì)擠出一大部分。我想這是我們共同看到的。

　　最后，我們共同意識到地產(chǎn)商對一個(gè)時(shí)代有著重大的責(zé)任。對我們的超大型城市如何發(fā)展，地產(chǎn)商要作出引導(dǎo)。北京還能繼續(xù)居住下去嗎？我們這個(gè)問號要打出來。地產(chǎn)商要持續(xù)配合中央的政策。比如說皖江流域一體化，喀什經(jīng)濟(jì)區(qū)等等，這么多的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。事實(shí)上中央的政策很清楚，就是想用新的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，用高鐵的規(guī)劃、用高速公路的規(guī)劃、用航空站點(diǎn)的規(guī)劃、用西氣東輸一線二線，改變中國大物流節(jié)點(diǎn)，從而拉動(dòng)中國整個(gè)國土資源的再優(yōu)化。在這種大背景下地產(chǎn)商是不是有責(zé)任配合和帶動(dòng)這股風(fēng)潮？最后我建議地產(chǎn)商還應(yīng)該把眼光放在整個(gè)中國的核心問題——城鎮(zhèn)化上。這個(gè)問題是一個(gè)長期的問題，盡管漆總非常不認(rèn)同這個(gè)問題，三四線城市很熱烈、不宜居，人民群眾最終會(huì)擠壓到二線、一線城市來。但長期來看城鎮(zhèn)化是政府必須要關(guān)注的問題。

　　當(dāng)我們隔壁的行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的馬云(微博)在思考50年后的問題。當(dāng)我們隔壁的制造業(yè)華為(微博)在思考50年、100年以后的問題的時(shí)候，這個(gè)當(dāng)下地產(chǎn)商只思考、明年、乃至于三個(gè)月怎么過冬的問題。我想是這個(gè)行業(yè)的恥辱，這是我們這次回歸要反思的能不能像一個(gè)正常行業(yè)那樣獲取正常的利潤，配合這個(gè)行業(yè)正常的社會(huì)責(zé)任，進(jìn)行這個(gè)行業(yè)正常的運(yùn)作，幾乎是嘗試層面的問題了。我想這是我們論壇真正的回歸。謹(jǐn)此期望有這股清流推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)真正的回歸。謝謝各位！