新浪財經(jīng)訊 2011年8月12日，由《英才》雜志社主辦的“第五屆優(yōu)公司貢獻中國高峰會”在北京舉行。圖為調(diào)控下的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟走勢論壇現(xiàn)場。

　　長盛：可能2011年上半年以來所經(jīng)歷最焦慮的一個階段，從企業(yè)的層面，政府的層面，包括消費者層面，前所未有的一個局面，這個局面持續(xù)到今天又混合一些復雜的因素，現(xiàn)在是不是做一個階段性的判斷，上半場以及下半場，還是即將結(jié)束或者有下個階段，現(xiàn)在到哪個階段？

　　陳淮：正式比賽還沒開始，我們面對的這場貨幣政策，簡單說就是美國在應對世界金融危機中，本來他們家的財政都是入不敷出，美國還算好的，沒有、日本都是最糟糕的財政，錢都不夠花的。因為金融危機他們家孩子住院，那不就得交醫(yī)藥費，到處借錢。借了一屁股債現(xiàn)在還不上，其中中國是他最大債權(quán)人。這是第一。

　　第二個，誰買的這個單子呢，全世界持有美元資產(chǎn)的人。因為倒了一桶水，每一碗你不就少了嗎，增發(fā)每一塊錢價格量下降了，誰是第一大美元資產(chǎn)的持有者，還是中國。這是第二個。

　　第三個，量化寬松導致美元貶值，因為不是油價，這一漲就推動了中國的通脹，我們的3月14號溫總理答記者問，說得很清楚，我們面對的是輸入性的通脹，和豬肉的價格上漲沒多大關(guān)系。這兩年都是特大豐收年。我們的美元資產(chǎn)貶值，國際購買力就下降了。推動了中國的通脹。

　　第四層意思，美國現(xiàn)在不僅國債不打算還，本金不打算還，連利息都不打算還了。奧巴馬說不提高，欠人家利息都還不上，說美國違約指的就是利息也不打算還了。現(xiàn)在進一步地說，調(diào)低了美國債信，中國持有的美國國債市場價格，比如一塊錢，現(xiàn)在你要賣國債賣七毛八，中國還是美國國債的最大債權(quán)人，實際上大家注意沒注意到，調(diào)低的不僅僅是美國國債，美國信用。包括兩房債信，我們自己說持有超過九千億美國國債，還有四千五百億債券。

　　所以，輸入型通脹到了中場還是加時賽，沒有任何理由認為，我認為它只是剛剛給演了一個序幕。剛剛開始。

　　田景崎：五礦地產(chǎn)現(xiàn)在項目60%是在限購區(qū)內(nèi)，幸虧做了一些二、三線城市的項目。但是感覺追趕的步伐很快，所以我們還得快，后邊緊跟得很厲害。所以就是說在這種情況下，我覺得要做一些戰(zhàn)略方面的調(diào)整，包括一些創(chuàng)新，住宅，政府應該說是對這高房價打得很厲害，老百姓也是罵。我們把商品做一下調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)是不是可以增加一定的利潤。所以我們也是按這個策略不斷出手，壓力也很大，收購半年之內(nèi)，租金比如漲30%，他也不走。所以做一些調(diào)整，住宅上政策和老百姓都關(guān)注的，政策打壓得最厲害的，從商品上做一些轉(zhuǎn)換，可能也是一個措施。

　　另外一個就是商品上做一些調(diào)整，所以這上頭這幾個主要內(nèi)容討論的是創(chuàng)新，但是我覺得創(chuàng)新同時還是不能喜新厭舊，老的住宅還是我們的一個根本，畢竟現(xiàn)金的回流收益比較高。

　　但是總體來講我覺得應該，大家一說就是人口，城市化率也好，剛性需求也好，或者投機或者投資性需求也好，一定會有態(tài)度，但是不像九七年香港、新加坡那樣。不會有那樣的情況，所以總體感覺應該還是有得干，當然現(xiàn)在個別政策確實比較嚴厲。

　　陳肖然：目前這種狀態(tài)下，主要就是宏觀來說，我同意陳淮老師的，作為地產(chǎn)這個行業(yè)，我覺得目前國家調(diào)控態(tài)勢，我對未來感覺很茫然，是很悲觀，應該是無可預期的。因為現(xiàn)在私下里好多老總在一起聊天，包括今天我也在跟朋友聊天的時候，大家好像有一種說法，好像看到十八大開幕，這個開幕是不是有一種心態(tài)我不能代表什么。對咱們國內(nèi)的一個整個形勢和對國際的形勢判斷，因為在施工這塊，我們這幾年因為我們做的業(yè)績，大的像鳥巢，小的這塊應該是我做得比較踏實的。跟地產(chǎn)行業(yè)來比，我經(jīng)常說小笑話，說我有個孩子問，說你把這個城市的樓蓋完了你再做什么，我說蓋完了再拆。

　　未來，我個人認為是比較悲觀的。我認為咱們企業(yè)應該做什么，所謂的創(chuàng)新，咱們新概念，還包括一些所有地產(chǎn)的模式，旅游的，還有多元的地產(chǎn)，這些都必須遵循一些大的環(huán)境，一些咱們國家的政策走向，這是比任何一些理論上的東西更實際，更務實。

　　梁上燕：我今天帶的題目就是三個字，智慧的！

　　我相信前景還是光明，關(guān)鍵我們怎么樣智慧多元化調(diào)整和進行企業(yè)里邊跟過去十年一個告別，抓住中國下一個黃金十年，我認為不困難，我認為我最近說抓住中國的下一個黃金十年，大家會有很多的機會。最后一句話，比如鄂爾多斯，比如鄂爾多斯，他們過去把品牌引進來，但是現(xiàn)在他們完全不是了，幾十億身家的人，可能有一兩千，他們想做什么，把資本輸出去。這個時候我們的思維可能要調(diào)整，可以跟他們進行不同方向的合作。我希望他們做的不是光買酒店，做一個皮包店，做一個汽車店，為什么不可以投到在座所有手中二、三線大的商店等等行業(yè)，又能幫他們走出去，又能把資本解決了，最后他們本身就是你們的消費者。謝謝。

　　王偉東：我覺得政府的政策變化比較快，過去都是鼓勵買房，現(xiàn)在是控制。從05年到現(xiàn)在六年，我們每年基本能增長40%，今年增長37%，接近40%下半年我覺得是差不多的，實際多多少少有影響，原來我做的規(guī)劃是跟總部報的規(guī)劃是40%，但是實際上我們內(nèi)心是想達到50%的目標。所以中間是有一個10%的埋伏，但是這塊我們要看怎么去抓，能到40%左右，我們還是比較滿意的。

　　朱仝：我們是一個典型的不大很小的一個民營房地產(chǎn)公司。我們怕死掉，所以降速，擺正心態(tài)，把現(xiàn)有手里的事情做好。限制價格，然后咱們就根據(jù)政府的價格賣，反正也不是沒有利潤，也是有利潤。咱們質(zhì)量能管得了，在這方面提高自己的內(nèi)功。

　　另外拿出一個，我們現(xiàn)在拿出甚至50%還要強的力量去做突破。我們下周可能要到杭州談一個關(guān)于教育的問題，我們跟臺灣合作做國學的書院。也正在測算到底有多少利潤空間，類似這種突破是我們今后可能要做的一個比較重要的工作。

　　劉曉丹：大家關(guān)心二級市場即便跌到今天這個地步，我們平均發(fā)行市盈率依然在三級以上，什么消費品、醫(yī)療、環(huán)保，市盈率即便在今天的市場如果按靜態(tài)發(fā)行市盈率也能到五十倍、六十倍這個程度。尤其涉及到不直接融資的渠道，比方說你的監(jiān)管上市，或者房地產(chǎn)行業(yè)之間的重組也好，現(xiàn)在在試探著看。如果說不引發(fā)這個市場口誅筆伐的反彈，有可能下一步非住宅類的，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)有可能會放。

　　鄂俊宇：我覺得三個關(guān)鍵詞，不確定，很長期，更復雜，這個沒有改變。

　　在動蕩期放慢步驟，然后在穩(wěn)定期的時候我們再謀取一些方面。另外我覺得可能對環(huán)境的理解要更深刻一些，我覺得不要過多的僥幸和博弈的心理，我覺得地產(chǎn)真的到了一個革命的時代，所以我覺得我們在探討新的模式、主題地產(chǎn)，我覺得非常好。所以在節(jié)奏的控制上更重要一些。

　　還有一個我覺得真的地產(chǎn)是服務于生活的，面對這種生活形態(tài)的變化，細分市場新的形態(tài)也值得我們一些創(chuàng)新的考量。

　　周廣文：任何一個企業(yè)賺到錢是因為戰(zhàn)略很正確，就當是投資的時候你做這個戰(zhàn)略和決策的正確。如果虧了錢就說你在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的時候失敗，一條道走到黑，把自己賺的錢給向一個不具有戰(zhàn)略前景的行業(yè)。所以這個應該五年、十年再看才好。

　　張紅星：現(xiàn)在的市場也不能叫市場，是扭曲、受控的，不是一個正常的市場。其實更關(guān)心是它什么時候能變成一個正常的市場，由此衍生這么一個經(jīng)濟調(diào)控。如果是以純經(jīng)濟問題為主導的話，那么目前實際上是不僅房地產(chǎn)企業(yè)受到打擊，政府本身財政平臺也受到打擊。這種狀態(tài)到底能持續(xù)多久，有能力持續(xù)多久。

　　如果是純粹的政策問題來解決，我認為我們也討論了這個問題，是不是有可能，因為我們也不能枉揣圣意。其實作為一個房地產(chǎn)商來講，我們只希望它能夠回到正常的市場狀態(tài)，我們不需要有一個什么特殊的狀態(tài)，這是我的一個想法。謝謝。

　　張鈞：大概在08年7月份-9月份，金融危機最嚴重那會兒，當時我們的感受就有兩、三個月基本消費都停滯了，大家保現(xiàn)金流，算自己能活多長時間。

　　但是到09年的2月份，就出現(xiàn)了一個報復性的消費反彈，當時部分買房也好，裝修也好，全家居行業(yè)09年是非常紅火的。所以從這里來看，我倒認為是這樣，最壞的時候要看好，最好的時候要想壞。現(xiàn)在的形勢綜合是有些問題，緊縮等等，保障房可能將來能到來可能在一年多到兩年。

　　易基剛：

　　我們早期關(guān)注的貴州一個酒場，那個酒場一共占地三百米。房地產(chǎn)的一些投資聯(lián)合開發(fā)思路，實際上未嘗不可就是一種新的發(fā)展模式。最近貴州建了類似于酒的交易中心等等中心，這個應該是非常厲害的。我們國家可能真正走向國際領(lǐng)域的不在投資領(lǐng)域，可能在消費領(lǐng)域。我們房地產(chǎn)的投資思路是否以商業(yè)需求為目的這樣工業(yè)類的高端原生產(chǎn)品的服務。用了類似房地產(chǎn)的一些基本思路，在茅臺這里，現(xiàn)在有130多家酒廠，每年的產(chǎn)能除茅臺還有八萬的產(chǎn)能。整合茅臺上下游15公里大概兩千畝左右的土地，至少創(chuàng)造兩百個億的收入左右。單畝的產(chǎn)能大概也在一千二百萬。這樣的資源如果用房地產(chǎn)的開發(fā)和思路來講，應該還是有前途的。這一點從我們一個投資的角度來看有沒有新的創(chuàng)新。

　　張民耕：任何對于調(diào)控的嚴峻性掉以輕心或者存在幻想都是不現(xiàn)實的。調(diào)控了那么長時間，是銷售量是大跌，但是從全國來說，直到上一個月，平均的房價，尤其在監(jiān)控城市房價還在悄悄漲，當然漲得沒那么猛了。那么現(xiàn)實說的開發(fā)商不差錢，其實并不是。開發(fā)商兩個東西，一個覺得市場還是可以，只要你一放開這市場又是要有個大爆炸。另外還有一個就是確實開發(fā)商也退不得。尤其是老盤，他不能降價。

　　我們在做基金的過程當中，發(fā)現(xiàn)有四個現(xiàn)象。第一個經(jīng)過這一輪調(diào)控以后，國進民退，這個市場化最高的，國進民退，大進小退，是來了一次大的洗牌。這國進民退，剛才我看民營企業(yè)家，民營的房地產(chǎn)公司都是放慢節(jié)奏少拿地，國企不是。尤其一些以集團下面的一個組成部分的，包括五礦在內(nèi)，我估計也不會。現(xiàn)在可能也要大規(guī)模拿地。在許多集團里邊，地產(chǎn)可能是它資金使用效率最高的一塊，它可以從內(nèi)部進行調(diào)節(jié)。

　　第二個就是房地產(chǎn)企業(yè)這是無意之中達成的，以前說我們中國的開發(fā)商很落后，開發(fā)商資金全投，過程自己全管，利潤自己全得，風險自己全擔。現(xiàn)在不可能，你資本金要擴大，而且你做一輪下來同樣的地買不著了，如果沒有源源不斷的資本金的投入，你必然就是從大餅做成月餅，開發(fā)商是那樣。所以現(xiàn)在向美國發(fā)展，美國是投資是投資，經(jīng)營是經(jīng)營，管理是管理。

　　第三個趨勢就是說也是無意插柳柳成行，我們以前老說中國的城市化分布不均勻，沿海城市，特大型城市，集中度太高。而中小城市，尤其是邊遠城市幾乎就沒有城市化的進程，或者非常慢。這次不一樣，這個資金資本的本性就是逐利。城市化全面開花，房地產(chǎn)全面開花。房地產(chǎn)可能也是一種積極的推進。

　　第四個實際就是我們做的事，實際上房地產(chǎn)開發(fā)整個資金鏈條過程當中利潤會轉(zhuǎn)移，我記得任志強那時候經(jīng)常說，說我們開發(fā)商掙了暴利，我拿了華清家園那時我就賣了四千多，六千多，結(jié)果現(xiàn)在兩萬四、兩萬六都打不住，是誰掙到錢了，是炒房的人賺錢了。那時就是個借貸，債券市場。現(xiàn)在轉(zhuǎn)移了，通過有基金，其他的，可能以后還會有瑞士出現(xiàn)，實際上房地產(chǎn)整個鏈條上的利潤逐步合理化。一方面使得后面炒房炒地的利潤跑到前端去，跑到提供資金的這方去。

　　趙柏林：我們公司應該說是跟房地產(chǎn)應該說是屬于房地產(chǎn)前沿的企業(yè)，我們是圍海造地。我們應該是負責施工這塊，我們非常清楚怎么圍海造地，但是這個地的怎么個規(guī)劃，怎么一個后面怎么處置，這都是應該是政府行為，一般都是。因為我們做得比較多的就是在附近，大家可能知道唐山的曹妃甸，它已經(jīng)圍了150平方公里，應該說全國比較大的。

　　孫德中：我們行業(yè)的發(fā)展是還得益于中國房地產(chǎn)紅紅火火開展，全國各地造地熱，好多沿海省份紛紛在海邊搞別墅，搞建筑，這個時候我們行業(yè)得到了發(fā)展。截止到目前國內(nèi)好多區(qū)域都進行了海上的造島。我們也非常地看好下一步各個省份海上一些造島熱，我們認為海上造島還是一個發(fā)展方向。

　　苗鴻冰：我從一個買房子的消費者感覺，我覺得房地產(chǎn)這幾年蓋了很多，但是后來的管理讓人感覺越來越糟糕，從用戶的角度，如果我要想買房子，我第一一定看你的設(shè)計，你的房形的設(shè)計，內(nèi)裝的設(shè)計。

　　第二個就是環(huán)境上下工夫，比如說我經(jīng)歷過一些房地產(chǎn)開發(fā)商，比如說他只知道蓋房子，從來不注意環(huán)境的維護，這樣使一個本來很有價值的房子變成很沒有價值，我覺得環(huán)境的設(shè)計是我們作為一個用戶很需要的。

　　第三個就是關(guān)于物業(yè)的服務，剛開始可能所有的新房子你發(fā)現(xiàn)都和物業(yè)比較不錯，但是你住了一段時間發(fā)現(xiàn)物業(yè)越來越糟糕，這可能也是消費者也是比較關(guān)心的。

　　張堯舜：很多臺灣人來看大陸的房地產(chǎn)市場，覺得還是有可以去投資的空間，當然是對某些比較有價值的城市。隨著這幾年來的房地產(chǎn)的忽高忽下，我們周圍物品供應商也很難受，像在坐過山車一樣。但是我們企業(yè)有一個優(yōu)點，就是嗅覺比較靈敏。比如像商業(yè)地產(chǎn)，或者說到老年地產(chǎn)，這些我們也都是發(fā)揮我們比較敏銳的嗅覺。比如我們在一些高端的酒店也做到了，甚至包括一些限購的，現(xiàn)在在北京限購很厲害，有所謂的保障性住房，這保障性住房并不是沒有空間去深挖，對于我們外資企業(yè)來講的話，我們一樣還是有這個機會去滲透。比如說現(xiàn)在在北京的南四環(huán)的一個項目，保障性住房，我們竟然也能夠做到。所以作為一個固品的供應商，我們應該練就更敏銳更矯捷的身段維護房地產(chǎn)市場。