長江證券房地產行業分析師蘇雪晶。（新浪財經 賈景濤 攝）

　　新浪財經訊 長江證券于2011年11月24日在上海舉辦“長江證券2012年投資策略研討會暨上市公司交流會”。長江證券房地產行業分析師蘇雪晶在會上表示，我們認為回歸市場化是未來房地產發展的必然的選擇。新開工的低點在明年一季度就可以見到，對整個宏觀經濟的影響在明年上半年就會影響到。所以我們判斷在目前來說，房地產行業仍然有比較大的空間。

　　以下為蘇雪晶講話實錄：

　　蘇雪晶：房地產行業是大家爭議最多的行業我們站在這個時點上起這樣一個題目是要有勇氣的。因為進入到2011年以來整個中國的市場重歸到弱市場化的時代，進入到全面調控的局面。在這樣的情況下。2011年全年房價出現了回落，特別是一線城市周邊的區域出現了快速的回落，但是股票在今年達到了一個平臺箱體整理的狀態。在這樣的狀態中我們有理由相信，2012年會有一些不同。第一部分，我們介紹新的均衡體系的形成。在新的均衡體系的過程當中，我想強調的是政策方面的確定性的指導。在今年的多次國務院工作會議當中表態，多層次住房體系的建立，我們認為是未來中國房地產的一個明確的方向。在多層次住房體系當中，高端遏制，低端保障是明顯的表象。高端遏制是今年年初對重慶和上海的房產稅的特點。進入到2012年究竟是會選擇非市場化的限購、限貸政策，還是房產稅政策，這是對政府執政能力的體下。對于低端有保障今年交出了滿意的答卷，我們統計了全國各地的新開工的保障房的完成情況。大家了解到這是一個非常精細的狀態。在9、10月份實際開工率以后完成了100%。我們判斷在2012年可能會出現保障房的立法。這將標志著雙軌制的確立。國內第一步由省級出臺的河北省住房保障辦法試行已經正式的出現了，明年上半年各個省市都會出臺相關的辦法，這也為未來保障房的立法確定了非常好的基礎。

　　在高端有遏制，低端有保障多層次住房體系下，回歸到終端市場，應該也會有所變化。在這樣的多層次住房體系的建立過程當中，短期可能會出現暫時性的三方博弈的弱平衡。在近期的報道當中大家看到，因為價格調整導致的砸羅盤的事件也出現了。這樣的事件不得不讓地方政府在土地出讓上也出現了一些退讓 。我們觀察到今年議價率出現了明顯的回落。特別是在近期，土地價格出現了大幅度的回落。地方政府愿意見到房價的調整，地方政府為了獲得一定量的資金來源，采取了折價出讓的措施，讓土地可以低端捕獲的方式出現，也就實現了三方的弱平衡。我們判斷在明年上半年，可能會持續在弱平衡的狀態當中，隨著政策的變化來最終打破這樣的弱平衡。這是我的第一部分，就是新的均衡體系逐漸形成。

　　第二部分也是我們年度策略的一個核心觀點，就是我們認為重歸市場化，站在目前的時點，仍然是必然選擇。在這樣判斷之前，我們先講幾個我們認為對房地產市場和房地產調控的誤區。第一個誤區就是大搞住保障是不是一定等同于普惠制，我們的答案是不一定。像中國的國土面積以及財政收入來源以及規范運作的情況來看，完全采用普惠制的方式目前是很難實現的。在沒有實現的情況下，我覺得特惠和中間型的財政支出在5%-10%，甚至是5%以下的水平我認為是比較合理的狀態。在這樣的情況下，我們判斷新一輪政府投資保障性住房占財政比重比較高的局面將會發生在2011年，也就是說今年可能是關于政府投資占保障性住房比例的高點。

　　同時有很多媒體以及研究者對房地產是否是國民經濟支柱的問題產生懷疑。我們也做了比較，無論是美國還是日本的情況，以及中國目前的地方財政和土地出讓金的情況來看，仍然是強調，老調重談的結論，就是房地產仍然是國民經濟的支柱。經過將近十幾年的商品房市場化的過程，實際上這誕生了大量的成績，我們看到了房地產投資占城鎮固定資產投資比重的一個大幅上升，我們也看到了人均住宅面積的提升，同時我們也看到了房地產相關稅收對財政的支持。這些都是商品房市場化的一個成績。因為短期價格不合理，完全抹煞市場化我認為是不理智，也是不正確的。同時我們看本輪的調控方向性來看。房價的合理回落是未來的選擇，合理回落是否一定會出現所有城市的爆跌，甚至是中國房地產市場的一個崩潰，我認為并不是中國經濟的最優選擇。我們看到一線城市價格確實出現了回落，根據我們跟蹤的情況來看，10月份成交的環比價格依然向下走而且今年以來，整體的幅度，一線城市已經出現了5%-10%的跌幅。明年上半年，如果說政策不改變的情況下，這個下跌的趨勢不會發生任何的改變。綜上所述，前面講到的一些市場上一些判斷來看。我們認為回歸市場化是未來房地產發展的必然的選擇。新開工的低點在明年一季度就可以見到，對整個宏觀經濟的影響在明年上半年就會影響到。所以我們判斷在目前來說，房地產行業仍然有比較大的空間。回歸市場化并不是房價的快速上漲，中國房地產13年的市場化過程當中，從來也沒有脫離政府的合理引導。我們預期進入到2012年，在政府引導方面，特別是調節市場供應結構，控制房價快速上漲，以及維護市場秩序和加強規范管理這四個方面會出臺新的政策。這些政策出臺之后，相對整個房地產市場，將會出現一個比較穩定的積極的發展方向。剛剛講到為什么一定要回歸市場化，回歸市場化會出現什么樣的新的方向，新的需要我們關注的問題呢？我們收集了兩個觀點，第一個觀點，2012年匯率將是房地產研究當中的一個重點，為什么是這樣的判斷。可能要結合我們2010年的核心判斷。當時我們做出了明確的預期，特別是城市綜合體商業模式的出現，大量商業地產的繁榮，在2010年下半年已經出現，2011年如果說熟悉市場情況的朋友可以了解到整體的商業地產應該是處于繁榮的階段。在這樣的一個繁榮階段當中，2012年將會面臨匯率對商業地產的影響。也就是大家熟知的投資邏輯，外資對商業地產的窺視，以及我們整個房地產商業地產領域當中，匯率將出現一個引導性的發展方向。我們也做了一個日本的國際比較，可能在明年整體匯率發生變化改革當中，房地產商業地產的價格和成交量都會出現一個明確的變化。

　　另外我認為在重歸市場化的過程當中，杠桿化比例將會發生重大變化，我們將會重整市場普遍的現象。也就是在日本和整個東南亞國家當中，中國運用杠桿的比率仍然是比較低的水平。雖然目前是限制了杠桿，雖然是出現了對房地產行業的限貸。但是一旦回歸市場化，我們認為杠桿比例可能會回歸到正常的市場的均值，我們會出現一定的上升。所以實際上無論是匯率還是杠桿變化，會和目前出現截然相反的走勢。所以我們提醒所有投資者對這方面的進行把控。

　　第三方面談一下如果說回到市場化的話，未來方向的探討。住宅兩大方向性的特征現在已經非常明顯了。第一個特征是發生在行業集中度上，我記得我入行以來的研究過程當中，多次期待過行業龍頭市場份額不斷提高過程，終于在2011年體現。雖然在調控過程當中，他們市場占有率有所提升，但是后來調控結束他們又重歸以前的情況。但是在2011年因為這一次調控徹底深入，行業集中度將會不斷的提升。現在一線開發商深入到二三線城市，將會取代過多的二三線城市的市場龍頭。將會面臨一個問題，可能在二級市場上的二三線房地產公司都會出現轉型。這也是大家看到的，可能房地產二三線的龍頭公司轉型的企業越來越多的現象。這是我們認為住宅的調控過程當中的第一個特征。

　　第二個方向我們認為出現在細分市場上。根據我們監測到的專門做豪宅和高檔住宅的企業的利潤走向，我們相信，進入2012年改善型需求細分市場當中會誕生一系列的企業，有一些企業在這樣的細分市場當中成為龍頭企業，最中獲得高定價和高估值。

　　除了住房領域之外，我們再次強調一下商業地產的機會。去年年底，我們提示了今年以來的商業地產的基本面的變化。回過頭來看，2010年的租金和商業地產價格都出現了快速的上漲。我們認為2012年的趨勢的話，我們并不認為會出現終結，只要商業地產政策不出現大的調整，整體的商業地產的持續繁榮是可以期待的。

　　新的方向我們認為會發生在地產服務業和旅游地產商。今天也請到了關于地產服務業和旅游地產的企業，我們下午也可以和大家分享。

　　最后是大家比較關心明年整體股票的配置和公司的選擇。我們認為按照限購政策時間表，以及整體對投資和新開工的判斷，我們認為明年一季度是房地產投資股票上的一個重要的時間窗口，這一次的窗口會和08年有一定的不同。08年出現這樣的深幅調整我們相信不會出現在明年。所以明年上半年估值也不會像08年這樣迅猛和絢麗。可能是回歸到房地產的正常估值水平的機會。對公司的選擇我仍然是繼續推薦我們長期推薦的這幾個，對于商業地產來說，雖然說商業地產表現非常好，但是股票上并沒有反映出來，所以提醒各位可以關注這一類的公司。我們首選這三家企業，世茂、陸家嘴和國貿。大家下午也可以進行交流。我們講到住宅領域的細分市場的代表，我們關注兩家公司。最后是我們長期跟蹤的一些公司的評級。謝謝大家。