北科建集團總經理郭瑩輝發表《創新驅動下的科技地產發展趨勢》演講（來源：新浪財經）

　　2011年5月18日，由中關村創新論壇、《中關村》雜志和新浪網聯合主辦的中國自主創新評選頒獎典禮。首席戰略合作媒體新浪財經全程直播。圖為北科建集團總經理郭瑩輝發表《創新驅動下的科技地產發展趨勢》演講。

　　郭瑩輝：尊敬的各位領導、各位來賓，女士們、先生們：大家晚上好！首先熱烈祝賀北京科博會中關村創新論壇成功舉辦。科技引領未來，創新驅動中國，20多年來，以中關村為代表的69個國家高新區以高新技術產業集聚發展為已任，為國家經濟建設和國家的經濟競爭力提升做出卓越的貢獻，其模式成為發展中國家學習的楷模，其成就令全球矚目驚嘆，中關村集聚不僅僅是高新技術產業，還凝聚著拼搏、進取自強不息的民族精神。北科建集團作為北京市成立的科技園區開發企業，有幸成為中關村發展的建設者和見證人，下面我結合北科建集團十一年來的發展經驗，從行業的角度就科技園區的發展趨勢做一些思考和探索，和大家一起分享和交流。

　　首先我們分析一下北科建集團開發科技園區的核心優勢。十多年來，北科建集團投資200多億開發14平方公里的科技園區，成功地開發了中關村核心商務區也就是現在腳下這片占地51公頃科技商務服務區，還有中關村軟件園、中關村生命科學園、北京大興生物醫藥產業基地等重要的城市功能區和高科技園區，推動區域工業總產值達到3500億元，獲得自主知識產權和專利達5000多項，承擔了國家863、973等重要的項目數百項，為北京市區域發展和科技創新做出很大的貢獻，也形成了北科建獨特的競爭優勢，這些優勢我們總結大概分為四個方面：一是突出的品牌影響力。北科建開發中關村，中關村也成就了北科建，造就了北科建很好的全國知名的品牌及其美譽度。二是強大的項目資源整合能力，科技園區重點是營造企業發展的軟環境和硬環境，這也鍛煉了北科建集團強大的科技資源、金融資源以及配套資源的整合與服務能力。三是先進的規劃理念和持續的創新精神，科技園區涉及到多種業態，多種產業形式，需要把產業和城市空間有機地進行整合。所以，我們在探索和發展過程中要不斷地創新，創新我們的產品、創新我們的經營模式。四是多業態、全產業鏈的開發團隊。北科建從一級開發做起，我們現在又介入二級開發，多業態開發使我們全產業鏈的綜合團隊，是我們區別于其他開發商的競爭優勢，這也是一個成功園區開發商的必要的素質和能力。縱觀我國高新區20年的歷史，園區對國家經濟貢獻成就較大，但是我們目前也看到還有一些有待商榷和改進的地方：比如說科技園區的功能定位是否還可以再精準一些？產業的聚集鏈作用還可以再提高？園區的市場化程度還有待進一步加強？科技創新的服務和支撐體系還需要進一步完善？等等。

　　在當前，國家轉變方式、調整結構的大背景下，如何使高新區發展得更有生命力和更有質量，真正成為建設國家自主創新體系和發展戰略性新興產業的載體，這里面共同分享我們一個觀點和一個建議，不足之處請大家批評指正。

　　一個觀點是，我們認為科技地產開發模式是我們國家高新區發展一個重要補充。在高新區的發展過程中，一般有四類開發形式：一類是政府的開發公司，二類是大的企業集團，三類是政府和企業合作，四類是純市場化的企業進行開發。北科建屬于第四種，市場化進行園區開發的企業。我們秉承的是社會效益為首，經濟效益為本的經營理念，我們提出的科技地產開發模式應該是高新區開發形式的一種補充，所謂的科技地產，我們想是以科技創新企業和成長企業，按照市場經濟規律和房地產開發手段，通過專業化的運營，實現高新技術產業集聚，科技是服務的對象，地產是我們運作的支撐平臺。北科建科技地產開發模式核心強調的是政府主導、統一規劃、市場化運作。它強調政府主導作用和開發商的市場化功能是一種有機的結合，相互的補充，追求的是政府科技地產開發商和科技企業三方的目的和訴求能夠完美地實現。政府和開發商是一種合作關系，政府主要是要發揮自身的把控和監督作用，保證科技園區建設標準、招商質量和服務品質，減少財政投入和風險，實現產業結構調整和升級，有效地提升土地利用，加大就業和稅收等方面的社會貢獻，開發商作為市場的主體，要在滿足政府的前提下，最大限度地發揮市場化的資源整合功能，獲得相應的合理回報，科技企業通過開發商和政府的強強有力合作，使園區軟硬環境能夠快速地形成，以幫助企業生長和高速發展。這是我們認為科技地產比較理想化的一種開發模式以及政府和開發商怎樣處理好我們的合作關系。

　　北科建提出科技地產開發模式我們有三個特點：一是開發產業為主導進行綜合開發，強調的是綜合性開發。北科建借助世界城市開發先進理念，以產業為主導，使產業、商務、商業、居住等功能有機融為一體，是包含各種業態的綜合性房地產開發業務，這也需要政府在城市住宅開發和產業園區建設上對土地資源進行統籌配置。二是北科建有著清晰的開發理念和標準，我們的科技地產開發業務包含了兩大產品類型：一是科技新城產品，二是高端科技園區產品。科技新城產品我們強調的是產業研發區、商務功能區和配套住宅區三種功能的集成，遵循的是以城帶業，以業興城，宜居宜業和諧發展的項目發展理念。通過打造產業化的城市，提升城市競爭力。科技園區產品遵循的是環境清新優美、配套功能完善，產業高度集聚，自主創新活躍，這樣一個園區建設標準。通過它使我們的產業聚集和園區產業成長得到很好的環境支持和保障。三是獨特的商業模式。這幾年來，北科建集團致力于建立以科技地產為龍頭，住宅地產和商業地產戰略協同的業務結構，科技地產開發中謀求的是硬環境和軟環境的同步建設，通過項目的策劃、土地的開發、物業的經營、產業的增值服務以及物業的增值出售等多個環節獲得相應的投資回報。科技地產開發應該說對開發商有著很高的要求，其中第一條就是要堅守我們的社會使命，要有很高的社會責任感。北科建把服務區域經濟、助推產業升級，加速科技轉化，提升社會貢獻作為企業崇高的使命，堅守科技地產模式，在房地產細分的市場里面，力求走出一條既服務于國家戰略，又能使企業持續發展的一條業務路線。以上是北科建十余年來經驗的總結，包括我們未來開發模式的設想。供大家批評指正。

　　下面是一個建議，希望國家相關部門能夠對我們的科技地產行業有高度的關注。因為在當前房地產持續調控的大環境下，住宅地產開發商陸續轉戰商業地產、旅游地產，但是很少有規模性介入工業地產，尤其是科技地產，目前高新區發展目前有少量市場化企業在活躍，上海的張江高科、北京的北科建集團等，我們這個群體還是比較少，想為高新區發展服務，但是我們這個團體和行業，應該說需要更多行業的關注。我想關注幾個方面：1、在我們的行業發展方面需要大力的政策支持。我們知道，科技地產開發往往是成片開發的，項目業態很多，涉及到工業用地、商業用地以及住宅用地等多種性質，希望能夠在統一規劃之中完成高品質高質量的科技園區，希望土地一次性供應。按照現行土地分類政策以及各個城市土地指標受限，科技園區往往是分期供地，對開發商來講要承擔很大的風險。這是我們要考慮的一個行業政策問題。2、在行業金融政策方面，我們也希望開發貸款和其他的融資方面不要像住宅地產那么嚴格的行業限制，因為科技地產開發是支持創新的，支持我們國家經濟建設的。

　　另外一方面，科技地產開發需要全社會的關愛和認同。科技地產開發是集國家戰略、區域經濟戰略、城市總體規劃、企業發展目標等多重訴求于一體的復合經營模式，應該說運營的成功還是非常有挑戰的，需要跟蹤社會科技的進步，研究高新企業的需求模式以及人民生活工作的習慣的變化，所以說對我們開發科技地產來說是一種對社會性和自然性各種方面的挑戰，需要大家包容和認同。總之科技地產開發我們認為是一項利國利民的行業和開發模式，希望社會各界能夠給予很好的關照。最后我們衷心的希望能有更多資本實力、更多有社會責任感的企業加入到科技地產這個行業里來，為我國自主創新戰略的實施和戰略性新興產業的發展提供更好的服務，為我們國家的創新和民族復興做出我們應有的貢獻。最后謝謝大家！