“十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃高層論壇于2011年3月26日在上海舉行。上圖為上置集團(tuán)董事局主席施建。(圖片來源：新浪財經(jīng) 梁斌 攝)

　　新浪財經(jīng)訊 “十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃高層論壇于2011年3月26日在上海舉行。上圖為上置集團(tuán)董事局主席施建。

　　以下為演講實錄：

　　施建：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位朋友，非常高興應(yīng)邀出席“十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展高層論壇。今天上午我們非常有幸地聽到了國家發(fā)改委邀請到我們發(fā)改委秘書長楊偉民(專欄)先生，聽到了中農(nóng)辦主任陳錫文(專欄)先生的主旨演講，聽到了眾多的專家、領(lǐng)導(dǎo)、學(xué)者的宏觀的見解，我想從一個企業(yè)的角度來向各位領(lǐng)導(dǎo)和同事們匯報一下，我們自己城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中間的一些實踐和體會。

　　城鎮(zhèn)化是中國未來發(fā)展的一個關(guān)鍵戰(zhàn)略，已被視為未來擴(kuò)大內(nèi)需、推動經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動力。眾所周知城鎮(zhèn)化的真正標(biāo)志是進(jìn)城農(nóng)民有充分地就業(yè)和完全的市民權(quán)益。但是據(jù)權(quán)威研究顯示，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，卻出現(xiàn)了土地城鎮(zhèn)化快于人的城鎮(zhèn)化的現(xiàn)象。我也注意到中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長，中農(nóng)辦主任陳錫文先生的觀點(diǎn)。他認(rèn)為中國城鎮(zhèn)化率被嚴(yán)重高估了。目前統(tǒng)計的6億多城鎮(zhèn)人口當(dāng)中，至少有接近2億人口并沒有充分享受到市民的權(quán)利。

　　各級政府歷來是城鎮(zhèn)化規(guī)劃的主體、建設(shè)的主體、基礎(chǔ)設(shè)施投資的主體、GDP主要的創(chuàng)造者。城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)是土地，由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的長期存在，政府利用規(guī)劃權(quán)不斷擴(kuò)張城市規(guī)模，將農(nóng)村的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲�有土地。招商引資、發(fā)展工業(yè)園區(qū)，政府獲得的稅收收入，但是失去農(nóng)地的農(nóng)民沒有真正享受到作為市民應(yīng)該得到的權(quán)益和福祉。當(dāng)然，這種模式正日益受到一些矛盾的發(fā)展，當(dāng)擁堵的交通讓城市人愁眉不展的時候，我們也可以換位思考一個問題，如何避免城鎮(zhèn)化建設(shè)中的不健康的因素？

　　我認(rèn)為快速城鎮(zhèn)化之中，目前這種單一的、政府為主體的城鎮(zhèn)開發(fā)模式，從機(jī)制、體制上來說，不相適應(yīng)，應(yīng)該通過改革的辦法來尋求新的出路和突破。推進(jìn)城鎮(zhèn)化關(guān)鍵是要讓農(nóng)民從農(nóng)村之中走得出去，在城市之中住得下來。除了戶籍制度改革以外還需要通過土地制度改革和城鎮(zhèn)的投融資體制的改革等一系列制度創(chuàng)新加以實現(xiàn)。

　　今天，我在這里向各位領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者主要匯報的是上置集團(tuán)與政府合作參與城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的一些體會和展望。我匯報的第一個觀點(diǎn)是大型企業(yè)集團(tuán)與政府?dāng)y手合作，是一種雙贏的模式。上置集團(tuán)有限公司于2002年成立，擁有自己獨(dú)特的商業(yè)模式，即通過與地方政府相關(guān)的企業(yè)組建合資公司，整體開發(fā)城鎮(zhèn)項目，在項目發(fā)展過程當(dāng)中，我們與地方政府?dāng)y手合作中，擁有了土地一級開發(fā)的規(guī)劃權(quán)益和管理權(quán)益。除了從事城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、土地整理、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，還透過高標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)化配套設(shè)施，引入優(yōu)質(zhì)品牌和領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)商，大型商貿(mào)企業(yè)和企業(yè)總部等等來提升城鎮(zhèn)化的長遠(yuǎn)價值。目前，我們中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司擁有上海羅店新鎮(zhèn)的開發(fā)項目，以及遼寧沈陽的李湘新鎮(zhèn)的開發(fā)項目，總的規(guī)劃面積超過30萬平方公里。我們基本的開發(fā)模式是與當(dāng)?shù)氐恼�府合作成立股份制企業(yè)，大家按照實際投資完成公司的前期注冊，在政府指導(dǎo)下實行統(tǒng)一的規(guī)劃，即便擁有了城鎮(zhèn)化和某一個區(qū)域的土地的規(guī)劃和開發(fā)，但是這種開發(fā)沒有土地的產(chǎn)權(quán)，我們在政府總體的概念性規(guī)劃下進(jìn)行設(shè)計，對當(dāng)?shù)氐脑�住民進(jìn)行動遷和原地安置，公司開始投入市政基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)七通一平等基本指標(biāo)。最后，按照當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定將土地進(jìn)行招牌掛，實現(xiàn)土地增值，扣除各項成本款項以后，增值部分與當(dāng)?shù)卣�府按投資比例享有土地的增值效應(yīng)。事實上在現(xiàn)行的美國、法國、英國、馬來西亞等諸多國家，開發(fā)商與政府合作開發(fā)新城鎮(zhèn)的模式，已經(jīng)相當(dāng)成熟，政府擁有自己權(quán)益的房地產(chǎn)項目，同時合作的范圍涉及到新城鎮(zhèn)的整體開發(fā)和經(jīng)營的全過程，期間包括公建項目如醫(yī)院。我們國家在新城鎮(zhèn)的開發(fā)中間，尚處于探討的階段。目前范圍也僅僅停留在一級的土地開發(fā)及招拍掛之前階段。傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化開發(fā)模式，是政府將手中的土地改造成為熟地之后拍賣，價高者得，政府回收土地增值效應(yīng)，實現(xiàn)了土地價值的最大化。但是這樣的思路是政府需要建立很好的投融資的平臺，并且要投入巨額的資金。而且滾動開發(fā)的周期過長，規(guī)模無法做到很大。我們的實踐證明，城鎮(zhèn)化大面積的土地開發(fā)，更適用政府引進(jìn)并委托大企業(yè)集團(tuán)來實施開發(fā)的模式。對整個而言，大企業(yè)集團(tuán)的資金優(yōu)勢和經(jīng)驗以及資源整合的能力都能有效地降低項目運(yùn)營成本和提高經(jīng)濟(jì)效益。對參與開發(fā)的企業(yè)而言，借助了政府的行政資源，不但節(jié)約了土地開發(fā)的成本，還減少了項目執(zhí)行中的不確定性風(fēng)險，最為重要的是政府參與其中，能夠保證整體規(guī)劃的合理性、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民動遷以后都能夠成為富裕的第一代。所以我們講這是一個多贏的合作模式。

　　我匯報的第二點(diǎn)是大型企業(yè)集團(tuán)參與城鎮(zhèn)化的總體開發(fā)對城市郊區(qū)經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的帶動作用。目前，中國有4個直轄市，15個副省級城市，600余座地級市，這些城市的郊區(qū)將成為吸納城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的新增人口的前沿陣地。這些城市都有招商引資的需求，城市郊區(qū)土地，只有經(jīng)過開發(fā)整理才會變得增值，地方政府也就有了土地開發(fā)的資源。一般而言敢于進(jìn)入城市郊區(qū)城鎮(zhèn)化開發(fā)的企業(yè)集團(tuán)要具有較強(qiáng)的理念和較為雄厚的資金實力以及完整的產(chǎn)業(yè)鏈作為基礎(chǔ)。而這些項目對開發(fā)商的綜合營運(yùn)能力提出了更高的要求。

　　城市郊區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，首先需要交通規(guī)劃配合支持，如果車子進(jìn)不來，停不下，出不去，就不會有人流。其次，供水、供電、學(xué)校、醫(yī)院、大賣場等市政基礎(chǔ)設(shè)施也要同步跟上，因此，開發(fā)商需要當(dāng)?shù)卣�府�?qiáng)有力的協(xié)調(diào)和配合。

　　今天我們各位在這里開會的地方，9年之前我們這里還是一個牛棚和豬圈為主的上海副食品的供應(yīng)基地。上置集團(tuán)和中國新城鎮(zhèn)公司在上海市人民政府和寶山區(qū)人民政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌安排下，在羅店鎮(zhèn)政府的大力支持配合下，用營造城市的理念，在這里開展了為時9年的拓荒式的艱苦開發(fā)。市政府和寶山區(qū)政府通過國際招標(biāo)確定有瑞典的思維科公司來負(fù)責(zé)羅店新鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和設(shè)計，規(guī)劃和設(shè)計中的新鎮(zhèn)，不僅考慮了居民的衣食住行等日常生活活動，還將五星級酒店、國際會議中心、商業(yè)街、體育休閑設(shè)施和森林湖泊濕地等都納入了規(guī)劃，真正致力于打造一個具有前瞻性的國際水準(zhǔn)的、符合可持續(xù)發(fā)展理念的現(xiàn)代化低碳新鎮(zhèn)。寶山區(qū)人民政府將羅店新鎮(zhèn)交給我們新城鎮(zhèn)公司。

　　9年來我們按照要求，動遷了5600多名農(nóng)民，并將他們?nèi)�部納入了上海市的城鎮(zhèn)化社會保險體系，企業(yè)提供了超過3000個非農(nóng)的就業(yè)崗位。對農(nóng)民的安置一步到位，未曾發(fā)生過一起因為動遷而引起的上訪。在城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施和社會事業(yè)的配套方面，我們整個集團(tuán)公司按政府的規(guī)劃要求投入了近80億元人民幣，這部分的資金由三部分組成。由我們的注冊資本金、銀行的借貸資本，也有土地在招拍掛逐步投入的滾動資金。在羅店新鎮(zhèn)里完成了10條市政基礎(chǔ)道路，新鎮(zhèn)采取了新聞中心、商業(yè)中心適度分離的模式，擁有1.2平方公里的核心特色風(fēng)貌區(qū)，110多畝的人工生態(tài)美蘭湖公園，300多畝土地的美蘭湖，7萬多平方米的北歐風(fēng)情商業(yè)街，3萬多平方米的五星級酒店和國際會議中心，以及醫(yī)院、學(xué)校、社區(qū)文化中心等配套設(shè)施，社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)和公共設(shè)施配套齊全，美蘭湖幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、文化中心、衛(wèi)生中心都已經(jīng)先后建成，吸引了萬科、金牛、三勝、南京朗斯等等一大批企業(yè)到這里進(jìn)行二級房地產(chǎn)的開發(fā)。2010年底，在上海市和寶山區(qū)人民政府的統(tǒng)一安排和建設(shè)下，我們這里又開通了軌道交通7號線，從這個地方到市中心乘輕軌只需要30分鐘，大大縮短了羅店新鎮(zhèn)與市中心的通行時間。當(dāng)然，羅店新鎮(zhèn)的外部環(huán)境在得到了進(jìn)一步改善，內(nèi)部市政設(shè)施配置完備以后，其土地的實際價值也在不斷地攀升。最高已經(jīng)達(dá)到了800萬、900萬一畝，因此對于開發(fā)商而言，大多數(shù)地區(qū)城市郊區(qū)的土地成本比較低廉，如果資源充分、規(guī)劃恰當(dāng)、投資及時、安置農(nóng)民到位，這些區(qū)域的土地開發(fā)出來的社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)都是比較可觀的。

　　我匯報的第三個問題是希望為大企業(yè)集團(tuán)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)營造良好的政策環(huán)境。目前，大企業(yè)集團(tuán)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)存在幾個方面的矛盾。第一，認(rèn)識上的差距。一部分企業(yè)人士認(rèn)為企業(yè)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)為政府承擔(dān)了很多風(fēng)險，貢獻(xiàn)了很多資金，犧牲了自己的利益。但有一些地方政府對大企業(yè)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)也有排斥地心理，認(rèn)為他們來承擔(dān)郊區(qū)投資，其目的就是為了賺錢。我想這是認(rèn)識上的雙向誤區(qū)。第二，我們?nèi)鄙俜�律、政策等保障機(jī)制。雖然黨和國家對推進(jìn)城鎮(zhèn)化提出了很高的要求。“十二五”的總體規(guī)劃當(dāng)中，也有一些具體的建議。國家對鼓勵民營經(jīng)濟(jì)投資提出了實施意見，但是對大企業(yè)還是缺少一種長效的政策保障機(jī)制。缺少穩(wěn)定的優(yōu)惠的政策來鼓勵他們在一個長時期內(nèi)取得一個穩(wěn)定的均衡的發(fā)展。第三，存在著地區(qū)封鎖、部門分割、所有制壟斷等體制性的障礙。希望國家有關(guān)部門加強(qiáng)指導(dǎo)、落實相應(yīng)措施，為大企業(yè)集團(tuán)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)營造良好的政策和法制環(huán)境。

　　我的發(fā)言就到這里，不當(dāng)之處請大家批評指正。謝謝。