圖為住建部政策研究中心副主任王玨林做主題演講。(新浪財經 劉琛攝)

　　新浪財經訊 國金證券于2011年6月15日到6月17日在海南三亞舉辦“國金證券2011年中期策略會”。圖為住建部政策研究中心副主任王玨林做主題演講。

　　以下為發(fā)言實錄：

　　王玨林：大家中午好！非常高興能夠參加國金證券今天的中期策略會，大家都是搞證券的，也關心我們的房地產，關心我們經濟，剛才劉所長全面介紹了一下情況，給我的任務叫我講房地產市場和住房保障兩大塊，所以只能談觀點，下面進入主題。

　　一個看前五個月房地產情況，實際上你看市場主要看幾個方面，也就是說我們拿出幾項指標作為分析我們來看現(xiàn)在的情況，以及我們下半年整個發(fā)展的趨勢，這是屬于銷售情況，尤其我們前五個月的這幾項指標，今年1到5月份這幾項指標大概說一下，資金來源增長18.5%，土地開發(fā)面積下降7.2%，房地產開發(fā)投資增長34.6%，住宅增長37.8%，商品房銷售價格增長8.9%，70個大中城市施工面積增長32.4%，竣工面積增長12.5%，去年我們竣工面積增長4.5%，商品房銷售面積增長9.1%，住宅增長8.5%，所以從這些數(shù)據看，不像大家現(xiàn)在所說的危機感、悲觀感，甚至這種更大的是壓力，因為這個指標整個衡量拿出幾個重要指標衡量就是一個投資，現(xiàn)在的投資好于去年的投資，現(xiàn)在開發(fā)增長34.6%，住宅37.8%，去年投資增長32%。咱們再看一下銷售，現(xiàn)在銷售面積增長9.1%，按照現(xiàn)在的水平咱們測算一下好于07年接近09年，低于2010年，因為才到五月份，從以往的經驗，也就從我們前兩年的經驗來看，例如，去年四月份出臺的國十條，基本到9月份我們前面全都不景氣，一季度比較好、四季度比較好，所以大家看研究現(xiàn)在應當關鍵還是在我們下半年甚至在第四季度，所以因為下半年不會比上半年比前五月的水平要差，我判斷應當說今年的房地產市場應該屬于接近于09年，但是要想達到去年的情況那就說明我們調控政策的失敗。

　　有關調控市場這方面外在的原因不算，關于市場大家說的是限購，一個屬于房地產稅的加息這三方面可能對這個市場影響相對比較大一些，因為限購本身就是一個排除的辦法，就是排除一部分消費，也就是說把投資性的消費排除在我們市場以外。地產火爆的原因前兩年主要投資比例過大，把市場撐在那里，這就存在市場存在泡沫由投資過大造成的。

　　限購以后現(xiàn)在的市場應該是什么樣的？就是市場本身供求關系的緊張。現(xiàn)在應該說有一點有所放緩，但是求大于供的局面還是沒有解決，所以大家看到我們房價降不下來，還是供求問題，現(xiàn)在還是求大于供。這個有所緩解所以大家不要擔心市場排除以外我們消費者對于市場怎么樣，現(xiàn)在可以看我們今年上半年的情況。目前我們剛性需求和改善性需求可以穩(wěn)定市場，比如說北京調控最嚴格，北京市居民或者在北京工作五年以上的居民都有權利購房，北京市的居民有房的我給你算一筆帳都是具備一定的年齡的條件，但是需求全是子女，所以北京市限制兩套房對于北京市家庭基本需求一定沒有妨礙，因為子女可能一套房沒有可以買兩套，到一定年齡允許買兩套所以沒有太大妨礙，但是投資性肯定是不行的。

　　第二，房地產的稅，大家知道上海和重慶房地產稅，上海是以面積為基本條件，人均60平方米，你60平方米人均以后新買加稅而且里面還有70%打折，重慶市以價格做衡量，就是城九區(qū)的范圍就是你買的房屬于別墅高檔房限制這兩類普通房不算，所以超過前兩年平均房價的兩倍、三倍、四倍這樣以后進行的收稅價，所以他們兩個其實是方式不同解決目的一樣，為什么這么講呢？都是為了抑制投資性購房，但是這兩個城市實行以后影響幾乎很小很小，大家議論的也很少，其實原因很簡單我管他叫做潛勢處理，因為它涉及的消費人群很少，它的稅種是一個價，所以說現(xiàn)在目前這個試點這個方案對于市場的影響可以說微乎其微。但是，不等于這個稅不應當出，大家要懂得一個很重要的道理就是市場發(fā)展他要有一種管理的辦法和手段，真正管理市場的手段應當是用法制管理。為什么我們國家不通過法制管理，而是通過行政管理的手段呢？因為我們的市場發(fā)展的還不成熟，我們法制建設跟不上市場發(fā)展的步伐，當然我們市場也有些局限性。因為它是市場管理其中的一個辦法，金融稅收、土地、規(guī)劃這些都是市場的管理，所以說這個稅種要逐步擴大，而且從淺如深，將來可能調整資源，調整分配很重要的一個方面就是通過稅收來解決。

　　第三點，就是加息。從去年的規(guī)律很顯著節(jié)前調控節(jié)后加息，過一個接加一次息，昨天咱們看統(tǒng)計局分析的數(shù)據，又提0.5，就是我們幾大銀行現(xiàn)在已經凍結20%以上了，所以說它說現(xiàn)在分析今天我看新聞講的，準備用這個問題解決我們CPI的問題，這個不見得，我擔心很快就要出來新的0.25，不信咱就看，所以加息對于我們的影響，三種辦法目前影響范圍最大，涉及面最廣加息，因為算一筆帳，四次加息以后每次就是一套房手套房每次提110多塊錢，你貸款一百萬、120萬，20年大概這么算，二套房首付貸款提高，這個影響兩個方面，剛才我講一個影響我們的消費，消費著還貸的壓力還有心理壓力還是很大的。第二，影響我們的開發(fā)企業(yè)增加成本，因為你開發(fā)企業(yè)很大的一部分資金是銀行的，銀行不會說我加息以后我貸款還是不動，那不成讓利了，它吃虧它不干，所以這邊國家要求他加，特給那邊一樣加它反正不吃虧，所以應該說現(xiàn)在加息對市場影響最大。咱們看一下CPI的走勢，從今年真是的雖然現(xiàn)在挺好，說是這個月5.5上個月5.4增加0.1個百分點覺得我們控制成功了，現(xiàn)在再這個還再繼續(xù)上漲的這個壓力太大了，今天咱們最主要任務就解決我們想完成我們年終指標之難，不斷出現(xiàn)新的問題新的困難。

　　三、房地產的趨勢。所以咱們今年也是形成三個階段，觀望期、轉暖期、穩(wěn)定期三個階段，應當說是前面屬于觀望比較多一點，現(xiàn)在又到年終以后開始逐步轉暖，現(xiàn)在銷售量開始看，到年底就考察我們多方面了，對市場的考察，對于我們調控政策考察，對于我們地方政府的考驗，所以剛才我講了，整個全年保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)太大的問題，剛才咱們董事長問我整個今年房地產價格情況，我年初中國上海證券報新國八條出來之后他問我，我說今年整個走勢，我一拍大腦可能這個情況上不去下不來，什么叫做上不去，因為國八條里面第一條最重要就是各地確定房價指標上漲，但是大家看一下基本上是以GDP和收入這兩條路還缺少一個能力，就這樣一個大概10%左右，大家一看確實10%不低啊，但是實際上我跟你講，我們絕不是10%，我隨便舉一個例子，我們中國很大的一個開發(fā)公司賣的房子去年一年賣的三期房，去年年初賣的開盤第一期是9700元，在四環(huán)邊上，年中賣1.4萬，年底年初是2.4、2.5萬，同一地塊三期房你說例如多大，我就不相信開盤的時候就虧本，所以說，當然我們希望它穩(wěn)定，當然作為我也是消費者之一希望它下降，但是挺難啊，難在哪呢？實際上多方因素支撐這個市場，從市場本身來說就是消費，我們三十年改革的家庭積累基本上都在房子上，我不知道買房子的人里面家里面還有多少存款，要不買房子的人可能幾十萬甚至上百萬的家庭財政上，但是一旦買完房以后就可能開是還債了，基本上把這個主要消費都在這里，因為我們國家家庭消費沒有其他渠道，另外實際上我們城市在加強，我們四萬億投資帶動我們30多萬億地方投資過來以后，我們研究主要都是城市內為城市服務了，你想那么大的投資對城市加快了城市實際上就是我們房地產市場帶來了巨大的需求，第二我判斷房價地價起伏趨穩(wěn)，誰敢說你說那有什么意義，上漲百分之多少，下降百分之多少有什么意義，我們現(xiàn)在冤家太多，又說死又說活。

　　第三方面就是貸款政策趨緊，消費政策限制開發(fā)企業(yè)壓力較大，其實這個不是現(xiàn)在就有的，我們08年大家最苦的時候房地產開發(fā)企業(yè)，房子賣不出去那邊還要交錢，土地轉讓金一次性要繳納，這邊追錢那邊賣不出去房子所以開始叫，現(xiàn)在雖然過兩年好日子現(xiàn)在資金上干什么，但是他還不賣房子，再加上貸款現(xiàn)在又增加了，貸款存款準備金又收那么多，不像去年年前開發(fā)企業(yè)尤其大的開發(fā)企業(yè)要多少錢銀行給多少錢，現(xiàn)在不行銀行都有指標。第三，剛性改善性需求將成為消費市場的主體，我這個簡單一句話實際上表示政策的走勢，我們現(xiàn)在出臺的調控政策他是一個最起碼它是短期的，現(xiàn)在應當說我們現(xiàn)在的市場中還是應當重點防反彈不是防低迷，嚴重低迷情況現(xiàn)在怎么思考不會出現(xiàn)低迷這種，沒有這個技術，所以怎么出現(xiàn)低迷啊？因為房地產市場本身的原因我告訴你不是市場的本身，市場本身太好解決了，剛才講外債的環(huán)境在支撐著這個市場，想不發(fā)展也不行，是不是通過這些調整，調整一個消費調整一個結構，結構就是我們不能蓋那么多別墅和大房子了，我們人太多地太少，我們調整消費優(yōu)先麻煩于我們自住還有改善性這部分群體因為城市化過程中，一下子集中這一塊領域區(qū)域消費現(xiàn)在對于我們不好。所以，第六項經濟好城市建設快房地產發(fā)展的動力還在。

　　第四，也是咱們講保障房的，最近參加很多會議，包括我們銀行的，包括我們證券的很多人請我到哪里講，關心的就是保障房，所以我把保障房簡單講一講，大家都知道整個十二五360萬，前三年是一千萬，今年一千萬這樣配的比例，棚戶區(qū)改造四百萬經濟適用房兩百萬一個40%一個20%剩下還有40%廉租房和公租房，這個資金大概是這樣棚戶區(qū)改造就是中央一共需要五千億，中央四百億地方1200億被改造屬于3400億，什么叫做棚戶區(qū)改造呢？因為這些年一直在做，它是相對于比較集中，比如說我們的煤礦，遼寧的撫順需要大面積的改造，還有林業(yè)我們這些現(xiàn)在的林區(qū)已經不讓砍木材了，他們沒有辦法，所以他住宅已經沒有改善而且都是危險區(qū)域，因為都是五六十年代建的房子，所以這一部分改造又是我們保障房，因為畢竟也是棚戶區(qū)，但是又相對集中的區(qū)域，可能一個城市都得改，一個城市20、30%都得改，所以他這個解決，中央解決主要是配套，再加上被改造那一部分，這些資金這些年解決非常好，改造的面非常大，經濟適用房、兩限房實際上就是讓土地資金，通過市場解決。把地價限制住了，就有人干，不發(fā)愁難就難在我們下面，我們廉租房很公共租賃房，所以大家可以通過各種辦法公積金收益土地轉讓進貸款等等，下面我提幾點，難是三難，一個認識到位難，什么叫做認識到位，就是地方政府想不想干，想干就不難，不敢就難，大家說你說比較痛快，第二就是資金，再一個就是分配關系，辦法可以這樣解決？一個我們現(xiàn)在普通采用一個政府有錢自己干，這個叫做獨建，你政府有條件你就蓋，你能夠融到資和還款你就蓋。第二叫做配建，北京市辦法比較多，配建就是賣地時候搭上了，15%、20%建保障房，實際上還是處在這個土地上，開發(fā)企業(yè)給建，配建賣地的時候打口過來，買地就給我建這些房子出來。第三，我給他講叫做城市運營BTO這種運營方式就是經營權，咱們高速不都是走這條路走活了嗎？也就是說你企業(yè)建完以后用經營租賃多少年的時間保證成本回收利潤到位算帳，所以問我怎么做，當然還有很多方式都在探討，也有很多企業(yè)愿意參與，所以前兩天其實這兩天的保障房我出的面出的比較多了，上海電視臺去一次，中央電視臺到辦公室，所以大家都關心，關心是什么呢？關心這個房子能不能建出來，現(xiàn)在大家知道現(xiàn)在剛剛統(tǒng)計說完成現(xiàn)在開工34.4%，他們說速度太慢了，我想可以了，你想幾月份布置下來了，現(xiàn)在真能夠達到34%，再說是開工不是竣工啊，我11月份開工照樣算指標啊，所以這個里頭不管怎么算帳，各算各的帳，一個政府算帳用最省事辦法完成我的任務，一個企業(yè)算企業(yè)的帳，就是我參與這個對于我有什么好處，最終都是一筆帳就是土地帳，羊毛出在羊身上，怎么算帳都是這個地上，所以不出這一塊。

　　其實很簡單像BOT我跟你講經營運營方式，這塊地不給你錢，另外稅收給你免了，建設成本幾個錢我，我估計成屋不到兩千塊錢，這個你給他十年算一算帳，用房租還成本加利潤，十年不行十五年的經營權，一樣看你做不做了，所以說辦法是有的，前面講的關鍵看做不做，分配好是關鍵，現(xiàn)在我最關心不是建設，我關心是分配和管理，實際上用一次調整分配關系，一個福利因為可分和不可分這條線救災彼此，你說月收入兩千塊錢，假如兩千塊錢可能進入保障房，我2100塊錢進不去啊，這個并不是有多大差距，所以我們不能，所以幾個觀點一直在說，不能把利益讓個本來受惠于國家給他的，將來把利潤也給他了，不知道誰在做傻事，所以一是嚴格進入和退出制度，不是我們資源無限的，我們蓋完給他再蓋再給他政府沒事找事，我們年輕人一入門都可以住保障房過渡階段。二是長期跟蹤檢查是否符合標準，不是一次性檢查完事了，因為收入提升房子不會變的。三是全面利用社會輿論力量，僅靠政府現(xiàn)在能力有限精力也優(yōu)先，誰最了解啊？就是我們同仁最領導誰的住房情況，你得到我得不到當然不干了，因為大家都在一個水平線因為這個福利太大了，北京一套房子多少錢啊？給你一個50平方米就一百多萬，要鼓勵懲罰措施，鼓勵這些參與者監(jiān)督者，要懲罰那些違規(guī)者。

　　最后一個保障房和商品房，第一點就是保障房市場發(fā)展過程必須有保障房，不是我們說中國也不是社會主義國家，是一個不可缺的補充。第二，保障房對商品市場影響有限，為什么叫做有限，我不能說沒有影響。第一，理由就是參與保障房具有保障房標準的這些家庭它是沒有能夠進入市場的，他可能在這個階段永遠不是市場消費的主題，但是為什么說有限呢？因為一部分年輕人如果沒有保障房這個公共租賃放支撐，他可能依靠家庭親屬貸款，第二再有一些統(tǒng)計，國八條非常清楚的說道而且還有一個數(shù)據告訴大家，我們土地不是再一個蛋糕切掉一部分保障房切越多當然對商品房影響越大，它是同等往上增加，也就是我們土地供應我們今年土地供應商品房土地供應不低于前兩年的供應，所以也就是說我們商品房土地供應不減少增加而是保障房也在增加情況之下仍然可以做，保障房吃商品房的地，當然影響影響大了，不僅影響還影響房價，那一塊少競爭沒有減少，所以土地看我說一個數(shù)量大家清楚了。我們去年的去年計劃工地48.87萬公頃，今年計劃供應21.8萬公頃這個房屋用地，今年比去年多增加了2.93萬公頃，其中保障房住房供應1.16萬公頃，商品房增加可能比他略多一點也是一點多，又增加兩點多萬公頃，就是各增加1萬多公頃，所以你算這個帳。第三，公租房在保障當中成為主角這是我非常贊揚的一個，因為我們前面幾種方式，因為廉租房這個是永遠要存在的，為什么？因為它是城市的雙困家庭，他吃飯都得政府給他錢你不解決住房可以嗎，公共租賃住房是本地和外地的主要對象是年輕人它是過渡性的，公共租賃房相對比較好管理，現(xiàn)在公租跟我們原先計劃時期住的宿舍，現(xiàn)在其實交房租都是交房租但是不一樣了，他是單元性功能比較全有衛(wèi)生間有廚房有獨立的一個單元現(xiàn)在，過去幾個人一個宿舍，所以說應當是我推薦這種。最后一點對于你們投資的給你一個指導建議，因為房地產企業(yè)應當參與這個事情，不管國有的還是民營的，所以上海說房地產企業(yè)現(xiàn)在保障性住房都是國有企業(yè)在做，有的投資也有我們搞證券的，好象這個資金進去了又怎么樣，我聽半天他是肉還是骨頭，好象這個肉你們大家都搶，這個里面保證一定利潤他分配，第二有一個很好的在政府心目中有一個很好的形象。第三，在拿地的時候占有一定的分數(shù)，為什么這么講？大家知道去年任志強(微博 專欄)一開始拍兩塊地，別人問他任總拿這兩塊這一塊肯定成功吧，我報價最高但是拿不到，因為沒有參與保障房建設所以拿不到，這是一個分數(shù)我告訴他我說你沒戲了第三塊地用高價拿到，為了取得這個分數(shù)為以后拿地方便。謝謝大家！

　　嘉賓：王所長我想問一下就是我們國家有一個這樣的數(shù)據，全年商品房大概減少多少萬套？我們CPI有一個控制目標4%，我們房價這一塊有沒有定量的包括內部有這樣一個目標？謝謝！

　　王玨林：一千萬套去年我們整個銷售是相當于略低于1比1，保障房的套數(shù)和商品房的套相當于1比1，就是這個數(shù)字，面積相當于30%到40%因為是小面積商品房是大面積的，投資相當于20%到25%，因為畢竟投資可能20%左右，大概這樣算的，因為這個很大地市處于限價房。第二，房價向你說不可能的，我從不說高多少低多少，畢竟我是住房城鄉(xiāng)建設部的，第二這個是拍腦袋的東西，他低多少高多少都屬于正常的，我叫起伏穩(wěn)定是這個正常的，但是你要說這個非常難判斷，像北京這一段時間下降多少，你得看這個樓盤在哪，全是五環(huán)以外通州下降最厲害下降好幾千，因為一個規(guī)劃把原先九千多塊錢一平米拿到兩萬現(xiàn)在1.4是比兩萬下降一些，關鍵開盤全是外圍沒有市區(qū)內盤怎么算帳因為你算是平均價格，但是確實沒太漲。

　　嘉賓2：我有兩個問題，其中一個問題接著同事問題，關于房地產調控，您說房價不能給直接標上，政府看到一個什么樣的房地產出現(xiàn)一個什么樣的時候房地產調控政策才會回落一個比較長期的正常政策呢？限購前不是一個長期性階段性的包括房地產融資也是限購的，什么樣的情景您會覺得達到目的可以回歸。第二你剛才講保障性住房年底開工就算完成任務了，國家有沒有對2011年國家保障性房竣工有什么樣的硬性規(guī)定呢？謝謝！

　　王玨林：問題問的都挺好，第一個就是政策到什么時候可以發(fā)生變化實際上你問這個，因為中國的實際情況大家都比較清楚，按照現(xiàn)在的這種辦法出臺政策以后想發(fā)生變化你不解決市場中的問題非常沒有辦法，現(xiàn)在稍一放松非反彈不可，現(xiàn)在就是這樣管，這樣控你看看還是壓的非常困難，你想所以說現(xiàn)在政策應當保持，保持在連續(xù)性、穩(wěn)定性甚至有些長期性，目前限價房市場的變化和我們外在條件經濟出現(xiàn)問題，而且要逐步的，而且再說一個從地方往上支撐再往下，從下往上那火又燒一大片，而且前些年損失全部完了，你以后調整對于我們整個經濟多大損失啊？房地產不給你算這個帳那太大了，但是比較長期，房地產一旦出事了，我們國家經濟非死不可，我們錢全部在這里，老百姓還是國家的錢，房地產土地一分錢不值的時候你想想怎么辦。

　　嘉賓3：我有一個問題現(xiàn)在網絡上有很多一種言論就是把中國2005年以后到2011年房地產走勢，同日本的大崩潰一個對比請問你怎么看？

　　王玨林：當時京都整個時候土地價格達到，當然日本人和日本的各個家不管經濟學家還是什么家，包括政府那個時候已經發(fā)燒40多度了，要鼓吹把美國的土地買回來以后再租美國人，結果出現(xiàn)泡沫以后十年徘徊，前些年剛剛好一點十年的徘徊，中國情況跟他不同是什么呢？中國房地產市場政府比較有能力，你別說確實出現(xiàn)有泡沫，但是破滅不了，我告訴你就是我們掌控著我們土地掌控著我們金融，因為，我在土地上一再出現(xiàn)問題我把土地一放大，我們現(xiàn)在不可能非正常的辦法帶來以后的后果，如果涼的話咱們就加溫因為有這個條件，因為我們有錢了，我們現(xiàn)在最好現(xiàn)在我們有一個優(yōu)勢就是我們中央調控能力和我們的財政能力太雄厚了，所以不會讓他出現(xiàn)泡沫，而且對于這一個市場沒有問題，出來起來相對比較簡單容易得多，但是像美國、日本這樣的不行處理不了，這就是我們現(xiàn)在這個國家的情況不一樣。

　　嘉賓4：剛才您說的地產對經濟的影響比較大的，崩盤的可能性不大，但是目前的企業(yè)資金狀況還有這個一些銷售的影響那么房地產投資和新開工角度下半年從環(huán)比是不是對關聯(lián)產業(yè)還有經濟向下拉動的情況，另外一點關于限購，目前有說法部分資金開始走到沒有限購三四線城市里面，您是否認為限購范圍應該擴大到三四線城市，對于以前已經出現(xiàn)限購的城市，未來限購取消節(jié)奏是怎么樣的演義過程？

　　王玨林：房地產開工竣工肯定有影響的，因為我們實際上房地產直接關聯(lián)著20多個產業(yè)，間接的五六十個，我們房地產不景氣鋼鐵、冶金、建材水泥家具你買新房才能改善，比買房我舊房可以十年不動，床照樣可以用，沒有他我們經濟照樣平穩(wěn)，第二個方面往二三線城市熱，二三線熱其實現(xiàn)在限購城市不少要看整個態(tài)勢的發(fā)展，我擔心到年底甚至第四季度的時候我們房地產房價別看銷售量，銷售越多越好，我跟你市場沒有銷售哪有市場，如果房價還在增長的話限購范圍肯定擴大，如果實在不行可能全國都要擴大，現(xiàn)在整個數(shù)據上來的全是二三線城市因為沒有影響，剛才成都省會城市多大影響沒有多大影響，說明就是還有限購的空間，但是，你再問我一句，限完以后什么放松，我跟你講緩慢進行，因為現(xiàn)在火壓不過去，現(xiàn)在還想談放松那不危機太大了。

　　嘉賓5：我想問一下對于今后的房地產政策還有結構適應什么樣政策和結構？

　　王玨林：政策結構還是發(fā)展過程中沒有辦法的辦法，調控都不是情愿我們城鎮(zhèn)化發(fā)展過程當中主要因素就是大中小城市發(fā)展不平衡，你像北京為什么外地教育就不開放這是存在問題啊，因為公共資源集中，就業(yè)集中的話大家都往這邊集中，住房也往這里集中愿意買這邊房子，不管自住還是投資這是城市化發(fā)展必然帶來的新問題，所以我們應當大量的發(fā)展中小城市。

　　嘉賓5：后邊的形勢反彈，看來房價沒有降，會不會以后還要出一些比較有效的的有利的效果出來？

　　王玨林：實際上這些東西從原先到現(xiàn)在，始終新聞單位問我是否出臺新的政策，現(xiàn)在政策手段已經非常好了，只要我們認認真真的落實下去我們就能解決我們當前市場的問題，你政策再多不執(zhí)行等于零，我們這么多年出臺多少政策最后執(zhí)行效果怎么樣還是轉效果有一條可能解決市場問題，別說我們出臺那么多條，國十條還有新八條。